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La crisis económica y financiera, la caída de la demanda y la dificultad para obtener o renovar financiación configuran un contexto competitivo adverso para las sociedades inmobiliarias españolas. A corto plazo se espera que se produzcan nuevos cierres de empresas y, más adelante, operaciones corporativas que contribuirán a concentrar la oferta en un número cada vez menor de grandes grupos. El número de viviendas tanto iniciadas como terminadas se mantendrá en niveles bajos hasta que el actual stock de viviendas haya sido absorbido por el mercado. De momento, sólo en 2008, el número de promociones de vivienda nueva se ha reducido a la mitad y las que están arriesgando, apuestan por el alquiler con opción a compra para dar salida a las nuevas promociones.
De esta forma, para el conjunto del ejercicio 2008 se estima un descenso en el número de viviendas iniciadas cercano al 50%, hasta situarse en unas 325.000 unidades, frente a las 616.000 del ejercicio 2007 y las más de 700.000 viviendas anuales iniciadas en el bienio 2005-2006.
Al cierre de 2008 el número de viviendas terminadas podría situarse en unas 645.000 unidades, sólo algo por debajo de las contabilizadas en 2007 (646.800). Será en 2009 cuando se producirá un notable descenso, cercano al 40%, cifrándose alrededor de 400.000.
El descenso de las ventas y el exceso de oferta incrementarán la presión sobre los precios de venta, de modo que se esperan tasas de variación negativas durante al menos los dos próximos años.
El arrendamiento de viviendas, -que permitirá a los promotores aliviar la carga financiera derivada del aumento de los plazos de venta- será una de las actuaciones a las que las empresas recurrirán en los próximos meses. Asimismo, se ampliará la oferta de viviendas en arrendamiento con opción a compra, que dilata la necesidad de financiación para el comprador.
Se espera un traslado de la actividad de las empresas hacia segmentos con mayor estabilidad, tales como las residencias para la tercera edad y el alquiler de oficinas, locales comerciales e inmuebles logísticos e industriales. No obstante, a medida que la crisis económica vaya extendiéndose se producirá un gradual deterioro de la contratación de inmuebles en arrendamiento para uso empresarial.
Estructura de la oferta
El sector inmobiliario se caracteriza por el alto grado de atomización de la oferta, encontrándose registradas en enero de 2008 más de 177.000 empresas con actividades de promoción y arrendamiento de inmuebles, si bien parte de las mismas se encuentran inactivas.
La atomización de la oferta se refleja también en el reducido tamaño medio de las empresas. En este sentido, sólo 189 (el 0,15%) contaban con más de 50 empleados, cifra que se elevaba a 979 (el 0,55%) al considerar aquellas con más de veinte empleados. Por otro lado, cabe señalar que 114.740 empresas (el 64,8%) carecían de trabajadores asalariados y 46.595 tenían plantillas de uno o dos empleados.
A corto plazo se prevé una intensificación de la competencia entre las empresas y un fuerte descenso del número de operadores, especialmente entre los de menor dimensión y capacidad financiera. Así, un importante número de empresas tendrán problemas para hacer frente a sus compromisos financieros, a consecuencia del endurecimiento de las condiciones para la renovación de los créditos y la dificultad para hacer líquidas las existencias de viviendas.
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