Derechos y obligaciones de un alquiler de vivienda para arrendador y propietario

A la hora de alquilar una vivienda hay que tener en cuenta que, tanto el arrendador como el arrendatario, están sujetos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en la cual se establecen una serie de derechos y de obligaciones relacionados con los aspectos señalados en apartados anteriores (contrato, fianza, renta, conservación de la vivienda, etc.) y con otros aspectos también importantes, que ambas partes deben cumplir con el fin de garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Se debe tener presente que, en última instancia, todo lo que no se recoja en la Ley, será imputable a lo firmado en el contrato de alquiler.

8 agosto 2009 / Casacochecurro.com

Derechos y obligaciones del arrendador o propietario
Derechos del arrendador

-a resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario (gastos de luz, agua, gas, etc.).

-a utilizar la fianza para el pago de desperfectos en la vivienda o para los impagos en el consumo de los servicios contratados.

-a cobrar puntualmente la renta.

-a que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.

Obligaciones del arrendador
-entregar la vivienda al inquilino en perfecto estado de conservación.

-entregar la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de llaves el arrendador no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.

-efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto si el deterioro es imputable al inquilino o cuando los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causas ajenas al arrendador.

-sufragar los gastos que se deriven del mantenimiento del inmueble (tributos, cargas, etc.) y hacer frente al pago de los gastos de la comunidad de propietarios, salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.

-entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el abono, tales como el pago domiciliado o la transferencia bancaria.

-depositar la fianza en el organismo de la Comunidad Autónoma habilitado a tal fin (en principio este depósito también podría realizarlo el inquilino).

Derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino
Derechos del arrendatario

-a realizar obras en la vivienda, siempre que cuenten con el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Los arrendatarios con discapacidad podrán realizar obras de acondicionamiento.

-a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En este sentido, el arrendador deberá notificar al inquilino por escrito su decisión de vender y darle la opción de ejercer el derecho de tanteo. El arrendatario deberá contestar, también por escrito, en un plazo de treinta días naturales, si desea comprar la vivienda o no. El inquilino sólo tendrá prioridad para comprar la vivienda ante cualquier otra persona, pero el precio de compraventa será el que el arrendador determine o bien el que arrendador y arrendatario pacten, previa negociación.

-el comprador de una vivienda arrendada deberá respetar el contrato de arrendamiento.

-a ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.

-si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario o arrendador, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.

-a ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el arrendador manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).

-la vivienda sólo se podrá subarrendar parcialmente, con el consentimiento previo por escrito del arrendador.

-a que le sea devuelta la fianza depositada al inicio del alquiler.

Obligaciones del arrendatario
-la vivienda deberá ser el domicilio habitual y permanente del arrendatario, o de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o el de sus hijos dependientes.

-pagar puntualmente la renta mensual pactada, así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual (luz, agua, gas, teléfono, etc.) y las cargas y tributos que se hayan pactado (estaría obligado al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según el artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993).

-pagar la fianza de arrendamiento.

-permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso, si la obra dura más de veinte días, el arrendador tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.

-serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario de la vivienda.

-conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.

-el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el permiso por escrito del arrendador.

Mobbing inmobiliario
El mobbing, en su versión inmobiliaria, se refiere a las presiones ilegales que ejercen agencias y propietarios de viviendas para echar a sus inquilinos u otros propietarios. Según el Servicio Europeo de Información sobre el Mobbing (Sedisem), las amenazas se dirigen especialmente a quienes viven con rentas bajas, como ancianos o jóvenes, con el fin de forzar la venta de los pisos y el desalojo de las fincas.

El mobbing inmobiliario está considerado como una violación de los derechos humanos y está a la orden del día. Con la admisión a trámite de cada vez más casos de mobbing inmobiliario se demuestra que es un problema extendido que requiere atención social y jurídica para eliminarlo. El Código Penal permite defenderse de este tipo de acoso, a través de denuncias por amenazas y coacciones, incluso a la acusación por fraude procesal cuando se acude a procedimientos judiciales innecesarios o injustificados con el objeto de obtener desalojos.

Finalización de un contrato de alquiler de renta antigua
Todos aquellos contratos de alquiler de renta antigua (firmados con anterioridad a la fecha del 9 de mayo de 1985) están sujetos y amparados por el régimen de prórroga forzosa, por el cual el alquiler tiene un carácter indefinido para el inquilino. Sin embargo, existen una serie de causas que pueden hacer que el propietario de un inmueble tenga el derecho a solicitar la ruptura de un alquiler de renta antigua:

-por fuerza mayor, cuando el propietario requiera la vivienda alquilada para él mismo o bien para sus descendientes o ascendentes.

-cuando el inquilino no resida en el piso arrendado durante un período superior a seis meses en un año. O también que subarriende la vivienda a un tercero sin previo aviso y autorización.

-si el inquilino tiene en propiedad o usufructo una vivienda desocupada y de similares características, el casero puede tramitar la denegación de la prórroga forzosa. El único requisito necesario radica en que el inquilino haya tenido esa casa a su libre disposición durante los seis meses anteriores a la presentación de la demanda.

-cuando el arrendatario incurra en alguno de estos casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario.

GUÍA SOBRE EL ALQUILER DE VIVIENDA
- Aspectos a tener en cuenta antes de alquilar una vivienda
- Ayudas económicas para alquilar una vivienda
- Bolsas de vivienda en alquiler de la A a la Z
- El contrato de alquiler de la A a la Z
- Todo sobre la fianza de los alquileres de vivienda
- La renta o el pago del alquiler: actualizaciones de precio, impagos…
- Gastos de mantenimiento en el alquiler de vivienda
- Formas de tener un alquiler de vivienda con garantías

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