De acuerdo con las estimaciones del Servicio de Estudios de BBVA, los precios reales de la vivienda caerán un 7% en 2009 y un 8% adicional en 2010. Esto significa que el precio de los pisos seguirá cayendo durante el año que viene, incluso, más que la caída que se ha producido durante este año. ¿El motivo? El Servicio de Estudios de BBVA afirma que el sector de la vivienda presenta muchos desequilibrios y una importante sobreoferta, lo que continuará ejerciendo presión a la baja sobre los precios. La oferta de nueva vivienda se ha adaptado con agilidad a este escenario, situándose en niveles mínimos. La evolución de la inversión, de la producción, y del valor añadido de la construcción muestran que este proceso de ajuste todavía no ha tocado fondo.
En España se ha moderado el deterioro de la economía durante los dos últimos trimestres, dejando atrás las cifras de fuertes caídas del PIB y del empleo que se observaron en el inicio de 2009.
Sin embargo, tanto la demanda externa -condicionada por el ritmo de recuperación de nuestros socios comerciales- como la demanda interna, permanecerán en niveles reducidos durante 2010.
La debilidad de la demanda interna en 2010 se justifica por una serie de factores de ajuste pendientes, como el desapalancamiento del sector privado y la reducción de las necesidades de financiación de la economía, el redimensionamiento del sector inmobiliario, el mal funcionamiento del mercado laboral y el alto desempleo estructural o el ajuste en las cuentas públicas que se iniciará en 2010.
Contracción del mercado inmobiliario y sobreoferta
El periodo de contracción del sector de la construcción dura ya más de un año y medio. Un análisis desagregado entre el residencial y el no residencial apunta hacia un ajuste significativamente mayor en el primero, mientras que el sector no residencial aún no ha mostrado signos evidentes de contracción, debido en parte al apoyo de las políticas económicas.
El sector de la vivienda, -que es el que más ha crecido durante la última fase expansiva, y a pesar de la mejora de algunos de sus indicadores- sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades y una importante sobreoferta, lo que va a continuar ejerciendo presión a la baja sobre los precios.
La oferta de nueva vivienda se ha adaptado con agilidad a este escenario, situándose en niveles mínimos. La evolución de la inversión, de la producción y del valor añadido de la construcción muestra que este proceso de ajuste todavía no ha tocado fondo. Frente a esta contracción, la demanda ha mostrado una ligera contención de su descenso durante los meses del verano.
Ajuste del sector inmobiliario
Según el Servicio de Estudios de BBVA son varios los factores que apoyan la tesis de que aún no se tocado fondo en el ajuste del sector.
En primer lugar, aún no se ha absorbido la sobreoferta de vivienda nueva, y este proceso no comenzará hasta el primer trimestre del próximo año. En segundo lugar, la corrección de precios ha sido reducida hasta ahora cuando se compara con ajustes anteriores, tanto en términos de magnitud (un 10% en términos reales desde el máximo), como de duración (seis trimestres), y tras un aumento muy significativo en el último ciclo expansivo. En tercer lugar, la mejora del esfuerzo familiar ha sido menor que en otros países, como Estados Unidos. Por último, la confianza de los consumidores sigue en niveles reducidos, lo que les lleva a postergar decisiones de compra importantes, como la adquisición de una nueva vivienda.
Recuperación del sector inmobiliario español
En este marco de oferta de nueva vivienda en niveles mínimos, el comportamiento de los visados de reforma de vivienda es más positivo, pues en el tercer trimestre se visaron un 18% más reformas que el mismo período del año anterior.
El Servicio de Estudios de BBVA cree que esta evolución se ve apoyada por las actuaciones de política económica que pretender hacer de la rehabilitación uno de los motores de la recuperación, por ser una actividad intensiva en mano de obra y con escaso impacto medioambiental. En su opinión, "tanto el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación como el anteproyecto de Ley de Economía Sostenible incluyen iniciativas de este tipo".
Por otro lado, este ajuste y posterior recuperación del sector constructor tendrá repercusiones claras sobre el mercado laboral español. Hasta ahora, la caída de la demanda de trabajo del sector se ha traducido en una intensa contracción del empleo pero en una moderación salarial.
Las principales causas de este hecho son el cambio en la composición de los ocupados en el sector, provocado por la destrucción de empleos menos productivos y peor remunerados, y en menor medida, la existencia de rigideces salariales a la baja comparativamente elevadas.
El Servicio de Estudios de BBVA cree una vez completado el ajuste, el sector inmobiliario deberá converger hacia un tamaño más sostenible, donde se materializará una demanda de vivienda potencial en línea con sus fundamentales en un equilibrio de medio-largo plazo.
Tras los análisis realizados -proyecciones de la tasa de natalidad, la tasa de mortalidad, los flujos de inmigrantes, y la demanda de viviendas vacacionales-, el Servicio de Estudios de BBVA estima que habrá una demanda potencial de 400.000 unidades al año una vez que el mercado inmobiliario retorne a la normalidad.
