Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación


Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Una hipoteca implica tener un contrato durante muchos años. Por eso no es de extrañar que los cambios en la coyuntura económica o en la situación financiera del hipotecado precisen de modificaciones en el préstamo hipotecario firmado inicialmente. Renegociar una hipoteca es una posibilidad real pensada para adaptar la misma a nuevas situaciones. Esto puede realizarse mediante la novación hipotecaria o la subrogación.

Novación vs. subrogación

Las principales diferencias entre ambas opciones a la hora de renegociar una hipoteca son las siguientes:

– La novación permite ampliar el capital de la hipoteca. La subrogación no.
– La novación permite añadir titulares al préstamo hipotecario. La subrogación no.
– Los gastos de novación son menores a los de subrogación.

1. Novación hipoteca

Es un proceso sencillo que consiste en la modificación de una o varias cláusulas del contrato hipotecario original. Se trata de un acuerdo entre el cliente y la entidad para cambiar algunas condiciones:

Novación hipoteca por tipo de interés

Se puede cambiar la forma de calcular el tipo de interés.

Novación hipoteca por cambio de índice

También es posible cambiar el índice de referencia, por ejemplo, del IRPH al Euribor.

Novación hipoteca ampliación capital

Si se necesita liquidez, también se puede solicitar más dinero. Es la única forma de renegociar una hipoteca que permite este tipo de modificación.

Novación hipoteca para ampliar plazo:

Se puede alargar el plazo de la hipoteca para tener cuotas mensuales más bajas.

Novación de hipoteca por cambio de titular

Añadir titulares, eliminarlos o cambiarlos también es posible con la novación.

Novación hipoteca para eliminar cláusulas abusivas

Suprimir cláusulas como la cláusula suelo se puede hacer con este método de renegociar una hipoteca.

Novación hipoteca gastos

Conseguir nuevas condiciones en la hipoteca conlleva un coste adicional que hay que tener en cuenta.

– Comisión por novación: Varía entre el 0 y el 0,50% del capital pendiente, pero no se incluye en todos los contratos.
– Notaría: Oscila entre el 0,2 y el 0,5 del capital pendiente.
– Gestoría: Suele variar entre los 100 y los 150 euros.
– Tasación e IAJD: Se deben abonar en caso de ampliar el capital de la hipoteca. Dependen de cada comunidad autónoma.
– Registro de la Propiedad: Suele ser el 50% de los gastos del notario.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

2. Subrogación hipoteca

Mientras que la novación hipotecaria es una renegociación que se realiza en la misma entidad bancaria en la que la hipoteca fue concedida, la subrogación supone llevarse la hipoteca a otra entidad financiera diferente.

El principal motivo por el que esto se realiza es para conseguir mejores tipos de interés y plazos de amortización, pero también para eliminar productos vinculados y comisiones o suprimir cláusulas abusivas. Sin embargo, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital o incluir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.

Tipos de subrogación hipotecaria

Subrogación del acreedor

Consiste en cambiar la hipoteca de entidad. Para poder hacerlo, es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con la ventaja de que no se debe abonar el IAJD.

Subrogación del deudor

Consiste en sustituir a una persona por otra, es decir, que un comprador de subrogue a la hipoteca y asuma su deuda. Está indicado para operaciones de compra-venta de viviendas.

Aunque los gastos de subrogación son superiores a los de novación, en algunos casos interesa realizar la subrogación como forma de renegociar una hipoteca. Por ejemplo, resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que no se debe pagar el IAJD.

Gastos subrogación hipoteca

Los gastos de subrogación de la hipoteca son más elevados que los de novación, puesto que el proceso es mucho más complejo. Primero hay que negociar la hipoteca con el nuevo banco, que informará al antiguo de la subrogación. Además, el hipotecado deberá asumir el coste de cancelar el préstamo con su banco original, lo que se conoce como comisión de subrogación.

– Comisión de subrogación: Obligatorio para pasar la hipoteca de una entidad a otra. Por Ley, en los primeros cinco años está comisión es del 0,50% y para el resto de años se sitúa en el 0,25% del capital pendiente.
– Gastos de notaría y gestoría
– Registro de la Propiedad

A la hora de elegir entre novación o subrogación, hay que tener muy claro el objetivo que se quiere conseguir. Estudia muy bien las alternativas disponibles antes de decantarte por una de ellas.

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