Cómo saber si mi hipoteca tiene fijado un suelo


Unicaja debe devolver 225.000 euros por cláusulas suelo cobradas de más

El Banco Central Europeo (BCE) rebajó ayer el precio del dinero al 1,5%, por lo que el euribor seguirá bajando del 1,98% actual. Si se aproxima la revisión de nuestra hipoteca, ésta conllevará una considerable rebaja de la cuota siempre y cuando nuestra escritura no contemple una cláusula que imponga un mínimo en el tipo de interés aplicable durante la vida de nuestra hipoteca: la cláusula suelo.

Esto es lo que le ha ocurrido a más de un hipotecado, que ha visto cómo sus expectativas de pagar menos cantidad de cuota de la hipoteca mes a mes se han frustrado a pesar de que la suma del euribor más su diferencial están muy por debajo de lo que les cobra su banco o caja por la existencia de esta cláusula suelo en la escritura. A medida que el euribor ha ido bajando, se han multiplicado las quejas de los usuarios por algunas claúsulas de sus hipotecas que limitan el mínimo a pagar: es decir, que sus hipotecas tienen un tipo de interés mínimo conocido como ‘cláusula suelo’.

Reclama la cláusula suelo ya

Qué es la cláusula suelo

La cláusula suelo consiste en que en las escrituras de algunas hipotecas hay una claúsula que dice que aunque el euribor baje y baje, el tipo mínimo que se aplicará será del 2%, el 3% o incluso el 4,5%. Actualmente las entidades Banco Pastor y la Caixa aplican esta cláusula, aunque no siempre las han incluido en las escrituras de las hipotecas.

La lista de bancos y cajas que aplican la cláusula suelo (aunque no siempre ni a todas las hipotecas) de acuerdo con las quejas en internet son, entre otras:

* Banca March
* Banco Pastor
* Banco Popular
* Banco Sabadell
* Bbva
* Caixa Tarragona
* Caja Castilla La Mancha
* Caja Círculo
* Caja de Canarias
* Caja de Granada
* Caja Duero
* Caja España
* Caja Rural del Sur
* Cajamar
* la Caixa
* Unicaja

La manera de saber si te aplican la clausula suelo estas entidades es mirar en tu escritura porque puede que exista ese «Límite a la variación del tipo de interés», que puede ser a la baja (tipo suelo) o al alza (tipo techo).

Este último no se suele aplicar, pero el tipo suelo puede que salte en alguna hipoteca ahora que el euribor se encamina a los mínimos históricos. por lo tanto, si tienes dudas de si tu banco se la ha incluido, lee la escritura o llama a la sucursal de tu banco.

La cuestión, aunque no es general para todas las hipotecas, no es baladí, ya que puede provocar un pago superior a quien la tenga firmada. Así, si el euribor llegase al 1%, un hipotecado de 200.000 euros a euribor + 0,75 durante 25 años pagaría una cuota mensual de 824 euros al mes (9.888 euros al año). Si tuviera una cláusula suelo del 2%, el pago mensual ascendería a 923 euros al mes (casi 1.200 euros más al año). Si esa cláusula suelo fuera más elevada, aún sería más alta la diferencia.

La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de suelo

FACUA ha realizado un estudio comparativo sobre veintiún préstamos hipotecarios ofertados por catorce entidades financieras, siete online y siete tradicionales, con oficinas físicas. Más de la mitad de las hipotecas analizadas, once de las veintiuna, tienen cláusulas suelo que pueden impedir que el consumidor se beneficie totalmente de las bajadas del Euríbor. Éstas oscilan entre el 1,25 y el 4,95%. FACUA ha detectado por estos motivos hasta 2.286 euros de diferencia anual en las cuotas de una hipoteca de 110.000 euros a 20 años. ¿Y cómo saber si su hipoteca tiene suelo?

FACUA considera que estas cláusulas son abusivas y sobre las que tras su denuncia, el Senado aprobó una moción a finales de septiembre por la que recogía las reivindicaciones de la asociación y solicitaba al Banco de España un informe jurídico que debía elaborar en el plazo de tres meses.

En este sentido, independientemente de la valoración del citado organismo, FACUA demanda al Gobierno que proteja los intereses de los usuarios y deje de mirar hacia otro lado ante la aplicación de estas cláusulas suelo que están beneficiando de forma abusiva a la banca.

Las entidades objeto del estudio han sido ActivoBank, Banco Popular, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Cajasol, Cajastur, Caja Madrid, e-bankinter, e-popular, ING Direct, OpenBank, Santander Central Hispano y Uno-e.

Diferencias de hasta el 36% en las cuotas

Tomando como referencia una hipoteca para primera vivienda de 110.000 euros, que representaría el 80% del valor de tasación del inmueble, a pagar en 20 años con un interés variable, FACUA ha constatado que los usuarios pueden encontrar diferencias en el primer año de hasta el 36,3% en el importe de las cuotas mensuales, nada menos que 2.322,36 euros anuales.

Durante el resto de la vida del préstamo, las diferencias en los tipos de interés representan variaciones de hasta el 35,8% en las cuotas, que al año suponen hasta 2.286 euros (tomando como referencia el Euríbor del pasado diciembre, que se situó en 1,242).

El estudio ha seleccionado un préstamo cuya cuantía se aproxima al importe medio de 113.882 euros del total de hipotecas constituidas en España el pasado octubre.

Los tipos de interés de las veintiuna hipotecas a interés variable analizadas por FACUA van del Euríbor más el 0,29% al Euríbor más el 2,00%.

Aunque eso sí, hay que tener en cuenta si existen cláusulas que ponen un suelo a los tipos de interés y cuáles son los productos que la entidad financiera obliga a contratar para obtener las condiciones ofertadas.

Productos que pueden encarecer considerablemente la cuantía que paga el consumidor cada año. Por ejemplo, el préstamo con el diferencial más bajo sobre el Euríbor obliga a contratar un seguro de prima única financiadaque con las características de la hipoteca analizada representaría un coste de 5.434 euros.

Sólo en cuatro de los préstamos estudiados no se obliga al usuario a contratar productos de la entidad (domiciliar la nómina, recibos, seguros de vida…) para obtener las condiciones ofertadas.

Ninguno de los bancos online objeto del estudio tiene comisión de apertura, mientras que en la banca tradicional el importe va del 0,5% al 1,5%. La comisión de cancelación parcial es del 0% en veinte de las ofertas. La ausencia de comisión de cancelación total se reduce a siete de las hipotecas estudiadas. Las demás aplican el 0,5% en los cinco primeros años y el 0,25% a partir del sexto.

Recomendaciones

El consumidor debe comparar en cada oferta la Tasa Anual Equivalente (TAE), que tiene en cuenta el conjunto de variables económicas de la operación: intereses, comisiones iniciales, frecuencia de los pagos y duración del préstamo.

Evidentemente, siempre debe compararse el TAE de préstamos con el mismo capital y años de amortización, y solicitarse el correspondiente a toda la vida de la hipoteca y no sólo al primer año.

Dado que en la mayoría de los casos las entidades no facilitan el TAE antes de realizar un estudio sobre las características del inmueble y del usuario así como el hecho de que pueden existir otras comisiones y obligaciones impuestas por la entidad, FACUA aconseja evaluar todos los elementos del préstamo.

Asimismo, recomienda aclarar las posibles condiciones adicionales que la entidad exige al usuario y la duración del contrato de los productos adicionales para mantener las condiciones pactadas.

Así, es necesario analizar el tipo de interés aplicable tanto en el primer año como a partir de la primera revisión, así como las posibles comisiones de apertura, cancelación total o parcial y subrogación.

En cuanto a los intereses tras la primera revisión, en la mayoría de los casos toman como referencia el Euríbor más un diferencial, que según el estudio de FACUA oscila entre el 0,29 y el 2,0%.

Calcula cuánto pagas de más si te afecta la cláusula suelo en la hipoteca

¿Cuánto pagas de más si te afecta la cláusula suelo? Al menos en torno a unos 2 millones de españoles tienen cláusula suelo en la hipoteca, lo que supone pagar cuotas más altas mes a mes por los elevados intereses que no permiten beneficiarse de las bajadas del Euribor. Si te afecta, debes saber que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha iniciado una campaña para que todos los afectados por las cláusulas suela recuperen el dinero que han pagado de más. La OCU va a presentar acciones judiciales individuales en toda España para eliminar la cláusula suelo de las hipotecas. Además, solicitará a los jueces que se devuelvan las cantidades pagadas de más durante estos últimos años.

OCU pretende tres objetivos:

  1. eliminar la cláusula suelo de los contratos que aun la tengan;
  2. conseguir la devolución de las cantidades pagadas hasta ahora;
  3. y finalmente evitar que los bancos sigan cobrando de más a sus clientes.

Cerca de 3.000 afectados por la cláusula suelo se han puesto en contacto con OCU, que ya está preparando las demandas judiciales en defensa de sus intereses. De media, un consumidor con cláusula suelo ha podido pagar de más unos 6.000 euros.

OCU recuerda que el Tribunal Supremo ha declarado que la cláusula suelo es abusiva y nula, pero a la vez niega a los afectados la posibilidad de recuperar su dinero. Sus argumentos son tan discutibles (el «mantenimiento del orden público económico») que varios juzgados y Audiencias Provinciales han ido contra ese criterio y han obligado a los bancos a devolver todas las cuantías pagadas de más.

Además, el Banco de España afirma que más de 1,7 millones de hipotecas tienen cláusulas suelo. De media cada consumidor con una hipoteca con suelo ha pagado 6.000 euros de más respecto a la misma hipoteca sin suelo. En total la banca se ha embolsado ilegalmente más de 10.000 millones de euros que legítimamente pertenecen a los hipotecados.

¿Cuánto pagas de más si te afecta la cláusula suelo?

En esta página los afectados por las cláusulas suelo pueden consultar a través de un simulador cuánto dinero ha pagado de más por el efecto de esta cláusula.

Para saber si tu préstamo tiene cláusula suelo, debes revisar los recibos de la hipoteca. Para conocerlo, debes fijarte en los tipos de interés que te aplican. El euribor cerró septiembre al 0,543%, por lo que si el interés es mayor que esta cantidad más la suma del diferencial que tengas contratado, entonces se te estará aplicando una cláusula suelo.

Unicaja debe devolver 225.000 euros por cláusulas suelo cobradas de más

Unicaja debe devolver las comisiones por cláusulas suelo cobradas indebidamente de 28 hipotecas y devolver a los hipotecados afectados lo que cobró indebidamente de más, una cantidad que supera los 225.000 euros. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) ha conseguido la primera victoria en una demanda agrupada por cláusulas suelo frente a esta entidad andaluza. A algunos de los afectados la entidad deberá devolver más de 30.000 euros según los cálculos realizados por ADICAE.

Se trata de una sentencia emitida por el juzgado de lo Mercantil 2 de Málaga, que vuelve a demostrar que las cláusulas suelo son abusivas puesto que no fueron negociadas individualmente con cada uno de los afectados y, por lo tanto, se pueden considerar condiciones generales de la contratación.

Unicaja debe devolver el dinero

Unicaja Banco pretendía oponerse a la demanda alegando que estas cláusulas no constituyen una condición general de la contratación que pueda considerarse abusiva, afirmando que fueron negociadas individualmente con cada uno de los hipotecados. La juez ha considerado que la negociación particular es, sin embargo, una “excepción”, y que se trata de una cláusula “generalmente impuesta y predispuesta por la entidad bancaria al usuario”, ya que la supuesta “pluralidad de ofertas” alegada por Unicaja “están igualmente estandarizadas con base a cláusulas predispuestas y sin posibilidad real alguna de negociación por el consumidor medio”.

Unicaja no es la única

Desde el fallo del Supremo del 9 de mayo, ADICAE ya ha logrado tres sentencias que ‘desobedecen’ al Alto Tribunal y obligan a un banco a devolver el dinero cobrado de másEl pasado 9 de mayo el Tribunal Supremo obligaba a BBVA, NovaCaixaGalicia y Cajas Rurales Unidas (Cajamar y Ruralcaja) a eliminar sus cláusulas suelo, pero no a devolver el dinero indebidamente cobrado de más a los afectados. Sin embargo, desde esa fecha ADICAE ya ha conseguido tres sentencias en las que diversos jueces han obligado a Cajamar, Ipar Kutxa y ahora a Unicaja a devolver el dinero a los demandantes.

La acción colectiva, la única vía de solución posible

Sentencia a sentencia, acción agrupada a acción agrupada, ADICAE sigue logrando victorias jurídicas que dan razón íntegra a los consumidores respecto a los abusos que la banca sigue cometiendo en su proceder crediticio. Gracias a la movilización ciudadana y la presión judicial el cerco contra las cláusulas suelo se va estrechando, por mucho que la patronal bancaria defienda su “valor social”, presione a jueces y a políticos y amenace con la quiebra completa del sector. Nada de eso es culpa de los ciudadanos, que sólo quieren ver reintegrados sus derechos. La lucha colectiva, jurídica, social e institucional de la asociación no va a parar hasta que todos los afectados hayan logrado recuperar el dinero que les pertenece.

Con esta nueva victoria judicial ya son casi 150 las cláusulas suelo eliminadas mediante las demandas agrupadas que ADICAE está presentando en toda España, tras los éxitos cosechados en juicios contra CajaMar, Banco Mare Nostrum, Caja de Ahorros de Extremadura, Banco de Castilla La Mancha, Caja Segovia, Ipar Kutxa y ahora Unicaja. De esta manera el cerco contra las cláusulas suelo continúa estrechándose por lo que ADICAE, que ha demandado a casi toda la banca española en una macrodemanda que aglutina a más de 15.000 consumidores, sigue exigiendo a los partidos políticos que las declaren nulas por ley debido a su elevada abusividad. Actualmente se calcula que existen en España más de 3’5 millones de hipotecas con cláusulas suelo.

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