Las ciudades más rentables para invertir en vivienda y luego alquilar los pisos


Las ciudades más rentables para invertir en vivienda y luego alquilar los pisos

La inversión en inmuebles en busca de rentabilidad cae un 45% en un año. Invertir en inmuebles no residenciales para obtener rentabilidad parece perder fuerza. Si bien la inversión en inmuebles en rentabilidad alcanzó los 1.806 millones de euros en 2012, la incertidumbre por el riesgo país y las restricciones del mercado de crédito han marcado la actividad de inversión inmobiliaria no residencial en España, tras protagonizar un descenso del 45% respecto a 2011. El segmento de Retail (centros y locales comerciales) se mantuvo un año más como el más dinámico de los inmuebles no residenciales, con más de la mitad de la inversión (52%) realizada en este tipo de inmuebles. El segmento de Oficinas acumuló el 28% del total de la inversión realizada y se mostró como uno de los más dinámicos en cuanto a número de operaciones, mientras que los segmentos Hotelero y Logístico registraron volúmenes de inversión de menor consideración, representando el 16% y el 4% del total de la inversión inmobiliaria no residencial.


Estas son algunas conclusiones del análisis llevado a cabo desde el área de Real Estate de Deloitte, que analiza la situación actual y tendencias de inversión en los segmentos de oficinas, centros y locales comerciales, industrial-logística y hoteles en España.

Tipo de activo

2010

(vol. total)

2011

(vol. total)

(número

operaciones)

2012

(vol. total)

(%)

(2012/

2011)

Oficinas

1.361

970

17

505

28%

– 48%
Centros

comerciales

633

686

6

365

20%

– 47%
Locales

comerciales

817

591

11

571

32%

– 3%
Logístico

129

185

8

70

4%

– 62%
Hotelero

571

829

10

295

16%

– 64%
TOTAL

3.511

3.261

52

1.806

100%

– 45%

Segmento de Retail

La inversión en centros y locales comerciales fue el principal impulsor del mercado no residencial durante los pasados 12 meses. En este sentido, el «Retail calle», aquellos locales no ubicados en centros comerciales, fueron el foco de inversión más atractivo y el que menos acusó el descenso generalizado de la inversión, pues las 11 operaciones que se llevaron a cabo registraron un volumen de inversión de 571 millones de euros, un 3% menos que en 2011.

Por su parte, la inversión en centros comerciales se mantuvo en línea con el descenso registrado en el resto de segmentos, y las 6 operaciones que se llevaron a cabo durante el pasado año supusieron un volumen total de inversión de 365 millones, un 47% menos que en 2011.

El inversor institucional fue el principal protagonista en las operaciones del segmento Retail, con presencia en el 75% de las operaciones de centros comerciales y en el 78% de las llevadas acabo en locales comerciales.

Segmento de Oficinas

La inversión inmobiliaria en oficinas mostró un dinamismo similar al del Retail en cuanto a número de operaciones, registrando 17 transacciones, aunque con un volumen de inversión total menor (505 millones de euros, un 48% menos que en 2011).

Destaca en este segmento la variedad de compradores, predominando el privado, presente en el 70% de las operaciones, junto al que aparecen, aunque en menor medida, los inversores institucionales (14%) y los privados (13%).

Segmentos Logístico y Hotelero

Los segmentos Logístico y Hotelero registraron un volumen de inversión bastante más discreto. En el primer caso se registraron 8 operaciones por un valor total de 70 millones de euros (el 4% del total de la inversión anual no residencial), mientras que para hoteles se produjeron 10 operaciones por valor de 295 millones (el 16% del total de la inversión anual no residencial). Desde el punto de vista inversor, el segmento Logístico destacó por la presencia del inversor institucional (94% de las operaciones), mientras que en el segmento Hotelero predominó el inversor Value Added.

Quien compra casa ahora lo hace para invertir en alquiler o porque tiene el 40% de su valor preahorrado

Actualmente se están vendiendo las viviendas por debajo de los 200.000 euros y las que superan los 450.000 euros. Los pisos convencionales de la clase media entorno a los 300.000 – 350.000 euros no se venden. ¿La clase media está desapareciendo?

Según la inmobiliaria Judith Strub del Grupo Cat Real Estate ahora se venden los pisos con mini precios o las piezas únicas y diferenciales. El perfil del comprador hasta 200.000 euros es mayoritariamente el pequeño inversor que busca rentabilidad garantizada y compra para alquilar, buscando una rentabilidad del 6%. Otro caso es el particular que compra para uso propio con ahorros que van del 40% hasta el 100% del importe de la vivienda, y que aprovechan la bajada generalizada de precios para adquirir una primera vivienda y que entienden el alquiler como una pérdida patrimonial innecesaria.

La bajada de precios de la vivienda está provocando que cada vez haya más viviendas a la venta o en alquiler a precios asequibles. Según los últimos datos y como conclusión del cierre de 2012, la inmobiliaria Judith Strub del Grupo Cat Real Estate señala que actualmente se venden las viviendas con «mini precios» o los inmuebles únicos y diferenciales.

«Mini precios» que corresponden a pisos convencionales pero muy ajustados de precio; en Barcelona capital son casas de hasta 100m2 entorno a los 2.000eur/m2; es decir, pisos de 100m2 a 200.000 euros. Los inmuebles únicos y diferenciales se corresponden a áticos con terraza, viviendas en zona prime (Paseo de Gracia y alrededores), viviendas con algún diferencial que las posicionan en gama alta: altura, vistas, terraza, finca catalogada, torres, etcétera. Gamas de producto a partir de 3.500eur/m2 y hasta los 10.000Eur/m2, como sucede en Paseo de Gracia.

Compradores por encima de 450.000 euros
El perfil del comprador a partir de 450.000euros dispone mínimo del 30% del importe de la vivienda. Son profesionales bien remunerados con contrato indefinido, empresarios o profesionales liberales que reconocen y aprovechan la bajada de hasta el 50% en los precios de viviendas y que ante la gran oferta existente se deciden por piezas diferenciales, en zona alta o muy céntrica, pisos altos, y con alguna particularidad diferencial: terraza, ático, jardín, vistas, categoría de la finca, o parking entre otros.

Igualmente, también existe el perfil del comprador que vendió hace más de dos años a un nivel de precios significativamente más alto y que con el nivel de precios actual ha ganado poder adquisitivo, y reinvierte en primera vivienda. Para aquellos que vendieron su propiedad hace 2años o menos pueden reinvertir ahora en primera vivienda y quedar exentos del impuesto por incremento patrimonial. Si a esto se le añade que este tipo de comprador se puede beneficiar de una bajada acumulada del 20%, este comprador tiene un poder adquisitivo más alto del que tenía cuando vendió.

¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

A diferencia de lo que pueda pensar mucha gente, ahora puede ser un buen momento para invertir en vivienda, eso sí, siempre y cuando se entienda esta inversión a medio-largo plazo y nunca como algo inmediato. Ahora mismo los bancos son los mayores ofertantes de viviendas en España, por lo que «hay que desterrar la idea de la inversión especulativa en vivienda», asegura Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Viviendas a la venta en Zaragoza.

Así, Duque asegura que actualmente podría ser un buen momento para invertir en la compra de una vivienda. El negocio inmobiliario puede ofrecer oportunidades muy interesantes, en función de la localidad y de la demanda existente, aunque los precios podrán seguir bajando de aquí a unos años. «Comprar un piso con el objetivo de lavarle la cara y venderlo puede ser arriesgado», explica haciendo alusión a operaciones realizadas de este tipo en los años del boom inmobiliario.

Pensar a largo plazo
Si se dispone del capital y se decide invertir en ‘ladrillo’, se debe pensar en todo momento en el futuro y a modo de inversión, no para recuperar la inversión a corto plazo puesto que la venta de pisos actualmente no ofrece esas oportunidades. «Hay que desterrar la idea de la inversión especulativa en vivienda», destaca Duque.

Precios y rentabilidades
Para que la vivienda ofrezca actualmente oportunidades interesantes se debería analizar el precio de compra con la rentabilidad esperada si éste se alquilase en un determinado periodo de tiempo, por ejemplo en 10 años. El momento actual presenta una gran incertidumbre que conlleva un importante riesgo. Puede ser un buen momento para invertir si se es consciente de ese riesgo y se encuentra dispuesto a asumirlo.

«Podría ser interesante invertir en viviendas de la periferia de las grandes ciudades donde los precios han bajado más del 50% porque existe una demanda importante de alquiler» según afirma Jesús Duque.

Los consumidores señalan que la mejor inversión es la vivienda

Un estudio de la OCU destaca que un 63% encuestados considera que los inmuebles son la mejor de las inversiones. La OCU, junto a sus organizaciones hermanas europeas de Bélgica, Italia y Portugal, realizó entre marzo y mayo de 2007 una encuesta sobre los hábitos económicos de los ciudadanos que fue actualizada a finales de año acerca de sus percepciones para 2008. En concreto, se recibieron 3.783 respuestas de consumidores españoles.

La mitad de los encuestados por la OCU tiene un préstamo hipotecario y consideran, erróneamente, que todas las entidades ofrecen préstamos similares. Los errores más comunes son: aceptar el préstamo del constructor o contratar el préstamo en la entidad más cercana a su domicilio, de forma que las cajas de ahorro, gracias a su amplia implantación territorial, son las elegidas por un 60% de los encuestados, a pesar de que los estudios de la OCU demuestran que las mejores ofertas se hacen en bancos, particularmente las entidades por Internet o telefónicas.

Acudir a una única entidad y quedarse con el primer préstamo ofertado es desgraciadamente un comportamiento bastante común (casi un 40%) a pesar de que la experiencia de nuestros socios indica que quienes intentan mejorar consiguen en 6 de cada 10 casos una rebaja del tipo de interés.

La novación y la subrogación son dos posibilidades de mejorar los préstamos hipotecarios, sin embargo, sorprende el hecho de que sólo la ponen en práctica un 20% y un 12% respectivamente de los encuestados. Aunque, más sorprendente es, a juicio de la OCU que, un 27% desconoce el tipo de interés que está pagando. La encuesta de la OCU pone de manifiesto que es muy común servirse de algún producto de crédito para pagar compras de todo tipo.

Pues bien, un 60% de los encuestados reconocen tener un préstamo personal y casi la mitad de ellos lo dedica al pago de un coche, mientras que un 22% lo destina a la reforma del hogar. Más llamativo y, poco recomendable, es que una de cada diez personas financia la compra de ropa o comida con este tipo de préstamo.

Invertir en ladrillo
Seis de cada diez españoles encuestados por la OCU consideran que los inmuebles son la inversión más rentable frente a tan sólo dos de cada diez portugueses o un tercio de belgas. El 40% de los encuestados le gustaría poder destinar algo más de ahorro a la inversión inmobiliaria. La OCU considera que este entusiasmo se basa más en la fuerte revalorización de los precios de la vivienda en el pasado reciente que en unas perspectivas objetivas.

La Organización es pesimista al respecto y considera que no es el momento de invertir en inmuebles. No obstante también juzga que todavía pueden encontrarse alguna oportunidad de inversión en ciertas plazas de garaje y fincas rústicas. Respecto al ahorro, el 80% de los encuestados españoles cree que ahorrar es importante, sin embargo poco más de un tercio de los hogares son capaces de hacerlo con regularidad y recabar una cantidad media anual de 3.000 euros.

Los motivos teóricos para ahorrar son variopintos: prepararse para gastos imprevistos, dejárselo a los hijos, complementar pensión. Sin embargo, un 45% de los encuestados, en el momento de ser preguntados, estaban ahorrando para viajes o vacaciones.

El 60% de los encuestados por la OCU prefieren invertir en renta fija y cuentas de ahorro, esto se explica porque la ausencia de riesgo es el criterio primordial de elección para siete de cada diez españoles.

Los planes de pensiones son un producto de ahorro que la OCU desaconseja claramente debido a que sus ventajas fiscales han desaparecido, y sus desventajas permanecen. Según la encuesta, un 8% de los encuestados que ahorran tienen un plan de pensiones. La OCU entiende que la labor informativa al usuario e inversor es primordial y va calando poco a poco en sus elecciones. Por esto, es importante resaltar que ocho de cada diez encuestados no se deja influir por las promociones y la publicidad, y un tercio consulta al menos dos fuentes de información antes de invertir.

Para finalizar, la OCU ofrece unas claves básicas a los usuarios para invertir con éxito:

v No dejar el dinero en la cuenta corriente. Aunque se invierta a corto plazo, hay productos igual de seguros pero muchos más rentables como las cuentas de alta remuneración, fondos monetarios o depósitos.

v Antes de invertir es necesario pensar cuándo se va a necesitar el dinero y qué riesgo se está dispuesto a asumir.

v Aquellos que no tengan un objetivo concreto a corto plazo para su dinero obtendrán unos mayores frutos, sin tener porqué asumir un gran riesgo, con una diversificación de su ahorro.

Así, incluso un pequeño inversor debería invertir sin miedo en acciones o en otras divisas, la OCU le ayuda con ello – diciéndole qué cómo y dónde – a través de sus publicaciones. Nuestra cartera de acciones recomendada ha obtenido un 20% anual medio desde su creación hace ya más de 17 años y nuestra cartera global que combina acciones y obligaciones un 10,7% desde su creación en 1993.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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