Los precios de vivienda en costa seguirán bajando hasta 2017

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Hasta 2017 seguirá habiendo vivienda construida a la venta en las zonas de costa y bajando su precio, tal y como destaca un informe de Tinsa que analiza el ritmo de ventas del excedente de viviendas que hay actualmente. Y los precios seguirán bajando hasta que se acaben las viviendas que están sin vender, aunque a ritmos menores que los actuales.

Analizando la demanda de vivienda en costa actual, el excedente de vivienda podría desaparecer en el segundo semestre de 2017, según indica el informe presentado por Tinsa Research sobre ‘Vivienda Vacacional en Costa’, y estimando que en el horizonte 2015 la demanda de nuevas viviendas llegue a las 97.000 operaciones anuales. De este modo, el precio de la vivienda en costa continuará descendiendo en el corto plazo, si bien en los últimos meses lo está haciendo a un ritmo inferior.

Demanda de nueva vivienda

En la presentación, Tinsa ha destacado como la demanda en los próximos años se verá afectada por un saldo migratorio negativo, un progresivo envejecimiento de la población residente y unas perspectivas para el 2016 de descenso en el número de trabajadores. Estas hipótesis demográficas prolongarían una caída en la demanda de nueva vivienda, al menos hasta el 2015, en el que está prevista en cifras cercanas a las a las 97.000 unidades.

Oferta de nueva vivienda

Para el 2013, Tinsa Research pronostica una caída continuada en la oferta de nueva vivienda, no llegando a superar las solicitudes de visados las 35.000, cifra que se mantendrá en 2014, siendo previsible su incremento en el segundo semestre de 2015. La finalización de viviendas descenderá, desde las 120.000 de 2012 a unas 50.000 en 2015.

Reducción de excedentes y cambio de ciclo

Tinsa destaca en este estudio que teniendo en cuenta los supuestos actuales de evolución de la oferta y demanda, en enero de 2016 la bolsa de nueva vivienda desocupada se habría reducido hasta unas 300.000 unidades.

Descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo plazo, así como aquellos que, según las previsiones realizadas por la SAREB no se encontrarán a la venta por su parte, la vivienda vacante descenderá previsiblemente hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016. De hecho, en sus previsiones Tinsa Research avanza aún más, puesto que de mantenerse una demanda de 100.000 unidades anuales, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017.

Mercado de segunda residencia: vivienda en costa

El mercado de segunda residencia ha pasado de las 100.000 unidades en el periodo 2005-2006 a las 20.000 actuales, con una tendencia clara a mantenerse o decrecer hasta 2015.

El informe muestra también un ligero repunte de la demanda por parte de extranjeros, pero también destaca que esto es insuficiente para la recuperación de un segmento que según Tinsa necesita compraventas por parte del mercado nacional.

En este sentido Tinsa Research asegura que la demanda interna no se recuperará hasta que lo haga la de primera residencia y esto solamente será posible cuando exista confianza en los hogares, motivada por una mayor seguridad en el empleo y en definitiva por ingresos regulares.

Zonas en las que ha bajado menos el precio de la vivienda

La costa mediterránea es la que ha sufrido uno de los mayores ajustes de precios, situándose en un -43,2 %, mientras que los menores descensos de precios los tuvieron en Baleares y Canarias que experimentaron un -27,9 % de media.

Por localidades: Baiona (Pontevedra) con un -13,2 % registraría el menor descenso dentro de los municipios más destacados en el mercado de vivienda vacacional español, seguido por Capdepera (Baleares), Sanxenxo (Pontevedra), Ibiza y Formentera (Baleares), Sada (A Coruña) y Moaña (Pontevedra) que, con un descenso de un -17,5 %, cierra el grupo de municipios en los que la vivienda ha descendido menos de un 20 % desde máximos.

Zonas en las que ha bajado más el precio de la vivienda

En este apartado, el informe sitúa las localidades de Casares (Málaga) con la mayor caída de un -55,7 %, seguido por El Egido (Almería), Manilva (Málaga), Castelló de Empúries (Girona), Pineda de Mar (Tarragona), Mataró (Barcelona), Mogán (Gran Canaria), Vera (Almería), Roquetas de Mar Almería) y Estepona (Málaga) que con un -50 % cierra el grupo de municipios en los que el descenso medio ha sido superior al 50 %.

Por último el informe de Tinsa concluye haciendo una distinción por tipo de producto a la venta, diferenciando por Comunidades Autónomas la venta de piso o de vivienda unifamiliar, el tiempo medio para que se realice su venta y el tipo de comprador y en el caso del internacional distinguiéndolo por nacionalidades.

El precio de la vivienda bajó un 11,3 % en 2012 y en zonas de costa el 12,5 %

El Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles General que elabora Tinsa moderó su descenso interanual en diciembre hasta el 11,3 %, un punto por debajo de la cifra alcanzada el mes anterior. Este ajuste positivo se encuentra asociado al repunte en el número de operaciones debido al fin de las deducciones fiscales y al cambio de IVA, ambos con fecha 31 de diciembre. La variación acumulada desde que el valor de las viviendas alcanzó su punto más alto en diciembre de 2007 apenas se modifica respecto al mes de noviembre, situándose en el 33,3 %.

En cuanto al comportamiento por zonas, las “Capitales y Grandes Ciudades” presentaron la caída más destacada con un 14 %, seguidas muy de cerca por las “Áreas Metropolitanas” con un descenso del 13,7 %, y de la “Costa Mediterránea”, cuya bajada se situó en el 12,5 %, completando así el conjunto de ámbitos con recortes superiores a la media del mercado.

Por debajo de la media volvieron a quedar las “Islas Baleares y Canarias” con un descenso interanual del 6,6 %, y el “Resto de Municipios” no incluidos en las divisiones anteriores con una bajada del 7,7 % respecto al mismo mes del año anterior.

En cuanto a los recortes acumulados por zonas desde que éstas alcanzaron su valor más alto, la “Costa Mediterránea” se situó en primer lugar con el 40,1 %, seguida de las “Capitales y Grandes Ciudades” con el 36,7 %, las “Áreas Metropolitanas” con un 35,4 %, el “Resto de Municipios” con el 27,6 % y, cerrando la serie, las “Islas Baleares y Canarias” con el 27,3 %.

Acerca de IMIE – Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles

El índice IMIE, iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008, constituye un índice que refleja el valor de los productos residenciales en España. En cuanto a estratificación geográfica se rige por criterios de mercado. Siguiendo esta pauta, Tinsa ha elaborado la subdivisión del territorio en cinco grandes zonas que representan los estratos que vertebran el mercado de vivienda: Capital y Grandes Ciudades con más de 50.000 habitantes, Áreas Metropolitanas, Costa Mediterránea, Baleares y Canarias y Resto de Municipios. El índice IMIE, recoge la variación del valor del m² de un inmueble, elaborado con la información de las más de 200.000 valoraciones de vivienda realizadas por Tinsa anualmente, base metodológica similar a la utilizada en la elaboración del IPC y otros índices de precios internacionales y frecuencia mensual.

Las viviendas que más han rebajado el precio están en la costa, sobre todo en Comunidad Valenciana, Galicia, Andalucía y Cataluña

Las rebajas han empezado hoy 1 de julio también en el sector inmobiliario. El portal pisos.com ha localizado los inmuebles que han aplicado los mayores descuentos a sus precios de salida con respecto a hace seis meses. La Comunidad Valenciana es una de las regiones que más ha acusado los recortes, pero otras regiones con provincias cercanas al mar como Galicia, Andalucía y Cataluña arrojan porcentajes de descenso nada desdeñables. “El modelo de ‘sol y playa’ acabó provocando una sobreoferta difícil de manejar con la llegada de la crisis”, declara Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. En este sentido, dentro del stock de vivienda sin vender esta clase de inmuebles ocupa una parte muy destacada.

Así, según este estudio, las viviendas situadas en los municipios costeros son las que han interiorizado más activamente la necesidad de aplicar fuertes ajustes. De este modo, entre mediados de diciembre de 2011 y mediados de junio de 2012 el inmueble que más se ha rebajado es un piso situado en la capital valenciana, que acumula una caída del 38,71 %.

De rebajas

Para el responsable del portal inmobiliario, comprar una primera o segunda vivienda con un atractivo descuento puede ser todo un acierto: “Si se encuentra una oportunidad inmobiliaria que responda a los criterios de localización y calidad exigidos, sería cuestión de analizar nuestra capacidad económica y hacer números”. Según Alemany, los vendedores están haciendo un gran esfuerzo por cerrar las operaciones. “Desde la primera visita hasta la negociación, el propietario se muestra dialogante porque el interés por firmar es cada vez más apremiante”, manifiesta el experto.

En la costa mediterránea está el 50 % de stock de vivienda nueva

El excedente de viviendas de obra nueva se sitúo en 687.523 unidades al cierre de 2010, lo que significa un descenso del 0,08 % con respecto al excedente acumulado hasta 2009, según el informe del Ministerio de Fomento sobre stock de vivienda nueva. Se trata de la primera disminución del excedente de la serie histórica que comienza en 2005. La Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña acumulan el 50 % del total del stock del año 2010.

En términos relativos, el descenso de 2010 continúa la tendencia de los dos años precedentes en los que se había moderado el ritmo de crecimiento del stock, de forma más acusada en 2009. Así, el año pasado, la tendencia de ralentización de la acumulación del stock alcanzó su punto máximo, llegando a revertirse ligeramente ya que el ritmo de reducción de la construcción de viviendas nuevas fue similar al de 2009, mientras que las transacciones registraron una cierta recuperación.

Distribución y evolución del stock por CCAA y provincias

El stock acumulado disminuye en 12 Comunidades Autónomas, destacando Extremadura (-30,17 %), Cantabria (-26,08 %) y Comunidad Foral de Navarra (- 17,26 %).

Tres Comunidades Autónomas acumulan el 50 % del total del stock de 2010: Comunidad Valenciana (19,35 %), Andalucía (16,33 %), y Cataluña (15,03 %).

Las provincias que componen la costa mediterránea concentran el 47,73 % del total del stock. También destacan Madrid, Toledo y Santa Cruz de Tenerife.

Si se analiza la proporción del stock de cada CCAA sobre el parque de viviendas en cada territorio, las que presentan una mayor acumulación de stock en relación a su parque son La Rioja (4,69 %), Castilla-La Mancha (4,22 %), Comunidad Valenciana (4,15 %), Canarias (3,8 %) y Murcia (3,7 %).

En situación opuesta se encuentran Extremadura (0,54 %), Cantabria (0,81 %), País Vasco (1,22 %), Navarra (1,65 %), Madrid (1,72 %) y Asturias (1,88 %).

Por provincias, los mayores porcentajes de stock/parque de viviendas se dan en Castellón (10,26 %), Toledo (6,17 %) y Almería (6,13 %).

Los registradores señalan que la compraventa de viviendas en costa ha caído hasta un 47 % en un año

El número de compraventas de viviendas inscritas en los Registros de la Propiedad durante el tercer trimestre del año 2008 ha sido de 130.884. Durante los últimos doce meses, computados hasta el 30 de septiembre, el total de compraventas de viviendas registradas fue de 610.052, con un descenso en términos interanuales (con referencia al 30 de septiembre de 2007), del -26,55 %. En esta comparación, las diecisiete comunidades autónomas presentan tasas interanuales negativas, destacando por su mayor importe Cataluña (-42,66 %), Baleares (-39,43 %), Navarra (-34,85 %), Comunidad Valenciana (-29,82 %), Comunidad de Madrid (-27,25 %), País Vasco (-27,19 %), Aragón (-26,63 %) y Canarias (-25,64 %). Resultan destacables los ajustes producidos en provincias con disponibilidad de zona costera (Tarragona -47,49 %, Gerona -42,84 %, Barcelona -42,51 %, Baleares -39,43 %, Alicante -33,95 %), constatando que la segunda vivienda está siendo una de las más afectadas por la reducción de las compraventas de viviendas.

El Colegio de Registradores, a través de su Centro de Procesos Estadísticos, con el asesoramiento técnico habitual del equipo investigador de la Universidad de Zaragoza, presenta los resultados de su Estadística Registral Inmobiliaria relativos al tercer trimestre del año 2008.

Con respecto al cómputo anualizado del trimestre anterior (al 30 de junio de 2008) la reducción del tercer trimestre ha sido del -8,60 %. Tomando resultados exclusivamente trimestrales (tercer trimestre de 2008 frente a tercero de 2007) la reducción anual del número de compraventas es del -30,48 %. Datos del tercer trimestre 2008 de la Estadística Registral Inmobiliaria.

DISTRIBUCIÓN DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDA

De las 130.884 compraventas inscritas en el tercer trimestre, 71.896 han correspondido a vivienda nueva y 58.988 a vivienda usada. Estos resultados muestran que durante el tercer trimestre del año, el 54,93 % de las compraventas de viviendas inscritas han sido viviendas nuevas (49,85 % viviendas libres y 5,08 % viviendas protegidas), mientras que el 45,07 % han sido viviendas usadas. Esta circunstancia deriva del reciente ciclo expansivo inmobiliario anterior, que propiciaba un diferimiento temporal de las inscripciones de compraventa de vivienda nueva con respecto al momento del acuerdo de compraventa, es decir, compradas en muchos casos sobre plano e inscritas en la actualidad, cuando ha finalizado su construcción.

Con relación al cómputo anualizado del trimestre anterior (al 30 de junio de 2008) la reducción de las inscripciones realizadas durante el tercer trimestre ha sido del 3,60 % en vivienda nueva y del 13,13 % en vivienda usada, mostrándose de nuevo una significativa reducción del número de compraventas de vivienda.

IMPORTE MEDIO DE CRÉDITO HIPOTECARIO SOBRE VIVIENDA

El importe medio de crédito hipotecario por vivienda ha alcanzado durante el tercer trimestre del año los 140.193 euros, lo que supone el tercer trimestre consecutivo con tasas de variación negativas, concretamente del -2,41 % en este caso, generalizándose en todas las agrupaciones de entidades financieras (Bancos -1,73 %, Cajas de Ahorros -3,09 % y Otras entidades financieras -1,59 %). La evolución interanual ha contado con una reducción del -3,94 %, siendo especialmente acusada en las Cajas de Ahorros (-5,90 %).

Por comunidades autónomas el mayor endeudamiento por compraventa de vivienda corresponde, lógicamente, a aquellas con mayor precio de la vivienda, es decir, Comunidad de Madrid (197.116 €), País Vasco (165.537 €), Cataluña (164.068 €) y Baleares (162.594 €).

TIPOS DE INTERÉS CONTRATADOS EN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA

Los tipos de interés contratados en los créditos hipotecarios para compraventa de vivienda han mantenido durante el tercer trimestre el tradicional predominio de los tipos variables (98,31 % de los contratos), presentando los contratos a tipo de interés fijo un peso residual (1,69 %). En los de tipo variable, han sido referenciados mayoritariamente al EURIBOR (87,93 % de los contratos, seguido del IRPH en el 6,15 % y de otros índices en el 4,24 %.

DURACION DE LOS NUEVOS CREDITOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA

La duración de los créditos hipotecarios formalizados para la compraventa de vivienda se ha reducido por segundo trimestre consecutivo con respecto a periodos anteriores, alcanzando el tercer trimestre del año un resultado medio de 315 meses (26 años y 3 meses), frente a los 323 meses (26 años y 11 meses) del trimestre anterior. En un solo trimestre se ha reducido el periodo medio de contratación 8 meses. El descenso resulta generalizado para las distintas agrupaciones de entidades financieras.

DISTRIBUCIÓN DEL VOLUMEN DE NUEVO CREDITO HIPOTECARIO POR TIPO DE ENTIDAD FINANCIERA CONCESIONARIA

La financiación hipotecaria para compraventa de vivienda ha seguido contando con una mayor presencia de las Cajas de Ahorros (50,83 %) durante el tercer trimestre, frente al 40,28 % de Bancos y 8,88 % de Otras entidades financieras. Durante este período las Cajas de Ahorros han continuado reduciendo su cuota de mercado (-1,76 %) a favor de Bancos (1,41 %) y Otras entidades financieras (0,35 %), de forma inversa. Esta situación, que dura ya varios trimestres reduce la cuota de participación de las Cajas de Ahorros, frente al tradicional incremento de los últimos años.

CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL

La cuota hipotecaria mensual ha alcanzado los 834,33 € en el tercer trimestre del año 2008, representando el 47,08 % del coste salarial (Al no haberse publicado hasta la fecha los resultados de Coste Salarial del tercer trimestre del año 2008 por el INE, se han utilizado los correspondientes al segundo trimestre). Dicha cuota hipotecaria sobre el salario experimenta una reducción sobre el trimestre anterior, donde representaba el 48,74 % del mismo.

Las comunidades autónomas con mayor cuota hipotecaria han sido Comunidad de Madrid (1.138,71 €), Baleares (1.004,45 €), Cataluña (986,49 €), y País Vasco (951,20 €).

El 34 % de las promociones de vivienda en costa lleva más de tres años a la venta

Tras varios años registrando fuertes crecimientos, a partir del segundo semestre de 2007 el número de viviendas vendidas en municipios costeros y de segunda línea de las Comunidades de Cataluña, C. Valenciana, Murcia, Andalucía, Baleares y Canarias inició una tendencia a la baja, que se ha intensificado en 2008. En un marco de retroceso del mercado y creciente rivalidad, la selección y el diseño de los canales de venta, y las acciones promocionales y de marketing están ganando protagonismo en las estrategias comerciales de las sociedades inmobiliarias.

Según la consultora DBK, en 2007 el número de transacciones de viviendas nuevas libres en municipios costeros y de segunda línea de las Comunidades de Cataluña, C. Valenciana, Murcia, Andalucía, Baleares y Canarias inició una tendencia a la baja, contabilizándose en el conjunto del año un descenso del 4 %, hasta las 107.000 viviendas.

Sin embargo, se aprecian sensibles diferencias entre las citadas regiones, pues en Cataluña, Baleares y Canarias tuvo lugar un descenso de más del 20 % en 2007, mientras que en Andalucía el número de viviendas vendidas aumentó un 22 % y en Murcia, un 14,5 %.

El precio medio de la vivienda nueva registró una sensible moderación en 2007, lo que unido al descenso del número de viviendas vendidas motivó una notable ralentización en la evolución del valor del mercado. Así, tras registrarse un crecimiento medio cercano al 30 % anual en el período 2005-2006, en el año siguiente tuvo lugar un incremento del 5 %, hasta los 19.500 millones de euros.

El notable desequilibrio entre producción y venta de viviendas registrado en las provincias costeras, ha generado entre los años 2004 y 2007 un stock de 315.000 viviendas sin vender, acentuando la dificultad para la captación de clientes y ampliando los plazos de comercialización.

Cuarenta de las empresas que DBK ha analizado en el estudio “El Cambio de Ciclo del Sector Inmobiliario Vacacional” contaban en abril de 2008 con un total de 326 promociones en venta en la zona considerada, sólo nueve más que en marzo de 2005. Estas promociones estaban compuestas por 44.465 viviendas.

Tomando como referencia esas 326 promociones residenciales, el 34 % llevaba más de tres años a la venta en abril de 2008. Por su parte, cerca de la mitad se comercializaba llave en mano, cuando en 2005 el porcentaje se situaba por debajo del 10 %.

En el marco descrito de retroceso del mercado y creciente competencia, la selección y el diseño de los canales de venta, y las acciones promocionales y de marketing están adquiriendo un gran protagonismo en las estrategias comerciales de las sociedades inmobiliarias.

Previsiones

En 2008 la situación está empeorando, en un contexto de deterioro de la confianza, de crecimiento de los tipos de interés, de aumento de la morosidad y de restricciones de crédito, a lo que, en el caso de la demanda extranjera, se une la revalorización del euro.

A pesar de la tendencia a la baja en los precios de la vivienda en determinadas zonas, la perspectiva de mayores recortes está frenando la demanda. En el bienio 2008-2009 se espera que tenga lugar un descenso del orden del 15 % anual en el número de transacciones de viviendas, lo que supondría vender unas 90.000 el primer año y alrededor de 76.000 el segundo.

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