Mayor protección para propietarios en el alquiler de vivienda


NOTICIA de Javi Navarro
23.12.2009 - 18:04h    Actualizado 20.10.2020 - 13:18h

El día 25 de diciembre entrará en vigor de la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y de la Eficiencia Energética de los Edificios. Esta normativa agilizará el procedimiento especial de desahucio por falta de pago, las reclamaciones de los alquileres se tramitarán por el procedimiento verbal y el contrato de arrendamiento de vivienda podrá formalizarse por un plazo inferior a cinco años.

El Congreso de los Diputados aprobó el 23 de noviembre de 2009 la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y de la Eficiencia Energética de los Edificios. La norma va a suponer la modificación de las leyes de Enjuiciamiento Civil y en menor medida, de la de Arrendamientos Urbanos y de la Propiedad Horizontal estatal.

Entre otros aspectos, la nueva normativa viene motivada por la necesidad de fortalecer la seguridad jurídica del arrendador para dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España. Una de las principales novedades es que facilita el trámite de las comunicaciones al demandado en los procesos de desahucio arrendaticios, ya que no resultará necesaria la realización de una averiguación judicial del domicilio ni la publicación de edictos en los boletines oficiales.

El juicio verbal será el procedimiento más rápido y sencillo de desahucio para la resolución del contrato por falta de pago o expiración del plazo, así como para la reclamación de alquileres. Si el arrendador lo propone, el arrendatario podrá proceder al desalojo voluntario en quince días, con condonación de la deuda. En caso de requerimiento de pago por el arrendador al arrendatario con un mes (antes eras dos) de antelación a la presentación de la demanda, el arrendatario no podrá enervar el desahucio aunque pague los alquileres adeudados. Asimismo, la nueva normativa establece que el propietario no estará obligado a prorrogar el contrato un mínimo de cinco años si necesita ocupar la vivienda para uso propio o de sus familiares hasta el primer grado y el cónyuge, siempre que figure en el contrato.

El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-lleida ha participado activamente en el tramite legislativo de la Ley, habiéndose incorporado múltiples aportaciones en su redacción, todas ellas enderezadas a fortalecer la seguridad jurídica del arrendador, sin perjudicar las garantías del arrendatario, a fin de obtener una eficaz y efectiva tutela judicial en caso de incumplimiento de las obligaciones arrendaticias.

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

Los cambios introducidos en la misma están orientados a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas.

– En caso de enervación de la acción por pago de los alquileres antes de la celebración del juicio, se condenará en costas al arrendatario, salvo que se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador (“mora accipiendi”) – El beneficio de justicia gratuita deberá solicitarse dentro de los tres días siguientes a la notificación de la demanda. Si se solicita con posterioridad no se suspenderá la celebración del juicio.

– Si las partes no han señalado en el contrato de arrendamiento un domicilio para notificaciones, se entenderá en el procedimiento de desahucio que el domicilio es la vivienda o local arrendado a todos los efectos. Si no fuera hallado el arrendatario en él, y no hubiera éste facilitado al arrendador otro domicilio distinto, se procederá directamente a su citación mediante el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

– La condena al pago de los alquileres incluirá también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta la recuperación de la posesión, a razón del importe de la última mensualidad reclamada.

– Las reclamaciones de alquileres siempre se tramitarán por el procedimiento verbal. Si se reclamaran alquileres por el procedimiento monitorio y hubiera oposición del arrendatario, el proceso se resolverá también definitivamente por los trámites del juicio verbal, cualquiera que fuera el importe de la deuda reclamada. Este es un procedimiento más rápido y sencillo que permite agilizar los procesos.

– La cuantía procesal de los juicios arrendaticios, será una anualidad de renta. En los supuestos de acumulación en un mismo proceso de las acciones de desahucio por falta de pago o expiración de plazo y de reclamación de rentas debidas, la cuantía procesal será la de la acción de mayor valor (no la acumulación de ambas).

– La acumulación de acciones también podrá llevarse a cabo respecto a los desahucios por expiración del plazo (no solo por falta de pago) y de reclamación de rentas, pudiendo dirigirse también la demanda contra el posible avalista o fiador solidario del arrendatario si previamente ha sido requerido de pago y no se hubiera satisfecho.

– En la demanda de desahucio el demandante podrá anunciar al demandado-arrendatario el compromiso de condonar la deuda, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca en un plazo no inferior a quince días (anteriormente era 1 mes). El demandado deberá manifestar en el plazo de cinco días si acepta el requerimiento, y si acepta se considerará un allanamiento a la demanda. En este caso, y para el supuesto de que el demandado no cumpliera el desalojo voluntario en el plazo anterior, se fijará subsidiariamente una fecha para realizar el lanzamiento, que no será superior a quince días desde la finalización del plazo anterior.

– Con la citación a juicio (vista) se le convocará también al demandado para recibir la notificación de la Sentencia el sexto día después del juicio. La fecha de desalojo deberá ser como máximo en el plazo de un mes desde la fecha del juicio.

– Las resoluciones en un proceso de desahucio que denegaran la tramitación de un recurso de apelación, de infracción procesal o de casación, no podrán ser recurridas en queja.

– Si el demandado no acudiera a recibir la notificación de la Sentencia condenatoria en el plazo señalado en la citación al juicio, la notificación se hará fijando copia de la Sentencia en el tablón de anuncios del Juzgado, por lo que no habrá de realizarse personalmente al demandado ni mediante publicación en el Boletín Oficial de la Generalitat o del Estado.

– Para la ejecución directa del lanzamiento en un proceso de desahucio en la fecha señalada en la Sentencia o en la propia citación, será suficiente la solicitud del demandante sin ningún otro trámite, no siendo precisa la verificación del plazo de espera legal de veinte días desde la notificación de la sentencia.

Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

En este caso, sólo se reforma el artículo 9.3 de esta ley que amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler.

Según la ley se podrá pactar, en el momento de la celebración del contrato, que no procederá la prórroga obligatoria de los cinco años, cuando exista el propietario necesite ocupar la vivienda arrendada para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Manteniéndose las indemnizaciones ya previstas para el caso de incumplimiento de dicha necesidad.

Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato y el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el propietario tendrá que reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años. Además, el inquilino tendrá derecho a que se le pague por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubieran causado hasta el momento de la reocupación o a que se le indemnice con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta completar los cinco del contrato.

Modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. Art. 17.3

Modula las mayorías necesarias para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para la mejora de la eficiencia energética de los inmuebles. No resulta trascendente para Cataluña por no ser de aplicación el régimen de la Propiedad Horizontal estatal.

Más seguridad para arrendadores y protección de los derechos de los inquilinos

El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado el Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios. La norma entrará en vigor una vez publicada en el Boletín Oficial del Estado. La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha destacado el amplio consenso con el que se ha aprobado la norma “que significa un paso adelante en la política del Gobierno de fomento del alquiler para que los ciudadanos puedan elegir libremente si quieren comprar o alquilar”. Corredor también ha subrayado que “supone una apuesta decidida por mejorar la eficiencia energética de los edificios”. Esta Ley supone la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler, y la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios.

Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la nueva norma amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la necesite para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Paralelamente, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que todas estas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento.

Trámites judiciales más ágiles

La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asegurar la tutela eficaz de la posición legítima de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo. Por otra parte, beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas).

La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario.

Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

Mejora energética e hídrica de los edificios

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal modula las mayorías necesarias para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para la mejora de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles.

De este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos (que normalmente requiere unanimidad).

Si los equipos o sistemas son susceptibles de aprovechamiento individualizable, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los propietarios, en cuyo caso sólo se repercutirá el coste para aquellos que hayan votado a favor del acuerdo y se beneficien de la mejora, como ya ocurría con la instalación de paneles solares, por ejemplo.

Por otra parte, y con el objeto de potenciar y favorecer el transporte sostenible, se establece que si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

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