¿Es posible aplazar el pago de la hipoteca?

Es la pregunta del millón, la duda que a todos nos ha surgido si estás pasando por dificultades financieras. La respuesta es que sí, que aplazar la hipoteca es posible, pero hay que tener en cuenta lo que supone económicamente para saber si es una buena elección… a no ser que no quede otro remedio.

Por ejemplo, en periodos como el de estado de alarma por la crisis sanitaria de la COVID-19 la situación se agrava mucho más por la cantidad de despidos y ERTEs. Te contamos todo lo que necesitas saber para que puedas aplazar con la moratoria prevista el pago de la hipoteca. ¡Toma nota!

Aplazar el pago de la hipoteca por coronavirus

Primero, el solicitante se tiene que encontrar en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social de la COVID-19. Solo de este modo los afectados podrán acogerse a la moratoria del préstamo hipotecario. Se han establecido cuatro supuestos de vulnerabilidad económica:

Laboral

Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

Ingresos

Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

• Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM en 2024). El IPREM es de 564,73 euros, por lo que 3 veces es de 1.694,19 euros al mes.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM.
• En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual (…) el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

Además de estos, el artículo del BOE recoge que existen otros dos supuestos para poder acceder a esta moratoria:

Gastos mensuales básicos

Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Alteración significativa

Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Es decir, que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 o que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.

1. Solicitud moratoria hipotecaria COVID-19

Una vez se haya comprobado que cumple algún requisito para optar a la ayuda, se debe solicitar directamente a la entidad bancaria con la que se tenga la deuda, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual. Es decir, hay que pedírselo directamente a la entidad con la que se tiene la hipoteca.

Para ello, se debe presentar una serie de documentación que acredite la situación de vulnerabilidad:

– Certificado de desempleo en el que figure el subsidio recibido -en caso de los autónomos el certificado de cese de actividad-,
– Libro de familia,
– Empadronamiento para mostrar las personas que habitan el hogar,
– Documento del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad de la vivienda. A esto se le añade las escrituras de compra de la vivienda y de la concesión del préstamo.

La moratoria se puede pedir desde el jueves 19 de marzo. El Gobierno ha prorrogado el plazo de solicitud de la moratoria de la hipoteca en diferentes ocasiones, siendo la última la que posibilita solicitar la ayuda hasta el 31 de mazo de 2021. Una vez realizada la solicitud, la entidad bancaria dispondrá de un plazo máximo de 15 días para su autorización o desestimación.

En caso de concederse, el banco tendrá que comunicar el aplazamiento al Banco de España para su no imputación en el cómputo de provisiones de riesgo por impago.

2. Pagar solo intereses COVID-19

Bancos y cajas integradas en la Asociación Española de la Banca (AEB) y la CECA han puesto en marcha una medida más para ayudar a los clientes afectados económicamente por la crisis del coronavirus. Se trata de un aplazamiento de hasta doce meses en la amortización del capital para aquellas personas afectadas económicamente por la situación generada por la COVID-19 con una hipoteca sobre primera vivienda que así lo soliciten. Asimismo, se difiere el pago del principal en contratos de préstamos personales ligados a consumo para un periodo de hasta seis meses.

Esto supone que los clientes solamente pagarán los intereses correspondientes de dichos préstamos, lo que reducirá sensiblemente la cantidad que venían pagando hasta ahora.

Esta iniciativa sectorial es adicional y complementaria a las medidas anunciadas por el Gobierno en el artículo 9 del Real Decreto Ley 8/2020. Pone de manifiesto el compromiso de los bancos que decidan acatar esta recomendación de la patronal para apoyar y contribuir a que las familias que se han visto afectadas por la crisis superen esta difícil situación.

La nueva medida implica que los clientes que lo soliciten únicamente harían frente al pago de los intereses del préstamo, difiriendo el de la amortización del principal. Esto reduce la cantidad que pagarán al mes en este periodo y les permitirá afrontar la situación con más holgura de liquidez. El aplazamiento se instrumentaría, según los casos y en función del criterio de la entidad, mediante un préstamo personal, una modificación del préstamo hipotecario u otra fórmula financieramente equivalente.

Esta medida la deberá asumir cada entidad bancaria, sin perjuicio de otras medidas de apoyo para el mismo fin que cada una puede ofrecer a sus clientes.

Pedir carencia hipoteca

Aplazar el pago de la hipoteca es lo mismo que solicitar un periodo de carencia, es decir, dejar de pagar una parte o toda la cuantía de la hipoteca durante un tiempo, que puede ir desde los tres meses a los cinco años.

Aunque se trate de una condición que debe negociarse con el propio banco, cada vez son más las entidades que ofrecen la posibilidad de solicitar la carencia hipotecaria como ventaja a la hora de contratar una hipoteca.

Las carencias están especialmente indicadas para personas con situaciones económicas excepcionales, como son los parados de larga duración con cargas familiares y están reguladas también por el Gobierno como las medidas extraordinarias para quienes no pueden pagar la hipoteca.

En definitiva, se trata de una posibilidad para dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo o reducir la cuota si no llegas a final de mes.

Modalidades

La carencia puede ejecutarse de tres formas distintas:

– Amortización de capital: Únicamente se paga el capital y no se hace frente a los intereses

– Pago de intereses: Solo se pagan los intereses y no se aporta nada del capital

– No se paga nada: Es la opción más costosa a largo plazo

Consecuencias

El aplazamiento de la hipoteca puede ser de gran ayuda a corto plazo, pero tiene importantes consecuencias económicas que hay que tener en cuenta:

– Incremento del coste de la hipoteca: Los intereses se incrementarán tras pedir el aplazamiento.

– Mayor duración: La hipoteca se alargará en el tiempo.

– Pago de la novación hipotecaria: A la hora de solicitar la carencia, es obligatorio realizar una novación hipotecaria, es decir, un cambio en el contrato del préstamo que conlleva una comisión. En algunos bancos esta puede alcanzar el 1 % del dinero que queda por devolver.

– Condiciones bancarias agresivas: Cada entidad bancaria establece los requisitos necesarios para que un cliente pueda solicitar la carencia y además, puede obligar a contratar productos bancarios adicionales para poder realizarla.

Alternativas para no aplazar el pago

Existen otras opciones para pagar la hipoteca cuando se atraviesa por dificultades económicas. Estas son algunas de ellas:

– Alquilar la vivienda: Por habitaciones o al completo, siempre que sea posible.

– Vender la vivienda: solo recomendable en situaciones excepcionales por los elevados gastos que conlleva.

– Pedir una dación en pago: Esta medida supone que el banco se queda con la casa y la deuda queda saldada. En casos extremos, puede ser la única solución. Existen medidas extraordinarias que se pueden aplicar antes de llegar a una dación en pago.

– Alargar la hipoteca: Si se amplía el préstamo hipotecario a cinco o diez años más, la mensualidad será más barata.

– Cómo reunificar deudas. Si además de la hipoteca el cliente tiene otros préstamos, se pueden agrupar todas las deudas en una sola cuota, que será más baja. Aunque esto conlleva más intereses, puede compensar a final de mes.

– Seguro de protección de pagos o desempleo: Si la hipoteca tiene un seguro de protección de pagos o desempleo, cubrirá las cuotas mensuales impagadas de un máximo de 12 meses. Es importante comprobar si la hipoteca firmada refleja este seguro.

– Pagar antes del embargo: Desde el primer impago hasta que comiencen los trámites para el desahucio, puede pasar hasta seis meses. En este tiempo conviene reunir el mayor importe posible para intentar detener el embargo.

– Acudir a asociaciones de afectados: Solicitar ayuda a asociaciones de afectados por hipotecas puede ser útil para recibir información legal y saber qué opciones existen de solucionar el problema.

Si no se puede solucionar de ninguna de estas maneras los problemas que puedan surgir en cuanto al pago de la hipoteca, puedes entrar en una lista de moroso. A continuación te explicamos cómo saber si estás en una lista de morosos.

Medidas para pagar la hipoteca previas a la dación en pago

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto que establece medidas para paliar el problema de los desahucios para las personas en riesgo de exclusión social por no poder pagar la hipoteca. La reforma se completa con un Código de Buenas Prácticas a la que sigue la dación en pago. La vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ha explicado que los destinatarios de la medida son aquellas familias que cuentan con una única vivienda, tienen a todos sus miembros en el paro y no tienen ingresos. La cuota hipotecaria no puede exceder el 60 % de sus ingresos.

Se establecen así unos baremos de precio de adquisición de esas viviendas: para las ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros; 180.000 en las de medio millón y 150.000 en las de más de 100.000 habitantes.

Sáenz de Santamaría ha detallado que para las familias en el umbral de exclusión el interés moratorio aplicable será el resultado de sumar a los intereses pactados en el préstamo un 2,5 % sobre las cantidades debidas y no pagados. Asimismo, ha señalado que se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial para que sean “más ágiles, más baratos y más transparentes”.

Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto Ley incorpora un Código de Buenas Prácticas a su texto que establece varias fases para evitar los desahucios: la reestructuración de la deuda, la quita de parte de la hipoteca y, como último recurso, la dación en pago.

La vicepresidenta ha indicado que en la primera fase se establece un periodo de cuatro años de carencia en el pago de capital, se amplía el plazo de vigencia de la hipoteca hasta los 40 años y se limitan los tipos de interés a euríbor + 0,25. Si el deudor está en una situación económica que le impide afrontar estas condiciones se prevé como segundo proceso de reestructuración la posibilidad de quita de parte de esa hipoteca con arreglo a una serie de cálculos porcentuales que se establecen en el Real Decreto Ley.

En el caso de que el deudor no pudiera hacer frente a ese programa de restructuración y su situación fuera inviable se prevé la dación en pago, la entrega de las llaves de la vivienda para liquidar la deuda.

Soraya Sáenz de Santamaría ha indicado que, ante esta situación, está previsto que durante dos años prorrogables el inquilino pueda quedarse en alquiler en esa vivienda que ha entregado en pago pagando un interés limitado, que supone aplicar a lo que le quedaba de la deuda un porcentaje del 2 %.

La vicepresidenta ha subrayado que las entidades bancarias podrán adherirse de forma voluntaria al Código, pero, una vez suscrito, es de obligado cumplimiento y se podrá invocar ante los tribunales. Además, se creará una comisión de seguimiento que semestralmente publicará un informe actualizado sobre su cumplimiento.

Europa quiere que la dación en pago de la hipoteca sea una realidad si banco e hipotecado llegan a un acuerdo

Los eurodiputados de la comisión de Asuntos Económicos y Monetarios del Parlamento Europeo han abierto la puerta a la dación en pago como medida para cancelar una hipoteca, siempre y cuando el cliente y el banco así lo acuerden. Los diputados han aprobado hoy una serie de enmiendas a la propuesta de directiva que regula el mercado hipotecario en la UE. Esta normativa busca mejorar la protección del consumidor al tiempo que garantiza un mercado flexible y un mayor control de la solvencia de los prestatarios. España cuenta con su propia legislación al respecto sobre la dación en pago si no se llega antes a un acuerdo con otras fórmulas como reestructurar la deuda hipotecaria y muchos bancos y cajas españoles ya han aceptado la reforma del Gobierno. De aprobarse la legislación europea, los derechos de los hipotecados españoles mejorarían respecto a la susodicha nueva legislación.

Las enmiendas aprobadas por el Parlamento Europeo también exigen a los bancos que hagan todos los esfuerzos posibles para llegar a un acuerdo con el cliente en caso de impago antes de iniciar el desahucio. Igualmente, establecen que, en caso de imposibilidad de pagar y una vez se haya vendido la propiedad hipotecada, los consumidores podrán devolver lo que quede del préstamo de acuerdo con unos criterios que tengan en cuenta sus circunstancias personales y que les permitan mantener unos ingresos mínimos para vivir.

El texto, aprobado por 35 votos a favor, 2 en contra y 2 abstenciones, busca mejorar la información que reciben los clientes antes de firmar la hipoteca, garantizar más flexibilidad a los hipotecados cuando quieran anticipar el pago de la hipoteca o cambiarla de entidad o divisa, y fortalecer el control sobre la solvencia de los consumidores para evitar que los bancos presten de forma irresponsable.

Algunos aspectos de la legislación se adaptarán para reflejar las diferencias entre los distintos mercados hipotecarios e inmobiliarios de los Estados miembros, aunque los principios básicos de la normativa se aplicarán en toda la UE y la información a los consumidores deberá presentarse en un formato similar en todos los países de la Unión.

Mayor protección del consumidor
Con el fin de proteger a los consumidores, los diputados añadieron la dación en pago como medida para liquidar una hipoteca, si bien solamente en caso de acuerdo entre el cliente y la entidad bancaria. Es decir, se abre la puerta a que el prestatario y el banco acuerden que la entrega de la propiedad hipotecada sea suficiente para devolver el crédito y cancelar la deuda.

Los diputados exigen que los bancos hagan todos los esfuerzos posibles para llegar a un acuerdo con el cliente en caso de impago antes de iniciar el desahucio. Además, en caso de que el consumidor no pueda afrontar la hipoteca y cuando no se aplique la dación en pago, el texto prevé que el desembolso de la hipoteca una vez se haya vendido la propiedad se efectúe teniendo en cuenta las circunstancias personales del cliente. Esto incluiría limitar el embargo de salarios, pensiones y otros ingresos con el fin de garantizar que los consumidores mantienen una renta mínima para subsistir.

Además, tras firmar la hipoteca, los prestatarios dispondrán de un periodo de catorce días para probarla y acabar de decidir si es el producto que más les conviene.

Evaluación del prestatario
La norma tiene como objetivo proteger a los clientes de no solo préstamos irresponsables y abusivos, sino también de sus propios errores. Para asegurar que únicamente acceden a una hipoteca aquellas personas que puedan pagarla, los diputados han reforzado las condiciones propuestas por la CE para evaluar la solvencia de los consumidores a lo largo de sus vidas.

Más flexibilidad
La mayoría de hipotecas para la compra de una vivienda son a largo plazo. Sin embargo, tanto los prestadores como los prestatarios necesitan flexibilidad durante la vida del producto para controlar los riesgos y las circunstancias cambiantes.

Es por ello que los diputados han añadido nuevas provisiones para aumentar la flexibilidad, como por ejemplo el derecho del cliente a devolver el préstamo antes de lo acordado en un principio. En caso de devolución anticipada de la hipoteca, el consumidor solamente tendrá que abonar los costes adicionales para la entidad, pero esta no podrá imponerle ninguna sanción económica. El prestatario solo tendrá que abonar la cantidad que quede por pagar.

La norma introduce también provisiones para que los usuarios de hipotecas en moneda extranjera puedan cambiar la divisa del préstamo si se cumplen ciertas condiciones, si bien tendrán que compensar económicamente a la entidad crediticia. Los Estados miembros tendrán libertad para determinar las condiciones en las que se permitirá el cambio de moneda y qué compensaciones deberán pagar los clientes en cada caso.

Los diputados piden que los consumidores puedan transferir la hipoteca de una vivienda a otra en caso de mudanza cuando así lo acuerden con el banco. Los Estados miembros tendrán que comprobar si el consumidor es el propietario del segundo inmueble.

Información y consejos para los clientes
Los diputados han endurecido las condiciones propuestas por la Comisión Europea sobre la información que los bancos deben dar a un cliente antes de firmar una hipoteca. El texto de la comisión parlamentaria dice que cualquier consejo financiero que se dé a los prestatarios debe ser imparcial y debe servir para que entiendan mejor las consecuencias a largo plazo de contraer la deuda.

Quien firme una hipoteca deberá recibir información equiparable sobre todos los productos disponibles en la entidad, así como ser informado de cualquier incentivo financiero que tenga el banco para recomendar un producto en particular. Asimismo, los términos del contrato ofrecidos a los clientes deben tener en cuenta su actual situación financiera, sus perspectivas económicas futuras y posibles dificultades, según la directiva.

Mayor competencia entre entidades
Las entidades que ofrecen hipotecas deberán ser autorizadas, registradas y supervisadas para asegurar que cumplen los requisitos profesionales básicos, sin invadir, no obstante, su derecho a operar en otros Estados miembros, de acuerdo con los principios de libre establecimiento y de proveer servicios.

Asimismo, los diputados han prohibido por primera vez las ofertas de hipotecas condicionadas a la contratación de otros servicios financieros de otras empresas, pero los bancos pueden negarse a conceder una hipoteca a no ser que el cliente contrate un seguro con características específicas. Así, esta prohibición facilitaría a los consumidores la posibilidad de trasladar su hipoteca a otras entidades.

Según las enmiendas aprobadas por la comisión de Asuntos Económicos del PE, las autoridades nacionales responsables de supervisar las entidades de crédito, intercambio de información y resolución de disputas estarán unidas bajo la Autoridad Bancaria Europea (EBA, en sus siglas en inglés).

Próximos pasos
El voto en la comisión parlamentaria da un mandato al ponente para iniciar las negociaciones con los Estados miembros con el fin de cerrar un acuerdo definitivo lo antes posible.

Si después de todos lo que hemos explicado no puedes hacer frente ni aplazar el pago de la hipoteca, quizá te estés preguntando, ¿Y si dejo de pagar la hipoteca? Te contamos todas las consecuencias que se derivan del impago de la hipoteca.

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