Cómo convertir un local en vivienda

¿Tienes un local vacío y no sabes qué hacer con él? Puede que no te lo hayas planteado, pero existe la posibilidad de convertir el que era el local de un negocio en tu nueva casa.

Esta es una gestión que tiene que realizarse en los ayuntamientos de cada localidad, puesto que cada uno establece sus propios requisitos y procedimiento. A continuación te contamos todo lo que tienes que saber para convertir un local en una vivienda.

Procedimiento similar es el que hay que seguir a la hora de convertir un garaje en vivienda.

Cuándo interesa convertir un local en vivienda

Si quieres convertir un local en una vivienda, probablemente, sea por alguno de estos dos motivos:

• Que tengas un local que ya no vas a utilizar y quieras darle una nueva vida.
• Que quieras comprar un local y transformarlo en una vivienda.

Si tu caso es el segundo, antes de comprar un local, asegúrate de que vas a poder convertirlo en vivienda. Si eliges un espacio que, por alguna normativa o característica del inmueble, no pueda ser habitable, la inversión no habrá servido para nada.

Además, si optas por esta opción, aunque la inversión inicial sea más barata, a largo plazo tendrás que destinar una mayor cantidad de dinero para conseguir los permisos como cédula de habitabilidad y cambio de uso. También debes tener en cuenta tu solvencia económica antes de dar el paso, puesto que si compras un local, por norma general, las condiciones de financiación varían en cuanto a los intereses y al porcentaje del total que se financia.

Una vez tengas el local, será un arquitecto a través de un proyecto el encargado de determinar si es viable convertir ese inmueble en una vivienda.

En resumen, este es un proceso que tiene sus ventajas y sus inconvenientes. En cuanto a los beneficios, convertir un local en vivienda permite aprovechar y dar una nueva vida a un inmueble que iba a quedar en desuso. Por otra parte, el valor del local se revaloriza.

Mientras que, en el lado opuesto, convertir un local en una casa es un proceso largo con muchos trámites que puede acarrear problemas burocráticos. Y para el que es necesario contar con una buena capacidad de ahorro para que el banco te conceda la financiación.

Pasos para convertir un local en una casa

Aunque los trámites tengan que realizarse en cada ayuntamiento y puedan variar levemente, hay unos pasos generales y obligatorios que todo el que quiera convertir un local en vivienda tiene que hacer:

1. Informarse de si el local se ajusta a las normas de urbanismo para convertirse en una vivienda.
2. Solicitar el proyecto del cambio del local a vivienda a un arquitecto.
3. Pedir una licencia de obras al ayuntamiento.
4. Pagar los impuestos.
5. Incluir el inmueble en el Registro Catastral.
6. Solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
7. Firmar las nuevas escrituras de la casa.

Inversión inicial

Para empezar, antes de plantearte esta opción, debes saber que los locales comerciales no están acondicionados para convertirse en una vivienda sin una previa inversión.

Por ello, lo primero que debes considerar es la cantidad de dinero que vas a tener que invertir en función de las reformas y obras que haya que hacerle al local para acondicionarlo como una vivienda. Estas reformas suelen estar relacionadas con aspectos como una salida de humos, ventilación, luminosidad o el tamaño de superficie mínima.

A tener en cuenta

A la hora de convertir un local en una vivienda, debes tener en cuenta todos los puntos que te explicamos a continuación:

• El suelo tiene que ser urbanizable.
• Debe ajustarse a las normas del Código Ético de la Edificación. Esta normativa es estatal.
• Ajustarse a los requisitos de habitabilidad de la vivienda, que los dicta cada ayuntamiento a través de las normas de habitabilidad. Se incluyen aquí datos referentes a la altura de la vivienda, ventilación, superficie, salidas de humo o nivel del suelo, entre otros. Si la vivienda cumple todos los requisitos, se obtiene la Cédula de habitabilidad, documento que acredita que ese inmueble reúne todos los requisitos para que pueda ser habitado.
• En la normativa urbanística hay un límite de viviendas que puede haber en una zona determinada. Si ya se ha alcanzado este número, no se podrá autorizar.
• Si el local se encuentra en un edificio de viviendas, debe ajustarse a lo que se dicta en los Estatutos de la Comunidad. Por tanto, no se podrá solicitar el cambio de uso si se establece lo contrario en los estatutos.
• Ajustarse a los requisitos del Plan General de Ordenación Urbanística de cada ayuntamiento.
• Registrar la vivienda ante notario.

Trámites obligatorios

Para poder hacer habitable una vivienda de forma legal hay que presentar la solicitud de cambio de uso en el ayuntamiento del municipio en el que está el local. Además, para que se tramite esta solicitud, hay que presentar un proyecto de cambio de uso que debe estar redactado por un arquitecto.

Para que este proyecto se acepte, este local debe estar reacondicionado y debe ajustarse a unos parámetros de habitabilidad en lo que a superficie, ventilación, luminosidad o salida de humos se refiere. Estos requisitos vienen condicionados a nivel autonómico.

Si el consistorio aprueba el informe redactado por el técnico, se procede a solicitar la licencia de obras en caso de que sea necesario y, por último, a incluir la vivienda en el Registro Catastral ante notario.

Cómo saber si un local es habitable

Una de las maneras más rápidas para saber si un local se ajusta a la normativa urbanística de la zona en la que se encuentra el local, así como los requisitos mínimos para hacer habitable una vivienda es contactando con un arquitecto que nos informe. Además, te recomendamos que acudas al ayuntamiento de tu localidad para que te informen de todos los requisitos legales y condiciones de habitabilidad específicos del municipio.

Ejemplos

Los requisitos van a variar en función al municipio, pero a modo de ejemplo, detallamos que en el caso de Madrid, la superficie mínima que debe tener un local para que se convierta en vivienda debe ser de más de 30 metros cuadrados.

En el caso de Barcelona, esta superficie asciende hasta los 36 metros cuadrados como mínimo y en el caso de Zaragoza, para que un local pueda convertirse en vivienda tiene que tener, al menos, 37 metros cuadrados.

Por eso te recomendamos que antes de iniciar cualquier trámite acudas a tu ayuntamiento y solicites toda la información sobre las particularidades del local que te interese en tu localidad. De esta forma te aseguras no tener sufrir ningún imprevisto durante el proceso en relación con las condiciones de habitabilidad.

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