Cuanto más baja el Euribor, más bancos y cajas suben diferenciales e imponen cláusulas suelo


El Euribor ha cerrado octubre en el mínimo histórico del 0,65%, una bajada que supondrá un ahorro de 1.200 euros anuales para una hipoteca media de 120.000 euros a 25 años. Se trata de una buena noticia para muchos hipotecados. La parte negativa está en las nuevas hipotecas que están concediendo los bancos. Desde que en julio de 2008 el Euribor marcara el máximo histórico del 5,393% y empezase a descender, la banca se ha blindado imponiendo cláusulas suelo y aumentando los diferenciales. Tras varios meses ‘sin usarlas’, algunas entidades han rescatado las cláusulas suelo en sus nuevas hipotecas, como es el caso de Banco Popular, Caja España o Banco Sabadell.


En realidad había comenzado a ‘protegerse’ meses antes, desde 2007, implantando las abusivas cláusulas suelo en las hipotecas, con ‘suelos’ medios para el Euribor del 3,5%. Cuando el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas bajó de esa cifra cientos de miles de hipotecados se dieron cuenta de que estaban pagando de más por su hipoteca, descubriendo entonces esta cláusula abusiva que ni el banco ni el notario les explicó.

Entidades como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España, ADICAE, iniciaron a comienzos de 2011 una lucha judicial contra más de 100 entidades a la que todavía se unen diariamente afectados en toda España, iniciándose nuevas demandas. ADICAE, que ya ha conseguido las primeras sentencias judiciales colectivas que obligan a la banca a eliminar estas cláusulas y a devolver a los afectados el dinero cobrado de más- continuará luchando en todos los frentes posibles para conseguir que se declaren abusivas por ley las cláusulas suelo.

Diferenciales abusivos del 4,45% en las nuevas hipotecas
Además la banca ha aumentado espectacularmente los diferenciales de las hipotecas. Actualmente es habitual encontrar ‘ofertas’ con diferenciales por encima del 2,75%, llegando incluso al 4,45% que actualmente está implantando Barclays. Se trata de un abuso en toda regla teniendo en cuenta que los tipos de interés fijados por el Banco Central Europeo se encuentran en el 0,75%, otro mínimo histórico.

Y no solo eso, sino que muchos bancos ya están vendiendo hipotecas referenciadas a otros índices hipotecarios como, por ejemplo, el IRPH Cajas que cerró septiembre en el 3’57%, casi 6 veces más caro que el Euribor actual.

Ibercaja, Banco Sabadell y Banco Popular ya están implantándolo en las nuevas hipotecas, destacando el caso de la sangrante Hipoteca Variable de Banco Popular, referenciada al IRPH y con una cláusula suelo del 6%.

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Los bancos suben los tipos de interés de las hipotecas ante la bajada del euribor

La Banca intenta blindarse ante las bajadas del euribor y encarece los tipos de interés de las hipotecas un 4,8% en lo que va de año. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de bancos y cajas de ahorros es del 4,32%, lo que supone un aumento en tasa interanual del 4,8%. De esta manera las entidades financieras intentan esquivar las bajadas del euribor, incluyendo diferenciales cada vez más altos y condiciones abusivas como las cláusulas suelo en las hipotecas.

La banca española quiere protegerse a toda costa de las bajadas del Euribor, que muy probablemente cerrará agosto por debajo del 0,90%. De esta manera, según publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), bancos y cajas de ahorros han aumentado los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que conceden. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España denuncia que en junio el tipo de interés medio se situó en el 4,32%, lo que supone un aumento del 4,8% en tasa interanual. Por entidades el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros es del 4,40% y el plazo medio de 23 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios es del 4,43% y el plazo medio de 21 años.

El 94,3% de las hipotecas constituidas en junio utiliza un tipo de interés variable, frente al 5,7% de tipo fijo. Entre los variables, el Euribor sigue siendo el tipo de referencia más utilizado en la formalización de hipotecas, apareciendo en el 84’5% de los nuevos contratos.

Dificultad para negociar mejoras en la hipoteca
Los datos del INE también muestran que la banca no quiere, en líneas generales, mejorar las condiciones de los préstamos hipotecarios de los consumidores. Así, en junio se produjeron 25.225 novaciones -modificaciones de los contratos-, con una disminución interanual del 2’5%.

De las 29.840 hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad durante junio, el 42,9% se corresponde a modificaciones en los tipos de interés. Tras estas modificaciones el interés medio de los préstamos aumentó 1,49 puntos en las hipotecas a tipo fijo y disminuyó únicamente 0,14 puntos en los préstamos a tipo variable, lo que muestra muy claramente las dificultades que tienen los hipotecados para conseguir mejoras en las condiciones de sus préstamos.

Estudian la posibilidad de que el euribor desaparezca de las hipotecas

El Banco de España propone establecer un nuevo índice de referencia para las hipotecas eliminando el actual euribor, un índice al que se referencian más del 80% de las hipotecas, por otro índice que referencie el coste del dinero a cinco años. En cualquier caso, y a pesar de que algunos expertos hablan de que esto pueda suponer el endurecimiento de los préstamos a largo plazo, la Asociación General de Consumidores ASGECO Confederación, una de las primeras en pronunciarse,  entiende que un nuevo índice debe cumplir unos requisitos mínimos de moderación y estabilidad, que no traslade a los consumidores finales los continuos altibajos de los mercados financieros.

En el aire está la propuesta del Banco de España de reemplazar el euribor a doce meses como índice de referencia para la mayoría de las hipotecas por otro que refleje el coste del dinero a cinco años.

ASGECO Confederación viene denunciando desde hace años el papel esencialmente negativo que representa la contratación de créditos hipotecarios con tipo variable referenciado al euribor (en España, el 82% de los nuevos créditos hipotecarios lo utilizan) por su extrema volatilidad, aunque ahora más que nunca conseguir un préstamo llega a ser imposible.

Dada la magnitud del mercado hipotecario español y las dificultades que están teniendo muchas familias para hacer frente a sus pagos, ASGECO Confederación entiende que debería existir la posibilidad de renegociar el índice de referencia en las hipotecas contratadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma, en caso de producirse. Además, esto ayudaría también a mitigar la morosidad de las entidades financieras.

Los nuevos índices de referencia para las hipotecas ya están aquí, pero el euribor se mantendrá como mínimo un año más para quienes ya pagan un préstamo hipotecario

¿Tienes hipoteca? Ojo a los nuevos índices de referencia. Tal y como explica la organización de consumidores OCU, «entra en vigor la Orden de Transparencia y Protección al Cliente de Servicios Bancarios, que prevé la modificación de los índices de referencia oficiales: algunos desaparecen y se establecen otros nuevos. No habrá novedades al menos en un año para quienes ya tengan contratada una hipoteca». Concretamente el 29 de abril de 2012 entra en vigor la Orden de Transparencia y Protección al Cliente de Servicios Bancarios, que se aprobó en octubre del año pasado. Uno de los aspectos más destacados de la nueva norma es la modificación de los índices de referencia oficiales, de manera que algunos desaparecen y se establecen otros nuevos.

Los que ya existen y se mantienen son:

-el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

-el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

-el EURIBOR.

-el Mibor, exclusivamente para los préstamos formalizados antes del 1 de enero de 2000.

Los nuevos índices oficiales son:

-el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.

-la permuta de intereses / Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Los índices que se vienen publicando hasta ahora y que desaparecerán son:

-el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

-el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.

-el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA).

La nueva Orden prevé seguir publicando los índices de referencia que desaparecen durante al menos un año, para que puedan continuar utilizándose en los préstamos ya contratados. Durante dicho periodo deberá elaborarse un régimen transitorio para los préstamos afectados por dicha desaparición.

Es decir, no habrá novedades al menos en un año para quienes ya tengan contratada una hipoteca. En caso de que dicho régimen de transición se retrase, el Banco de España seguirá publicando dichos índices.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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