Lo que debes saber antes de dar dinero al firmar el contrato de arras

Lo que debes saber antes de dar el dinero de un contrato de arras
NOTICIA de Jessica Pascual
08.01.2021 - 11:25h    Actualizado 08.01.2021 - 11:38h

Si has encontrado la casa de tus sueños y no quieres arriesgarte a que otro posible comprador te la quite de las manos o que el vendedor se eche para atrás en el último momento, puedes reservarla mediante un contrato de arras. Este documento sirve también como garantía a propietarios para evitar que el comprador rescinda el contrato a última hora. Pero cuidado con lo que firmas, puesto que debes asegurarte de recuperar el dinero que das en la señal si no incumples el contrato.

El contrato de arras es un documento que se firma entre las partes, previo a la formalización del contrato de compraventa a través del que, mediante el pago de una cantidad de dinero, se asegura que un inmueble queda reservado de forma oficial, aunque también existen contratos de arras enfocados justo a lo contrario, a la posibilidad de rescindir el contrato de compraventa a cambio de una pequeña penalización.

Para qué sirve

Este documento privado lo pactan vendedor y comprador para que el inmueble quede reservado. Para que tenga validez legal, debe elevarse ante notario. A través de este documento ambas partes evitan que alguna de ellas se eche para atrás y rompa el acuerdo sin penalización alguna.

Con este documento quedan fijadas las condiciones generales de la formalización de la venta. Este documento no es obligatorio, pero es de gran utilidad para garantizar al máximo posible la compraventa de una vivienda y evitar imprevistos.

Contenido del contrato de arras

Para que un contrato de arras tenga validez, debe incluir los siguientes puntos:

  • Datos personales del comprador y del vendedor del inmueble.
  • Datos de la vivienda, tanto las características como la dirección y el número de referencia catastral.
  • Coste de la reserva, la cantidad acordada que el comprador paga al vendedor a modo de reserva de la vivienda.
  • Precio final del inmueble.
  • Gastos añadidos de la compraventa. En este documento debe quedar reflejado quién se va a hacer cargo de ellos.
  • Si hay cargas que afecten a la vivienda, debe quedar reflejado quién es el encargado de asumirlas.
  • Fecha límite para formalizar el contrato de compraventa.
  • Posibles penalizaciones para ambas partes en caso de incumplimiento por querer rescindir el contrato final.

A la hora de dar validez legal al contrato de arras es fundamental que todas las páginas estén firmadas. Además es recomendable añadir anexos como el certificado energético de la vivienda, los planos del inmueble o una nota simple. Una vez realizado el contrato de arras, cada parte debe tener una copia.

Tipos de contratos de arras

Podemos diferenciar entre tres tipos de contratos de arras según su finalidad: Como señal del precio final, como derecho a rescindir el contrato y como indemnización por daños y prejuicios por incumplimiento.

Arras confirmatorias

Tal y como su nombre indica, sirven de confirmación del futuro contrato de compraventa. Es un documento que tiene el objetivo de reforzar el contrato final de la venta de la vivienda.

¿Cómo se refuerza? A través del pago de un anticipo, a modo de señal, del precio de la vivienda. Por tanto a través de este contrato de arras el comprador paga un anticipo al vendedor que después, se descuenta del precio final de la venta. Este anticipo puede llegar a perderse en caso de no llegar a formalizar la compra definitiva e la vivienda.

En caso de incumplimiento de lo establecido en el contrato de alguna de las dos partes el caso se eleva a nivel judicial que es quien determina las consecuencias para la parte que ha desistido el contrato. La parte perjudicada puede elegir entre exigir el cumplimiento el contrato o solicitar una resolución de obligación a través del resarcimiento de daños.

Arras penitenciales

Este tipo de contrato de arras ofrece la posibilidad de poder rescindir el contrato de compraventa. Es exactamente lo contrario al modelo anterior. Con este documento se ofrece la posibilidad, bajo unas condiciones, de incumplir el contrato y no llegar a formalizar la compraventa de la vivienda.

Ofrecer la posibilidad de rescindir el contrato no implica hacerlo sin penalizaciones, al contrario. Si es el vendedor del inmueble el que desiste el contrato, tiene que devolver el doble de la cuantía de las arras. Si es el comprador el que rescinde el contrato, simplemente, pierde el dinero que ha aportado en el contrato de arras.

Arras penales

Las arras penales tienen como finalidad garantizar la ejecución del contrato de compraventa. Este modelo es similar en la finalidad al de confirmación.

En este tipo de contrato queda fijado que ante el incumplimiento del contrato de alguna de las partes, se debe ofrecer a la otra una compensación económica y además, la parte perjudicada puede elevar a juicio la situación y exigir el cumplimiento del contrato así como la indemnización por daños y perjuicios.

Validez de un contrato de arras

La validez de un contrato de arras la determinan ambas partes en la elaboración del contrato. Esta fecha puede ser mayor o menor si la venta definitiva depende de factores externos como los plazos de concesión de una hipoteca.

Cantidad del contrato de arras

La cantidad que se fija en el contrato de arras no viene determinada por ley, sino que es fruto del mutuo acuerdo entre comprador y vendedor. Aunque esta cantidad se acuerda entre las partes, según el despacho de abogados Martínez Cubells Abogados, “normalmente se entrega la cantidad del 5 al 10% del valor total de la compraventa“.

Lo mismo sucede con la cantidad o tipo de penalización por incumplimiento. Vendrá determinada por lo que acuerden las partes.

Diferencias en la redacción de contratos de arras

A la hora de redactar un contrato de arras, independientemente del modelo que sea, todos deben incluir lo siguiente:

  • Número de personas que intervienen. Especificar si son personas físicas o jurídicas.
  • Hay que indicar el DNI, domicilio y nombre de todos los intervinientes en la futura compraventa.
  • La segunda parte consiste en describir al detalle la vivienda, desde los metros cuadrados, el número de estancias y si hay garaje o partes accesorias.
  • Hay que especificar también si la vivienda se incluye en una Comunidad de Propietarios y si hay gastos e comunidad.
  • Incluir la referencia catastral y el Registro de la Propiedad.
  • Establecer quien se hace cargo de los gastos añadidos.
  • Verificar que el inmueble no está ocupada.
  • La cantidad en cifra y número que se aporta como contrato de arras así como el método de pago y el precio total de la compraventa.
  • Incluir correos electrónicos o datos de contacto.
  • Fecha lugar y firma.

Estos datos son el punto de partida de los tres tipos de contrato. En caso de querer elaborar el contrato de arras penitenciales, habría que añadir un punto especificando de forma explícita la posibilidad de rescindir el contrato de compraventa final y dejar claro las penalizaciones por ello tanto si lo incumple el comprador como el vendedor.

La principal diferencia y añadido que habría que incluir en caso de querer hacer un contrato de arras penal sería un párrafo sobre la indemnización acordada y las consecuencias derivadas del incumplimiento del contrato.

Por otra parte, si lo que queremos hacer es un contrato de arras confirmatorias, habría que añadir un párrafo sobre el anticipo ya pagado y lo que queda por pagar del inmueble. Lo mejor es dejar lo más claro posible el anticipo o señal que ya se ha abonado y qué es lo que va a quedar por pagar después de abonar esa cantidad.

Qué ocurre con el contrato de arras si no me conceden la hipoteca

En el supuesto de haber firmado un contrato de arras pero finalmente no poder ejecutar la compra porque el banco no te ha concedido la hipoteca, el despacho Martínez Cubells Abogados recuerda que “en los casos de arras penitenciales, debe quedar plasmado previamente este hecho en las arras, porque si no queda escrito no tienen por qué devolverte las arras puesto que esta es una circunstancia ajena al vendedor”.

Recuperar el dinero tras rescindir el contrato de arras

Si has pagado la señal pero al final decides que no quieres la casa, la única forma para poder recuperar una parte de la señal acorada en el contrato de arras es que el comprador demuestre que ha habido vicio oculto. Estos son defectos graves en el inmueble de los que el comprador no tenía conocimiento. El plazo para rescindir el contrato por vicio oculto es de seis meses desde la fecha del contrato de arras.

Si quieres leer más noticias como Lo que debes saber antes de dar dinero al firmar el contrato de arras, te recomendamos que entres en la categoría de Hipotecas.


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