El alquiler de vivienda aumentará ante la bajada de precios de alquiler y la negativa a conceder hipotecas


El alquiler de vivienda aumentará ante la bajada de precios de alquiler y la negativa a conceder hipotecas.

El fundador del portal idealista.com, Fernando Encinar, tiene claro que el alquiler de vivienda seguirá aumentando frente a la opción de comprar en propiedad. ¿Motivos? La restricción del mercado hipotecario. «Las transacciones seguirán en mínimos “mientras siga disparada la deuda pública dudo mucho que veamos un mercado hipotecario como el de hace años», ha señalado Encinar.

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idealista.com prevé que cada vez habrá un sector más grande de la población que no tendrá acceso a una hipoteca y optará por alquilar, lo que impulsará el mercado del alquiler, especialmente en las grandes capitales. Algo que considera más natural, por lo que, en opinión de Encinar, “deberíamos seguir el ejemplo de otros países”.

Precios del alquiler de vivienda

En cuanto a los precios de compraventa durante la sesión de Matins ESADE patrocinada por Ernst&Young y con la colaboración de La Vanguardia, el fundador y presidente del primer portal inmobiliario español ha asegurado que al ritmo actual de ajuste de los precios, estos alcanzarían los niveles de inflación y salarios en 2016 pero la estabilización del mercado dependerá “de muchos factores y no es una recuperación del todo cierta”, ha advertido.

El directivo se ha mostrado optimista ante la bajada de precios: “los precios bajan y bajarán pero a ritmo distinto dependiendo del tipo de vivienda y zonas”. Sin embargo, cree que el problema real se encuentra en el mercado hipotecario, ya que prevé que no aumentarán las transacciones porque “no hay hipotecas ni expectativas de que las haya”. “Dar hipotecas se está convirtiendo en un negocio poco interesante para los bancos y mientras siga disparada la deuda pública, dudo mucho que veamos un mercado hipotecario como el de hace años”, ha lamentado.

Lento avance de Sareb

Durante su conferencia, Encinar se ha mostrado preocupado ante la actividad de Sareb o “Banco Malo”. Cree que “está avanzando muy lentamente”. En esta línea, ha explicado que el objetivo del organismo estaba marcado en 5 mil millones de ventas al año y en julio de 2013 “tan sólo había alcanzado los 900 millones”.

Parte del problema el directivo de idealista.com lo atribuye a la gestión. “Debería ser más ágil y flexible y para ello sería bueno que se dotara de una infraestructura semipública o privada, marcándose unos objetivos más realistas y más ajustados a los precios del mercado”. Por otro lado, opina que los fondos al Sareb “tampoco van a ser suficientes”.

Encinar ha señalado que el stock de viviendas ha ido aumentando cada año, sobre todo, aquellas que están en propiedad de las entidades bancarias. Y ha criticado que el error fue no reconocer la crisis inmobiliaria en su momento. En este sentido cree que “se ha avanzado en el ajuste financiero pero ni mucho menos está cerrado aún”, ha concluido.

La tendencia será alquilar ante el esfuerzo de pagar una hipoteca

Cada vez son más los datos que posicionan al alquiler como una alternativa válida en el mercado de la vivienda. La empresa Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que esta será la tendencia del mercado.

El motivo principal para este cambio de tendencia es que el esfuerzo financiero que realizan ahora los españoles para comprarse un piso está en niveles altísimos con unas hipotecas muy elevadas.

«Creemos que la accesibilidad a la compra se encuentra en niveles de cierto estrés», especifica el estudio que han encargado los miembros del G14.

Madrid y Cataluña, donde más se alquila
El cambio de hábitos respecto a la vivienda se nota, sobre todo, en Madrid y Cataluña, donde las últimas cifras avalan el despegue de la nueva tendencia. En la comunidad madrileña el alquiler representa una media del 30% del negocio de las inmobiliarias, lo que supone un aumento del 20% en sólo dos años.

Estos datos se desprenden del Observatorio del Alquiler de ARRENTA que, además, apunta como «otro resultado muy positivo» el aumento en la demanda en torno al 20 por ciento. Por su parte, una encuesta del Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona apunta a un aumento en el número de viviendas en régimen de alquiler, con un porcentaje de representación del 13,2% en la ciudad de Barcelona. El estudio evidencia que en la primera y segunda corona metropolitana también existen importantes aumentos.

Hacia un nuevo modelo inmobiliario ante la falta de hipotecas

La falta de financiación exigirá un nuevo modelo inmobiliario. ¿Motivos? El sector deberá impulsar nuevas estructuras empresariales capaces de generar recursos permanentes, a partir de un negocio no tan expuesto a los ciclos económicos como es el patrimonialista. Un buen ejemplo sería la generación de liquidez, a través del alquiler de vivienda, para poder afrontar la inversión inicial de compra de suelo. Esta es una de las principales conclusiones que se desprenden del informe ‘Temas candentes del sector inmobiliario español’, elaborado por PwC a partir de las reflexiones de algunos de los principales actores del sector.

Las entidades financieras, con más de 90.000 millones de activos adjudicados a 30 de junio de 2012, se han convertido en las inmobiliarias más relevantes del país. Analizar y entender la estrategia inmobiliaria de estas entidades será fundamental para interpretar cómo quedará configurado el nuevo modelo inmobiliario. En este sentido, las distintas fases de la reforma financiera, que han culminado con la creación de la Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, el denominado «banco malo», supondrán una nueva configuración de la oferta inmobiliaria en los próximos años, con ventas masivas de activos inmobiliarios por parte de las entidades financieras.

De la compra del suelo a la construcción
Los expertos que han participado en la elaboración del documento reclaman un nuevo marco regulatorio específico para la industria, puesto que las reformas de carácter inmobiliario adoptadas en los últimos años, no han afrontado el mayor problema del sector: el suelo. Por un lado, se hace necesaria una profunda revisión que agilice los procesos urbanísticos, desde la compra del suelo hasta la construcción del inmueble. Y, además, el sector reclama la adopción de medidas fiscales que equiparen a la industria española con el resto de mercados europeos, con el objeto de atraer la inversión extranjera.

El documento señala que los años del boom inmobiliario produjeron un efecto llamada, que convirtió al sector en el más atomizado de la economía española. Durante la crisis, 2.758 promotoras inmobiliarias se han amparado en el concurso de acreedores y esta tendencia se prevé que continúe en los próximos meses. Esta situación conducirá hacia una reorganización de un sector, menos atomizado y con un enfoque local, que conllevará una concentración que reducirá el número de players, y con un cambio de orientación, en vez del producto hacia la demanda, para satisfacer las necesidades de los clientes y recuperar su confianza.

El documento también señala que la optimización del parque inmobiliario de las AA.PP debe ser una realidad en los próximos años para la dinamización del sector y, al mismo tiempo, para la reducción del déficit público. Se calcula que las AA.PP poseen más de 53.000 inmuebles, donde el 18% podrían ser considerados líquidos a corto plazo. La optimización de este parque inmobiliario pasa por un esfuerzo coordinado por parte de las Administraciones, que defina con claridad una estrategia clara por activo o grupo de activos.

Parque inmobiliario total
El informe demanda un análisis detallado del parque inmobiliario nacional, que permita disponer de una fotografía clara del sector y acometer su transformación. En cuanto a la demanda, que los expertos sitúan entre 150.000 y 200.000 viviendas anuales, representa una cifra muy inferior a las del boom. En este sentido, las promotoras tienen que concienciarse en la necesidad de orientarse a la satisfacción de las necesidades de los clientes.

Por último, el documento resalta el interés que los inversores institucionales muestran de los temas medioambientales, sociales y de buen gobierno en el sector. Dado el importante papel de estos inversores como fuente de financiación, dichos aspectos cobran una importancia vital. Esto se traducirá en que los edificios no sostenibles serán menos atractivos para los arrendatarios o compradores, con alquileres más baratos. En segundo lugar, que los activos inmobiliarios no sostenibles se depreciarán más rápidamente. Y, en tercer lugar, que los propietarios tendrán una mayor dificultad en subir los alquileres en los edificios energéticamente ineficientes.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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