El precio del suelo urbano por metro cuadrado en ciudades como Madrid o Barcelona supera los 700 euros por metro cuadrado


El precio del metro cuadrado de suelo urbano se sitúo en el segundo trimestre de 2011 en 213,9 euros, lo que representa un incremento del 1,5% en tasa interanual, es decir con respecto al mismo trimestre del año pasado. Frente al trimestre anterior, los precios experimentaron un aumento del 0,7%. En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del m2 aumentó en tasa interanual un 24,4% tras situarse en 465,3 euros por metro cuadrado.

Los precios más elevados se registran en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Barcelona con una media de 754,4 euros el m2, Madrid con 721,9 euros y Cantabria con 599,5 euros. Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Ourense con 57,4 euros el m2, Badajoz con 132 euros, y Valencia con 143,6 euros.

Superficie transmitida, valor y transacciones

Tabla con la evolución del precio del suelo urbano.En el segundo trimestre de 2011 se vendieron 7,2 millones de metros cuadrados, por un valor de 1.064 millones de euros, lo que significa un 4,9% más de superficie transmitida que en el mismo trimestre de 2010 y un 0,3% de incremento del valor de la misma.

El número de transacciones realizadas en el segundo trimestre de 2011 fue de 4.377, un 1,7% menos que las realizadas en el primer trimestre de 2011, y un 27% menos que las que se realizaron en el segundo trimestre de 2010.

Según el tamaño de municipio, las transacciones se distribuyen de la siguiente manera:

En los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 467 transacciones, un 29,7% menos que en segundo trimestre de 2010 – En los municipios entre 1.000 y 5.000 habitantes se vendieron 1.065 solares, con una disminución del 36,7% en tasa interanual

– En los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes, el número de transacciones fue de 769, un 27,4% menos – En aquellos municipios cuya población entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones fueron 1.344, un 14,4% menos.

– En los municipios con más de 50.000 habitantes el número de solares vendidos fue de 742, un 28,2% menos que el segundo trimestre del año anterior

El precio medio de suelo urbano en 2010 se situó en 227 euros el metro cuadrado

El precio del metro cuadrado de suelo urbano se sitúo en el cuarto trimestre de 2010 en 227,7 euros, lo que representa un descenso del 1,8% en tasa interanual, es decir comparando el cuarto trimestre de 2010 con el mismo trimestre del año anterior. En 2010 se realizaron un total de 21.220 transacciones, de las cuales 5.186 corresponden al último trimestre del año. La superficie transmitida en este último trimestre fue de 5,9 millones de metros cuadrados con un valor de 1.066,6 millones de euros. En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del m2 ha descendido en tasa interanual un 3,3%, tras situarse en 528,4 euros por metro cuadrado.

Los precios más elevados se registran en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de, Barcelona con una media de 1.074,5 euros el m2, Madrid, con 1.002,5 euros y Cantabria, con 645,2 euros. Los precios medios más bajos dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes se dieron en las provincias de Badajoz con 80,6 euros el m2, Ourense con 86,3 euros, y Zamora con 134,2 euros.

Transacciones de suelo y superficie trasmitida

El número de transacciones realizadas en el cuarto trimestre de 2010 fue de 5.186, un 21,2% más que las realizadas en el tercer trimestre de 2010, y un 15,7% menos que las que se realizaron en el cuarto trimestre de 2009. En el conjunto de 2010 se realizaron 21.220 transacciones de suelo urbano, un 6,3% menos que el año anterior.

Según el tamaño de municipio, las transacciones se distribuyen de la siguiente manera:

-en los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 720 transacciones, un 0,1% más que en el mismo trimestre del año anterior.

-en los municipios entre 1.000 y 5.000 habitantes, se vendieron 1.381 solares, lo que representa una disminución del 20% en tasa interanual.

-en los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes, el número de transacciones fue de 851, un 17% menos.

-en aquellos municipios cuya población está comprendida entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones ascendieron a 1.489, un 19,3% menos.

-en los municipios con más de 50.000 habitantes el número de solares vendidos fue de 745, un 10,7% menos que el cuarto trimestre del año anterior.

Valor de la superficie transmitida

La superficie trasmitida en el cuarto trimestre de 2010 asciende a 5,9 millones de metros cuadrados, por un valor de 1.066,6 millones de euros.

Respecto al cuarto trimestre de 2009, las variaciones interanuales representan un 8,2% menos de superficie transmitida y un 12,2% menos del valor de las mismas.

En cuanto a superficie transmitida, en 2010 fue de 23,7 millones de metros cuadrados lo que supone un 23,5% menos que en 2009.

En el total de 2010 el valor del suelo transmitido fue de 3.970,9 millones de euros, un 53,2% menos que en 2009.

El precio del suelo más bajo de España está en Jaén, Ourense y Toledo

El precio del suelo bajó un 7,8% en el segundo trimestre de 2008 respecto al mismo periodo de 2007. El metro cuadrado se sitúo en 258,8 euros. Con respecto al trimestre anterior (enero-marzo) registró un incremento del 3,1%.

En los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio del metro cuadrado es de 627,8€, con un descenso interanual del 8,8%. En las ciudades de entre 10.000 y 50.000 habitantes se registró una bajada del 3’3% en el segundo trimestre hasta los 314,8€ por metro cuadrado mientras que en los municipios de entre 5.000 y 10.000 habitantes queda en 191,9€, un 2,4% más bajo que en el segundo trimestre de 2007.



Los precios más elevados se sitúan en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Barcelona con 1.142,1€, Álava 1.045,4€ y Madrid 1.006,9€. Los precios más bajos se encuentran en Jaén 283,8€, Ourense 364,7€ y Toledo 400,4€.



Caen las transacciones

En el segundo trimestre de 2008 se registraron un total de 7.956 transacciones de suelo, un 38,1% menos que las realizadas en el mismo periodo de 2007 y un 10,5% menos que en el primer trimestre de este año.

La superficie transmitida fue de 10,1 millones de metros cuadrados por un valor de 2.707,5 millones de euros, un 57,5% menos respecto al segundo trimestre de 2007

Por Comunidades Autónomas, el 18,5% de la superficie intercambiada corresponde a Cataluña, el 15,9% a Andalucía, el 11,9% a Castilla-la Mancha y el 9,2% a Madrid.

Resultados por Comunidades Autónomas
 

Comunidades Autónomas

Número

Superficie (miles de m2)

Valor (Millones de euros)

Andalucía

2.093

1.603,6

471,4

Aragón

207

639,6

66,9

Asturias (Principado de)

125

199,7

56,5

Baleares

201

355,8

86,2

Canarias

191

249,6

82,6

Cantabria

93

116,3

29,0

Castilla y León

710

652,4

110,30

Castilla La Mancha

1.217

1.201,0

216,3

Cataluña

1.058

1.869,7

454,5

Comunidad valenciana

477

689,3

234,0

Extremadura

370

205,8

38,8

Galicia

214

242,9

44,9

Madrid( Comunidad de )

393

925,0

519,8

Murcia ( Región de)

198

236,1

107,8

Navarra ( comunidad foral de)

155

430,8

58,2

País vasco

148

361,0

101,4

Rioja La

102

121,7

28,3

Ceuta y Melilla

4

1,5

0,6

España

7.956

10.101,8

2.707,5

 

El precio de la vivienda provoca una caída en el precio del suelo

El precio de la vivienda arrastra el precio del valor del suelo, y no al revés. Éste es una de las principales conclusiones de Red Expertos Inmobiliarios respecto a los últimos datos sobre la evolución del precio del suelo que ha publicado recientemente el Ministerio de Vivienda, y que cifra en un 7,7% el descenso del precio del suelo en España. Según Red Expertos Inmobiliarios, el hecho de que se produzca este descenso, que podría alcanzar el 14% según otras fuentes, en otras circunstancias no debería tener apenas incidencia en el valor final de la vivienda o producto inmobiliario final, si las restantes variables o factores no se alterasen.

«Solamente el Promotor tendría mayor beneficio por haber bajado el precio del suelo», según Eduardo Molet, presidente de la Red Expertos Inmobiliarios, que añade que el descenso del precio de la vivienda es consecuencia de la situación económica y financiera actual, y no de la reducción o descenso del valor del suelo.

Según Eduardo Molet, «todos los Promotores fijan el valor de la vivienda teniendo en cuenta, fundamentalmente, el precio máximo de venta que el mercado tolera, con total independencia de cuál haya sido el precio del suelo. Si el suelo se ha adquirido a buen precio, el Promotor tiene más margen para poder reducir el precio final de la vivienda, si quiere liquidar la promoción en menos tiempo».

En definitiva, según la Red Expertos Inmobiliarios, si está bajando el valor del suelo es porque está bajando el valor del producto inmobiliario final, como consecuencia de la subida de los tipos de interés, de la mala situación económica actual y de las peores perspectivas.

El precio del suelo industrial puede variar hasta un 2000% por comunidades

El precio de plataformas logísticas periféricas, como la de Mallén, en Aragón, es entre ocho y veinte veces menor, comparado con el precio del suelo industrial de otras comunidades autónomas, como Cataluña y Madrid. El metro cuadrado se comercializará en Mallén a 29 euros, mientras que la media de Madrid alcanza los 439 euros.

La futura Plataforma Logística e Industrial de Mallén, a 50 kilómetros de Zaragoza, y desarrollada por Expocity sacará a la venta durante el primer semestre de 2008 parcelas con una superficie mínima de 5.000 metros cuadrados. En consonancia con su política de precios bajos mantendrá tarifas similares a las que ofrece en los polígonos y las plataformas que gestiona en Aragón. En determinados casos supone pagar entre ocho y veinte veces menos por el suelo industrial en comparación con comunidades autónomas como Cataluña y Madrid. Precios por comunidades Cataluña ———————– 209 euros / m2 Comunidad Valenciana —– 151 euros / m2 Madrid ————————  439 euros / m2 País Vasco ——————– 249 euros / m2 Expocity en Aragón ——— 29 euros / m2 Estos precios son una media elaborada a partir del precio de suelo industrial disponible en todas las provincias de las autonomías referenciadas. Las oscilaciones dentro de cada comunidad son muy abultadas.

El precio de los pisos no bajará en zonas donde no quede suelo por construir

Según los datos de la Red Expertos Inmobiliarios, el exceso de oferta inmobiliaria incidirá en los precios de forma diferente. Así en zonas en expansión, donde se han construido muchas viviendas pero aún hay terreno para construir más, bajarán los precios. Sin embargo, en aquellas donde está prácticamente todo construido, difícilmente bajen.

Red Expertos Inmobiliarios ha elaborado un informe del que la principal conclusión que se extrae es que, a medio plazo, el mercado inmobiliario no entrará en crisis a pesar del exceso de oferta y los elevados precios de la vivienda. Después de analizar la situación actual del mercado, especialmente de la compra-venta de inmuebles, las principales conclusiones son que si se mantiene la tasa de empleo y los niveles demográficos actuales, así como el nivel de renta de las familias, el sector inmobiliario no entrará en crisis y no experimentará una caída brusca de precios. El informe recoge que en zonas de bajo nivel adquisitivo, especialmente aquellas donde los compradores necesitan el 90% de financiación para comprar una vivienda, los precios bajarán. En las zonas cercanas a los centros de las ciudades con más poder adquisitivo, el mercado se defenderá mejor de la bajada de precios. Según las características de la vivienda (situación, calidad, etc.), en zonas céntricas de grandes ciudades, los pisos seguirán subiendo de precio, aunque más suavemente.

Dificultad de vender con más dormitorios

En estas zonas, se mantendrá la demanda actual para pisos de uno, dos y tres dormitorios. Para los de cuatro dormitorios o más, se alargará el tiempo de venta con pequeñas bajadas de precios. Si la situación y calidad de estos inmuebles no es buena, la demanda bajará considerablemente y será prácticamente imposible venderlos a los precios actuales (de hecho, ya se están registrando fuertes bajadas en los precios de esta tipo de viviendas). El informe también analiza la situación actual de otros productos inmobiliarios, como locales o garajes. En cuanto a los primeros, los locales situados en buenas zonas comerciales continuarán con la actual subida de precios, pues no hay exceso de oferta. Respecto a los garajes, los situados en aquellas zonas donde hay restricciones de aparcamiento (zona azul, verde, etc.) se mantendrá la fuerte subida de precios que comenzó hace cuatro años. En definitiva, y a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario, ahora es un buen momento para que aparezcan buenas oportunidades de compra en determinados producto, aunque para obtener una buena rentabilidad habrá que invertir muy selectivamente teniendo en cuanto tanto el tipo de producto como la zona.

En 2014 el precio de la vivienda tocará suelo

El precio de la vivienda llegará a mínimos a finales de 2014, según las perspectivas de SLM-análisis Financiero Independiente, siempre que primero se cumpla el abandono de la recesión en el segundo semestre de 2013, se podría ver un máximo en el desempleo y un mínimo en los precios de la vivienda. El análisis prevé que el precio de la vivienda sufra una caída de entre el 15% y un 25% hasta finales de 2014 o principios de 2015. «Aún es pronto para confiar en que los precios retomen el terreno positivo en sus variaciones anuales,» señala Simón Pérez Golarons, Director de Análisis de SLM-análisis Financiero Independiente.

En cualquier caso, la reactivación de las operaciones es positiva en cuanto permite que el mercado ajuste de forma más rápida sus precios y las caídas que sean necesarias se producen más rápido, con lo que antes se superará la lenta agonía del sector inmobiliario y, en consecuencia, la del sector de la construcción. A este efecto también se debe tener en cuenta la contribución de la creación del banco malo que también genera una dinamización del mercado con presión a la baja en los precios.

En 2005 incrementos de precio del 15%

En el año 2005, los precios de la vivienda en España llegaron a crecer por encima del 15% mientras que en 2006 lo hicieron sobre niveles del 10% y en 2007 del 5%. Según los datos recogidos por SLM-aFI, no fue hasta el tercer trimestre del año 2008 que empezaron los recortes en el precio de la vivienda, situación que no se ha abandonado hasta hoy.

Pérez Golarons indica que «si atendemos a EEUU como posible comparación, puesto que vio primero como aumentaban sus transacciones y luego sus precios, podemos intentar intuir cual sería un posible patrón de recuperación del mercado y los precios del inmueble en España». Se puede observar como ciertos indicadores de precios de vivienda en EEUU muestran ya una tendencia positiva desde el primer o el segundo trimestre de 2012. El aumento de las ventas de viviendas en EEUU pasó a terreno positivo entre el primer y el segundo trimestre de 2011.

Asimismo, las ventas de viviendas nuevas y usadas siguen una evolución similar. Actualmente, el nivel de crecimiento de las transacciones de viviendas, según el tipo de las mismas, oscila entre el 9% y el 10,5% positivo.

Si el mercado de EEUU ha tardado prácticamente un año desde el inicio del crecimiento de las transacciones de viviendas hasta el inicio de los aumentos de precios, ¿eso significa que en España vamos a tardar lo mismo? La respuesta es negativa. Sí que es verdad que hay una alta correlación en el tiempo con el mercado Europeo, pero no tiene por qué darse en el caso concreto de la economía española. «Nuestra economía es mucho menos flexible que la de EEUU, no tenemos posibilidad de elegir nuestra política monetaria ni cambiarla sino que se decide a nivel europeo y estamos sujetos a muchas políticas de ajuste y otras restricciones económicas,» explica Pérez Golarons.

Según las perspectivas de SLM-análisis Financiero Independiente, siempre que primero se cumpla el abandono de la recesión en el segundo semestre de 2013, se podría ver un máximo en el desempleo y un mínimo en los precios de la vivienda en un período de entre 18 y 24 meses, es decir, a finales de 2014 o principios de 2015. El equipo de SLM-aFI considera que existe una elevada correlación entre en nivel de desempleo y el precio de la vivienda.

Todavía no hay que invertir

Por ello, la compañía considera que todavía no ha llegado el momento, en términos medios, de invertir en el sector inmobiliario. En palabras de Pérez Golarons, «ese momento está por llegar, pero de aquí a entonces, esperamos que los precios sigan cayendo».

Según los datos publicados por Tinsa, la caída media acumulada desde los precios máximos es de 35% desde finales de 2007. Actualmente, la tasa media interanual se situaría en niveles superiores al -10% y se va a mantener en niveles similares a corto plazo.

SLM-análisis Financiero Independiente prevé que el precio de la vivienda sufrirá una caída adicional de entre un 15% y un 25% respecto a su máximo que durará de 18 a 24 meses. Sin embargo, siempre debe considerarse que estas estimaciones son en términos medios, existen importantes disparidades según la zona geográfica, el tipo de población o de vivienda.

 
 

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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