La renta o el pago del alquiler: actualizaciones de precio, impagos…


La renta se define como el precio que paga el arrendatario (inquilino) por el uso de la vivienda. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece en el artículo 17 (Capítulo II), que la renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto contrario, el pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.


La renta del alquiler se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o bien en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador entregará al inquilino un recibo por el pago del alquiler, salvo que se hubiese pactado que dicho pago se realizase mediante procedimientos a través de los cuales se acredite el desembolso, tales como el pago domiciliado o la transferencia bancaria.

Actualización de la renta

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta se actualizará en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del mismo, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior, la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo (IPC). A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo que acuerden las partes.

La actualización se exigirá al inquilino desde el mes siguiente en que el arrendador se lo notifique por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.

Para que puedas efectuar este cálculo, el Instituto Nacional de Estadística te ofrece en su página web una aplicación con la que podrás realizar fácilmente la actualización de la renta.

Mejoras que pueden elevar la renta

Si el arrendador ha realizado obras de mejora en la vivienda durante los 5 años de duración mínima del contrato, tendrá derecho a elevar la renta en el mes siguiente al de la finalización de las obras. Deberá comunicar al inquilino este aumento, por escrito, especificando la cuantía del incremento y los cálculos que la han determinado, adjuntando las copias de los documentos que acrediten el coste de las obras realizadas. En el caso de haberse recibido ayudas para las obras de mejora, deberá descontarse su importe para este cálculo.

El aumento no podrá exceder del 20% de la renta vigente en ese momento (véase apartado Obras de mejora).

Impago de la renta

En caso de impago, el propietario de la vivienda podrá presentar una demanda de desahucio si el inquilino, previa solicitación, no desaloja la vivienda.

En este sentido, en junio de 2009 se aprobó por el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley de Fomento de Agilización Procesal del Alquiler (actualmente esta Ley sigue su tramitación parlamentaria en el Senado). Este Proyecto de Ley supone la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

De esta manera, los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil están orientados a la agilización de los procesos de arrendamiento de viviendas. En líneas generales, tiene como fin mejorar la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida para fomentar el mercado del alquiler.

La reforma trata de asegurar la posición legítima de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo.

Por otra parte, beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales.

Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos, incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas).

La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Además, se adoptan todo un conjunto de medidas que agilizan los procesos en relación a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las aún no cobradas al momento de formalizar de la demanda, sino también las que no se hayan cobrado hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto mantiene la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de «perdonar» al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario.

Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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