Qué es la hipoteca inversa y requisitos para solicitarla

La hipoteca inversa es un producto bancario que está ganando popularidad entre ciertos sectores de la población, sobre todo, entre las personas mayores. ¿Pero, en qué consiste? De manera general y resumida, puede decirse que una hipoteca inversa es la operación contraria a la “hipoteca habitual”. Mientras que en la tradicional se realizan pagos periódicos a lo largo de un periodo de tiempo para llegar a adquirir completamente la vivienda, en el caso de la hipoteca inversa el propietario de una vivienda recibe mensualmente una determinada cantidad mientras viva. Las ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa son muy particulares y difieren de cualquier otra vía de financiación similar.

Requisitos hipoteca inversa

Se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito contratado mediante hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante. Pero siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el solicitante y los beneficiarios sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia.
2. Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito.
3. Que la deuda solo sea exigible por el acreedor (banco) y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
4. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.

Aunque ha de constituirse sobre vivienda habitual, también pueden contratarse hipotecas inversas sobre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante.

En el caso de optar por esta vía de financiación, el Banco de España detalla cuáles son los documentos obligatorios que debe entregar el banco a los clientes antes de contratar una hipoteca inversa.

Hipoteca inversa, ¿qué es?

Con esta modalidad, una persona que posee un inmueble (generalmente pagado en su totalidad) recibe cada mes un pago, viniendo a ser como recibir a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda. Es una fórmula que permite continuar viviendo en el domicilio hasta el fallecimiento y recibir una renta mensual por ello. Una vez se produzca la defunción, la entidad financiera se queda con la misma.

La recuperación por parte de la entidad del dinero que ha dispuesto para el préstamo más los intereses se produce de una sola vez, cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda de la hipoteca por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por la entidad de crédito.

Al fallecimiento del deudor hipotecario, sus herederos podrán cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonado al acreedor hipotecario la totalidad de los importes vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

De manera adicional, e impone a las entidades que concedan este producto la obligación de dar un asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

En resumen, esta es una modalidad que, según señala el consultor inmobiliario Eduardo Molet, permite a los contratantes no perder la propiedad de la vivienda. Con la ventaja, además de que el banco no puede reclamar el dinero del crédito mientras el beneficiario viva. Aunque, por el contrario, indica que la “cantidad de dinero que recibe el dueño de la casa es pequeña porque tasan las viviendas a la baja, como máximo con el 70 % de su valor en el mercado“.

Por otra parte, existen otras formas de conseguir dinero a través de tu vivienda. Se trata de la nuda propiedad, que es una práctica mediante la cual puedes vender la titularidad de tu vivienda, seguir manteniendo el usufructo y al mismo tiempo recibir el dinero de la venta.

Características de la hipoteca inversa

Los requisitos que se exigen para acceder a la hipoteca inversa son que el propietario sea una persona mayor de 65 años o persona dependiente y que tenga la vivienda en propiedad. El despacho Cortés Ortiz Abogados, situado en el barrio de Chamberí, asesora a sus clientes sobre las particularidades de esta figura, para que reciban la máxima garantía en cuanto a transparencia y defensa de sus derechos a lo largo de toda la operación. María Cortés, socia del despacho, ha detectado el interés de personas mayores por este producto hipotecario y para dar mayor transparencia al proceso, explica las particularidades del mismo.

“La mayor ventaja que ofrece este producto es la posibilidad de que los mayores puedan contar con un dinero extra, adicional a sus pensiones u otros ingresos, todos los meses”, señala Cortés. No obstante, quien acceda a las hipotecas inversas debe saber que el importe a recibir dependerá del valor de tasación de la vivienda, de la edad del propietario, sexo y esperanza de vida del mayor.

Su tratamiento fiscal también es muy atrayente, puesto que la renta que recibe el mayor no tributa. Además, el mayor conserva siempre la propiedad de su casa y el derecho a continuar viviendo en ella y si hay dos titulares y fallece uno, el otro continuará cobrando la renta.

Por otra parte, es necesario informarse y asesorarse adecuadamente, “puesto que la hipoteca inversa es una “venta ficticia”, dado que cuando fallece el propietario y titular de esa hipoteca, sus herederos tienen la posibilidad de recuperar la vivienda devolviendo a la entidad bancaria las cantidades que esta ha abonado previamente, más los intereses devengados”, explica Cortés.

En el caso de que los herederos no quieran acceder a la propiedad de la vivienda, el banco la puede vender para recuperar su dinero, entregando el montante restante, si lo hubiera, a dichos herederos.

Sin embargo, como cualquier producto financiero que se contrata con un banco, hay que conocer a fondo las particularidades del mismo y saber a lo que nos obliga. Para ello, y atendiendo al colectivo tan sensible al que va dirigida esta figura, la Ley 41/2007 de Reforma del Mercado Hipotecario exige que las entidades crediticias ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares interesados, con la finalidad de garantizar sus derechos y la adecuación a sus necesidades económicas y financieras.

Cancelar una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas pueden cancelarse de forma anticipada en cualquier momento y la mayoría de entidades no cobra comisiones por ello, pero tenemos que devolver la cantidad que hemos recibido hasta ese día.

En esta devolución se debe incluir tanto el dinero que hemos percibido por la vivienda más los intereses. Por eso a la hora de contratar una hipoteca inversa es muy importante atender a la letra pequeña y asegurarte de los intereses que implica este producto financiero.

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