Guía del alquiler con opción a compra, la nueva oportunidad de ser propietario de vivienda

Alquiler con opción a compra, la nueva oportunidad de ser propietario de vivienda
NOTICIA de Javi Navarro
27.12.2019 - 10:22h    Actualizado 08.01.2021 - 10:14h

La posibilidad de alquilar una vivienda con opción a compra se perfila como la nueva forma para adquirir un inmueble. El descenso de demanda para comprar lleva a los promotores vean en esta fórmula la posibilidad de movilizar el stock de viviendas disponibles. Pero esta opción no sólo beneficia a promotores y vendedores. Las personas que por diferentes motivos no pueden acceder a una vivienda, ya sea por su elevado coste, por falta de liquidez para hacer frente a la entrada de la hipoteca o porque les ha sido negado el acceso a la financiación necesaria por parte de las entidades bancarias, pueden encontrar en esta opción una salida a su situación.

Qué es el alquiler con opción a compra o financiación mixta

El alquiler con opción a compra, conocido dentro del argot inmobiliario como financiación mixta, no es más que un contrato de alquiler en el que tanto inquilino como propietario pactan por adelantado la posibilidad de venta del inmueble a medio o largo plazo. Es decir, el inquilino pagará una cuota de alquiler al entrar a vivir a la vivienda, pero podrá decidir comprarlo al acabar el tiempo pactado.

Además, el inquilino recuperará el dinero invertido mientras vivió en régimen de alquiler en el momento que decida materializar la compra de la vivienda, puesto que ésta cantidad se le descontará del precio final del inmueble. De esta forma las promotoras permiten a sus clientes acceder a una vivienda por un alquiler, que eso sí, suele ser algo más elevado que lo que predomina en el mercado, reservándose la posibilidad de comprarlo en el plazo de dos a cinco años.

No obstante, aquí te dejamos de modo más extenso un análisis de cuándo es el mejor momento para comprar estando de alquiler.

Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de un alquiler con opción a compra es un contrato mixto, puesto que incluye cláusulas referentes al alquiler y a la compra de la vivienda. Este contrato incluye dos subcontratos: alquiler y compraventa.

A rasgos generales, este contrato mixto debe incluir dos partes:

La parte relativa al alquiler debe incluir la duración del contrato de alquiler, el plazo estimado para ejercer la compra, la renta mensual y el encargado de hacer frente a lo gastos de comunidad o de reformas.

El subcontrato de compraventa debe incluir la voluntad del propietario a vender el inmueble y el precio, así como el porcentaje del alquiler que se descontará del total. También el importe de la prima.

Cabe destacar que esta fórmula permite al inquilino desestimar la adquisición de la vivienda una vez cumplido el plazo marcado para el régimen de alquiler. Si bien en este caso perderá todo el dinero invertido en el alquiler.

Ventajas y desventajas

Como todas las opciones el alquiler con opción a compra tiene sus ventajas y desventajas tanto para dueños, como para inquilinos. Veamos alguno de ellos:

VENTAJAS
PARA EL DUEÑO PARA EL INQUILINO
El inquilino suele entregar un dinero por adelantado que se utiliza como crédito para el pago inicial de la propiedad. El desembolso inicial es menor a la paga y señal de una vivienda.
Cobrarás un renta que está por encima del precio de mercado Te da tiempo a adquirir crédito, antes de hacer el financiamiento para la compra.
Tendrás “asegurada” la venta de la vivienda y en caso de no materializarse te pertenecerá todo el dinero pagado para la opción. Puedes bloquear el precio de la propiedad a partir del momento que comienza el contrato de arrendamiento.
Conservas los beneficios de impuestos de la propiedad durante el período de renta y no tienes que pagar impuestos sobre el dinero de la opción hasta que se acredita formalmente a la propiedad. No estás tirando a la basura el dinero de la renta, sino que estás viendo crecer poco a poco la equidad de la propiedad que vas a adquirir.
Los inquilinos con este tipo de régimen suelen cuidar e invertir más dinero en el mantenimiento de la vivienda. Te permite vivir en la propiedad antes de adquirirla para ver si se adapta a tus necesidades.
DESVENTAJAS
PARA EL DUEÑO PARA EL INQUILINO
Si al final decides no vender la vivienda, debes devolverle al inquilino el dinero que pagó por la opción. Te arriesgas a una subida en la tasas de intereses, que pueda afectar tu capacidad de compra al cumplirse el término del alquiler.
No recibes una gran cantidad de dinero en el momento en que te desprendes del uso de la vivienda, sino que el pago se hace gradualmente. Puedes perder todo el dinero que has dado por adelantado si no ejecutas la opción.
El precio se debe mantener y no queda asegurada la venta definitiva. La prima o fianza. Es una cantidad pactada de mutuo acuerdo que sirve ara garantizar al dueño de la vivienda que la intención de compra es real. Se pierde si no se compra la vivienda
.

Preguntas sobre el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra se ha convertido en el centro de todas las miradas. Todos hablan de él, pero pocos saben definir con exactitud cómo se aplica en la realidad. Los que buscan piso lo ven como un método perfecto para vivir como inquilino sin perder dinero, mientras que las promotoras comienzan a pensar en emplearlo como medida temporal hasta que se reactive la venta tradicional. Este sistema de acceso a la vivienda ha cobrado interés al amparo de la crisis inmobiliaria que actualmente vive el país. Sin embargo, ¿qué sabemos del alquiler con opción a compra?

1. ¿Es la solución a la crisis?

Podría ser un camino. A su favor juega que es la primera vez que se apuesta por este sistema dentro de la legislación estatal, dado que el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 contempla el régimen de arrendamiento de la vivienda protegida durante 10 años, pudiendo adquirirla después por un precio hasta 1,7 veces superior al marcado en la calificación provisional.

Además, el comprador está obligado a deducir del importe final de la compra al menos el 30% de las rentas satisfechas, si bien cada Comunidad Autónoma puede aumentar el porcentaje de descuento. El alquiler con opción a compra ya estaba desarrollado en algunos planes regionales anteriores al PERV, como los de la Comunidad de Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana.

2. ¿Significa el adiós al excedente de viviendas sin vender?

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, admite que este patrón supondría “la salida al mercado de viviendas en stock”, que Tinsa cifró en 2008 en 930.000 unidades. Una cifra que la sociedad tasadora prevé que se incrementé, este año, hasta alcanzar el millón y medio si la situación no mejora.

En esta línea, Rubén Vargas, de Urbazo, dice que no hay duda de que el alquiler con opción a compra es “una medida que puede favorecer la salida del producto que en este momento se encuentra inmovilizado”.

La patronal de los promotores también ha manifestado su apoyo a esta vía, pero la APCE confiesa que necesitaría cierta financiación por parte del Gobierno para poner en alquiler el excedente que tiene en sus manos. Concha Nieto, directora comercial de pisos.com, manifiesta que “en algunos casos, se está convirtiendo en la tabla de salvación que permite recuperar parte de la inversión realizada”.

3. ¿Es la fiscalidad un problema?

Para todos los expertos consultados, sí. El alquiler con opción a compra pierde competitividad frente a la venta tradicional ya que el IVA que exige es de 16% frente al 7% que grava la compra de vivienda libre o al 4% de la vivienda protegida. Esto repercute directamente en un incremento de los costes que debe asumir el inquilino.

Sobre este requerimiento tributario también se pronuncia Carmen Escrivá de Romaní, directora general de Grupo Gaudir, que admite que deberían establecerse “reformas fiscales, especialmente en materia de IVA, además de revisar la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

4. ¿Alquilar es tirar el dinero?

Aunque sea un estilo de vida perfectamente válido, el alquiler tradicional no otorga ningún derecho de pertenencia, pero cuando se complementa con la opción a compra, sí.

“El problema es que la cultura de la propiedad está muy arraigada en España, y se necesitarán muchos años para que esta frase deje de usarse”, matiza Vargas, que concede al alquiler con opción a compra un gran valor, pero de carácter temporal: “las operaciones que puedan producirse serán meramente coyunturales y propiciadas por la actual situación del mercado”.

5. ¿Es el alquiler con opción a compra sólo una moda?

Según, el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliario (API), más de la mitad de las hipotecas solicitadas por personas solventes durante 2008 fueron rechazadas por las entidades bancarias. Para la directora general del Grupo Gaudir, este obstáculo puede ser algo positivo, pues “el futuro propietario podrá estrenar vivienda sin tener que discutir condiciones hipotecarias con los bancos en este momento especialmente complicado”.

De la misma opinión es el consejero delegado de Foro Consultores, que argumenta que “aquellas personas que ahora no consiguen comprar debido a los problemas de financiación, pueden optar a una vivienda y, en un plazo de dos o tres años, adquirirla definitivamente”.

Asimismo, todos los profesionales consultados coinciden en que cuando el escenario financiero se normalice, el alquiler con opción a compra se diluirá. Esta afirmación es defendida por Rubén Vargas, de Urbazo: “en la medida que las dificultades crediticias vayan desapareciendo, la figura dejará de tener interés”. Aunque desde Foro Consultores también atribuyen a este modelo el carácter de “moda pasajera que cobra protagonismo en momentos de crisis”, están convencidos de que, hoy por hoy, representa “una salida para los promotores y una buena ocasión para el comprador”.

Diferentes profesionales han puesto fecha a la futura recuperación del sector inmobiliario. Por ejemplo, los expertos de Banca March consideran que la situación no se resolverá hasta dentro de tres años, por lo que habrá margen para que se asiente este mecanismo, aunque – como revela Luis Corral- “lo ideal sería que arraigase como una nueva fórmula de compra”.

6. ¿Se descuentan todas las mensualidades del precio final?

No suele ser habitual. Rubén Vargas confiesa que “lo normal es que en el momento de ejercitarse la opción sólo una parte de las mensualidades entregadas se imputen al precio de la opción”. En este sentido, los porcentajes de descuento van disminuyendo a medida que pasan los años, “aunque las condiciones dependen de cada promotor”, según Carmen Escrivá de Romaní.

Por norma general, en el caso del alquiler con opción a compra de viviendas libres el porcentaje se sitúa entre el 100% y el 80%, el primer año y entre el 80% y el 60%, el segundo. A partir del tercer año, los descuentos suelen ser inferiores al 40% o inexistentes. “No hay que olvidar que el principal objetivo del promotor es que la compra se haga efectiva cuanto antes”, comentan desde Foro Consultores. En cualquier caso, el cliente puede descontarse un margen importante de la cuota pagada al ejecutar la opción a compra.

7. ¿Cuándo hay que ejercer la opción a compra?

La mayoría de las promotoras marcan el tercer año como el periodo en el que debe ejercerse la opción a compra. Otras alargan el arrendamiento un par de años más, hasta el quinto, pero sin porcentaje de descuento. Sin embargo, al igual que con los porcentajes de descuento, los años de arrendamiento previos a la compra varían en función del promotor.

“La Ley de Arrendamientos Urbanos posibilita que el arrendatario pueda mantener el alquiler de la vivienda hasta cinco años, pero una cosa es el plazo del alquiler y otra el periodo de tiempo en el que se permite ejercitar la opción a compra”, matizan en Urbazo.

8. ¿Por qué no se alarga más el periodo de arrendamiento?

A partir del tercer año “las condiciones fiscales a las que debe enfrentarse el promotor son muy perjudiciales”, tal y como comenta Escrivá. En esta línea caminan las declaraciones de la promotora Urbazo: “alargar la operación a más de dos años supone otro tipo de gestión: el alquiler ‘puro y duro’, que nosotros pretendemos evitar”.

El inconveniente principal al que se refieren los promotores guarda relación con el IVA de autoconsumo generado, además de otras compensaciones cuyo tratamiento no está adecuadamente concretado.

9. ¿Puede variar el precio acordado de venta?

En principio no, pues “queda fijado en el momento en que se realiza el contrato de alquiler con opción a compra”, según Luis Corral. No obstante, “la decisión de que el precio fijado en contrato para ejercitar la opción de compra sea fijo o pueda sufrir incrementos dependerá de la política comercial de la promotora”, comenta Vargas.

Por norma general, el precio pactado es invariable, lo cual puede ser una ventaja o un inconveniente, todo depende del ritmo del mercado. Lo que sí sube cada año es el alquiler, que se actualiza con el IPC, pero el precio “queda cerrado en el momento de la firma del contrato”, revelan desde el Grupo Gaudir. Independientemente de si los precios remontan o siguen bajando, “al adherirse a este sistema de acceso, la compra se pacta por un determinado importe, pudiendo escriturarse manteniendo dicho precio”.

10. ¿Y si se quiere comprar antes de que llegue el momento de ejercitar la opción a compra?

Adelantar el momento de compra no genera problemas. “El cliente siempre podrá adelantar la compra porque lo normal será que el contrato establezca plazos para ejercitar la opción y, dentro de esos plazos, se podrá adquirir el inmueble cuando se quiera”, afirma Rubén Vargas.

11. ¿Qué ocurriría si cuando llega el momento de la compra no podemos hacerle frente?

Todavía es pronto para decirlo, pues la escasa experiencia que tiene el sector sobre este método convierte cualquier aspecto en negociable. Por eso es muy importante que a la hora de firmar un contrato de este tipo se contemplen todos los posibles escenarios. “Las condiciones se establecen en cada contrato”, confirma Escrivá, añadiendo que “dependiendo de la situación personal de cada cliente se pueden plantear modificaciones a estudiar en cada caso”.

El establecimiento de una prórroga depende del acuerdo que se alcance entre las partes, pero “normalmente contemplará alguna penalización”, indica Rubén Vargas, por lo que habrá que revisar cada una de las cláusulas del contrato, ya que puede darse el caso de que el retraso implique “el vencimiento de la opción y la pérdida de lo pagado”, avisan desde Foro Consultores.

12. Pero, ¿realmente está teniendo éxito entre la gente?

Sí, y cada vez más. Según la directora general del Grupo Gaudir, “es una alternativa por la que se están decidiendo un gran número de clientes, ya que tiene varias ventajas, como son fijar el precio de la venta, que en la actualidad está en un rango interesante para el cliente”.

La falta de información sigue constituyendo el mayor obstáculo. Desde Urbazo revelan que la demanda no acaba de decidirse, “ya sea porque se trata de una novedad o porque existen dudas. Parece que la escasa confianza en la situación económica hace que los clientes no se decidan a invertir”.

Consideraciones generales del alquiler con opción a compra

El inquilino debe considerar los siguiente puntos:

  • Su derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler aunque finalmente decida no comprarlo.
  • Hay opción de prorrogar el contrato de alquiler siempre que haya mutuo acuerdo y se especifique en el contrato.
  • El inquilino tiene prioridad y exclusividad en la compra de la vivienda.
  • Puede ejercer el derecho a compra en el momento que quiera, no hace falta esperar al fin del contrato.
  • Si incumple o se retrasa en dos cuotas de alquiler se pierde el derecho de opción a compra.

Por otra parte, el propietario debe tener en cuenta:

  • Hay que fijar una prima inicial como fianza para asegurar que el inquilino quiere comprar. No es algo obligatorio.
  • Obligación de mantener el contrato. No puede incumplirlo si encuentra a otro comprador. Deben respetarse los tiempos.
  • No se puede modificar el precio de compraventa aunque sí el de alquiler.
  • Si ambas partes están de acuerdo, el contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El Gobierno también se apunta a esta fórmula
El éxito de este régimen de financiación ha traspasado también la frontera de los pisos de Protección oficial. Y es que el Gobierno, desde la reforma del Plan de Vivienda 2005-2008 (enero de 2008) la categoría de viviendas de VPO con financiación mixta. Una medida que ya existía en las Comunidades de Madrid, Andalucía, Cataluña o Valencia.

De esta manera tras la reforma el Ministerio de Vivienda da la posibilidad a los inquilinos que disfruten de este régimen de alquiler protegido de ejercer la opción de compra transcurridos 10 años desde la construcción de la vivienda. Además en esta modalidad, tendrán preferencia para adquirir las viviendas los inquilinos que hayan permanecido al menos cinco años en régimen de arrendamiento en dichas viviendas.

Tendrán derecho a este suscribir esta fórmula de financiación, entre otros casos:

  • Las personas que pertenecen a sectores con menos recursos.
  • Las personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario.
  • Quienes no puedan pagar la entrada de un piso.
  • Aquellos que no puedan hacer frente a las cuotas por la subida de los tipos de interés.
  • La personas en paro o sin trabajo indefinido.

Aumento del interés por el alquiler con opción a compra

Según datos recogidos por habitaclia.com, se ha incrementado notablemente la oferta y la demanda de viviendas en alquiler con opción a compra.

El auge de esta forma de alquiler se explica porque permite a propietarios e inquilinos sortear la crisis del sector en condiciones más ventajosas. Aunque existen diferentes formas de aplicar este régimen de alquiler, generalmente propietario e inquilino pactan condiciones y precio de venta desde el inicio, y las cuotas de alquiler abonadas por el inquilino van a cuenta del precio final de la vivienda.

Este sistema en el que primero se alquila y después se vende facilita, por un lado, que el titular de la vivienda puede sacar al mercado una propiedad que, en las circunstancias actuales, tendría muy complicado vender. Por otro, hace que el inquilino tenga la misma percepción que si comprara una vivienda: la de estar realizando una inversión. Además, y teniendo en cuenta las dificultades actuales de conseguir crédito o financiación, esta vía les facilita el acceso a una vivienda, pues para ello no es necesario formalizar un hipoteca de forma inmediata.

Nunca hay que olvidar que el comprador debe ajustar con prudencia sus posibilidades reales de endeudamiento a medio plazo con la vivienda adquirida, así como contemplar otras opciones que se ofrecen como el alquiler o el alquiler con opción a compra, resolviendo su necesidad a la vivienda sin arriesgar su tranquilidad al endeudarse más de lo que debiera.

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