Cómo ahorrar al solicitar una hipoteca


Cómo ahorrar al solicitar una hipoteca

Comprar una casa es uno de los momentos más decisivos de la vida de una persona. Es el momento de elegir la zona donde vamos a residir, cuántas habitaciones vamos a necesitar y cómo vamos a decorarla. No obstante, también es el momento de plantearnos cuál es la mejor opción para solicitar la hipoteca y de cómo ahorrar al solicitarla. En este momento es muy importante tener en cuenta cada pequeño detalle y factor que puede ser decisivo para que el precio final no se nos pase del presupuesto. ¿Qué hay que tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca?

Tipos de hipotecas

Antes de firmar nuestra hipoteca es importante haber valorado cuál es la mejor opción para nosotros y cuál se adapta más a nuestra situación. Por ello, en primer lugar, hay que informarse y conocer bien todos los tipos de hipotecas que existen hoy en día:

Hipotecas fijas

Mantienen un tipo de interés fijo a lo largo de toda la vida de la hipoteca, conociendo siempre cuál es la cuota que vas a pagar mensualmente.

Hipotecas variables

El tipo de interés varía en función de la evolución de los tipos de interés del mercado. El índice más habitual al que se referencia es el euríbor, aunque existen otros como el IRPH. En este caso se pagará mensualmente un diferencial al banco sumado al interés que tenga el euríbor en ese momento. La cuota irá variando, pero es una manera de beneficiarse de las bajadas del euríbor, aunque también puede haber subidas que encarezcan tus mensualidades.

Hipotecas mixtas

En este caso, en los primeros años se establece un tipo de interés fijo y, a partir de los siguientes y hasta el vencimiento, la hipoteca se regirá por el euríbor o el índice que se establezca.

Hipotecas: ¿Cuántos años?

Otro de los aspectos a tener en cuenta es la cantidad de años a los que pondremos nuestra hipoteca: siempre se pagarán menos intereses en una hipoteca a 20 años que en una a 30. Además, si dispones de un dinero ahorrado aprovéchalo para pagar una parte de la vivienda y solicitar un importe menor para la hipoteca.

Cada tipo de hipoteca tiene sus ventajas e inconvenientes y deberás elegir cuál te conviene más teniendo en cuenta tus necesidades y, sobre todo, sabiendo cuánto es lo máximo que puedes pagar cada mes. Antes de solicitar la hipoteca es muy importante conocer qué condiciones ofrece cada entidad bancaria, si nos obligan a tener productos vinculados y cuál nos ofrece los mejores tipos de interés o el diferencial más bajo. Para esta tarea, existen comparadores financieros que cuentan con expertos que te ayudarán a contrastar la información y conocer bien qué condiciones tiene cada uno de los bancos.

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Cómo ahorrar durante la vida de la hipoteca

Una vez que ya has contratado tu hipoteca teniendo en cuenta todos los factores que hemos mencionado anteriormente, llega el momento de pagar. Una de las preguntas que más se repite en este momento es si es mejor amortizar la hipoteca en plazo o en cuota. Esto dependerá de cada situación pero, por lo general, reducir plazo siempre es la opción más rentable para pagar menos intereses y para que el coste total de la vivienda se vea reducido. No obstante, la reducción de cuota sirve para llegar a fin de mes de una manera más holgada. Invertir las pagas extra en la amortización de la hipoteca es una buena manera de reducir el coste final de la vivienda.

Otra opción que puede hacernos ahorrar en nuestra hipoteca es la subrogación de la misma es decir, cambiar la hipoteca a otro banco que nos ofrezca mejores condiciones. No obstante, en la actualidad los bancos tienen condiciones muy similares que no distan mucho entre sí pero la vida de una hipoteca es larga y la situación puede cambiar.

¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir el dinero?

Muchos consumidores se encuentran ante un dilema con sus ahorros. En primer lugar, cuentan con una una hipoteca, pero también con una cantidad de dinero ahorrado. La pregunta es saber si sale más rentable amortizar o invertir este dinero. Si te decantas por amortizar capital de su préstamo, te ahorrarás intereses. Si, por el contrario, destinas ese dinero ahorrado a un producto de inversión, obtendrás un rendimiento. Para saber cuál de las dos opciones beneficia más a tu bolsillo, deberás calcular qué te conviene más y así tener clara la decisión de amortizar el préstamo hipotecario o destinarlo a una inversión que pueda ser más rentable.

Antes de tomar una decisión precipitada, es aconsejable que cada para cada caso concreto se tomen en cuenta las siguientes recomendaciones:

– Si el consumidor se deduce por compra de vivienda habitual y su hipoteca es inferior a 9.015 euros al año, o lo que es igual, la cuota de su préstamo es inferior a 751,25 euros al mes (18.030 euros al año y 1.502 euros al mes si compra la vivienda a medias con su cónyuge y hacen declaraciones separadas), la mejor opción es amortizar como mucho hasta llegar al límite e invertir el exceso en un producto de inversión.

– Si las condiciones del préstamo no son buenas, antes de amortizar por anticipado, tratar de renegociarlo o cambiarse de banco.

– Si la entidad supedita la posibilidad de amortizar a que se cancele una cifra elevada, el consumidor no podrá amortizar cada año la cantidad exacta que le conviene. La recomendación entonces es pedir que le permitan hacer amortizaciones de cualquier cuantía y que le rebajen o supriman la comisión por amortización, si la hubiera.

– Avisar al banco con tiempo cuando se vaya a hacer una amortización anticipada, para evitar el riesgo de que se la atribuyan al año siguiente.

– Si se paga un seguro que cubra la devolución del préstamo en caso de que el consumidor fallezca, es necesario comunicar a la compañía las amortizaciones anticipadas que éste haga; al ser menor el capital cubierto, la prima le saldrá más barata.

Cómo ahorrar en la cancelación de la hipoteca

Cuando llega el momento de cancelar la hipoteca, los gastos no han terminado. Es posible que nuestro banco impusiera una comisión por cancelación anticipada que también hay que tener en cuenta en la negociación y, sobre todo, a la hora de amortizar la hipoteca totalmente. Además, todos los trámites necesarios para la cancelación tendrán un coste asociado que se duplicará si lo dejamos en manos del banco. Por ejemplo, la entidad bancaria contratará una gestoría que nos pedirá un fondo de provisiones de 200€ aproximadamente. Si nos ocupamos de manera personal de todo el proceso, la cancelación de la hipoteca será mucho más económica.

Todo lo que rodea a la hipoteca es un proceso largo que hay que tomarse con calma: valorar y analizar cada detalle es la mejor opción para ahorrar una cantidad de dinero importante en el coste total de la vivienda.

Cinco consejos a tener en cuenta cuando pidas tu hipoteca

Distintos carteles de bancos y cajas con los que negociar una hipoteca.

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda? La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) ofrece cinco sencillos consejos que guiarán al consumidor en la compra de su vivienda.

La vivienda es un bien necesario porque las familias tienen que vivir en algún sitio, bien sea de alquiler o adquiriendo una vivienda en propiedad. Es muy importante seguir una serie de pasos a la hora tomar una decisión tan importante como es la compra de la vivienda.

1. No hay que mirar primero la vivienda y luego la financiación. O haga las dos cosas a la vez o primero mire la financiación, recorriendo bancos y obteniendo ofertas vinculantes por parte de la banca. Así sabrá, de verdad, qué es lo que va a pagar por esa vivienda.

2. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva. Las hipotecas a 40 años se basan en un error muy grande, que es ajustar la compra de la vivienda a la cuota que se puede pagar cada mes. Pero nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 años. Hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o incluso divorcio.

3. Tener en cuenta que el Euribor no siempre va a estar en estos niveles tan bajos. Llegó a alcanzar el 5,36%. A eso hay que sumarle el diferencial, por lo que es preciso negociarlo con diferentes bancos hasta conseguir uno lo más bajo posible.

4. Negociar las condiciones de la hipoteca. Aunque en estos momentos la banca tiene el grifo del crédito muy cerrado actualmente, dentro de poco los bancos tendrán que dar crédito en condiciones competitivas. No hay que aceptar diferenciales excesivamente altos, porque eso se queda para toda la vida. Actualmente un diferencial alto sería superior al 2%.

5. Examinar bien las condiciones de la hipoteca y asegurarse de que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva.

Consejos para elegir el mejor préstamo hipotecario por Comunidades Autónomas

Antes de tomar una decisión a la hora de contratar una Hipoteca, es muy recomendable realizar una meticulosa comparación entre los distintos productos que ofrece el mercado hipotecario, pues una adecuada selección puede conllevar un importante ahorro económico para el comprador de vivienda.

Junto a las características de estos productos, también habrá que considerar las circunstancias socioeconómicas del comprador en el presente y en un previsible futuro, y así adecuarlas a las características de la Hipoteca y sus propios intereses. Una buena elección puede ahorrar importantes cantidades de dinero. Además, a continuación también te informamos de todas las ayudas en la hipoteca para jóvenes por Comunidades Autónomas.

Por ejemplo, si el comprador prevé un aumento en su capacidad adquisitiva (por una herencia, porque se case y la vivienda se adquiera con dos sueldos, porque en su negocio o trabajo tenga expectativas de mejora, por una bajada en los tipos de interés, etc.), quizás le interese devolver el préstamo con anterioridad a lo suscrito en el contrato de préstamo, pero la comisión por la cancelación anticipada puede ser muy elevada e implique “perder” dinero respecto a las características que pueda obtener de otra Hipoteca.

Por esta razón, es fundamental que el comprador de una vivienda conozca las principales variables que afectan a estos préstamos:

Importe del préstamo. Generalmente los bancos suelen ofrecer Hipotecas por importe del 80% de valor de tasación de la vivienda, aunque en los últimos años como consecuencia de los altos precios de la vivienda, las entidades financieras han ofrecido productos con límites superiores a este 80%.

Valor de tasación de la vivienda. Es el valor de la vivienda certificado por una entidad acreditada y habilitada para este fin.

Amortización. Consiste en el pago total o parcial que se realiza para devolver un préstamo. El importe a pagar incluye la cuantía que se prestó más los intereses correspondientes a dicho préstamo. Existen distintos sistemas o formas de devolver un préstamo. El sistema más común es el método francés de cuotas constantes.

Plazo de amortización. Periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo (actualmente este plazo varía mucho, moviéndose entre los 20 y 50 años).

Tipo de interés. Es la cantidad, expresada como porcentaje, que corresponde pagar a quien solicita el préstamo en pago del importe que le ha sido prestado. Existen diversos tipos: el tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la vida del préstamo; el tipo de interés variable varía actualizándose en la forma acordada en el contrato; en el tipo de interés mixto se combina el interés fijo durante la primera etapa de la vida del préstamo y se transforma en variable a partir del momento que se establece previamente; en la Hipoteca de cuota fija el interés es variable pero la cuota mensual a pagar se mantiene fija, de tal manera que si aumentan o bajan los tipos, el plazo de amortización aumenta o disminuye.

La mayor parte de las Hipotecas con intereses variables se revisarán periódicamente en función del Euríbor correspondiente al mes en que se produzca la revisión.

Euríbor
Es el principal índice de referencia oficial que se utiliza para la fijación de los tipos de interés de un préstamo hipotecario. Representa la media simple de los tipos de interés diarios aplicados para las operaciones cruzadas en un año en el mercado de depósitos interbancarios de las principales entidades financieras de la zona de la Unión Monetaria.

El importe del préstamo, el plazo de amortización y el tipo de interés determinará la cuota mensual a pagar, de ahí la importancia de contrastar conjuntamente estos valores pues, en definitiva, esta cuota es la que va a tener que asumir el comprador mientras dure su Hipoteca. Como ya hemos mencionado, esta cuota incluye parte de la cuantía que se prestó, más los intereses correspondientes a dicho préstamo comprendidos en ese periodo.

De cualquier manera, se recomienda no dejarse llevar por ofertas atractivas en plazos, tipos de interés, periodos de carencia (periodo de tiempo, al inicio de la devolución del préstamo, en el que se paga únicamente la parte correspondiente a los intereses), etc. y olvidar otros aspectos fundamentales como, por ejemplo, los costes y comisiones asociados a la Hipoteca.

En este sentido, el comprador de una vivienda tendrá que asumir los costes de tasación de la vivienda e impuestos. Por su parte, la entidad bancaria asume desde 2019 los gastos de gestión, de registro y de notaría. Los costes pueden ser:

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. En el caso de préstamos hipotecarios, grava las primeras copias de las Escrituras de constitución de la Hipoteca. El tipo a aplicar varía dependiendo de la Comunidad Autónoma y del importe del préstamo.

Comisión de apertura y estudio. Porcentaje, generalmente negociable, que cobra una entidad financiera por los gastos originados como consecuencia de la tramitación del contrato del préstamo hipotecario.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Porcentaje aplicado por la entidad financiera en el caso de cancelar parcial o totalmente la Hipoteca antes de cumplirse el plazo de amortización previamente fijado. En los préstamos de interés variable esta comisión está limitada al 1%, mientras que en préstamos de interés fijo, ésta suele ser generalmente más elevada. Así pues, con una comisión de cancelación elevada, una amortización anticipada del préstamo o negociar una nueva Hipoteca con mejores condiciones, puede no ser una alternativa económica recomendable.

Comisión de subrogación. Porcentaje aplicado sobre el préstamo cuando se ejecuta la opción de cambiar la Hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de modificar el tipo de interés, manteniendo el plazo e importe pendiente de amortizar.

En definitiva, para contratar un préstamo hipotecario se debe tener muy en cuenta cada uno de estos factores para luego seleccionar la Hipoteca que más convenga según las circunstancias socioeconómicas y personales de cada uno.

Un valor que puede ayudar a la hora de comparar la gran variedad de productos existentes en el mercado hipotecario es la Tasa Anual Equivalente (TAE). Este valor se obtiene aplicando una fórmula matemática cuyo resultado permite hacer comparables las ofertas hipotecarias de las distintas entidades financieras. Esta fórmula aplica valores como el tipo de interés, el plazo de amortización o las comisiones, pero no incluye otros como los gastos de tasación, gestión, notaría o impuestos.

Fuera del contexto de los contenidos generales que afectan a todo tipo de préstamos hipotecarios, también habrá que considerar aquellos préstamos resultado de actuaciones protegidas o en colaboración con las distintas Administraciones Públicas.

Actuaciones protegidas sobre préstamos hipotecarios
Muchos de los distintos tipos de viviendas protegidas existentes en España llevan asociadas entre las ayudas a las que se tienen derecho, los denominados préstamos convenidos, a veces también conocidos como préstamos cualificados, según el plan estatal de vivienda vigente, aunque a grandes rasgos ambos pueden considerarse equivalentes en cuanto a su forma. Estos préstamos son concedidos por entidades de crédito públicas y privadas fruto de los convenios de colaboración suscritos entre la Administración Pública y las referidas entidades.

Los diferentes Planes Estatales de Vivienda también recogen la posibilidad de beneficiarse de estos préstamos convenidos, en los casos de compra de viviendas libres de segunda mano que cumplan con los requisitos exigidos legalmente. En este caso es importante conocer que las viviendas que reciban estas ayudas tendrán limitado el precio de venta en las siguientes transmisiones o ventas durante el periodo que establezcan las Comunidades Autónomas.

Además, debemos tener en cuenta que si la compra es primer acceso a la propiedad (no se debe ser o haber sido titular de otra vivienda) y los ingresos familiares no son superiores a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), en los casos de compra de Viviendas Protegidas de Régimen Especial o de Precio General y en la adquisición protegida de viviendas usadas, la amortización de las cuotas hipotecarias tendrá asociada una ayuda (subsidiación de préstamos convenidos) que facilitará la carga familiar que supone el pago de la Hipoteca. De la misma manera, este tipo de viviendas protegidas también pueden ser beneficiarias de una Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE), gracias a la cual es posible rebajar la cuantía del préstamo convenido.

Hipoteca Joven
También se debe tener en cuenta que muchas Administraciones Autonómicas o Municipales firman convenios de colaboración con entidades financieras con objeto de ofrecer productos que faciliten el acceso de los jóvenes a una vivienda. Son las denominadas «Hipoteca Joven». Estos préstamos suelen tener unas condiciones más ventajosas que las establecidas generalmente por el mercado financiero libre y, en caso de existir, pueden constituir una buena opción para los jóvenes que deseen comprar una vivienda.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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