¿Es posible conseguir una hipoteca del 100% más los gastos?


¿Es posible conseguir una hipoteca del 100% más los gastos?

Los bancos ya no se atreven a ofrecer el 100% de la hipoteca tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y mucho menos a financiar los gastos, que a veces suponía ofrecer financiaciones al 115% o hasta el 120%. Antes de la crisis no era raro encontrarnos con bancos que ofrecían el 100% o incluso el 110% del valor de la vivienda. Ahora, si queremos comprar un piso, debemos tener un importante colchón que ofrecer como entrada. A día de hoy es raro encontrarse una entidad que nos conceda más del 80%, aunque en 2019 algunos bancos llegan a financiar hasta el 90% del precio de compra de una vivienda.


Sin embargo, existen opciones para conseguir una financiación superior y evitarnos la espera de tener que ahorrar para la entrada.

Cómo conseguir una hipoteca del 100%

Aunque la mayoría de entidades no ofrezcan a voz en grito hipotecas del 100%, hay formas de conseguirlas. Solo tenemos que saber buscar y ser capaces de aportar garantías extra.

Comprar inmuebles de la cartera del banco

La mejor forma de conseguir una financiación del 100% del valor de la vivienda es comprar una de las muchas que los bancos tienen en stock. Al estar financiando un inmueble cuya venta les interesa, se mostrarán más predispuestos a ofrecer una financiación mayor a la habitual.

Además, los pisos que ofrecen los bancos suelen tener un precio bastante por debajo del precio de mercado, por lo que saldríamos ganando por partida doble: financiación completa y un inmueble a precio muy inferior, aunque a veces comprar por debajo del precio del mercado implica que después habrá que cumplir con Hacienda.

Tasación por encima del precio de venta

Si encontramos una vivienda cuyo precio de venta es menor a la tasación, podríamos beneficiarnos de una financiación total a efectos prácticos. Es decir, la hipoteca se concede sobre el valor de la tasación; si el precio de la vivienda es lo suficientemente bajo, aunque el banco te ofrezca el 80% del valor de la tasación, sería suficiente para cubrir el 100% del precio de mercado.

Lo difícil aquí es encontrar una vivienda cuyo precio sea considerablemente inferior a la tasación puesto que los tasadores cada vez se ajustan más al precio de mercado de las viviendas.

Un buen perfil financiero

Podríamos optar a una financiación del 100% en caso de demostrar una gran solvencia. Si tenemos trabajo estable y llevamos varios años trabajando, no debería costarnos negociar una hipoteca del 100%.

Si, por ejemplo, fuéramos funcionarios, con contrato indefinido, menores de 60 y con unos ingresos de entre 2.500 y 3.000 euros mensuales, nuestro banco no tendría inconvenientes en concedernos una financiación total.

Garantías extra

Otra de las opciones puede ser aportar más garantías como, por ejemplo, un aval u otro inmueble.
Al incluir más personas en el contrato como avalistas, el banco no correría tantos riesgos, puesto que, en caso de impago, la responsabilidad recaería sobre esa persona.

Lo mismo ocurre si presentamos otro inmueble como aval. En este caso el banco aplicará una financiación del 80% sobre la vivienda que deseamos adquirir y el 20% restante sobre el inmueble que ya tenemos en propiedad.

Asesor hipotecario

Si no tenemos claras nuestras opciones, siempre podemos recurrir a un asesor hipotecario. Estos son profesionales del sector que, además de conocer los mejores productos, suelen tener una estrecha relación con las entidades bancarias, lo que le permite estar al día de las mejores ofertas y las más recientes.

Bancos que pueden llegar a ofrecer el 100% de hipoteca

Aunque no sea lo más habitual, hay bancos que empiezan a ofrecer de nuevo una financiación del 100%, siempre y cuando se reúnan una serie de requisitos.

Bankinter

Bankinter ofrece una de las mejores hipotecas del mercado, tanto a tipo fijo como variable.
Ofrece varios tipos de hipoteca en las que se financia más del 80% del valor pudiendo llegar al total.

Si somos buenos clientes de esta entidad o estamos interesados en comprar un piso de su cartera, no deberíamos encontrar ningún obstáculo para conseguir el 100% de financiación.

Banco Santander

El banco Santander nos ofrece la Hipoteca Altamira. Una hipoteca a tipo variable con la que podemos conseguir hasta el 100% de financiación para viviendas. Los requisitos para poder acceder a ella son domiciliar una nómina de 600€ y contratar el seguro de hogar con el propio Santander.

Además, ofrecen una segunda opción con una financiación del 90%: la hipoteca Aliseda de viviendas adquiridas de su cartera inmobiliaria.

Ibercaja

La Superhipoteca de Ibercaja nos concede una financiación del 100% siempre y cuando seamos mayores de 18 y menores de 75. Las condiciones de la hipoteca varían en función de la edad de los prestatarios. El tipo de interés es fijo durante el primer año y variable del segundo en adelante.

Ibercredit

Ibercredit nos ofrece su Hipoteca 100%. Como su propio nombre indica nos financiaría el 100% del valor de la vivienda sin más condiciones.

Gastos asociados a la hipoteca

Además de pagar la vivienda, los intereses del préstamo y las posibles comisiones de apertura y cancelación si se diera el caso, hay que tener en cuenta los gastos asociados a la compra de una vivienda.

– Gastos de gestoría.

– Arancel notarial.

– Registro.

– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

– Registro de la propiedad.

– Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) en las viviendas nuevas.

– Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (en viviendas de segunda mano).

Con la nueva ley hipotecaria, las entidades financieras deberán hacerse cargo de parte de esos gastos (gestoría, notaría, registro, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Sin embargo, los gastos principales siguen recayendo del lado del hipotecado.

Entidades que financian los gastos

Hoy en día ningún banco anuncia la financiación de gastos asociados a la hipoteca. Pero sí existen otras entidades que lo financian, como los Establecimientos Financieros de Crédito.
Aun así, hay algunas entidades bancarias dispuestas a financiar estos gastos en el caso de que seamos funcionarios, con trabajo estable y una renta mensual superior a los 2.500€. Por ejemplo, Liberbank anuncia este tipo de financiación.

Cabe la posibilidad de conseguir negociar una financiación mayor en caso de demostrar una gran solvencia.

Cómo conseguir el 100% de la hipoteca sin aval

Si, además de tratar de conseguir una financiación del 100%, no podemos presentar un aval, es muy posible que el banco nos exija cumplir unas condiciones muy estrictas antes de atreverse a firmar una hipoteca así.

Nóminas altas y estables

Necesitamos demostrar que tenemos unos ingresos regulares y de cifras altas. Es decir, que podemos hacernos cargo de las cuotas sin necesitar ayuda externa.

Estabilidad laboral

Será indispensable garantizar una estabilidad presentando un contrato indefinido con varios años trabajados y, a ser posible, en un sector que garantice una continuidad.

Lista de morosos

Desde luego no debemos estar en una lista de morosos o el banco no confiará en que podamos hacer frente a los pagos y nos pedirá aún más garantías.

Lo bueno y lo malo de las hipotecas del 100%

A la hora de solicitar una hipoteca la clave está en comparar y analizar pros y contras

Pros

– Las hipotecas del 100% nos permiten acceder a una vivienda sin necesidad de tener ahorrado hasta el 20% del valor total de la misma. Algo que, en ocasiones, resulta extremadamente complicado.

– Otra ventaja de conseguir una financiación total es que, incluso teniendo ese 20% ahorrado, nos permite invertir dinero en otros gastos que puedan venir asociados a la adquisición de una vivienda, como pueden ser los gastos de gestión, una reforma o muebles nuevos.

Contras

– La principal desventaja es el elevado coste en intereses que estaríamos pagando al adquirir una hipoteca de este tipo. Supone un préstamo de una gran cantidad de dinero, con un plazo a muchos años, lo que incrementa y extiende los intereses.

– Otra desventaja es que, con el paso de los años, la vivienda se devalúe y acabemos pagando un precio mucho más alto por ella.

– Además, tienen un mayor riesgo de impago debido a las subidas de interés.

Bancos con las mejores hipotecas

Para valorar si una hipoteca es buena o mala habría que valorar si tiene un interés fijo o variable, el plazo máximo al que podemos extender el pago, si hay comisiones de apertura, etc.
Pero, con todo esto, existen opciones muy interesantes a tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca:

– Hipoteca fija de Bankinter. Con un interés del 1,5% y un plazo máximo de 30 años.

– Hipoteca de tipo fijo de Bankia. Con un interés del 1,7% y un plazo máximo de 30 años.

– Hipoteca sin más de Bankinter. Con un interés del 1,99% el primer año y el Euribor + 0,99% el resto y un plazo máximo de 30 años

– Hipoteca naranja de ING. Con un interés del 1,99% el primer año y el Euribor + 1,11% el resto y un plazo máximo de 40 años.

– Hipoteca fija de Sabadell con un interés del 1,75% y un plazo máximo de 30 años.

Comprar una vivienda es una gran decisión. Por eso hay que valorar todas las opciones de las que disponemos y comparar los tipos de financiación a los que podemos acceder y lo que cada uno conlleva antes de lanzarnos a firmar una hipoteca, sea del 100% o no.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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