¿Cuándo interesa comprar vivienda si estoy de alquiler?

Cuándo interesa comprar vivienda si estoy de alquiler
NOTICIA de Javi Navarro
08.08.2013 - 16:51h    Actualizado 22.09.2021 - 11:00h

Según los expertos, a las personas que pasan más de ocho años como inquilinas, les merece la pena comprar vivienda. Así que interesa comprar vivienda a partir del octavo año de alquiler. Las diferencias entre capitales de provincia van de los 4,5 años de Lleida a los 12,6 de Logroño y A Coruña. El alquiler a largo plazo no es una buena idea porque impide aprovechar la revalorización de una casa en propiedad, de revalorizarse, porque según las condiciones del mercado tal vez te interese vivir de alquiler para siempre tal y como está sucediendo cada vez más.

¿Comprar o alquilar?

Aunque no hay una respuesta única a esta pregunta universal, es posible calcular a partir de qué año de alquiler conviene considerar dar el paso hacia la compra para no perder dinero. A partir de los informes semestrales de precios de venta y de alquiler, el portal inmobiliario pisos.com ha llevado a cabo un análisis según el cual tras 7,9 años viviendo de alquiler en una casa con una renta de 593 euros mensuales y 98 metros cuadrados, se superarían los gastos totales de la compra financiada al 80% de esa misma vivienda, con un precio de venta de 175.616 euros y una cuota hipotecaria de 717,71 euros.

Estos gastos contemplan el 10% del precio de la vivienda correspondiente a los pagos de los impuestos, notaría, registro y gestoría, y el 20% que las entidades no financiarían. También se ha sumado a esta cantidad la diferencia entre la cuota hipotecaria y la mensualidad de alquiler multiplicada por los 30 años de la hipoteca.

Ganar dinero con la revalorización

El estudio no ha incluido variables como la revalorización de la vivienda, su localización, las políticas de fomento locales, los movimientos migratorios y el ahorro previo del comprador. Se trata de una estimación calculada en base a los informes de precios de venta y de alquiler, considerando la superficie tipo en alquiler y una financiación al 80% con un tipo de interés del 4,57% y a 30 años.

Pros y contras a la hora de decidirse por comprar o alquilar una vivienda

El acceso a la vivienda es una de las necesidades básicas de la sociedad actual. De media se destina más de un tercio del salario para pagarla. Por ello, a la hora de adquirir un inmueble muchos se enfrentan a un gran dilema: decidirse por comprar o alquilar. Históricamente en España, la fórmula de compra ha tenido mejor acogida que el alquiler, aunque últimamente los alquileres han crecido por la falta de financiación hipotecaria y dificultades de los bancos para conceder hipotecas. En países como Francia o Alemania, casi la mitad de las familias optan por el alquiler.

Pero esta situación podría estar cambiando. En los últimos meses y dada la situación de desaceleración que vive el mercado inmobiliario en nuestro país, cada vez son más las personas que se inclinan por alquilar. ¿Cómo resolver el dilema entre comprar o alquilar?

Y entonces, ¿qué es mejor comprar o alquilar? Como todo cada opción tiene sus ‘pros y contras’. Éstas son algunas de las cosas a tener en cuenta antes de decidir qué escoger:

ALQUILAR
Ventajas Desventajas
  • Supone un desembolso inicial menor
  • La vivienda alquilada no se revaloriza
  • Se puede aspirar a una vivienda con mejores prestaciones
  • Inseguridad en cuanto a la permanencia y duración del contrato.
  • Más sencillo. Las gestiones son mínimas
  • Se deben acatar las normas del casero
  • Generalmente los desperfectos corren a cargo del propietario y no del inquilino
  • Necesitas el consentimiento del propietario para hacer obras.
  • Si te equivocas al elegir vivienda el cambio es menos traumático
  • Si abandonas la vivienda antes de tiempo te penalizan
COMPRAR
Ventajas Desventajas
  • Mayor estabilidad y tranquilidad.
  • Fuerte desembolso inicial al que deben sumarse además los impuestos.
  • Total libertad en cuestión de obras y reformas.
  • Al comprar normalmente se deben llevar a cabo obras que corren por tu cuenta.
  • La vivienda se revaloriza con el paso del tiempo.
  • Tienes que hacer frente a lo gastos de mantenimiento y seguridad del piso.
  • Mayores ventajas fiscales.
  • Son necesarias muchas gestiones.
  • Puede convertirse en una fuente de ingresos si la alquilas o la vendes de nuevo.
  • Debes asumir los gastos de la Comunidad de vecinos y las derramas para reforma.

¿Interesa comprar vivienda ahora?

Para Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios del portal inmobiliario, “el alquiler es una estupenda decisión siempre que se establezca como una medida temporal o ligada a la movilidad del inquilino, pero planteado como una alternativa a largo plazo no tendría tanto sentido”. El portavoz del portal inmobiliario está de acuerdo en que las subidas de precio del ‘boom inmobiliario’ no volverán, dado que “estos niveles desequilibraron la relación entre oferta y demanda, pero tampoco se puede decir que los precios no volverán a subir, porque sí que lo harán”.

Situaciones en las que el alquiler con opción a compra sí interesa (inquilinos)

Existen dos situaciones en las que el alquiler con opción a compra es una buena decisión:

El alquiler con opción a compra es una buena opción para aquellas personas que no tengan la suficiente solvencia económica para pedir una hipoteca o para dar la entrada de una vivienda pero sí para suscribir un régimen de alquiler.

Otra situación en la que se puede sacar provecho de estos alquileres con opción a compra se produce cuando una persona no sabe qué destino le va a deparar su futuro laboral. Si no se sabe si se tendrá que mudar a otra ciudad en unos años o no, ésta es un buena opción para tener una vivienda asegurada en caso de no tener que trasladarse a ningún sitio.

Cuando el alquiler con opción a compra sí interesa a propietarios

Son básicamente dos situaciones en las que el alquiler con opción a compra beneficia a los propietarios del inmueble:

En aquellas situaciones en las que necesite obtener ingresos de forma rápida y dar salida a esta vivienda cuanto antes.

Porque va a producirse una bajada en los precios del mercado y no quiere que le afecte.

Cuando el alquiler con opción a compra NO es una buena decisión

En épocas en las que el mercado inmobiliario está corrigiéndose con un ajuste constante de los precios de las viviendas, hace menos atractivo el alquiler con opción a compra que hace unos años para los compradores. Si el vendedor no está dispuesto a pactar un precio de venta a medida que pasen los años, puesto que el contrato de arrendamiento inicial fija este importe, así como el plazo para ejercitar la opción de compra, no es una opción ventajosa puesto que seguramente y tal y como está actualmente el mercado inmobiliario la vivienda en cuestión seguramente seguirá bajando de precio.

El alquiler con opción a compra tiene sus ventajas, pero también puede tener su parte negativa. Si bien es una fórmula que, debido a la situación actual del mercado, contemplan cada vez más tanto inquilinos, como propietarios, como la propia administración. No obstante, antes de tomar una decisión, es muy importante valorar bien las ventajas e inconvenientes de esta modalidad.

En cualquier caso, puedes consultar la guía sobre el alquiler con opción a compra, para conocer todos los detalles de esta modalidad de compraventa de vivienda así como las ventajas e inconvenientes, tanto para inquilinos como propietarios.

Ventajas

Efectivamente, el alquiler con opción a compra es una fórmula especialmente interesante tanto para propietarios de vivienda que quieran vender en una coyuntura tan complicada como la actual, como una alternativa intermedia muy atractiva para jóvenes que se quieran emancipar, quieran comprar, pero tengan dificultades para acceder al crédito, ya que con esta opción pueden destinar las cuotas mensuales del alquiler como anticipo de la compra.

Inconvenientes

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación, a no ser que se establezca lo contrario. Si al final del contrato el inquilino acaba desestimando la opción de compra, los importes percibidos van a cuenta del alquiler y no deben ser desembolsados.

En este sentido, existe la posibilidad de establecer cláusulas en el contrato de arrendamiento que garanticen el compromiso de compra del inmueble por parte del inquilino, como un importe en concepto de señal o una renta de alquiler por encima del precio habitual.

Por otro lado, tal y como pasa en un arrendamiento, tener inquilinos puede comportar una serie de problemas para el propietario del inmueble. Así, pueden darse situaciones como: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…

Dinero ahorrado frente al rendimiento obtenido

Ante esta situación, las circunstancias que rodean al futuro comprador serán las que marquen la pauta: “ante la ausencia de ahorro, el alquiler es la única alternativa dadas las condiciones hipotecarias actuales, pero una vez que las finanzas personales mejoren, la compra será la mejor alternativa porque permite disponer de un activo y sacarle rendimiento”.

40 años pagando cuota alquiler mientras que solo 30 si se compra en propiedad

Este análisis también revela durante cuántos años se podría vivir de alquiler considerando todo el montante que implica la compra. Teniendo en cuenta los gastos, la cantidad no financiada y la hipoteca más los intereses, al cabo de 30 años la hipoteca de un piso tipo en España habría supuesto un coste total de 293.499 euros. Si durante estas tres décadas se hubiera alquilado, se habrían pagado 213.480 euros. Dividiendo el coste total de la compra entre la mensualidad de alquiler, resulta que se podrían vivir 41 años con la inversión total. No obstante, si se hubiera comprado desde el inicio, tras 30 años la casa ya sería de nuestra propiedad.

Lleida la más barata para comprar

A nivel de capital de provincia, empiezan a surgir las diferencias que suelen definir los mercados locales. De esta forma, la capital de Lleida, con 4,5 años, sería en la que menos tiempo se pasaría de alquiler antes de que los costes del mismo señalaran hacia la compra como la mejor alternativa.

Tras la ciudad catalana se colocan en el ranking Santa Cruz de Tenerife, con 5,2 años, y Tarragona, con 5,5.

Logroño y A Coruña, las más baratas para alquilar

Entre las capitales donde alquiler es mejor que comprar por más tiempo, destacan en las primeras posiciones Logroño y A Coruña, empatadas a 12,6 años. Les siguen Donostia-san Sebastián, con 11,5 años, y Ourense, con 10,7. Por su parte, las capitales de Madrid y Barcelona marcan un límite de 7,8 años.

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