Alquiler de habitaciones: derechos y deberes de inquilinos y propietarios

Pros y contras de alquilar un piso entero o por habitaciones
NOTICIA de Javi Navarro
30.06.2021 - 08:00h    Actualizado 30.06.2021 - 10:42h

En estos tiempos de elevados precios de la vivienda, muchos ciudadanos, especialmente estudiantes, optan por el alquiler de habitaciones individuales en lugar de viviendas completas. En estos casos, es habitual que los propietarios tengan dudas a la hora de llevar a cabo la operación, puesto que la misma puede conllevar ciertos riesgos si no se tienen en cuenta algunas reglas básicas. A continuación recogemos una serie de recomendaciones para aquellos ciudadanos y ciudadanas que hayan pensado en alquilar una habitación, pero que tienen algunos interrogantes sobre procedimientos, derechos y deberes de las dos partes, tanto del inquilino como del propietario de la vivienda en alquiler

Inquilinos: Dudas sobre el alquiler de habitaciones

¿Te pueden echar de una habitación alquilada? ¿Qué derechos tienes cuando alquilas una habitación?
Hemos consultado a la Asociación General de Consumidores, ASGECO Confederación, que recomienda proteger los derechos tanto de inquilinos como de propietarios en caso de alquilar habitaciones y así protegerse ambos ante las dudas que puedan surgir durante el proceso de contratación.

Contrato alquiler habitación

¿Qué derechos tienes cuando alquilas una habitación? Para empezar, el requisito imprescindible para llevar a cabo esta operación es firmar un contrato de alquiler. Por norma general, las condiciones se pactan entre las partes. Te recomendamos que, tanto si vas a alquilar una habitación de tu casa como si eres el inquilino, en el contrato quede todo bien detallado y de forma clara para evitar vacíos legales y, como consecuencia, posibles conflictos. De esta forma, ante cualquier duda o problema que pueda producirse entre las partes, la última palabra la tendrán las cláusulas del contrato.

En los alquileres de habitaciones el dueño de la vivienda no puede exigir al inquilino un tiempo mínimo de estancia. En este caso la duración del contrato debe ser fruto de un pacto entre dueño e inquilino y puede ser por días, meses o años.

Este documento deberá incluir los datos del arrendador y del arrendatario, el domicilio de la vivienda, la habitación o habitaciones que se alquilan y una descripción lo más exhaustiva posible del mobiliario de que dispone. Otros puntos que deben aparecer reflejados en el contrato son:

  • El contrato deberá dejar constancia también de cuáles son las estancias (cocina, cuartos de baño, etc.) o servicios de uso común (teléfono, conexión a Internet, etc.) que podrá utilizar el inquilino.
  • El precio de la habitación, la forma y periodicidad del pago y el monto de la fianza.
  • El contrato deberá explicar quién corre con los gastos de reparación de aparatos y electrodomésticos que los inquilinos disfrutarán en la vivienda.
  • La duración del contrato la establecerán las dos partes de mutuo acuerdo. La periodicidad del pago del alquiler es la que determinará las posibles renovaciones del contrato: por ejemplo, si la renta se paga mensualmente, una vez cumplida la duración pactada el contrato se renovará automáticamente de forma mensual hasta que alguna de las partes lo de por concluido.
  • Tiempo de preaviso mínimo para finalizar el contrato por cualquiera de las partes
  • Consecuencias ante impago de la renta
  • Derechos y responsabilidades del inquilino y del propietario
  • Reglas básicas de la convivencia
  • Todo lo que consideres necesario acerca de la privacidad e intimidad
  • La posibilidad de llevar mascotas
  • Reglas sobre las visitas de amigos
  • Inventario de la habitación que vas a alquilar
  • Posibilidad de prórrogas del contrato, si las hubiera
  • Si tiene posibilidad de subarrendar la habitación o no. Es fundamental incluir esta cláusula puesto que si no hay nada que diga lo contrario, el inquilino sí podría subarrendarla. Pero ojo, porque esta norma se aplica si el dueño tiene la vivienda en propiedad. Si vives de alquiler en una casa en la que te sobran habitaciones y quieres arrendarlas, la cosa cambia. Si quieres saber si puedes subarrendar una habitación de una vivienda alquilada, en esta otra información te damos todos los detalles sobre las cláusulas prohibitivas de los contratos de alquiler.

El contrato puede ser simple y único, entre el arrendador y un representante de los inquilinos que se disponen a compartir la vivienda. O individual, con varios contratos diferentes para cada estancia. En este último caso el arrendador tendría que cobrar los servicios (agua, gas, electricidad, etc.) a los inquilinos uno a uno, distribuyendo el pago individualmente.

Si estás buscando una habitación para alquilar, pero no te gusta la idea de verte atado por las reglas de convivencia de los dueños, puedes optar por una nueva tendencia denominada coliving, o lo que es lo mismo, irte de casa para alquilar una habitación y convivir con otras personas, pero con tus propias reglas y total privacidad en tu habitación.

Normativa y regulación

A diferencia del alquiler de una vivienda completa, esta modalidad de arrendamiento no está regulada por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), sino por los artículos sobre la libre voluntad de pacto del Código Civil.

La principal diferencia que esto supone entre las dos modalidades de alquiler es que en los contratos regulados por el Código Civil las partes (dueño e inquilino) tienen una mayor capacidad de negociación de los términos y condiciones del arrendamiento.

Propietarios: Cómo alquilar una habitación de mi casa

Si necesitas aumentar tus ingresos, ya sea para ahorrar, para irte vacaciones, para no llegar tan justo a final de mes o para darte un capricho, puedes alquilar una habitación de tu casa y ganar dinero mes a mes. Así que si la idea de convivir con otra persona en tu propia casa no te desagrada y tienes alguna habitación o sala de estar que no uses, puedes ponerla en alquiler para sacarle un mayor partido y un beneficio económico.

Alquilar una habitación es una tendencia que ayuda tanto a familias como a gente joven a ganar unos ingresos extra y a compartir los gastos de una vivienda a la que, en caso de no hacerlo, no le sacarían el máximo partido. Y aunque en este artículo nos referimos al alquiler de una habitación de una casa, todo lo que detallamos es válido alquiles una o varias habitaciones de tu vivienda, siempre y cuando sea tu residencia habitual. Si la alquilas a varias personas porque tienes dos o tres habitaciones libres, deberás hacer un contrato por cada uno de los alquileres.

Aunque si tu situación es distinta y no resides en la casa que quieres alquilar, te recomendamos que visites esta otra guía donde te explicamos todo lo que inquilinos y propietarios deben saber sobre el alquiler de una vivienda.

Cómo alquilar una habitación de mi casa

Cómo elegir al inquilino

Si has tomado la decisión de meter a un nuevo inquilino a tu casa, tienes que publicar el anuncio y dar a conocer tu oferta. Para ello, tienes varias posibilidades:

  • Puedes poner el anuncio en algún portal de Internet o aplicaciones específicas de alquiler de habitaciones, publicitarlo por redes sociales o acudir a una empresa para que te lo gestione.
  • Aunque por otra parte, si conoces a alguien que esté interesado en irse de alquiler y consideras que es un buen candidato, puedes proponerle la oferta de forma directa, sin intermediarios.

La forma en la que des a conocer tu oferta determinará el perfil del inquilino. No vas a encontrar el mismo público si pones el anuncio en una aplicación de Internet específica de gente joven que si lo haces a través de una empresa inmobiliaria o a través del boca a boca entre amigos y familiares. Lo que debes tener en cuenta es que a la hora de alquilar una habitación hay dos aspectos que son fundamentales, uno es el contrato de alquiler y, el otro, la elección de tu nuevo inquilino.

Piensa que vas a convivir con esta persona prácticamente las 24 horas del día, así que no tengas prisa y toma la decisión valorando todos los aspectos posibles. Una mala elección puede convertir la convivencia en un calvario. Por ello, para elegir al candidato con el que mejor puedas congeniar y convivir, debes plantearte todos los pros y contras de cada tramo de edad y de los diferentes perfiles. Por ejemplo, tienes que pensar en cómo sería convivir con una persona de 21 años, una de 30 o una de 45 en función de los posibles perfiles de candidatos que hayan contestado a tu oferta.

Antes de tomar ninguna decisión es importante que tengas una primera toma de contacto de forma presencial con el o los candidatos. El objetivo de esta primera reunión es que te hagas una idea de su estilo de vida, de si estudia o trabaja, de sus aficiones y de cómo es su día a día.

Tipo de alquiler

En función de las necesidades que tengas y del perfil de personas a la que estés dispuesto a alquilar una habitación, podemos distinguir dos tipos de arrendamientos:

  1. Si sólo necesitas un dinerillo de forma puntual porque te ha surgido un imprevisto, puedes alquilar tu habitación de forma temporal a turistas que vengan de vacaciones durante una o dos semanas. O hacerlo sólo durante el curso escolar, entre los meses de septiembre y junio, para estudiantes.
  2. Por otra parte, puedes alquilar una habitación a personas que se hayan mudado a tu ciudad o que quieran irse de alquiler por una temporada más larga, pero no tengan el dinero suficiente para pagar la renta del mercado libre.

Alquiler de habitaciones: derechos y deberes de inquilinos y propietarios

Cómo tributa el alquiler de habitaciones

El alquiler de una habitación de tu casa tributa en el IRPF y, por tanto, debe incluirse en la Declaración de la Renta y pagar impuestos por ella. Esta ganancia de ingresos debe declararse como rendimiento íntegro del capital inmobiliario.

Estas rentas tributan de dos formas diferentes en la declaración anual del IRPF: si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, trabaja y recibe un salario neto superior al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), el propietario puede deducirse hasta el 100% de las rentas obtenidas por alquilar una habitación; si el huésped no reúne esas condiciones el propietario sólo debe declarar la mitad del dinero ingresado, ya que disfrutaría de una deducción del 50%.

En la mayoría de los casos el alquiler de habitaciones se formaliza sin contrato y sin que las rentas que se obtienen sean declaradas. No es un comportamiento aconsejable, puesto que si la Agencia Tributaria lo descubre obliga al infractor a tributar por el 100% del dinero obtenido por el alquiler.

Pros y contras de alquilar un piso entero o por habitaciones

¿Alquilar el piso entero o por habitaciones? Una de las pocas salidas que tiene un propietario para poder disponer de unos ingresos, en esta época de crisis, es alquilar su inmueble. Sin embargo, a la hora de hacerlo, surgen muchas dudas sobre cuál es la forma más idónea o acorde a las necesidades. Alquilar el piso entero o bien por habitaciones puede traer consigo una serie de ventajas e inconvenientes que hay que tener en cuenta. El portal inmobiliario yaencontre.com destaca los pros y los contras de cada opción, como que alquilar el piso completo tiene mayor protección jurídica, pero es más flexible y si se alquila por habitaciones.

Si el propietario se decide por alquilar el piso entero, el contrato estará sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos que, entre otras protecciones para el arrendador, establece un periodo general obligatorio del contrato de 3 años. En el alquiler por habitaciones, el propietario de la casa tiene la opción de regirse por el Código Civil, según lo establecido por los artículos del 1.542 a 1.581 que, en líneas generales, liberaliza el período del contrato a lo pactado entre las partes, no obliga a prórrogas y permite al arrendatario subarrendar habitaciones, si no se estipula lo contrario en el contrato.

Por lo tanto, es una opción con menos protección para el propietario de la vivienda, aunque permite recuperar la vivienda con más facilidad en caso de necesidad.

Menor morosidad entre los inquilinos de habitaciones

Existen unos reglamentos para inquilinos de cuartos, es decir unas normas para el alquiler de habitaciones. En principio, existe una morosidad menor entre los inquilinos por habitaciones que si se alquila el piso completo. Este hecho es consecuencia de que, en la mayoría de los casos, las habitaciones se alquilan a estudiantes, por lo que no suelen ser ellos los que pagan, sino sus padres.

Además, las familias con potencial para que sus hijos estudien en otras ciudades, suelen tener una situación económica estable. Entre los inconvenientes, en el alquiler por habitaciones, los gastos de agua, luz y gas, van a parte y los tiene que abonar el casero. Sin embargo, existe la opción de que el arrendador estipule por contrato un importe en concepto de servicios.

Aquellos pisos que se promocionan como alquiler de habitaciones suelen tener una mayor acogida. Es un mercado mucho más amplio, ya que suele dirigirse a los estudiantes.

Inquilinos buscan inquilinos
En el caso de alquilar el piso a unos estudiantes, por ejemplo, si el precio es por la totalidad, los propios inquilinos son los que se apresurarán a encontrar un nuevo compañero de piso, puesto que si no lo hacen pagarán más cada uno de ellos. Sin embargo, en la opción de alquiler de habitaciones, si uno de los ocupantes se va, será el propietario el que tenga que realizar la búsqueda y cada inquilino seguirá pagando lo mismo.

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