Todo lo que propietarios e inquilinos deben saber sobre el alquiler de una vivienda


Todo lo que propietarios e inquilinos deben saber sobre el alquiler de una vivienda

La opción de poner en el mercado del alquiler una vivienda siempre es una tentación para los propietarios. Nadie puede resistirse a hacer realidad el viejo sueño de ‘vivir de las rentas’. Sin embargo, los riesgos que entraña esta operación paralizan la decisión de muchos caseros en potencia. Los inquilinos morosos y los posibles destrozos son los principales obstáculos que hacen que los propietarios se lo piensen dos veces. Tras consultar al portal pisos.com, recogemos las principales respuestas las dudas más comunes cuando surge la posibilidad de poner un inmueble en alquiler. Por otro lado, sin perder de vista del inquilino, también hemos consultado, ante el interés por convertirse en inquilino con la crisis, los derechos y obligaciones de la otra parte. Esperamos responder todas tus dudas!

Contenido de la información:

Lo que hay que saber al alquilar un piso como propietario

Pagos, fianzas, destrozos, subida del alquiler anual… Las preguntas de los propietarios son muchas cuando se disponen a alquilar por primera vez una propiedad, por lo que aquí van 10 cuestiones que despejarán muchas dudas:

1. ¿Qué puedo hacer si el inquilino no me paga?

En primer lugar, siempre hay que intentar la vía del diálogo. Si ésta falla, se puede enviar un requerimiento por escrito por medio de un burofax con acuse de recibo y copia certificada. Se recomienda que haya sido redactado y firmado por un abogado. Por último, hay que recordar que en el momento en el que el inquilino deje de pagar un mes la renta, se podría interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.

2. ¿Qué garantías puedo exigir a un posible inquilino?

Además de presentar nómina y contrato indefinido, existen dos herramientas habituales: el aval y el depósito. Para ambos, el inquilino debe contactar con su banco. En el caso del aval bancario, que suele tener un año de duración, la entidad hace un estudio de solvencia al inquilino y se compromete a asumir el riesgo si éste no paga la renta. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura. En cuanto al depósito, se trata de ingresar en la entidad un número determinado de meses de alquiler que sirvan como garantía en caso de impago. Suelen establecerse de un periodo de seis meses.

3. Si, por ejemplo, se le estropea la nevera, ¿estoy obligado a reponérsela? ¿No puedo exigir que la pague el inquilino si la estaba utilizando él?

Según el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, relativo a la conservación de la vivienda, «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». No obstante, suele haber división de opiniones, ya que el límite entre una ‘pequeña’ y una ‘gran’ reparación es muy subjetivo. En este caso concreto, hay quien opina que si la nevera ha sido estrenada por el inquilino, éste debe correr con los gastos de la reparación, mientras que si ésta ya existía en la vivienda, es el casero el que debe asumir los costes.

4. ¿Qué reparaciones o desperfectos puedo exigirle?

De nuevo, hay que acudir al mismo artículo de la LAU, por el que la responsabilidad de reparar los daños causados por el uso diario recaen en el inquilino. El resto de reparaciones repercuten en el casero, incluido asegurar la habitabilidad general de la vivienda. Además, según el artículo 6 de la LAU, cualquier pacto que modifique estas normas será considerado nulo. En el caso de las reparaciones, se suele aceptar que el inquilino debe correr con la factura del técnico, pero nunca sustituir estos aparatos si sale más barato que arreglarlos.

5. ¿Cuánto puedo subir el alquiler de año a año a mi inquilino?

La ley actual establece que, en los cinco primeros años del contrato, se podrá aplicar a la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC), que puede tanto subir como bajar la mensualidad. A partir del sexto año, la actualización de la renta se pacta entre casero e inquilino. Con el nuevo anteproyecto de Ley, los futuros contratos actualizarán su renta libremente, al margen del IPC, aunque no esté reflejado en el contrato. Así pues, las partes podrán negociar y llegar a un acuerdo sobre la mensualidad.

6. ¿Cómo puedo saber cuánto puedo pedir por el alquiler de un piso? ¿Existen precios de referencia?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica la variación de los precios de los alquileres en España, emitiendo porcentajes positivos o negativos. Con estos datos, se puede saber si los precios suben o bajan, pero no se conocen las cantidades en euros que se piden en concepto de mensualidad por las viviendas. Una de las mejores formas de tomar el pulso a este mercado es visitar alguno de los portales inmobiliarios existentes, como pisos.com, y descubrir el precio por el que se anuncian aquellos inmuebles que compartan superficie, características y ubicación con el que queremos poner en alquiler. Igualmente, acudir a una agencia de intermediación es una excelente idea, ya que estos profesionales conocen el mercado local y manejan datos de primera mano.

7. ¿Un contrato firmado por el dueño y el inquilino tiene validez sin más? ¿No es necesario llevarlo a un notario o agencia inmobiliaria? ¿Qué debe incluir ese contrato para que sea válido?

La LAU incluso da por válidos los contratos verbales. Otra cosa es que éstos sean completamente desaconsejables en la práctica por los riesgos que entrañan. En principio, un contrato tipo en el que queden expuestas todas las cláusulas y condiciones del alquiler, y que haya sido aceptado por ambas partes con su firma en todas las hojas sería válido. Existe un papel timbrado para contratos de alquiler en los estancos, pero la validez del mismo es independiente de este documento fiscal.

Con las medidas en materia de alquiler recién aprobadas, lo que se promueve es que arrendador y arrendatario acudan a un notario para validar sus firmas por un precio de unos 9 euros. Igualmente, esta reforma anima a que el contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad (unos 36 euros por un contrato de un año de alquiler -prorrogable a tres- de una vivienda con una renta de 1.000 euros al mes). Estas operaciones otorgan una seguridad mucho mayor a las partes.

8. ¿Qué porcentaje de incremento del precio puedo aplicar si el piso está amueblado?

Todo depende de la calidad y cantidad del mobiliario. Si se trata de muebles nuevos o en muy buen estado, podríamos incrementar la renta alrededor de un 5%. En estos casos, es importante incluir en el contrato un inventario. Cuando son muy viejos, generalmente no vale la pena, ya que el propio inquilino incluso suele pactar con el propietario su retirada. Se considera que un inmueble está sin amueblar cuando se entrega con las habitaciones vacías, únicamente tiene instalados el baño y la cocina con electrodomésticos. ¿Quién paga electrodomésticos estropeados piso alquiler?

9. ¿Se alquilan mejor los pisos vacíos o amueblados?

Por norma general, los vacíos, dado que el mobiliario es algo muy subjetivo y los gustos y necesidades del inquilino pueden ser diametralmente opuestos a los del propietario. No obstante, en un contexto de crisis, hay inquilinos que prefieren no invertir en mobiliario, adecuándose a lo preexistente en el piso de alquiler. Sin embargo, puede darse el caso de inquilinos que se cambien de vivienda y tengan sus propios muebles.

10. Los gastos de comunidad, luz, agua… ¿por cuenta de quién han de correr?

Tal y como expone el artículo 20 de la LAU, «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Esto significa que, los gastos de comunidad en las viviendas alquiladas podrán repercutirse en el alquiler, pero debe pactarse previamente y hacerlo constar en el contrato.

En cuanto a los suministros, dado que son susceptibles de individualización deben correr a cargo del inquilino. En este mismo artículo se expone que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario». La mayoría de incidencias entre las partes en cuanto a los suministros y la comunidad llega cuando el agua y la electricidad no tienen contadores, por lo que el propietario propone pagarlo vía comunidad. El inquilino suele alegar que hay tareas de rehabilitación y mantenimiento que abarca este concepto de las que tendría que estar exento.

Inquilino: Lo que hay que saber al alquilar un piso

¿Y si tus dudas son como inquilino? No te preocupes, que aquí hay otro decálogo de cuestiones que seguro resolverán tus dudas:

1. ¿Hasta cuántas mensualidades de fianza me pueden exigir?

La LAU establece, en su artículo 36, la obligatoriedad de entregar al casero un mes de renta en concepto de fianza: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». No obstante, existen muchos propietarios que exigen dos o tres meses con garantía adicional. En este sentido, lo más conveniente es fijar un aval o un depósito.

2. ¿Me pueden subir el precio del piso de un año a otro en el porcentaje que decida el propietario?

¿Cuánto me pueden subir el alquiler? Con la Ley actual, la actualización de la renta se rige, durante los cinco primeros años de contrato, por la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC). A partir del sexto año, la actualización de la renta se pacta entre casero e inquilino. Una vez aprobado el nuevo anteproyecto, las partes podrán proponer subidas o bajadas desde el primer año al margen del IPC, tratando de llegar a un consenso.

3. ¿Puedo exigir que el piso tenga un mínimo de elementos: mobiliario, electrodomésticos, etc.?

No pueden exigirse, en todo caso, pactarse. Los pisos puedes alquilarse vacíos, semi amueblados o amueblados. Cuando más elementos tenga el piso, más se incrementa la renta. Lo único exigible es que vivienda en alquiler cumpla las condiciones de habitabilidad para entrar a vivir. Si se necesitan determinados electrodomésticos, el propietario podría repercutir su coste en la renta al inicio del contrato.

4. Si, por ejemplo, surge una plaga en el piso, ¿el propietario estaría obligado a pagarme el tratamiento o fumigación de la vivienda?

¿Quién se hace cargo del control de plagas, propietario o inquilino?
El inquilino tiene derecho a que la vivienda sea habitable. Una plaga lo imposibilita, por lo que se podría resolver el contrato e incluso obtener una indemnización por daños y perjuicios. Lo ideal sería establecer un diálogo con el propietario con el fin de hallar una solución que satisfaga a ambas partes. Por norma general, las plagas suelen tener origen en las zonas comunes, así que la desinfección correría a cargo de la comunidad de vecinos.

5. ¿Con cuánto tiempo he de avisar al dueño de que quiero dejar el piso?

Si no se estipula ninguna cláusula en el contrato que diga lo contrario, el inquilino deberá avisar con 30 días de antelación a la finalización del contrato y de forma fehaciente, es decir, por escrito. Los contratos actuales se renuevan automáticamente cada año, por lo se tendría que avisar al propietario de la decisión de abandonar el piso un mes de que se cumpla. Si se quiere abandonar el piso antes, se puede hablar con el casero para llegar a un acuerdo, pero hay que saber que éste tiene derecho a cobrar las mensualidades que falten para llegar al año o cualquier otra indemnización que haya sido recogida en el contrato. Por norma general, se suele llegar a un pacto.

6. ¿El propietario puede obligarme a quedarme un tiempo mínimo en el piso?

Habitualmente, los propietarios piden un año de alquiler como mínimo ya que, a no ser que se trate de un alquiler de temporada, tratan de asegurarse unos ingresos mensuales durante el máximo tiempo posible. Igualmente, los inquilinos tienen en mente establecerse y no ir cambiando de piso cada mes, sobre todo, si la vivienda está en condiciones y cumple sus expectativas. En este sentido, lo que se acuerde en el contrato será lo que regirá. En cuanto a la duración, La LAU admite una prórroga forzosa de cinco años y tácita de tres. La nueva ley reduce a tres años la forzosa y a uno la tácita.

7. ¿Puedo exigir que el dueño me entregue el piso limpio y recién pintado?

¿Quién paga limpieza piso alquiler? Del mismo modo que los que tratan de vender un piso, hacen todo lo posible para presentarlo a los potenciales compradores con el mejor aspecto posible, los propietarios de viviendas en alquiler deben hacer que piso sea atractivo para el inquilino. Aunque no exista ninguna obligación por ley, actuando de forma contraria, los caseros estarían obrando contra sus intereses.

Hay propietarios que limpian y pintan, e incluso hacen constar en el contrato una cláusula para que el inquilino les devuelva la casa en el mismo estado. Es una cuestión que debe acordarse antes de firmar si no está especificada. Si el piso necesita un repaso y el propietario no quiere emplear su tiempo, se le puede plantear una carencia en el primer mes de renta, de toda o en parte, y correr con los gastos de pintura y limpieza.

8. Al abandonar el piso, ¿el propietario puede decidir unilateralmente descontarme parte de la fianza por deterioros que él estime en el piso? ¿Cuándo se consideran deterioros dignos de devengar ese depósito?

Al finalizar el contrato deben entregarse las llaves y firmarse un finiquito. En este documento deben constatarse los gastos que tendría que asumir el inquilino por medio de la fianza. Las partidas que pueden imputarse al inquilino suelen relacionarse con el estado de la vivienda. Si se firmó que el piso debía devolverse pintado y no lo está, se descuenta. Si el desgaste de la pintura es por el paso del tiempo, no es imputable. Tampoco se podrían descontar de la fianza los arreglos de goteras y desperfectos de los que el propietario estaba avisado con anterioridad. Por otro lado, si hay que hacer alguna reparación por uso inadecuado del inquilino, esta factura sí tendría que ser cubierta con la fianza.

9. Si estando en la casa tuviera lugar una inundación por el piso de arriba, ¿qué derechos tendría el inquilino? ¿Estaría el propietario obligado a costearle un hotel o facilitarle alojamiento alternativo?

Según el artículo 26 de la LAU, referente a la habitabilidad de la vivienda: «Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna».

Así, las opciones que da la normativa son, por un lado, paralizar el contrato de alquiler hasta el final de las obras, lo que eximiría al inquilino de pagar la renta hasta que las obras se terminen, y por otro lado, finiquitar por completo el contrato. De ningún modo se prevé que el casero tenga que buscar y costear un alojamiento alternativo al inquilino. Este último decidirá si le conviene más emplear el dinero de la renta que se ahorra durante los días que dure la obra en un hotel o, si por el contrario, le sale más a cuenta buscar otro piso en alquiler.

10. ¿Puedo subalquilar una habitación del piso que tengo alquilado yo para mí?

La oportunidad o la necesidad de alquilar una habitación dentro un piso alquilado es un hecho que puede presentársele al inquilino. El primer paso será hablar con el casero, ya que únicamente en el caso que se tenga el permiso por escrito del propietario, se podrá subarrendar el piso. El artículo 8 la LAU lo deja muy claro, pues admite que «la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador».

Y aquí te dejamos más detalles de las consecuencias de alquilar una habitación a un inquilino sin contrato.

Derechos y obligaciones de un alquiler de vivienda para arrendador y propietario

¿Sabes cuáles son las obligaciones del arrendador?
Derechos y obligaciones de un alquiler de vivienda para arrendador y propietario

A la hora de alquilar una vivienda hay que tener en cuenta que, tanto el arrendador como el arrendatario, están sujetos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en la cual se establecen una serie de derechos y de obligaciones relacionados con los aspectos señalados en apartados anteriores (contrato, fianza, renta, conservación de la vivienda, etc.) y con otros aspectos también importantes, que ambas partes deben cumplir con el fin de garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Se debe tener presente que, en última instancia, todo lo que no se recoja en la Ley, será imputable a lo firmado en el contrato de alquiler.

Derechos y obligaciones del arrendador o propietario

-a resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario (gastos de luz, agua, gas, etc.).

-a utilizar la fianza para el pago de desperfectos en la vivienda o para los impagos en el consumo de los servicios contratados.

-a cobrar puntualmente la renta.

-a que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.

Obligaciones del propietario

-entregar la vivienda al inquilino en perfecto estado de conservación.

-entregar la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de llaves el arrendador no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.

-efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto si el deterioro es imputable al inquilino o cuando los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causas ajenas al arrendador.

-sufragar los gastos que se deriven del mantenimiento del inmueble (tributos, cargas, etc.) y hacer frente al pago de los gastos de la comunidad de propietarios, salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.

-entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el abono, tales como el pago domiciliado o la transferencia bancaria.

-depositar la fianza en el organismo de la Comunidad Autónoma habilitado a tal fin (en principio este depósito también podría realizarlo el inquilino).

Derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino

-a realizar obras en la vivienda, siempre que cuenten con el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Los arrendatarios con discapacidad podrán realizar obras de acondicionamiento.

-a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En este sentido, el arrendador deberá notificar al inquilino por escrito su decisión de vender y darle la opción de ejercer el derecho de tanteo. El arrendatario deberá contestar, también por escrito, en un plazo de treinta días naturales, si desea comprar la vivienda o no. El inquilino sólo tendrá prioridad para comprar la vivienda ante cualquier otra persona, pero el precio de compraventa será el que el arrendador determine o bien el que arrendador y arrendatario pacten, previa negociación.

-el comprador de una vivienda arrendada deberá respetar el contrato de arrendamiento.

-a ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.

-si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario o arrendador, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.

-a ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el arrendador manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).

-la vivienda sólo se podrá subarrendar parcialmente, con el consentimiento previo por escrito del arrendador.

-a que le sea devuelta la fianza depositada al inicio del alquiler.

Obligaciones del inquilino

-la vivienda deberá ser el domicilio habitual y permanente del arrendatario, o de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o el de sus hijos dependientes.

-pagar puntualmente la renta mensual pactada, así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual (luz, agua, gas, teléfono, etc.) y las cargas y tributos que se hayan pactado (estaría obligado al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según el artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993).

-pagar la fianza de arrendamiento.

-permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso, si la obra dura más de veinte días, el arrendador tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.

-serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario de la vivienda.

-conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.

-el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el permiso por escrito del arrendador.

Mobbing inmobiliario

El mobbing, en su versión inmobiliaria, se refiere a las presiones ilegales que ejercen agencias y propietarios de viviendas para echar a sus inquilinos u otros propietarios. Según el Servicio Europeo de Información sobre el Mobbing (Sedisem), las amenazas se dirigen especialmente a quienes viven con rentas bajas, como ancianos o jóvenes, con el fin de forzar la venta de los pisos y el desalojo de las fincas.

El mobbing inmobiliario está considerado como una violación de los derechos humanos y está a la orden del día. Con la admisión a trámite de cada vez más casos de mobbing inmobiliario se demuestra que es un problema extendido que requiere atención social y jurídica para eliminarlo. El Código Penal permite defenderse de este tipo de acoso, a través de denuncias por amenazas y coacciones, incluso a la acusación por fraude procesal cuando se acude a procedimientos judiciales innecesarios o injustificados con el objeto de obtener desalojos.

Finalización de un contrato de alquiler de renta antigua

Todos aquellos contratos de alquiler de renta antigua (firmados con anterioridad a la fecha del 9 de mayo de 1985) están sujetos y amparados por el régimen de prórroga forzosa, por el cual el alquiler tiene un carácter indefinido para el inquilino. Sin embargo, existen una serie de causas que pueden hacer que el propietario de un inmueble tenga el derecho a solicitar la ruptura de un alquiler de renta antigua:

-por fuerza mayor, cuando el propietario requiera la vivienda alquilada para él mismo o bien para sus descendientes o ascendentes.

-cuando el inquilino no resida en el piso arrendado durante un período superior a seis meses en un año. O también que subarriende la vivienda a un tercero sin previo aviso y autorización.

-si el inquilino tiene en propiedad o usufructo una vivienda desocupada y de similares características, el casero puede tramitar la denegación de la prórroga forzosa. El único requisito necesario radica en que el inquilino haya tenido esa casa a su libre disposición durante los seis meses anteriores a la presentación de la demanda.

-cuando el arrendatario incurra en alguno de estos casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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