Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda para alquilar en 2025: fórmulas, ejemplos y calculadora
Si estás pensando en comprar para alquilar, aquí tienes una guía práctica y actualizada para medir la rentabilidad de tu inversión. Verás las fórmulas paso a paso, dos ejemplos reales (con y sin hipoteca), los riesgos más habituales y una calculadora interactiva para simular tu caso que está después de los ejemplos que te detallamos para que calcules tú mismo tus posibles inversiones.
Conceptos clave: qué entra (y qué no) en la rentabilidad
Coste total de adquisición = precio de compra + impuestos y gastos de escritura + reforma/adecuación
Ingresos anuales = alquiler mensual × meses alquilados (ajustando posibles vacíos)
Gastos de explotación = IBI + comunidad + seguros + mantenimiento y pequeñas reparaciones + provisión por vacíos (si la usas)
NOI (ingreso neto operativo) = ingresos anuales – gastos de explotación
Deuda (si hay hipoteca) = cuota anual de la hipoteca (solo capital+intereses para flujo de caja; fiscalmente solo intereses son deducibles)
Fórmulas esenciales (con nombres que usan los inversores)
- Rentabilidad bruta (%) = (ingresos anuales ÷ coste total de adquisición) × 100
- Rentabilidad neta o cap rate (%) = (NOI ÷ coste total de adquisición) × 100
- Flujo de caja anual = NOI – cuota anual de hipoteca
- ROE o cash-on-cash (%) = (flujo de caja anual ÷ efectivo invertido) × 100
Donde efectivo invertido suele ser entrada + impuestos/gastos + reforma (no solo la entrada). - DSCR (cobertura de deuda) = NOI ÷ cuota anual de hipoteca
Regla práctica: cuanto más > 1, mejor (por encima de 1,20 suele dar margen).
Ejemplo 1: compra al contado (sin hipoteca)
Escenario
Precio: 150.000 €
Impuestos y gastos: 10.000 €
Reforma: 5.000 €
Alquiler: 750 €/mes
Vacío previsto: 1 mes al año (11 meses alquilado)
IBI: 400 €
Comunidad: 600 €
Seguro: 250 €
Mantenimiento: 350 €
Cálculos
Coste total de adquisición = 150.000 + 10.000 + 5.000 = 165.000 €
Ingresos anuales = 750 × 11 = 8.250 €
Gastos de explotación = 400 + 600 + 250 + 350 = 1.600 €
NOI = 8.250 – 1.600 = 6.650 €
Rentabilidad bruta = 8.250 ÷ 165.000 × 100 = 5,0%
Rentabilidad neta (cap rate) = 6.650 ÷ 165.000 × 100 = 4,0%
Flujo de caja anual = 6.650 € (no hay deuda)
ROE (cash-on-cash) = 6.650 ÷ 165.000 × 100 = 4,0%
Ejemplo 2: compra con hipoteca
Escenario
Precio: 200.000 €
Impuestos y gastos: 20.000 €
Reforma: 10.000 €
Entrada: 40.000 € (préstamo 160.000 €)
Hipoteca: 25 años, 3,5% TIN
Alquiler: 1.100 €/mes
Vacío previsto: 1 mes al año (11 meses alquilado)
IBI: 400 €
Comunidad: 600 €
Seguro: 200 €
Mantenimiento: 300 €
Cálculos
Coste total de adquisición = 200.000 + 20.000 + 10.000 = 230.000 €
Efectivo invertido = entrada 40.000 + impuestos y reforma 30.000 = 70.000 €
Ingresos anuales = 1.100 × 11 = 12.100 €
Gastos de explotación = 400 + 600 + 200 + 300 = 1.500 €
NOI = 12.100 – 1.500 = 10.600 €
Cuota anual hipoteca ≈ 9.612 €
Flujo de caja anual = 10.600 – 9.612 = 988 €
Rentabilidad bruta = 12.100 ÷ 230.000 × 100 = 5,26%
Rentabilidad neta (cap rate) = 10.600 ÷ 230.000 × 100 = 4,61%
ROE (cash-on-cash) = 988 ÷ 70.000 × 100 = 1,41%
DSCR = 10.600 ÷ 9.612 = 1,10
Qué nos dicen los números
- La rentabilidad neta (cap rate) te dice cuánto rinde el activo en sí, sin deuda.
- El ROE cae si tu flujo de caja es bajo: puede que el activo sea sólido, pero la cuota te “come” el efectivo.
- Subir el alquiler, bajar gastos o aportar más entrada mejora flujo y ROE. También renegociar tipo/plazo.
Calculadora de rentabilidad del alquiler
Introduce tus datos y obtén la rentabilidad bruta, neta, flujo de caja, ROE, DSCR y la renta “break-even”. En el último cuadro, en ‘Resultados’, obtendrás la rentabilidad bruta (sin incluir gastos) y la rentabilidad neta (con gastos). Usa el cuadro de ‘Hipoteca’ si vas a pedir uno para hacer tus cálculos.
Costes e ingresos
Gastos de explotación
Hipoteca (opcional)
Resultados
Fiscalidad 2024–2025, en dos minutos
- Para contratos firmados desde 2024, la reducción general del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual es del 50%.
- Puede subir al 60% si la vivienda se ha rehabilitado (según el Reglamento del IRPF) en los dos años previos al contrato.
- Puede ser del 70% en casos como alquiler a jóvenes de 18–35 años en zona tensionada (y otras casuísticas de alquiler social/programas públicos).
- Llega al 90% si firmas un nuevo contrato en zona tensionada y bajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior (actualizado).
- No aplica a alquiler de temporada o vacacional. Recuerda: la amortización del préstamo no es gasto deducible; sí lo son los intereses y los gastos necesarios (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, etc.).
Para afinar tu caso (reducciones, zonas tensionadas, amortización fiscal del inmueble, etc.), lo mejor es validarlo con un asesor.
Riesgos y variables que mueven la rentabilidad
- Vacíos de alquiler: un mes sin inquilino puede bajar 8–10% tus ingresos anuales. Presupuéstalo.
- Morosidad y rotación: valora seguros de impago y selección rigurosa del inquilino.
- Ubicación y tipología: zonas “prime” suelen dar menos rentabilidad pero más estabilidad; barrios periféricos, al revés.
- Eficiencia energética y estado: mejor etiqueta energética y reformas recientes suelen permitir mayores rentas y menores gastos.
- Gastos extraordinarios: derramas, averías de caldera, electrodomésticos, etc. Reserva un colchón anual.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Calcular la rentabilidad solo sobre el precio y no sobre el coste total (precio + impuestos/gastos + reforma).
- Olvidar los meses vacíos o no provisionar mantenimiento.
- Confundir cap rate (propiedad) con ROE (tu efectivo).
- Tratar la amortización de hipoteca como gasto fiscal (no lo es).
- No comprobar si cumples condiciones para reducciones del IRPF 50%/60%/70%/90%.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta, neta, cap rate y ROE? Bruta usa ingresos anuales y coste total; neta (cap rate) descuenta gastos de explotación; ROE usa tu efectivo invertido y el flujo de caja (tras hipoteca).
- ¿Debo restar la cuota de hipoteca para la rentabilidad neta? Para cap rate, no (es un indicador del activo). Para ROE y flujo de caja, sí.
- ¿Qué gastos son deducibles en el IRPF? Intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble, etc. La amortización del préstamo (capital) no lo es. Valida tu caso concreto.
- ¿Cómo estimo los vacíos? Mira la rotación en la zona y sé prudente: 0–2 meses al año es un rango habitual, según demanda.
