Casa 47: quién podrá acceder a la nueva vivienda pública si gana entre 16.800 y 63.000 euros al año
Los nuevos alquileres de Casa 47 —nombre de la nueva empresa pública de vivienda del Estado que sustituye al Sepes— ofrecerán contratos casi de por vida, con el límite del 30% de la renta y hasta 100.000 viviendas públicas. Casa 47 gestionará más de 40.000 viviendas procedentes de Sareb y asumirá todo el ciclo inmobiliario público —desde el suelo hasta el alquiler— con contratos de alquileres asequibles quienes tengan ingresos de entre 16.800 y 63.000 euros anuales, un tramo que, según el Ministerio de Vivienda, engloba alrededor del 60% de la población.
La nueva entidad nace un año después del anuncio político del presidente del Gobierno y se presenta como la gran herramienta del Estado para aumentar la oferta de alquiler asequible y “blindar” de forma permanente el parque público de vivienda. “Es un gran avance de las políticas públicas de vivienda en nuestro país […] y no tiene marcha atrás”, ha subrayado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, durante el acto de presentación oficial.
Qué es Casa 47 y qué cambia respecto a Sepes
Casa 47 es la nueva Entidad Estatal de Vivienda y Suelo y toma el relevo de la antigua Sepes, que dejará de existir. Hasta ahora, Sepes se centraba en urbanizar y promover suelo (logístico y residencial) que después vendía a promotores privados o a administraciones públicas, sin gestionar el alquiler final ni acompañar al inquilino.
Con Casa 47 el modelo cambia de fondo: en una sola entidad se integra la gestión del suelo, la promoción de vivienda y la explotación en alquiler asequible a largo plazo. Es decir, el Estado pasa de tener una especie de operador de “back office” urbanístico a un gran arrendador público que se relacionará directamente con cientos de miles de inquilinos.
El nombre de la empresa hace referencia al artículo 47 de la Constitución, que reconoce el derecho a una vivienda digna. “Cada día nos tenemos que recordar que no es optativo, dar respuesta a este derecho es un mandato constitucional”, ha señalado Rodríguez. La ministra ha reivindicado que Casa 47 será “la infraestructura pública para abordar las políticas públicas de vivienda y garantizar el derecho a la vivienda”.
Qué patrimonio gestionará: de Sareb al resto del Estado
Casa 47 no arranca de cero. “No nace con las manos vacías”, ha insistido la ministra. La entidad se construye sobre los activos ya existentes del Estado y, especialmente, sobre la vivienda procedente de la Sareb:
- Unas 40.000 viviendas transferidas desde Sareb.
- 2.400 suelos, con capacidad para desarrollar en ellos cerca de 50.000 viviendas adicionales.
- Vivienda y suelos residenciales procedentes de distintos ministerios, como Defensa, Interior, Hacienda o Patrimonio del Estado.
A estos activos se sumarán las promociones que Casa 47 impulse a partir de ahora y las compras que realice en el mercado. El objetivo político de medio plazo es superar las 100.000 viviendas en alquiler asequible, situando a España en niveles más cercanos a los estándares europeos de parque público. “El esfuerzo inversor de Casa 47 contribuirá a la construcción de un nuevo parque público que nos sitúe en estándares europeos (8%)”, subrayan desde el Ministerio de Vivienda.
Dónde estarán las viviendas y qué zonas se priorizarán
La prioridad serán los territorios donde la presión del alquiler es más intensa. El Gobierno sitúa el foco en:
- Áreas metropolitanas de las grandes ciudades.
- Zonas costeras y las islas, donde la demanda de vivienda es muy alta.
- Municipios de más de 5.000 habitantes.
- Localidades de más de 1.000 vecinos con fuerte crecimiento demográfico.
Además, el Ejecutivo lanzará una oferta pública de 100 millones de euros para adquirir viviendas ya construidas y sumarlas al parque de Casa 47. “La ciudadanía reclama una solución inmediata a la vivienda, pero necesita tiempo. En construir una vivienda se tardan dos años”, ha recordado Rodríguez, justificando así esta vía de compra para acelerar la puesta en marcha de nuevas viviendas en alquiler asequible.
Contratos de hasta 75 años: estabilidad casi ‘de por vida’
La gran novedad para los inquilinos está en la duración de los contratos. El esquema diseñado combina un primer contrato largo con renovaciones periódicas:
- Un primer contrato de 14 años.
- Renovaciones sucesivas mientras se mantengan las condiciones de acceso —especialmente los límites de ingresos—, hasta un máximo de 75 años de vigencia.
En algunos documentos se alude a “prórrogas continuadas de 14 años”, pero el mensaje clave del Gobierno es que el horizonte será de larga duración, casi vitalicio, siempre que el hogar siga cumpliendo los requisitos. “Si no cambian nuestras circunstancias y seguimos teniendo la necesidad de vivir en estas viviendas, estas serán nuestras casas toda la vida”, ha asegurado Rodríguez. “Blindamos la tranquilidad de la ciudadanía con estas viviendas”, ha añadido.
Cada renovación servirá para comprobar si el hogar sigue encajando en el programa. Si los ingresos crecen de forma notable y dejan de cumplir la horquilla fijada, la lógica es que la vivienda vuelva al circuito para nuevos beneficiarios.
Qué precio tendrán los alquileres de Casa 47
Casa 47 se enmarca en la categoría de alquiler asequible, con varios límites encadenados pensados para que la vivienda no se coma el presupuesto familiar ni se contagie de posibles burbujas locales:
- Regla del 30% de los ingresos del hogar: ningún inquilino deberá destinar más del 30% de lo que entra en casa a pagar el alquiler.
- Tope sobre la renta media del territorio: en ningún caso la renta podrá superar el 30% de la renta media del municipio o zona en la que se sitúe la vivienda.
- Topes por comunidad autónoma, para adaptar los precios a la realidad económica de cada región.
Rodríguez lo ha resumido asegurando que “por primera vez, el precio público no se va a fijar en base a lo que ha costado construir, sino en base a lo que la ciudadanía puede pagar”. Y ha insistido en que “ese coste que implica construir viviendas no lo tiene que asumir la ciudadanía, sino las Administraciones Públicas”.
Como ejemplo, el Ministerio cita el caso de Olivenza (Badajoz), donde la renta media de los hogares ronda los 25.000 euros anuales. Allí, las viviendas procedentes de Sareb que pasarán a Casa 47 tendrán alquileres estimados de unos 400 euros al mes.
En plazas tensionadas, la diferencia frente al mercado podría ser muy notable. Según los cálculos del Ministerio:
- En Madrid, los alquileres de Casa 47 estarían en torno a un 38% por debajo del mercado.
- En Málaga, el ahorro podría alcanzar el 50%.
En otras zonas donde todavía no hay tanta tensión, el criterio será que los precios de Casa 47 no superen los niveles actuales del mercado.
Quién podrá acceder: ingresos entre 16.800 y 63.000 euros
El acceso a las viviendas de Casa 47 se estructura alrededor del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), la referencia habitual para ayudas públicas y vivienda. En 2025, el IPREM anual en 14 pagas se sitúa en 8.400 euros, es decir, unos 600 euros mensuales.
Con esa base, el Ministerio ha fijado una horquilla de ingresos para quienes quieran acceder a estos alquileres:
- Hogares con ingresos de entre 2 y 7,5 veces el IPREM.
- Equivale a rentas anuales aproximadas de entre 16.800 y 63.000 euros, según la composición familiar.
La propia Vivienda lo resume como un programa orientado a la clase media. “A las rentas inferiores se les apoya a través de la vivienda social, y las personas con rentas superiores se entiende que no deben tener problemas para acceder al mercado libre”, explican desde el Ministerio. El diagnóstico que maneja el Gobierno es que el problema de acceso a la vivienda en el mercado libre es transversal y afecta a amplias capas de población con empleo, no solo a los hogares más vulnerables.
Los cálculos oficiales apuntan a que, con esta horquilla, alrededor del 60% de la población podría cumplir los requisitos económicos para acceder a una vivienda de Casa 47, a falta de detalles sobre otros criterios patrimoniales o sociales que se concreten en las bases de cada convocatoria.
Cómo y cuándo se podrán solicitar las viviendas
El Ministerio de Vivienda prevé habilitar en 2026 un portal digital específico de Casa 47. Ese será el punto de entrada para la ciudadanía, con varias funciones:
- Consultar las promociones disponibles y su localización.
- Filtrar por territorio y tipo de vivienda.
- Conocer los requisitos concretos de cada promoción.
- Tramitar solicitudes y aportar documentación.
- Formalizar contratos y contactar con la Administración en caso de incidencias.
El acceso se abrirá de forma gradual, a medida que se vayan incorporando al parque:
- Viviendas recuperadas de Sareb.
- Nuevas promociones construidas sobre suelo público.
- Viviendas adquiridas con el fondo de 100 millones.
Aunque falta por conocer la letra pequeña, se da por hecho que los procesos incluirán listas de espera, baremos sociales (tamaño del hogar, situación laboral, discapacidad, etc.) y coordinación con comunidades autónomas y ayuntamientos para ajustar las adjudicaciones a las necesidades locales.
Una pieza central de la estrategia del Gobierno ante la crisis del alquiler
Casa 47 se enmarca en una respuesta más amplia del Gobierno ante la crisis residencial, con especial foco en el alquiler. Los precios han crecido de forma sostenida y la oferta de vivienda disponible para familias con ingresos medios se ha ido estrechando. El Ejecutivo quiere que esta nueva empresa pública sea un operador estable durante varias décadas, capaz de:
- Promover vivienda nueva en suelo público.
- Comprarla en el mercado privado cuando sea más rápido o eficiente.
- Rehabilitar edificios en desuso para darles uso residencial.
- Gestionar directamente los contratos de alquiler y el día a día de los inquilinos.
Rodríguez ha subrayado que la crisis de vivienda “es compleja y no se soluciona con propuestas sencillas”, y ha insistido en la importancia de la planificación, para decidir en cada zona si es más necesario construir vivienda nueva o rehabilitar la existente en función de la presión entre oferta y demanda. “Grandes capitales, zonas costeras y las islas es donde tenemos que poner el foco”, ha remarcado.
Según la ministra, se han “encontrado los mecanismos jurídicos necesarios para que todo lo que construya la entidad estatal de vivienda sea pública para siempre”. El objetivo es evitar que, como ha ocurrido en el pasado, parte del parque público acabe privatizado y vuelva al mercado a precios altos. “Ahora todo lo que construyamos será blindado para siempre”, ha enfatizado.
A quién se dirige: no solo jóvenes, también hogares con problemas puntuales
Aunque una parte del discurso se centra en la emancipación juvenil, la ministra insiste en que Casa 47 “no está pensada solo para jóvenes”. La nueva empresa pública aspira a atender a un abanico amplio de situaciones:
- Jóvenes que no pueden acceder a su primera vivienda en el mercado libre.
- Personas o familias que atraviesen problemas puntuales por enfermedad, separación o pérdida del empleo.
- Hogares con ingresos medios o medios-bajos que quedan fuera de la vivienda social clásica pero no pueden asumir las rentas del sector privado.
La idea de fondo es consolidar la vivienda como “quinto pilar del Estado del Bienestar”, al mismo nivel que la educación, la sanidad, las pensiones o la dependencia, apoyándose en una infraestructura pública estable que resista “amenazas, recortes e intentos de privatización”.
Colaboración con promotores y otros programas de vivienda
Casa 47 no actuará sola. La estrategia del Gobierno pasa por apoyarse en promotores sociales y en el sector privado para ampliar la oferta de vivienda asequible y aliviar la presión sobre el mercado.
La ministra ha puesto como ejemplo:
- El Perte de Industrialización, aprobado este año, con una dotación de 1.300 millones de euros.
- Las ayudas previstas en el Plan de Vivienda 2026-2030, que se están empezando a perfilar.
“El esfuerzo inversor de Casa 47”, señalan desde el Ministerio, debe servir para “poner fin al carácter recurrente de las crisis en materia de vivienda” y construir una infraestructura que permita al Estado intervenir en el mercado mediante oferta de vivienda asequible, no solo con ayudas a la demanda.
Avales para impagos de alquiler: otra pata de la respuesta del Gobierno
En paralelo a Casa 47, el Gobierno prepara un real decreto que incluirá una línea de avales para cubrir posibles impagos de alquiler en casos muy concretos. La medida se enmarca en el futuro Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
Según el Proyecto de Real Decreto, estos avales:
- Se destinarán a cubrir las rentas de alquiler de jóvenes y familias vulnerables que cumplan determinados requisitos.
- No serán una ayuda a fondo perdido: los inquilinos deberán devolver las cuantías a la Administración.
La idea es reducir el miedo de los propietarios a alquilar a determinados colectivos, ofreciendo un respaldo público en caso de impago. Sin embargo, los expertos del sector recuerdan que esta iniciativa llega con retraso. “Los propietarios nunca han pedido dinero al Gobierno. Solo esperaban poder alquilar sin miedo”, señalan fuentes inmobiliarias, que sitúan este tipo de cobertura “siete años tarde” respecto a las necesidades del mercado.
Críticas y dudas del sector inmobiliario sobre Casa 47
Aunque el sector reconoce que Casa 47 puede contribuir a aumentar la oferta de alquiler asequible, también ha planteado reservas y críticas sobre el modelo.
Entre las principales dudas que apuntan asociaciones y profesionales destacan:
- Impacto limitado en el conjunto del mercado: en un país con millones de viviendas en alquiler, algunos expertos creen que un parque de en torno a 100.000 viviendas, aunque relevante en términos de parque público, podría tener un efecto reducido sobre los precios globales.
- Localización de los activos de Sareb: parte de las viviendas y suelos procedentes de la Sareb se concentran en zonas donde la presión de precios es menor, lo que podría restar eficacia a la medida en las grandes áreas tensionadas.
- Gestión de contratos tan largos: contratos de hasta 75 años exigen una estructura administrativa muy sólida. Mantener el control de ingresos, revisar documentación periódicamente y garantizar el buen estado de los inmuebles durante décadas requerirá equipos amplios y presupuestos sostenidos.
- Capacidad real de construcción: las promotoras recuerdan que la obra nueva suele sufrir retrasos por licencias, trámites y problemas técnicos. La coordinación con comunidades y ayuntamientos será decisiva.
- Compra en el mercado privado: la adquisición de vivienda existente puede encontrar límites si la oferta es escasa en las zonas más tensionadas o si los precios no encajan en los márgenes del plan.
Un experto inmobiliario ironiza sobre la duración excepcional de los contratos: “Al final van a durar más los alquileres que los inquilinos. O quizás la ministra espera que los jóvenes de 25 años que alquilen vivan hasta los 100”. El comentario resume una parte del escepticismo de un sector que, aun viendo con buenos ojos que se aumente la oferta pública, duda de la capacidad del Estado para mantener el ritmo de promoción, compra y gestión durante tantas décadas.
A pesar de todo, las organizaciones del sector coinciden en que Casa 47 puede jugar un papel relevante como amortiguador público frente al encarecimiento del alquiler. La incógnita será si la entidad logra consolidar un parque suficiente, bien localizado y con una gestión eficaz para que el impacto deje de ser simbólico y se note en la vida cotidiana de miles de hogares.
