La compra para alquilar se enfría porque la rentabilidad baja y cada vez menos invierten en vivienda
La compra de vivienda como inversión sigue perdiendo fuerza en España. En 2025, solo el 8% de los demandantes de vivienda en propiedad ha comprado o intentado comprar un inmueble con ese objetivo, un porcentaje que cae cinco puntos respecto a 2023, cuando alcanzaba el 13%, y que también baja frente al 10% registrado en 2024. El descenso confirma un cambio de tendencia en el mercado: la demanda se está desplazando desde la inversión hacia la compra de vivienda habitual.
Ese giro se aprecia con claridad en el reparto de la demanda. En estos momentos, el 81% de quienes han comprado o intentado comprar vivienda lo han hecho para convertirla en su residencia principal, frente al 10% que buscaba una segunda residencia y el 8% que perseguía una operación con fines inversores. En solo dos años, el peso de la vivienda habitual ha ganado nueve puntos.
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, resume este cambio de escenario al advertir de que “la rentabilidad de la vivienda ha pasado del 6,8% en 2020 al 5,9% en 2025”. La experta añade que “sigue siendo atractiva, pero el margen se ha reducido por el fuerte encarecimiento del precio de compra de los últimos años”.
Menos rentabilidad, más incertidumbre y un comprador habitual más activo
La pérdida de protagonismo del inversor particular no responde a una única causa. Por un lado, la rentabilidad de la vivienda se ha reducido. Por otro, el mercado convive con un marco regulatorio del alquiler más intervencionista, un factor que introduce dudas entre quienes compran para arrendar después.
Matos lo explica de forma directa: “a esta menor rentabilidad se suma un marco regulatorio del alquiler cada vez más intervencionista, que introduce incertidumbre y desincentiva la inversión para destinarla al arrendamiento”. Y remata con otra idea que encaja con el trasfondo del informe: “cuando la rentabilidad desciende y el riesgo regulatorio aumenta, parte del inversor se retira”.
A este contexto se suma otro elemento que ayuda a entender el movimiento del mercado: la mejora de las condiciones financieras ha reactivado al comprador de primera residencia. Es decir, hay más hogares centrados en comprar vivienda para vivir en ella y, al mismo tiempo, menos particulares interesados en adquirir inmuebles como inversión.
La caída del inversor puede tensionar aún más el alquiler
La retirada de una parte de estos compradores no es un asunto menor, porque la mayoría de las viviendas adquiridas con fines inversores terminan en el mercado del alquiler. Según el informe, el 77% de quienes compran para invertir sacará la vivienda al arrendamiento.
- 61% la destinará al alquiler de larga duración.
- 16% optará por alquileres cortos o vacacionales.
La portavoz de Fotocasa alerta de la consecuencia que puede tener este freno de la inversión: “esto puede tener un efecto perjudicial sobre la oferta de alquiler”. Y concreta por qué: “si menos particulares compran para alquilar, el parque disponible seguirá tensionado”.
Los inversores son menos exigentes con el precio de compra
Aunque el precio sigue siendo el factor decisivo para casi todos los compradores, los inversores muestran una menor exigencia que quienes buscan vivienda habitual. En 2025, el 61% de los compradores con fines inversores considera fundamental que el precio encaje con su presupuesto, frente al 69% de los compradores de vivienda habitual.
Esta diferencia se explica, en parte, por el contexto del alquiler. El informe apunta que muchos inversores asumen que no tendrán dificultades para encontrar inquilino, de modo que están más dispuestos a flexibilizar algunas condiciones si la operación les parece viable.
Qué valoran más los compradores que invierten en vivienda
Más allá del precio, hay otros rasgos que ganan peso entre los inversores en 2025:
- Que la vivienda tenga servicios cerca, citado por el 33%, frente al 26% del año anterior.
- La calidad de los materiales, que sube del 21% al 32%.
- Que el barrio y los vecinos sean agradables, valorado por el 31%.
- Las buenas conexiones de transporte, con un 27%.
- La buena orientación del inmueble, también con un 27%.
- La plaza de garaje, cuya importancia crece hasta el 27%.
- Una distribución acorde a sus gustos, mencionada por el 26%.
- Que no haga falta invertir dinero en reformarlo, señalada por el 25%.
- Que tenga terraza, con un 24%.
En cambio, pierden relevancia aspectos más ligados al uso residencial, como los metros cuadrados, el número de habitaciones o que la vivienda sea de nueva construcción. El resultado dibuja un perfil de comprador que prioriza cada vez más la viabilidad económica de la operación frente a otras características tradicionales.
Así es el perfil del comprador que invierte en vivienda en 2025
El informe también traza una radiografía bastante precisa del inversor particular que sigue activo en el mercado inmobiliario. Se trata de un perfil diferente al de quien compra para vivir.
- Edad media de 44 años, frente a los 41 años del comprador de vivienda para residencia.
- Predominio masculino: el 60% son hombres.
- Mayor nivel socioeconómico: el 57% pertenece a clases alta o media-alta.
- Ingresos más elevados: el 25% supera los 4.000 euros brutos mensuales por unidad familiar.
- Mayor peso en Cataluña y Madrid: el 18% reside en Cataluña y el 16% en Madrid.
- Situación familiar estable: predominan quienes viven con pareja e hijos, 39%, o solo en pareja, 30%.
La mayoría sigue viendo la vivienda como una inversión patrimonial
Pese al retroceso del segmento inversor, la vivienda sigue considerándose una herramienta patrimonial. El 58% de los demandantes inversores cree que comprar vivienda es una inversión a largo plazo, aunque este porcentaje baja con fuerza frente al 63% de 2024 y el 70% de 2023.
A esa idea se suman otras motivaciones de fondo:
- 55% cree que es una forma de hacer patrimonio.
- 42% la considera un seguro para el futuro.
- 73% afirma que invertir en vivienda ofrece una rentabilidad que ahora no aporta otro producto financiero.
Sin embargo, el estudio deja ver una cierta pérdida de convicción respecto a años anteriores. La vivienda sigue siendo refugio patrimonial, pero ya no se percibe con la misma claridad como una apuesta tan redonda como antes.
Comprar para invertir lleva más tiempo y se complica por los precios
Otra señal del cambio de ciclo es que el proceso de compra se alarga. En 2025, solo el 13% de los demandantes inversores ha tardado menos de dos meses en comprar o intentar comprar. Por el contrario, gana peso el grupo que necesita más tiempo:
- 33% tarda entre seis meses y un año.
- 26% emplea entre uno y dos años.
- 11% supera los dos años.
Además, el 84% de quienes buscan vivienda como inversión todavía no ha completado la operación. Entre los principales frenos aparecen:
- Los precios no encajan con su presupuesto, motivo citado por el 67%.
- La escasez de oferta en la zona buscada, con un 40%.
- La dificultad para encontrar una vivienda adecuada, con un 37%.
- Los problemas de financiación, con un 10%.
El 95% cree que comprar vivienda es caro o muy caro
Aunque el inversor es algo menos estricto con el precio a la hora de cerrar una operación, eso no significa que vea el mercado barato. Más bien ocurre lo contrario. El 95% de los compradores inversores considera que la vivienda en propiedad es cara o muy cara.
Dentro de ese grupo, destaca un dato especialmente revelador: el 74% califica los precios como muy caros. En 2023 ese porcentaje era del 50%, lo que refleja hasta qué punto se ha endurecido la percepción sobre el encarecimiento del mercado.
La visión sobre el alquiler va en la misma línea. El 80% cree que los alquileres son muy caros y otro 15% los considera algo caros. Además, el 81% piensa que tanto el precio de compra como el del alquiler seguirán subiendo.
Con el alquiler tan alto, gana fuerza la idea de que compensa más pagar una hipoteca
Entre los inversores consultados por Fotocasa también se consolida una idea que lleva tiempo ganando terreno en el debate inmobiliario: con el precio actual del alquiler, compensa más pagar una hipoteca.
Esa opinión la comparte el 83% de los encuestados. Muy cerca queda otra percepción clásica del mercado español: el 82% cree que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado. Además, el 78% considera que comprar vivienda sigue siendo una buena inversión.
En paralelo, pierde fuerza el miedo a las hipotecas. El informe recoge que esa preocupación cae del 78% al 69%, en un contexto marcado por el retroceso del euríbor —si bien este indicador ha subido durante las últimas jornadas a fecha de este análisis por las tensiones de guerra en Irán—.
Un mercado con menos inversores y más presión sobre la vivienda habitual
La fotografía que deja el informe es la de un mercado en plena reordenación. La inversión residencial particular pierde peso, mientras la compra de vivienda habitual gana protagonismo. Aun así, el inversor que sigue activo continúa viendo oportunidades, sobre todo ligadas al alquiler, aunque cada vez con más cautela y con una sensación más clara de que los precios están tensionados.
La propia María Matos resume esa prudencia con una frase que encaja bien con el nuevo escenario: “parte del inversor se retira”. Y ese movimiento, lejos de ser anecdótico, ayuda a explicar uno de los grandes cambios del mercado de la vivienda en 2025.
