La vivienda más asequible se recalienta: subidas del 50% en barrios que antes eran baratos
Si buscabas casa en un barrio barato, ahora cuesta hasta un 55% más. Y es que la vivienda tradicionalmente más asequible es la que más se está encareciendo en España. El ‘Informe de Precios Máximos y Mínimos de la Vivienda 2026’ elaborado por Grupo Tecnitasa constata que las mayores subidas no se concentran en las zonas de lujo, sino en los barrios más económicos, donde los incrementos alcanzan el 55% interanual en algunos casos. Se dispara el precio en las zonas más asequibles mientras el mercado marca máximos.
El dato más significativo se registra en Granada, donde barrios como La Cartuja y El Caserío han pasado de 550 a 850 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento cercano al 55%.
En la Comunidad de Madrid, Fuenlabrada y Móstoles presentan subidas próximas al 50% en sus precios mínimos, situándose ya en torno a los 2.000 €/m².
También destacan incrementos superiores al 30% en ciudades como Zamora, Santiago de Compostela, Huelva, Torrent o Logroño.
La falta de oferta desplaza la demanda hacia nuevas zonas
El informe vincula este comportamiento a una presión creciente sobre la oferta disponible y a un desplazamiento progresivo de la demanda hacia áreas antes consideradas secundarias.
En palabras de Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa:
“se ha detectado con claridad una menor oferta que en años anteriores, con el consiguiente alza de precios y el desplazamiento de la demanda a otras zonas”.
Este movimiento explica por qué los barrios más económicos —tradicionalmente refugio de compradores con menor capacidad adquisitiva— están registrando los mayores incrementos porcentuales del país.
Subida media nacional del 13,5%, más del doble que el año anterior
Más allá de los casos concretos, el mercado residencial español ha vuelto a marcar máximos históricos en 2026.
La subida media nacional se sitúa en el 13,5% interanual, más del doble que en la edición anterior del informe, cuando el incremento fue del 5,95%.
El aumento se refleja tanto en los precios máximos como en los mínimos, configurando un escenario de fuerte presión sobre la oferta disponible, aunque con comportamientos desiguales según el territorio.
Las zonas prime vuelven a batir récords
En paralelo al encarecimiento de los barrios más asequibles, las ubicaciones más exclusivas siguen elevando sus precios hasta nuevos máximos históricos.
Principales zonas con precios máximos
- Recoletos (Madrid): supera los 20.500 €/m², tras un incremento del 7,89%.
- Puente Romano (Marbella): alcanza los 17.150 €/m², frente a los 15.000 €/m² del año anterior.
- Nou Llevant (Palma de Mallorca): se sitúa en 17.000 €/m², desde los 16.000 €/m² previos.
- Paseo de Gracia (Barcelona): sube un 7,7% hasta los 10.900 €/m².
Otras zonas con precios muy elevados
- San Sebastián (Avenida Libertad, Plaza Guipúzcoa y Paseo Miraconcha): 9.617 €/m².
- Málaga capital (Torre del Río / La Térmica): 9.500 €/m².
- Bilbao (Abandoibarra y Plaza de Euskadi): 7.800 €/m².
Nueve ciudades superan ya los 6.000 €/m²
El informe refleja además que la barrera de los 6.000 euros por metro cuadrado ya no es excepcional.
Las Palmas de Gran Canaria (Las Canteras, primera línea) alcanza los 6.500 €/m², con una subida del 18%, mientras que Sevilla (zona Catedral) llega a los 6.000 €/m², desde los 5.000 €/m² del año anterior.
En total, nueve ciudades españolas superan los 6.000 €/m² en sus precios máximos.
Desaparece la vivienda por debajo de 500 €/m²
Uno de los datos más relevantes del estudio es que ya no existen precios mínimos por debajo de los 500 €/m² en capitales y grandes municipios.
La ciudad más asequible pasa a ser Ponferrada (León), con 520 €/m², tras una subida del 8,3%.
Le siguen:
- Jaén: 560 €/m², con una caída del -2,6%.
- Murcia (La Paz y La Fama): 575 €/m² (+6,5%).
- Elche (Carrús): 598 €/m² (+17,5%).
- Cáceres (Aldea Moret): 600 €/m².
En muchas de estas zonas, la vivienda más económica permanece muy poco tiempo en el mercado o se vende casi de forma inmediata, según recoge el informe.
Caídas puntuales y zonas estables
Aunque el contexto general es de crecimiento, el estudio identifica descensos en tres ubicaciones, todas ellas en precios mínimos:
- Jaén (-2,6%).
- Reus (Tarragona) (-1,32%).
- Ourense (-3,5%), que acumula un descenso del 5,5% en dos años.
También se observan zonas donde los precios se mantienen estables, tanto en mínimos como en máximos, como Lleida, Almería, Barakaldo, Palencia o Segovia.
Un mercado con máximos históricos y fuertes contrastes
Como señala José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa:
“El precio de la vivienda en 2025 ha subido notablemente en todas las principales ciudades de España, tanto en las zonas más caras como en las más asequibles. Sin embargo, el mercado residencial no evoluciona de forma homogénea”.
El Informe de Precios Máximos y Mínimos 2026 dibuja así un mercado marcado por récords históricos, elevada demanda y fuertes diferencias territoriales, donde el encarecimiento afecta tanto al lujo como —de forma especialmente intensa— a la vivienda más económica.
