Entre 70 y 250 euros… o semanas de retraso: el documento clave al vender tu vivienda
Solicitar la cédula de habitabilidad puede costar entre 70 y 250 euros, pero no tenerla en regla puede retrasar una compraventa, complicar la firma ante notario o incluso dificultar la concesión de una hipoteca. Se trata de un documento autonómico que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas legales para destinarse a residencia —superficie, ventilación, iluminación o equipamiento sanitario básico— y cuya obligatoriedad depende de cada comunidad autónoma.
Así lo explica Santiago Lorenzo, responsable de Project Monitoring y de Consultoría de la Edificación de CoHispania, empresa de consultoría y valoración, quien recuerda que “no siempre está claro si es obligatoria, quién debe solicitarla o qué ocurre si está caducada”, pese a que su ausencia puede tener consecuencias directas en operaciones inmobiliarias.
Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por la comunidad autónoma que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. No todas las comunidades la exigen y los requisitos varían según el territorio.
En la práctica, tiene implicaciones directas en distintas operaciones:
- Compraventa: en determinadas comunidades es obligatoria para formalizar la operación ante notario. En otras, aunque no siempre sea imprescindible, su ausencia puede generar retrasos, exigencias adicionales por parte del comprador o dificultades en la obtención de financiación.
- Alquiler: en territorios como Cataluña o la Comunidad Valenciana es necesaria para formalizar un contrato de arrendamiento.
- Alta de suministros: las compañías de agua, luz o gas pueden exigirla para tramitar un nuevo alta.
- Procesos de financiación: aunque no sustituye a una tasación oficial, disponer de toda la documentación técnica en regla facilita el análisis y evita incidencias posteriores.
Desde un punto de vista técnico y jurídico, la cédula funciona como una garantía de que el inmueble cumple requisitos mínimos de salubridad y habitabilidad.
¿Es lo mismo que la licencia de primera ocupación?
No. La licencia de primera ocupación la concede el ayuntamiento tras finalizar una obra nueva y acredita que la construcción se ajusta al proyecto aprobado y cumple la normativa urbanística.
La cédula de habitabilidad, en cambio, certifica que la vivienda reúne condiciones mínimas para ser habitada, con independencia de cuándo se construyó. En algunas comunidades se ha suprimido como trámite independiente y se sustituye por licencia municipal o declaración responsable.
Dónde es obligatoria y dónde no
La competencia está transferida a las comunidades autónomas, lo que genera diferencias territoriales.
Comunidades donde sí es obligatoria
- Cataluña
- Islas Baleares
- Asturias (para segundas y posteriores ocupaciones)
- Canarias
- Extremadura
- Navarra
- La Rioja
- Región de Murcia
En estos territorios puede ser necesaria para vender, alquilar o tramitar suministros, especialmente si la acreditación anterior ha caducado.
Comunidades donde no se exige como trámite independiente
- Comunidad de Madrid
- Andalucía
- Aragón
- Castilla y León
- Castilla-La Mancha
- Galicia
- País Vasco
En estos casos se sustituye por licencia de primera ocupación, licencia municipal o declaración responsable. Esto no significa que la vivienda no deba cumplir condiciones mínimas, sino que la acreditación se realiza mediante otro procedimiento.
Tipos de cédula de habitabilidad
La normativa autonómica suele diferenciar entre distintos supuestos:
- Cédula de primera ocupación: para viviendas de obra nueva destinadas por primera vez a uso residencial.
- Cédula de segunda ocupación: la más habitual en el mercado inmobiliario. Se solicita cuando la vivienda ya ha sido ocupada, la acreditación anterior ha caducado o se va a vender o alquilar un inmueble usado.
- Cédula tras rehabilitación: exigible en casos de rehabilitación integral o reformas que afecten a condiciones esenciales.
Vigencia: entre 10 y 15 años
La validez depende de la comunidad autónoma, pero suele situarse entre 10 y 15 años. Una vez transcurrido ese plazo, deberá renovarse si la normativa así lo exige.
Antes de vender o alquilar conviene comprobar si la cédula está en vigor para evitar retrasos en la operación.
Cómo solicitarla paso a paso
El procedimiento es similar en la mayoría de territorios:
- 1. Comprobación previa: verificar si la comunidad exige cédula o documento equivalente y si la anterior está caducada.
- 2. Visita técnica: un profesional inspecciona la vivienda y comprueba que cumple requisitos mínimos.
- 3. Certificado técnico: si todo es correcto, se emite el certificado de habitabilidad.
- 4. Presentación administrativa: se solicita ante la comunidad autónoma o ayuntamiento aportando la documentación requerida.
- 5. Resolución: la administración emite la cédula o valida la declaración responsable.
El plazo puede oscilar desde unos días hasta varias semanas, dependiendo del territorio.
¿Se puede vender sin cédula?
Depende de la comunidad autónoma. En territorios donde es obligatoria, como Cataluña, Islas Baleares o Navarra, puede ser necesaria para formalizar la venta o acceder a financiación. Si está caducada, deberá renovarse antes de cerrar la operación.
En comunidades donde no existe como trámite independiente, la venta puede realizarse siempre que la vivienda disponga del título habilitante correspondiente.
¿Influye en la tasación?
La cédula no determina el valor de mercado, pero la situación jurídica y urbanística del inmueble forma parte del análisis en una tasación con finalidad hipotecaria.
En CoHispania, como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, se analiza siempre la situación jurídica y técnica del inmueble para garantizar valoraciones con plena validez ante entidades financieras. Disponer de la documentación completa facilita el proceso y evita incidencias que puedan retrasar la operación.
En definitiva, se trata de un trámite con un coste relativamente reducido, pero con un impacto potencial relevante en plazos y seguridad jurídica. Antes de vender, alquilar o solicitar financiación, conviene comprobar qué exige la normativa autonómica y asegurarse de que la documentación está en regla.
