Cómo conseguir una vivienda protegida


Cómo conseguir una vivienda protegida

¿Es la vivienda protegida una alternativa a la vivienda libre? Hoy por hoy existe una vivienda protegida para casi todos los tipos de demandantes, pero no todas son iguales, ni todas tienen el mismo precio, ni los requisitos ni tampoco el tipo de protección que se aplique a cada una. A continuación te explicamos todo lo necesario para aportar claridad al mercado inmobiliario y por ello explican qué es una vivienda protegida, qué ventajas tiene y quién tiene o no derecho a disfrutar de ella. Entonces, ¿cómo puedo conseguir una vivienda protegida?


Hasta ahora la oferta en vivienda protegida no ha sido elevada, por lo que casi la única forma de conseguirla era apuntarse a la lista de solicitantes de vivienda de la comunidad autónoma donde se estuviese empadronado o bien apuntarse a la convocatoria de un organismo público concreto y esperar a tener suerte en el sorteo por medio del cual se adjudicaban.

Pero otra forma de poder optar a una vivienda protegida con todas sus ventajas (igual que si fuese de promoción pública) es contactar con una empresa promotora o gestora de cooperativas que lleve a cabo este tipo de vivienda. esta forma de optar a una vivienda protegida tiene la ventaja de que permite conocer el proyecto y elegir cual es la que interesa, como si de una vivienda libre se tratara.

¿Qué es una vivienda protegida?

Una vivienda se considera protegida cuando la comunidad autónoma en la que se encuentra verifica que cumple una serie de características sobre dimensiones máximas y precio máximo (de venta o renta), por medio de la «calificación provisional» del proyecto y posterior «calificación definitiva» de la vivienda terminada. A cambio, el promotor obtiene del estado y las comunidades autónomas una serie de ayudas que compensan la limitación de precio máximo al que se pueden vender o alquilar.

El precio de la vivienda protegida será, por tanto, inferior a la vivienda libre pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección.

El precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los compradores/inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas, y dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda obtenga la «calificación provisional» (esto es el «visto bueno» inicial de la comunidad autónoma sobre las características del proyecto en relación a que cumple los criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras).

Existe vivienda protegida tanto en venta como en alquiler. Si bien tradicionalmente este sector se ha limitado casi completamente a la primera opción, en el nuevo plan de vivienda se pretende llegar a que al menos el 40% de la oferta de vivienda protegida sea en alquiler.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la vivienda protegida?

Además de la mejora de precio respecto a la vivienda libre, adquirir una vivienda protegida supone la posibilidad de obtener una serie de ayudas financieras por parte del estado y/o las comunidades autónomas (ayudas a la entrada, préstamos convenidos, subsidiación de préstamos, etc).

Pero no todo son ventajas: si te decides a optar por este tipo de vivienda debes saber que mientras mantenga su categoría de «protegida» habrá que destinarla a domicilio habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente. De hecho, según el nuevo plan de vivienda 2009-2012, para venderla antes de que hayan pasado 10 años desde la compra, habrá que pedir autorización a la comunidad autónoma, además de devolver las ayudas que se hayan obtenido.

Incluso a partir de estos 10 años y mientras la vivienda siga calificada como protegida (30 años en todo caso, según el plan de vivienda estatal actualmente en vigor) su precio de venta estará limitado: será el que corresponda en el momento de la venta a una vivienda protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación, y estará sujetos al derecho de tanteo y retracto, lo que quiere decir que en caso de que quieras vender la vivienda, la administración tendrá derecho preferente para comprarla sobre cualquier otro interesado.

¿Quién promueve las viviendas protegidas?

Las viviendas protegidas pueden ser promovidas por:

– Empresas públicas (promoción pública), las cuales generalmente se adjudican a quienes resultan beneficiados en un sorteo entre todos los interesados en ellas.

– Empresas privadas (promoción privada), siendo la promotora quien se encarga de la comercialización de las viviendas entre todos aquellos interesados que cumplan los requisitos según la tipología de la vivienda. es aquí donde actualmente los promotores ven la oportunidad de construir o bien reducir su actual stock de vivienda libre por reconversión a protegida (este punto se incorpora en el nuevo plan de vivienda estatal 2009-2012, si bien ya está recogido en algunos planes autonómicos de vivienda).

Autopromoción: el comprador de la vivienda es también el promotor de la misma, a través de las cooperativas. los cooperativistas forman una asociación con personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando costes. generalmente existe una gestora, que será una sociedad encargada de captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma (aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o protegida, en función del proyecto que desarrollen.

¿Qué tipos de vivienda protegida hay?

Cuando se habla de «vivienda protegida» suele utilizarse el término «vpo» (vivienda de protección oficial) como término global, pero esto no es correcto del todo: existen más tipos de viviendas protegidas que las «vpo», por lo que en realidad debemos hablar de viviendas con protección pública o viviendas protegidas.

VPO, como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el plan de vivienda estatal (2009-2012), pero también hay otros tipos de viviendas que gozan de protección por parte de las comunidades autónomas. Éstas no son consideradas vpo, sino que tienen distintas denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan.

En función del tipo de protección tenga la vivienda quedará fijado el precio máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler), el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que tendrá derecho. es importante obtener información acerca del tipo de protección que tiene la vivienda en concreto para conocer todos los tipos de viviendas protegidas es necesario acceder a cada «plan autonómico», pero en líneas generales, los regímenes de protección de las viviendas establecidos en el nuevo plan de vivienda estatal 2009-2012 son:

– Vivienda protegida de régimen especial, para las rentas más bajas, hasta 2.5 veces el iprem – Vivienda protegida de régimen general, para las rentas medias, hasta 4.5 veces el iprem – Vivienda protegida de precio concertado, para las rentas más altas, hasta 6.5 veces el iprem (hasta el 31 de diciembre del 2009 será hasta 7 veces el iprem) El IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) es un valor fijado anualmente por el consejo de ministros a partir del cual se calcula el nivel de renta. El aplicable hasta el 30 de junio de 2010 será el correspondiente al año 2008: 7.236,60 €. De todas maneras, hay que tener en cuenta que el valor resultante se «ponderará», es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en función del municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades autónomas, con el fin de ajustar el valor al nivel de renta real en función de las necesidades.

¿Cuánto vale una vivienda protegida?

El precio máximo dependerá del régimen de protección de la vivienda, de en qué municipio esté situada y de cuándo se obtenga la calificación provisional (de ello dependerá el ‘módulo’ de precio aplicable).

Este ‘módulo’ es el Módulo Básico Estatal (MBE) que sirve para establecer un precio de referencia y se constituye anualmente. A partir de este precio del metro cuadrado establecido se fijan multiplicadores que se aplican a cada tipo de vivienda.

¿Qué requisitos tengo que cumplir para tener derecho a una vivienda protegida?

Las comunidades autónomas pueden fijar requisitos adicionales para optar a una vivienda protegida, pero con carácter general, los requisitos recogidos en el plan estatal para poder optar a una vivienda protegida son los siguientes:

– Que no nos hayan concedido una vivienda protegida con anterioridad en españa, a no ser que demostremos que la que disfrutamos es claramente inadecuada para nuestras circunstancias personales o familiares.

– No tener una vivienda libre en propiedad. podríamos optar una vivienda protegida si el valor catastral de nuestra vivienda (independientemente del precio por lo que lo compramos o el precio de mercado) no excede del 40% del precio de la que pretendemos adquirir.

– En cualquier caso, necesitamos estar inscritos en un registro público de demandantes, creado y gestionado por las comunidades autónomas.

– Disponer de unos ingresos familiares mínimos.

– No haber obtenido ayudas financieras de planes estatales o autonómicos de vivienda en los diez últimos años.

¿Cómo comprar una vivienda protegida?

El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, a través de los convenios de colaboración suscritos por las Comunidades Autónomas en aplicación de éste y junto a los propios Planes regionales de vivienda, definen la tipología de vivienda protegida de la mayoría de las Comunidades Autónomas. Así pues, la tipología de vivienda protegida existente tiene su base en el Plan Estatal, pero Convenios y Planes regionales pueden incorporar diferencias más o menos importantes en su denominación, formato, condiciones de acceso y ayudas, todo ello con el propósito de que la política de vivienda de cada Comunidad Autónoma pueda acomodarse a la realidad social y económica particular que posea.

Esto supone que hay que tener en cuenta diversas variables puesto que el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establece la siguiente tipología de viviendas protegidas:

Tipos de vivienda protegida

Viviendas protegidas de nueva construcción en venta

-Régimen Especial: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM, VER EL GLOSARIO DE TÉRMINOS AL FINAL DEL ARTÍCULO).


-Régimen General
: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 4,5 veces el IPREM.


-Régimen Concertado
: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 6,5 veces el IPREM.

Viviendas protegidas de nueva construcción en alquiler (a 10 ó 25 años):

Régimen Especial: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 2,5 el IPREM.

Régimen General: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 4,5 veces el IPREM.

Régimen Concertado: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 6,5 veces el IPREM.

Viviendas protegidas de nueva construcción en alquiler con opción a compra

Las viviendas protegidas en alquiler a 10 años, independientemente de su régimen (especial, general o concertado), podrán ser objeto de contratos de alquiler con opción a compra. En el momento de ejercer el derecho de compra, del precio de venta se deducirá, al menos, el 30% de los alquileres pagados por el inquilino.

Todos estos tipos de viviendas llevan asociadas sus respectivas ayudas de vivienda protegida, que consisten en el establecimiento de un precio máximo legal de venta o una renta máxima de alquiler por encima de la cual la vivienda no podrá ser vendida ni alquilada. Además, en el caso de compra, esta ayuda consistirá en préstamos convenidos de hasta el 80% del precio de adquisición y, en caso de primer acceso a la vivienda en propiedad, en subsidios a dichos préstamos y en una ayuda estatal directa a la entrada (AEDE).

Solicitud de vivienda protegida

Para ser adjudicatario de una vivienda protegida en régimen de compra o alquiler, el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 establece la necesidad para el solicitante de estar inscrito en un Registro público de demandantes, creado y gestionado conforme a lo establecido por cada Comunidad Autónoma. Estos Registros garantizarán los principios de igualdad, publicidad y concurrencia (lograr que toda persona interesada pueda participar en el procedimiento de adjudicación), para así impedir cualquier tipo de fraude.

Consulta de promociones de vivienda protegida

El propio Plan Estatal establece que el Ministerio de Vivienda desarrollará una base de datos de actuaciones protegidas acogidas a este Plan, en la que se incluirán, al menos, los promotores de las viviendas protegidas y los beneficiarios de las ayudas divididos según la modalidad de actuación protegida y, de esa forma, sirva como fuente de información de dichas actuaciones.

Hasta que dicha base se encuentre en funcionamiento, las Comunidades Autónomas poseen sus propios mecanismos para difundir las promociones de viviendas protegidas a las que sus ciudadanos pueden acceder.

GLOSARIO

¿Qué se entiende por unidad familiar?

A efectos de las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que es sobre la que se basan los Planes de Vivienda, se entiende como unidad familiar la formada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiere, los hijos menores de edad (con excepción de los emancipados legalmente) o los mayores de edad incapacitados judicialmente.

En defecto de matrimonio o en los casos de separación legal, la formada por el padre o la madre y la totalidad de los hijos que convivan con uno u otra y reúnan los requisitos señalados en el párrafo anterior.

En el ámbito de los Planes de Vivienda, las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en una unidad familiar, así como a las parejas de hecho reconocidas legalmente según la normativa establecida al respecto.

¿Qué es el Módulo Básico Estatal?

Es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para determinar los precios máximos de venta, adjudicación y alquiler de las viviendas que pueden ser objeto de ayudas mediante los Planes Estatales de Vivienda. Igualmente servirá para determinar los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios acogidos a estos Planes. Para los años 2009 y 2010 queda establecido en 758 euros (833,8 para Canarias). Precio 2012 Módulo Básico Estatal.

¿En qué consiste la calificación de vivienda protegida?

La calificación es un procedimiento adminis-trativo a través del cual se comprueba si una vivienda cumple con toda la normativa y las características exigidas a las viviendas prote-gidas y, en caso afirmativo, puede ser declarada como tal, a los efectos que correspondan. La calificación de una vivienda como vivienda protegida se inicia siempre a petición del interesado y en dicho procedimiento podemos distinguir la primera fase o calificación provisional y la segunda fase o calificación definitiva.

¿Cómo se realiza la ponderación de ingresos?

Se calculan teniendo en cuenta el total de ingresos familiares calculados en función de: la cuantía de la base imponible del IRPF (en número de veces el salario mínimo interprofesional -sMI-), el número de miembros de la unidad familiar, y el número de miembros de la unidad familiar que generen ingresos, aportando al menos, el 20% de los mismos.

¿Qué es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)?

El IPREM es un indicador que a determinados efectos (becas, ayudas para vivienda…) sustituye al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) como índice de referencia para el cálculo de ingresos. La cuantía del IPREM se determina teniendo en cuenta la previsión u objetivo de inflación de los Presupuestos Generales del Estado.

En la práctica, esto permite que aunque se vaya elevando el SMI, no lo hagan en paralelo el resto de referencias, que ahora se calculan a partir del IPREM. El IPREM se actualiza a principios de cada año:

Para el año 2008:

a) El IPREM diario, 17,23 euros.

b) El IPREM mensual, 516,90 euros.

c) El IPREM anual, 6.202,80 euros = 7.236,6 (1)

Por tanto, anualmente:

2,5 veces el IPREM = 15.507 = 18.091,5 (1)

3,5 veces el IPREM = 21.709,8 = 25.328,1 (1)

4,5 veces el IPREM = 27.912,6 = 32.564,7 (1)

5,5 veces el IPREM = 34.115,4 = 39.801,3 (1)

6,5 veces el IPREM = 40.318,2 = 47.037,9 (1)

Para el año 2009:

a) El IPREM diario, 17,57 euros.

b) El IPREM mensual, 527,24 euros.

c) El IPREM anual, 6.326,86 euros = 7.381,34 (1)

Por tanto, anualmente:

2,5 veces el IPREM = 15.817,2 = 18.453,35 (1)

3,5 veces el IPREM = 22.144 = 25.834,69 (1)

4,5 veces el IPREM = 28.470,9 = 33.216,03 (1)

5,5 veces el IPREM = 34.797,7 = 40.597,37 (1)

6,5 veces el IPREM = 41.124,6 = 47.978,71 (1)

(1) Incluidas las pagas extraordinarias prorrateadas (al IPREM anual se le suman la cuantía de 2 IPREM mensuales).

La ayuda estatal directa a la entrada de vivienda pública oscila entre los 5.000 y los 13.200 euros

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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