Qué es una vivienda protegida, ventajas e inconvenientes

¿Qué es una vivienda protegida? Este término hace referencia a un tipo de vivienda particular, con unas dimensiones específicas y un precio delimitado de venta que se gestionan en cuanto a comunidad autónoma. Si has oído hablar acerca de los pisos de protección oficial, pero no sabes qué son o las ventajas e inconvenientes que poseen, en esta guía puedes consultar todos los detalles acerca de este tipo de vivienda. A continuación te explicamos todo lo necesario para aportar claridad al mercado inmobiliario y, por ello, te explicamos los conceptos básicos y los tipos de vivienda protegida que hay en España.

Una vez aclarados estos términos, si lo que quieres es hacer la solicitud de una vivienda protegida, en esta otra información puedes consultar cómo conseguir una vivienda protegida, desde los requisitos de las VPO hasta el proceso de solicitud.

¿Qué es una vivienda protegida?

Una vivienda se considera protegida cuando la comunidad autónoma en la que se encuentra verifica que cumple una serie de características sobre dimensiones máximas y precio máximo (de venta o renta), por medio de la “calificación provisional” del proyecto y posterior “calificación definitiva” de la vivienda terminada. A cambio, el promotor obtiene del estado y las comunidades autónomas una serie de ayudas que compensan la limitación de precio máximo al que se pueden vender o alquilar.

El precio de la vivienda protegida será, por tanto, inferior a la vivienda libre, pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección.

El precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los compradores/inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas. Y dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda obtenga la “calificación provisional”. Esto es el “visto bueno” inicial de la comunidad autónoma sobre las características del proyecto en relación con el cumplimiento de los criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras.

Existe vivienda protegida tanto en venta como en alquiler. Si bien tradicionalmente este sector se ha limitado casi completamente a la primera opción, en el nuevo Plan de Vivienda se pretende llegar a que al menos el 40 % de la oferta de vivienda protegida sea en alquiler.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la vivienda protegida?

Además de la mejora de precio respecto a la vivienda libre, adquirir una vivienda protegida supone la posibilidad de obtener una serie de ayudas financieras por parte del estado y las comunidades autónomas (ayudas a la entrada, préstamos convenidos, subsidiación de préstamos, etc.).

Pero no todo son ventajas: si te decides a optar por este tipo de vivienda debes saber que mientras mantenga su categoría de “protegida” habrá que destinarla a domicilio habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente. De hecho, según el nuevo Plan de Vivienda 2022-2025, el momento cuando se puede vender una vivienda de protección oficial VPO es de 10 años. Por el contrario, para venderla antes de que haya pasado este tiempo desde la compra, habrá que pedir autorización a la comunidad autónoma, además de devolver las ayudas que se hayan obtenido.

Incluso a partir de estos 10 años y mientras la vivienda siga calificada como protegida (30 años en todo caso, según el Plan de Vivienda estatal actualmente en vigor) su precio de venta estará limitado. Será el que corresponda en el momento de la venta a una vivienda protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación, y estarán sujetos al derecho de tanteo y retracto. Esto quiere decir que en caso de que quieras vender la vivienda, la administración tendrá derecho preferente para comprarla sobre cualquier otro interesado.

¿Quién promueve las viviendas protegidas?

Las viviendas protegidas pueden ser promovidas por:

• Empresas públicas (promoción pública), las cuales generalmente se adjudican a quienes resultan beneficiados en un sorteo entre todos los interesados en ellas.
• Empresas privadas (promoción privada), siendo la promotora quien se encarga de la comercialización de las viviendas entre todos aquellos interesados que cumplan los requisitos según la tipología de la vivienda. Es aquí donde actualmente los promotores ven la oportunidad de construir o bien reducir su actual stock de vivienda libre por reconversión a protegida (este punto se incorpora en el nuevo Plan de Vivienda estatal, si bien ya está recogido en algunos planes autonómicos de vivienda).
• Autopromoción: el comprador de la vivienda es también el promotor de la misma, a través de las cooperativas. Los cooperativistas forman una asociación con personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando costes. Generalmente, existe una gestora, que será una sociedad encargada de captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma (aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o protegida, en función del proyecto que desarrollen.

¿Qué tipos de vivienda protegida hay?

Cuando se habla de “vivienda protegida” suele utilizarse el término “vpo” (vivienda de protección oficial) como término global, pero esto no es correcto del todo: existen más tipos de viviendas protegidas que las “vpo”, por lo que en realidad debemos hablar de viviendas con protección pública o viviendas protegidas.

VPO, como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el Plan de Vivienda estatal), pero también hay otros tipos de viviendas que gozan de protección por parte de las comunidades autónomas. Estas no son consideradas vpo, sino que tienen distintas denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan.

En función del tipo de protección tenga la vivienda quedará fijado el precio máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler), el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que tendrá derecho.

Es importante obtener información acerca del tipo de protección que tiene la vivienda en concreto, para conocer todos los tipos de viviendas protegidas es necesario acceder a cada “plan autonómico”, pero en líneas generales, los regímenes de protección de las viviendas establecidos son:

• Vivienda protegida de régimen especial, para las rentas más bajas, hasta 2.5 veces el IPREM
• Vivienda protegida de régimen general, para las rentas medias, hasta 4.5 veces el IPREM
• Vivienda protegida de precio concertado, para las rentas más altas, hasta 6.5 veces el IPREM (hasta el 31 de diciembre del 2009 será hasta 7 veces el IPREM)

El IPREM o indicador público de renta de efectos múltiples es un valor fijado anualmente por el consejo de ministros a partir del cual se calcula el nivel de renta. De todas maneras, hay que tener en cuenta que el valor resultante se “ponderará”, es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en función de los siguientes conceptos: municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades autónomas. El objetivo es ajustar el valor al nivel de renta real en función de las necesidades.

Según el grado de protección

Según el grado de protección, así como el régimen de la vivienda, en España distinguimos un total de cinco viviendas protegidas:

1. Viviendas con protección pública básica o VPPB. Son inmuebles con una superficie de construcción de máximo 110 metros cuadrados, a excepción de que vayan a destinarse a la residencia de familias numerosas, en los que puede ser de más metros.
2. Vivienda de Precio Tasado o VPT. Este tipo de viviendas están originalmente destinadas a la compra, aunque pueden alquilarse en unas condiciones especiales.
3. Viviendas de integración social o VIS. Estas viviendas se caracterizan porque solo pueden destinarse a personas en riesgo de excusión social y solamente en régimen de alquiler.
4. Viviendas de precio limitado o VPPL. Este tipo de viviendas solamente pueden estar construidas en suelo específicamente destinado a vivienda social.
5. Viviendas con protección pública para arrendamiento o VPPA. Los requisitos para acceder a estas viviendas están relacionados con los ingresos máximos anuales de los solicitantes.

Tipos de vivienda protegida según el tipo de operación

Además de la clasificación anterior, existe otra tipología de viviendas de protección oficial que hace referencia al tipo de operación que tienen asociada. En concreto, hay que distinguir entre tres modalidades:

Viviendas protegidas de nueva construcción en venta

• Régimen Especial: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
• Régimen General: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 4,5 veces el IPREM.
• Régimen Concertado: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 6,5 veces el IPREM.

Viviendas protegidas de nueva construcción en alquiler (a 10 o 25 años):

• Régimen Especial: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 2,5 el IPREM.
• Régimen General: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 4,5 veces el IPREM.
• Régimen Concertado: destinadas a unidades familiares con ingresos no superiores a 6,5 veces el IPREM.

Viviendas protegidas de nueva construcción en alquiler con opción a compra

Las viviendas protegidas en alquiler a 10 años, independientemente de su régimen (especial, general o concertado), podrán ser objeto de contratos de alquiler con opción a compra. En el momento de ejercer el derecho de compra, del precio de venta se deducirá, al menos, el 30 % de los alquileres pagados por el inquilino.

Todos estos tipos de viviendas llevan asociadas sus respectivas ayudas de vivienda protegida, que consisten en el establecimiento de un precio máximo legal de venta o una renta máxima de alquiler por encima de la cual la vivienda no podrá ser vendida ni alquilada. Además, en el caso de compra, esta ayuda consistirá en préstamos convenidos de hasta el 80 % del precio de adquisición y, en caso de primer acceso a la vivienda en propiedad, en subsidios a dichos préstamos y en una ayuda estatal directa a la entrada (AEDE).

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