Autoconstrucción y autopromoción de vivienda


Autoconstrucción y autopromoción de vivienda

A efecto de los Planes de Vivienda y de las ayudas que se pueden recibir, el concepto bajo el que se incluyen términos como autoconstructor, autopromotor o cooperativista es el de promotor de vivienda para uso propio. En el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se entiende por promotor de vivienda para uso propio a las personas físicas o jurídicas que, individualmente (por ejemplo, una persona que quiera construirse una vivienda) o colectivamente (por ejemplo, una cooperativa de viviendas), impulsen, programen y financien con recursos propios o ajenos (por ejemplo, préstamos bancarios) la ejecución de las actuaciones protegidas reguladas en dicho Plan.

En este sentido debes tener en cuenta que si deseas ser promotor de tu propia vivienda, sólo podrás acceder a las ayudas establecidas en este Plan si eres promotor de una vivienda protegida y cumples con los requisitos exigidos para cada categoría de vivienda pública existente.

En el caso de promotores individuales de vivienda protegida de nueva construcción para uso propio, tendrás consideración de promotor hasta el momento de la obtención de la calificación definitiva de tu vivienda. A partir de ese momento ten presente que pasarás a considerarte como comprador, con las implicaciones que ello conlleva en relación a las ayudas que podrías recibir (subsidios y ayuda estatal directa a la entrada).


Ayudas para la promoción de vivienda protegida para uso propio

En el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se conciben tres tipos de viviendas protegidas:

? Viviendas Protegidas de Régimen Especial, destinadas a familias con unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), y cuyo precio máximo de venta por m2 útil será de 1,50 veces el Módulo Básico Estatal (MBE).

? Viviendas Protegidas de Régimen General, destinadas a familias con unos ingresos inferiores a 4,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de venta por m2 será de 1,60 veces el MBE.

? Viviendas Protegidas de Régimen Concertado, destinadas a familias con unos ingresos inferiores a 6,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de venta por m2 será de 1,80 veces el MBE.

Como autopromotor de estos tipos de vivienda puedes acceder a los préstamos convenidos establecidos en dicho Plan, cuya cuantía podrá ser de hasta el 80% del precio máximo de adjudicación (o la suma de los valores de la edificación y el suelo si se trata de promotores individuales). Estos préstamos se amortizarán en 25 años, que podrán ampliarse previo acuerdo con la entidad de crédito. El tipo de interés a soportar podrá ser variable o fijo, de conformidad con la entidad de crédito. Si el interés es variable, éste será igual al Euríbor a 12 meses publicado por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado, el mes anterior al de la fecha de formalización, más un diferencial de entre 25 y 125 puntos básicos (Euríbor + 0’25 / 1’25 %).

El préstamo estará precedido de un período de carencia que finalizará en la fecha de la calificación definitiva de la vivienda y, como máximo, a los 4 años de la formalización del préstamo.

Una vez que la vivienda protegida autopromovida obtenga la calificación definitiva, el promotor deja de ser concebido como tal y pasa a ser considerado como comprador. De esta manera, y siempre que cumplas con los requisitos exigidos, tendrás derecho a acceder a los subsidios de los préstamos convenidos y a la ayuda estatal directa a la entrada (AEDE) existentes en caso del primer acceso a la vivienda en propiedad de las Viviendas Protegidas de Régimen Especial y de Régimen General. Para su solicitud no tendrás que esperar a que te concedan la calificación definitiva, sino que tendrás que proceder de acuerdo con la normativa reguladora en función de que sea una cooperativa de vivienda, promoción individual, comunidad de propietarios, etc.


En Viviendas Protegidas de Régimen Especial
los subsidios se otorgan durante 5 años, renovables 5 más. La cantidad anual del subsidio por cada 10.000 euros de préstamo es de 100 euros, 155 para familias numerosas, monoparentales con hijos o personas con discapacidad.

A su vez la Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) es de 8.000 euros, que serán 9.000 en caso de jóvenes, 11.000 en caso de mujeres víctimas de violencia de género, del terrorismo o personas separadas o divorciadas, y de 12.000 para familias numerosas, monoparentales con hijos o personas con discapacidad. Estas cuantías se incrementarán según el Ámbito Territorial de Precio Máximo Superior en el que se encuentre la vivienda (1.200 euros para el Grupo A, 600 para el B y 300 para el C).


En Vivienda Protegidas de Régimen General
los subsidios se otorgan durante 5 años, renovables 5 más. Las cantidades anuales del subsidio por cada 10.000 euros de préstamo serán de 100 euros si los ingresos son menores o iguales a 2,5 veces el IPREM, 80 euros para ingresos entre 2,5 y 3,5 veces el IPREM y de 60 euros para ingresos mayores de 3,5 veces el IPREM y menores o iguales a 4,5 veces el IPREM. Estos importes serán corregidos al alza en caso de familias numerosas, monoparentales con hijos o personas con discapacidad.

La Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) para viviendas de régimen generla será igual a:
? 8.000 euros para ingresos menores o iguales a 2,5 veces el IPREM (9.000 en caso de jóvenes, 11.000 para mujeres víctimas de violencia de género, víctimas de terrorismo y personas separadas o divorciadas, y 12.000 para familias numerosas, monoparentales con hijos y discapacitados).

? 7.000 euros para ingresos entre 2,5 y 3,5 veces el IPREM (8.000 en caso de jóvenes, 9.000 para mujeres víctimas de violencia de género, víctimas de terrorismo y personas separadas o divorciadas, y 10.000 para familias numerosas, monoparentales con hijos y discapacitados).

? 5.000 euros para ingresos mayores de 3,5 y menores o iguales a 4,5 veces del IPREM (6.000 en caso de jóvenes, 7.000 para mujeres víctimas de violencia de género, víctimas de terrorismo y personas separadas o divorciadas, y 8.000 para familias numerosas, monoparentales con hijos y discapacitados).

Cuando la vivienda estuviera en un Ámbito Territorial de Precio Máximo Superior se incrementarán las ayudas en 1.200 euros para vivienda situadas en ámbitos del Grupo A, 600 para el B y 300 para el C.

Ayudas para la adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida
La urbanización y adquisición de suelo puede ser objeto de ayuda según el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, siempre que el suelo se destine mayoritariamente a la promoción de vivienda protegida acogida a este Plan.

De esta manera, los requisitos a cumplir exigen que al menos el 50% de la edificabilidad residencial deba destinarse como vivienda protegida (este requisito está dirigido, sobre todo, a las cooperativas de vivienda). Además debe acreditarse previamente la propiedad del suelo, una opción de compra, un derecho de superficie o un concierto formalizado con quien posea la titularidad del suelo, o cualquier otro título o derecho que conceda facultades para efectuar su urbanización.

Junto a ello se tendrá que realizar la correspondiente inscripción del suelo en el Registro de la Propiedad, y la construcción de, al menos, un 30% de las viviendas protegidas tendrá que iniciarse en el plazo máximo de 3 años. El promotor deberá presentar una memoria de viabilidad técnico-financiera y urbanística del proyecto, y tendrá que presentar la solicitud de las ayudas antes de obtener el préstamo convenido de las viviendas protegidas a construir.

Las ayudas consisten en un préstamo convenido a devolver hasta en 4 años por una cuantía no superior al producto de la superficie edificable multiplicada por el 20% del Módulo Básico Estatal (MBE), sin exceder el coste total de la actuación.

Además, el promotor puede beneficiarse de una subvención que viene determinada por la ubicación del suelo y si éste pertenece a un Ámbito Territorial de Precio Máximo Superior, y por el porcentaje de edificabilidad residencial destinado a vivienda protegida, con los incrementos adicionales existentes si la vivienda protegida es de Régimen Especial (en caso de promoción individual para uso propio este porcentaje será generalmente del 100%).

AUTOCONSTRUCCIÓN Y AUTOPROMOCIÓN POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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