Del sueño de la propiedad al imperio del casero: quién gana y quién pierde con el boom del alquiler
El alquiler se consolida como forma de vida permanente en las grandes ciudades y se convierte en un motor de desigualdad urbana. Esa es la principal conclusión del informe internacional “El auge del rentismo y la fractura urbana global”, que compara por primera vez las condiciones de los hogares inquilinos en Buenos Aires, Lisboa, Madrid y Barcelona. El estudio muestra que, aunque ha crecido la oferta de vivienda en alquiler, no han mejorado las condiciones de vida de quienes alquilan: aumentan la inseguridad, el esfuerzo económico y la concentración de la propiedad en pocas manos.
Según el documento, la expansión del alquiler no es una fase transitoria, sino que se ha convertido en un régimen de tenencia permanente para amplias capas de población que no pueden acceder a la compra ni esperan heredar una vivienda. Mientras tanto, una minoría de propietarios e inversores acumula cada vez más inmuebles y rentas. El informe advierte de que el alquiler opera ya como “un impuesto regresivo” que alimenta las desigualdades patrimoniales en las ciudades.
Un estudio internacional sobre la ‘generación inquilina’
El trabajo, elaborado por el instituto de investigación urbana IDRA junto a universidades y organizaciones de Argentina, Portugal y España, se basa en encuestas específicas a población inquilina en las cuatro ciudades analizadas, combinando trabajo de campo presencial, telefónico y online.
El informe enmarca sus resultados en el fenómeno global conocido como “generation rent” o “generación inquilina”: desde comienzos del siglo XXI, el peso de los hogares que viven de alquiler vuelve a crecer después de décadas de expansión de la propiedad. Sin embargo —subrayan los autores—, ser inquilino no equivale ya a ser joven que está “de paso” hacia la compra, sino a una posición social marcada por la falta de patrimonio y la dependencia de caseros cada vez más poderosos.
El propio informe resume así el giro de las últimas décadas: “la creciente población que reside en régimen de alquiler lo hace sin las mínimas garantías, en una situación de desprotección y en condiciones precarias”, una realidad que los autores consideran “invisible” para muchas políticas públicas centradas solo en la propiedad.
Más población inquilina, menos acceso a la propiedad
Un cambio histórico en las grandes ciudades
Las series estadísticas reconstruidas en el estudio muestran un punto de inflexión histórico en el siglo XXI:
- En Buenos Aires, el porcentaje de hogares inquilinos en el área metropolitana se ha triplicado desde 2001, pasando del 8,44% a casi el 23% en 2022.
- En el Área Metropolitana de Lisboa, la población inquilina aumenta por primera vez desde los años 60 y ya supone alrededor del 29,2% de los hogares.
- En Barcelona, la proporción de inquilinos sube del 26,29% en 2001 a más de un tercio de la población (31,36%) en 2021, lo que la convierte en la ciudad con mayor peso del alquiler de las cuatro analizadas.
- En Madrid, el porcentaje de hogares que viven de alquiler pasa del 17,30% al 24,74% en el mismo periodo, con un crecimiento acelerado tras la crisis financiera.
Los autores vinculan este giro a dos procesos simultáneos: el cierre del crédito hipotecario tras las crisis de 2001 y 2008, y la consolidación de la vivienda como activo de inversión, que empuja al alza los precios del suelo y deja fuera de la compra a gran parte de las clases medias y populares.
Ser inquilino ya no es cosa solo de jóvenes
El informe desmonta la idea de que el alquiler es un asunto exclusivamente juvenil. La mayoría de hogares inquilinos están encabezados por adultos en edades centrales:
- En Buenos Aires, el 86% de los hogares inquilinos tienen como persona de referencia a alguien mayor de 30 años; siete de cada diez tienen menores de 45.
- En Lisboa, la franja con más inquilinos es la de 35 a 49 años (36%), y los hogares encabezados por personas de entre 35 y 64 años suman el 57% del total.
- En Madrid, los adultos de 35 a 64 años comprenden más de la mitad de la población inquilina, mientras que los mayores de 65 apenas representan un 9,9%.
- Solo en Barcelona los menores de 35 años son el grupo mayoritario: un 45,3% de quienes viven de alquiler, por delante de la franja de 35 a 64 años (43,79%).
Ni herencia ni compra: el alquiler como condición permanente
Otra de las claves del informe es que la mayoría de inquilinos no espera ni heredar ni comprar una vivienda:
- En Lisboa, solo un 20% cree que heredará una vivienda y la mayoría deberá compartirla; menos del 5% confía en poder comprar casa.
- En Madrid, el 66,8% de los inquilinos no tiene ninguna expectativa de heredar; siete de cada diez tampoco esperan poder comprar en el futuro.
- En Barcelona, el 71% de quienes alquilan no heredará ninguna vivienda, y las pocas herencias individuales previstas son de bajo valor.
- En Buenos Aires, solo un 23% de la población inquilina confía en heredar o comprar; el 43% asume que seguirá alquilando y un 24% ni siquiera sabe dónde vivirá en el futuro.
El acceso restringido a la propiedad no se explica solo por la falta de hipotecas, sino por la competencia directa con inversores que compran al contado:
- En el área metropolitana de Lisboa, las hipotecas solo intervinieron en el 41% de las compras de vivienda en 2020, frente a más del 100% en 2009.
- En las provincias de Barcelona y Madrid, el 40,34% y el 32,19% de las compras, respectivamente, se hicieron sin financiación bancaria.
- En Buenos Aires, el crédito hipotecario solo interviene en el 10% de las operaciones.
Para los autores, estos datos confirman que la vivienda se ha convertido en “un activo de inversión” que se vende y compra en mercados globales, y que “el crecimiento de la población inquilina y el estancamiento del acceso a la propiedad son el resultado directo de esa conversión”.
Desprotección regulada: contratos precarios e informalidad
El informe insiste en que la precariedad del alquiler no es fruto de la ausencia de normas, sino de una “desprotección regulada”: decisiones políticas que, desde finales de los años 70, han ido retirando derechos a los inquilinos en Argentina, España y Portugal.
Entre los hitos que repasa el documento destacan:
- En Argentina, la Ley 21.342/76 de la dictadura descongeló rentas y desprotegió el alquiler, provocando fuertes subidas de precios y desalojos en inquilinatos y barrios populares.
- En España, el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como “Decreto Boyer”, eliminó la prórroga automática de los contratos con el argumento de flexibilizar el mercado. El resultado fue un aumento de los alquileres y compras especulativas.
- En Portugal, el Decreto-Lei 321-B/90 y el posterior NRAU de 2006 finalizaron los contratos indefinidos y aceleraron los desalojos, recortando progresivamente las rentas protegidas.
h3>El mercado formal desprotegido es la norma
Hoy, la mayoría de los hogares alquilados se sitúan en el segmento formal pero no protegido, con contratos de duración limitada y sin control de precios:
- En Madrid, el 85% de los inquilinos está en este mercado formal no protegido; en Barcelona, el 82%. Los contratos de “renta antigua” y los alquileres sociales, mucho más estables, apenas alcanzan el 7% y el 9% respectivamente.
- En Lisboa, los contratos con rentas antiguas suponen todavía un 22%, pero la modalidad dominante son los alquileres regulados por el NRAU, con duraciones mínimas de tres años y sin control de precios.
- En Buenos Aires, el 52% tiene contrato formal de alquiler, pero tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, esos acuerdos se rigen por el Código Civil: sin plazo mínimo ni renta máxima definida.
La informalidad —alquiler sin contrato o con acuerdos verbales— es especialmente alta en Buenos Aires (48% de los casos) y significativa en Lisboa (16%), mientras que en Madrid y Barcelona oscila en torno al 9%. En las cuatro ciudades, la informalidad supera ya el peso de las modalidades protegidas.
Barreras de acceso y viviendas en mal estado
Barreras económicas y discriminación
La encuesta revela que una parte importante de los inquilinos ha sufrido dificultades para alquilar:
- En Madrid y Barcelona, el 42,18% de las personas encuestadas declara haber encontrado barreras para acceder al alquiler, un fenómeno que va en aumento en los contratos más recientes.
- En Buenos Aires, las dificultades son todavía mayores: afectan al 76% de los inquilinos.
- En Lisboa, la incidencia es menor, aunque no despreciable: alrededor del 17% ha experimentado trabas.
Las principales barreras detectadas son:
- Situación económica y laboral del hogar.
- Requisitos de garantías y avales, especialmente en Buenos Aires.
- Discriminación por origen, cultura o color de piel.
- En algunos contextos, tener menores a cargo o mascotas también se convierte en motivo de rechazo.
Hacinamiento y problemas de habitabilidad
Lejos de traducirse en un parque renovado y de calidad, décadas de liberalización han desembocado en un alquiler con altos niveles de hacinamiento y viviendas deterioradas.
Algunos datos clave:
- En Buenos Aires, más de la mitad de los hogares inquilinos del área metropolitana viven en situación de hacinamiento y casi un tercio en hacinamiento crítico (más de tres personas por habitación). En conventillos y barrios populares las cifras son aún peores.
- En Madrid, el 9,5% de la población inquilina de origen extranjero vive en pisos con 2,5 convivientes por habitación, frente al 2,8% de la población española. En Barcelona, la proporción de inquilinos extranjeros en hacinamiento duplica a la de nacionales.
- En Lisboa, el hacinamiento aumentó un 17,1% entre 2011 y 2021, revirtiendo la tendencia a la baja de décadas anteriores.
En cuanto a la calidad de la vivienda, los problemas se generalizan:
- En Madrid, el 81,6% de los inquilinos declara uno o más problemas de habitabilidad; más de un tercio acumula cuatro o más.
- En Barcelona y Lisboa, el porcentaje sube al 87%. En Barcelona, casi la mitad sufre un índice de privación elevado; en Lisboa, el 41%.
- En Buenos Aires, el 38% señala problemas graves de deterioro o falta de mantenimiento en la vivienda alquilada, cifra que escala en barrios populares.
Los defectos más frecuentes en las ciudades ibéricas son mal aislamiento térmico y acústico, humedad, moho, deterioro general y falta de calefacción adecuada, lo que evidencia una pobreza energética extendida entre la población inquilina.
Inseguridad residencial: mudanzas forzosas y estrés financiero
Mudanzas no deseadas y miedo a tener que irse
En torno a seis de cada diez inquilinos llevan menos de cinco años en su vivienda actual en Madrid, Barcelona y Buenos Aires; en Lisboa, la mitad. Detrás de esta movilidad se esconden numerosos desplazamientos forzosos que no siempre aparecen en las estadísticas oficiales de desahucios.
El informe considera mudanza forzosa aquella motivada por:
- Finalización de contrato y negativa del casero a renovarlo.
- Subidas de precio que el hogar no puede asumir.
- Incapacidad de seguir pagando el alquiler.
- Acoso inmobiliario o deterioro deliberado de la vivienda.
- Sentencia judicial de desalojo.
Según las encuestas, entre un 30% y un 44% de quienes se han mudado recientemente lo han hecho en contra de su voluntad:
- En Buenos Aires, los desplazamientos forzosos alcanzan el 44% de las mudanzas.
- En Lisboa, el 37%.
- En Barcelona y Madrid, el 31,6% y el 30,8% respectivamente.
Además, alrededor de un tercio de los inquilinos cree que tendrá que mudarse en el próximo año. Entre los motivos previstos aparecen de nuevo las subidas de alquiler, la falta de renovación de contrato y la imposibilidad de seguir pagando. El informe subraya que este “miedo a tener que irse” se convierte en una forma de presión constante, con impacto directo en la salud mental y en la sensación de estabilidad vital.
Sobrecarga económica y endeudamiento
El aumento de precios del alquiler ha provocado una sobrecarga económica generalizada. El estudio considera esfuerzo excesivo cuando el alquiler supera el 30% de los ingresos del hogar, y “sobrecarga elevada” cuando rebasa el 50%.
En las cuatro ciudades:
- Entre un 30% y un 40% de los hogares inquilinos destinan más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler.
- Menos de un tercio se sitúa por debajo del umbral del 30% en Barcelona, Madrid y Lisboa.
- Lisboa es la ciudad con mayor intensidad de sobrecarga, especialmente en los contratos más recientes.
El informe destaca varias tendencias:
- La sobrecarga es mayor en los contratos no protegidos y crece con el tiempo, especialmente en Lisboa y Buenos Aires.
- El alquiler de habitaciones muestra niveles aún más altos de esfuerzo económico, con tasas de sobrecarga elevada que superan a la media de inquilinos.
- Los hogares unipersonales y aquellos con menores a cargo son los más vulnerables.
Esta presión deriva en atrasos y deudas:
- En Buenos Aires, el 63% de los hogares inquilinos está endeudado y, de ellos, un 62% se endeudó para pagar el alquiler; en total, un 39% contrajo deudas para poder seguir en su vivienda. Un 18% debía uno o más meses de renta en noviembre de 2022.
- En Lisboa, el 12% se retrasó en el pago del alquiler y el 22% en los suministros en el último año; un 28% tuvo que pedir apoyo económico para hacer frente a la renta.
- En Madrid y Barcelona, el porcentaje de atrasos es menor (entre el 7% y el 10%), pero se dispara entre quienes soportan una sobrecarga superior al 50% de sus ingresos.
Un mercado opaco y con creciente concentración patrimonial
El informe también analiza quién está al otro lado del contrato: quién es el casero y cómo se estructura la propiedad. Una de las conclusiones más claras es que el mercado de alquiler es profundamente opaco:
- En Barcelona, el 17% de los inquilinos no sabe quién es el propietario de su vivienda; la cifra sube al 24,1% cuando la relación está mediada por una inmobiliaria.
- En Madrid, el desconocimiento alcanza al 8,2% de los inquilinos, y al 18,8% si hay intermediación.
- En Lisboa, alrededor del 60% de las personas encuestadas no supo responder quién era su casero, lo que revela una opacidad extrema.
- En Buenos Aires, un 20% de los inquilinos no sabe cuántas propiedades tiene su casero.
El informe también destaca el papel creciente de las agencias inmobiliarias, especialmente en Barcelona, donde intervienen en tres de cada cuatro alquileres. Los estudios de IDRA muestran que la intermediación inmobiliaria se asocia a más discriminación, más subidas de precios, más abusos y una mayor sensación de inestabilidad residencial por parte de los inquilinos.
Para los autores, esta opacidad distorsiona la percepción social —al reforzar la figura del “pequeño propietario” como actor dominante— y dificulta el diseño de políticas eficaces frente a la concentración de la propiedad en manos de grandes tenedores.
Qué propone el informe: contratos estables, control de rentas y más vivienda pública
La última parte del documento recoge una batería de recomendaciones de política pública para frenar el auge del rentismo, proteger a los inquilinos y reducir la desigualdad urbana. Son medidas que los autores consideran interdependientes:
- Dar seguridad a quien vive de alquiler
- Implantar contratos estables e indefinidos o con renovación automática, de forma que el casero solo pueda rescindirlos por causas justificadas —por ejemplo, necesidad de uso propio acreditada—.
- Introducir mecanismos efectivos de regulación de precios para limitar subidas, reducir la sobrecarga económica y la presión de desplazamiento.
- Desconcentrar la propiedad y gravar el rentismo
- Prohibir o limitar la compra especulativa de vivienda para inversión, siguiendo ejemplos como Nueva Zelanda o los Países Bajos, donde se restringe la compra por parte de no residentes o se exige ocupar la vivienda durante varios años antes de alquilarla.
- Reforzar impuestos progresivos sobre la propiedad y sobre las rentas del alquiler, desplazando parte de la carga fiscal desde el trabajo y el consumo hacia el patrimonio inmobiliario.
- Ampliar el parque de vivienda pública y comunitaria
- Usar instrumentos como el derecho de tanteo y retracto para que administraciones e inquilinos tengan prioridad en la compra de viviendas en venta.
- Impulsar modelos cooperativos y fórmulas de cesión de uso, como los desarrollados en Barcelona, donde el suelo público se cede a cooperativas durante décadas para asegurar la asequibilidad y evitar la especulación.
- Atajar los usos antisociales de la vivienda
- Aplicar impuestos a las viviendas vacías y reforzar los controles sobre el alquiler turístico y de temporada, evitando que se desvíe la oferta residencial al mercado turístico.
- Equiparar la protección de los contratos de habitación a la de los alquileres de viviendas completas.
- Acabar con la opacidad del mercado
- Crear registros de propietarios que permitan saber quién posee qué, cuántas viviendas acumula cada casero y en qué condiciones se alquilan, siguiendo modelos como el registro de Nueva York.
En sus conclusiones, el informe resume el reto de fondo: “si no se revierte el actual modelo, el crecimiento del inquilinato seguirá reforzando las fracturas urbanas y patrimoniales que atraviesan nuestras sociedades”. Frente a ello, llama a reorientar el marco institucional del alquiler para garantizar estabilidad, asequibilidad y el derecho efectivo a una vivienda digna.
