El escenario inmobiliario de 2026: precios de la vivienda superarán máximos históricos en venta y alquiler
En 2026, los precios de compra y alquiler de vivienda en España marcarán récords simultáneamente, afectando a la accesibilidad en el sector inmobiliario. La política expansiva del Banco Central Europeo (BCE), que mantiene los tipos de interés bajos, seguirá impulsando la compra de vivienda, lo que se traduce en que las transacciones alcanzarán las 700.000 operaciones, marcando el mejor año desde 2007 —con un incremento del 10% respecto al año anterior—. Además, el número de concesiones hipotecarias rondará las 470.000, consolidando un ciclo hipotecario favorable. Sin embargo, el mercado del alquiler se enfrenta a una grave crisis de oferta, lo que ha llevado a la escalada de precios y anticipa nuevas subidas en 2026.
Un mercado en expansión
La compraventa de vivienda cierra el año con un desempeño notable. Se espera que el ejercicio de 2025 sea el más exitoso desde 2007, con más de 700.000 transacciones —es decir, alrededor de 60.000 operaciones mensuales, confirmando un periodo de esplendor en el sector—. Según María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, “la compraventa será la auténtica protagonista que marque el ritmo del mercado y se convertirá, de nuevo, en uno de los motores de la economía española”.
Sin embargo, este crecimiento presenta una paradoja: la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el principal desafío social y económico en el país. Así, España se enfrenta a retos estructurales significativos en 2026, caracterizados por una oferta bajo presión y un continuo aumento en los precios. Este contexto convertirá a la vivienda en el epicentro de la desigualdad social en España.
Factores que impulsan la compraventa
La continua demanda por adquirir vivienda estará impulsada por varios factores, incluyendo:
- Mejora en la calidad del hogar
- Emancipación juvenil
- Búsqueda de rendimiento en un entorno económico incierto
Se prevé que un gran volumen de esta demanda provenga de operaciones de compra por reposición, representando aproximadamente el 45% del total.
Cambio en la dinámica hipotecaria
El ciclo hipotecario se ha consolidado en un entorno de tipos de interés bajos, con más de 470.000 créditos concedidos en 2025. Con un Euríbor esperado en torno al 2,5%, se prevé que las condiciones de financiación sigan siendo favorables para los compradores. María Matos subraya que “2026 seguirá siendo un año especialmente favorable para quienes necesiten financiación bancaria”.
El precio de la vivienda se dispara
En 2025, el precio de la vivienda ha experimentado un incremento significativo. Según los datos, el aumento del 18,8% es el más alto en 20 años. Se anticipa que en 2026 el precio medio nacional superará los 2.830 euros por metro cuadrado, alcanzando nuevos máximos históricos, especialmente en las ciudades con mayor atractivo.
Desequilibrio entre oferta y demanda
El mercado inmobiliario enfrenta un desequilibrio crítico, donde la demanda cuadruplica la oferta. Entre los factores que contribuyen a esta situación están:
- Crecimiento poblacional impulsado por flujos migratorios
- Expansión de hogares unipersonales
- Interés creciente del comprador extranjero
Este contexto sugiere que, a pesar de los esfuerzos por aumentar la oferta, la creación anual de nuevos hogares supera la capacidad del mercado para proporcionar vivienda asequible.
Crisis en el mercado de alquiler
La crisis de oferta también impacta en el sector del alquiler, donde los inquilinos representan el 80% del mercado frente a un 16% de propietarios. Las condiciones difíciles han llevado a un aumento significativo de precios. En 2025, el alquiler en España alcanzó un coste medio de más de 14 euros por metro cuadrado, lo que ha resultado en un esfuerzo económico desbordante para muchos hogares. En este sentido, el 47% de los ingresos de los jóvenes y familias se destina al alquiler —muy por encima del 30% recomendado—.
El desajuste entre oferta y demanda en el alquiler continuará resultando en:
- Expulsión de inquilinos de rentas más bajas del mercado
- Aumento de la convivencia en habitaciones compartidas
- Desplazamiento hacia áreas menos pobladas en busca de precios más asequibles
La ley de vivienda y su impacto en el mercado
La ley por el derecho a la vivienda, en vigor por dos años y medio, ha tenido un impacto adverso. Según Matos, la intervención en la actualización de rentas ha limitado la rentabilidad para los propietarios, desincentivando el alquiler dentro del mercado residencial habitual.
La combinación de factores económicos y estructurales sugieren que 2026 será un año de gran actividad en el sector inmobiliario, aunque dependerá de abordar la creciente falta de oferta. De no hacerlo, existe la posibilidad de una crisis habitacional sin precedentes, ya que el acceso a la vivienda sigue compitiendo con la capacidad de compra de los ciudadanos.
