La construcción masiva de vivienda no garantiza precios accesibles, según un nuevo estudio
¿En qué medida afecta la falta de vivienda al encarecimiento de precios? ¿Cuánto se está invirtiendo en vivienda social? ¿Cómo influye la regulación del alquiler? Un estudio realizado por el Centro de Política del Suelo y Valoraciones (CPSV) de la Universitat Politècnica de Catalunya – BarcelonaTech (UPC) sostiene que el acceso a la vivienda se está convirtiendo en un tema cada vez más complicado y relevante en la agenda pública. Según los autores, los precios de las viviendas han superado los máximos del 2007 en un 13,8% y los alquileres son un 40% más altos que sus picos de ese mismo año. Este análisis, titulado ‘Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España’, cuestiona la idea comúnmente aceptada del déficit de vivienda como principal causa de encarecimiento de los precios inmobiliarios y plantea la necesidad de una intervención gubernamental para garantizar el derecho a la vivienda, tal como establece el artículo 47 de la Constitución española.
1. ¿Hay un déficit de vivienda?
Los autores del estudio argumentan que no se puede concluir que haya actualmente un grave déficit de producción de vivienda en España, a menos que se analice el exceso acumulado de viviendas durante el periodo 2011-2021 en relación con el número de hogares, así como el notable estoc de viviendas vacantes. En ese intervalo, el parque de viviendas superó en 959.554 unidades al crecimiento del número de hogares. De hecho, en 2021, había un exceso acumulado de 8.084.485 viviendas, equivalente a un 30% del total del parque inmobiliario, incluidas 2.514.511 segundas residencias de uso esporádico.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el censo del 2021 reveló que en España había 3.837.328 viviendas vacías, representando un 14,4% del parque inmobiliario, muy por encima del 5% considerado deseable por la mayoría de los estudios. Los investigadores enfatizan que, aunque España ha invertido un 6% de su PIB en vivienda, no se puede argumentar que falte vivienda nueva sin tener en cuenta el superávit de viviendas acumulado historicamente.
2. Construir más no reduce los precios
La segunda tesis sostiene que construir más viviendas no conlleva necesariamente una reducción de los precios en el mercado residencial, sino que, a menudo, puede tener el efecto contrario. Los autores expresan que construir nuevas viviendas para equilibrar los precios no solo es ineficaz sino que también puede provocar efectos ambientales adversos y contribuir a la creación de burbujas inmobiliarias, como la que se observó a principios de los 2000.
Por lo tanto, se concluye que el objetivo de la política de vivienda debería ser garantizar la disponibilidad de vivienda asequible para toda la ciudadanía.
3. Un desarrollo más sostenible
La tercera tesis insiste en que no es la falta de suelo la causa del incremento de precios en el mercado residencial. En realidad, la explosión de la construcción masiva de vivienda a finales de los 90 y principios de los 2000, que también implicó un gran aumento en la oferta de suelo, no benefició la reducción de los precios. El estudio destaca que España lideró el consumo de suelo en Europa entre 2000 y 2012, con un uso que abarcó 2.447 km², más que los totales combinados de Francia y Alemania.
“La liberación del mercado residencial no es una política eficaz para moderar precios,” afirman los autores. Por lo tanto, subrayan la necesidad de implementar estrategias diferentes para abordar el aumento de los precios de la vivienda y abogan por un modelo de desarrollo urbano más sostenible, que integre el cambio climático y la inclusión social.
4. Más vivienda social
La cuarta tesis aborda la necesidad de mayor construcción de viviendas sociales para mejorar la accesibilidad económica a la vivienda. Según el estudio, la proporción de vivienda protegida en España es alarmantemente baja, representando menos del 10% de las transmisiones de propiedad y cayendo a un 7,8% en los primeros trimestres de 2024. Solamente el 17% de las viviendas construidas entre 2007 y 2023 han sido de protección, un número que ha disminuido progresivamente.
Los autores continúan afirmando que mejorar el acceso a vivienda accesible podría beneficiar a sectores más desfavorecidos, apoyando así la emancipación de los jóvenes y ayudando a colectivos vulnerables. “Los beneficios de la vivienda social son diversos y ayudan a satisfacer las necesidades habitacionales de las personas,” aseguran los profesores Blanca Arellano y Josep Roca.
5. Impulso al alquiler
La quinta tesis se refiere a la importancia de fomentar el alquiler de viviendas como una parte clave de la política de vivienda. El estudio analiza la reciente ley de vivienda de 2023 y la necesidad de regular el precio del alquiler en las zonas tensionadas, donde puede haber escasez de oferta.
A pesar de las preocupaciones del sector inmobiliario sobre posibles consecuencias negativas de la regulación, como la reducción de la oferta o el aumento de alquileres, los investigadores enfatizan que no hay evidencia empírica de que la regulación haya disminuido la oferta en las áreas donde se ha implementado.
Los autores indican que factores como el crecimiento de alquileres turísticos y la baja movilización de viviendas vacantes son más influyentes en la tensión del mercado. También destacan las iniciativas del Ayuntamiento de Barcelona en cuanto a la regulación del alquiler, sugiriendo que pueden servir como modelos efectivos para impulsar la vivienda asequible en España.
