Guía completa para entender el préstamo del promotor al comprar sobre plano
Adquirir una vivienda sobre plano implica comprender el funcionamiento del préstamo promotor —financiación proporcionada por una entidad bancaria para la construcción de nuevas viviendas—, así como las garantías que protegen los anticipos realizados por los compradores. En este contexto, es esencial que los futuros propietarios se familiaricen con el proceso de subrogación, que permite a los compradores asumir la parte del préstamo correspondiente a su vivienda.
Cuenta especial para anticipos
Cuando un comprador decide adquirir una vivienda aún en construcción, es crucial que el dinero adelantado sea depositado en una cuenta específica, que debe estar garantizada con un aval o un seguro. Esta cuenta está destinada exclusivamente a financiar la promoción particular y garantiza la recuperación de los importes anticipados en caso de que la obra no se termine.
Según el Tribunal Supremo, el banco tiene la obligación de exigir esta garantía al abrir la cuenta, dado que cualquier negligencia podría involucrar la responsabilidad de la entidad en la devolución del dinero anticipado.
Opciones al recibir la vivienda: subrogación o nueva hipoteca
Una vez que se recibe la vivienda, el comprador tiene dos opciones: contratar una nueva hipoteca o subrogarse al préstamo del promotor. La subrogación es común en promociones que ya cuentan con financiación. Para determinar qué alternativa es la más ventajosa, es recomendable utilizar simuladores hipotecarios que faciliten la comparación de condiciones y el cálculo del coste total, ya que cada opción conlleva ciertos gastos.
Comisión por subrogación del deudor
Al optar por la subrogación, el comprador asume la parte correspondiente del préstamo. Sin embargo, debe tener en cuenta que el banco puede aplicar una comisión, en función de lo pactado en el contrato. Es un error usual confundir esta comisión con la que se aplica en caso de cancelación anticipada, dado que son conceptos distintos. Además, la subrogación requiere la aprobación del banco, el cual establece condiciones específicas al conceder el préstamo, que se heredan al asumir el mismo.
Documentación necesaria
De acuerdo con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario, el banco está obligado a proporcionar al comprador la documentación precontractual obligatoria —como la FEIN y la FiAE— con al menos diez días naturales de antelación a la firma del contrato. Esta obligación es también aplicable en caso de modificación de las condiciones del préstamo por medio de una novación, garantizando que el comprador tenga claridad sobre las condiciones antes de formalizar la firma.
Consideraciones antes de solicitar una hipoteca
La decisión de contratar un préstamo hipotecario es de gran importancia financiera y trae consigo múltiples interrogantes: ¿Cuál es el banco más adecuado? ¿Debería optar por un tipo de interés fijo o variable? ¿Cuánto se pagará de cuota? ¿Qué documentación es necesaria? Para facilitar la comparación de las diferentes ofertas, es recomendable consultar la publicidad en las páginas web de los bancos y utilizar simuladores de cuota y TAE.
El comprador debe estar informado sobre toda la documentación que las entidades deben proporcionar, entre la que se incluyen:
- FIPRE (Ficha de Información Precontractual): Información general sobre la oferta hipotecaria.
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Presenta la oferta vinculante.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): Detalla las cláusulas más relevantes del préstamo.
Además, es preciso tener en cuenta que la entidad consultará el informe de riesgos (CIRBE) para verificar las deudas bancarias del solicitante. Por último, se deberá realizar y abonar la tasación del inmueble, la cual servirá para que la entidad pueda estimar la cantidad que podrá prestar.
