La ‘Gran Revisión de Alquileres’ de 2026 amenaza con subidas de hasta 400 euros al mes
La llamada “Gran Revisión de Alquileres de 2026” amenaza con provocar subidas de cientos de euros al mes en miles de hogares españoles. El motivo es el vencimiento simultáneo de contratos firmados en 2020 y 2021 —en plena pandemia y con precios muy inferiores a los actuales—, lo que permitirá a muchos propietarios actualizar las rentas al valor de mercado. Así lo advierte Eduardo Garbayo, COO de Spotahome, en un análisis sobre el impacto que tendrá este ajuste masivo en la economía doméstica de los inquilinos.
Qué es la Gran Revisión de Alquileres de 2026
La denominada “gran revisión” es el resultado directo de la normativa vigente. Durante 2020 y 2021 se firmaron numerosos contratos de alquiler con precios bajos —precios de pandemia— debido a la incertidumbre, la caída de la demanda y la escasa movilidad.
La ley establece que estos contratos tienen una duración mínima de:
- Cinco años si el propietario es una persona física.
- Siete años si el casero es una persona jurídica.
Ahora, esos contratos están llegando a su fin. Y cuando vencen, el propietario tiene derecho a actualizar la renta al precio de mercado actual, muy superior al de entonces. “Estamos hablando de diferencias de 200, 300 o incluso 400 euros mensuales en muchos casos”, explica Garbayo —una brecha que puede superar los 5.000 euros al año—.
Por qué las subidas pueden ser tan fuertes
Según el análisis de Spotahome, la magnitud del incremento dependerá de varios factores clave:
- La diferencia entre la renta antigua y el precio actual del mercado. Cuanto más bajo era el alquiler inicial, mayor puede ser el ajuste.
- La ubicación. En zonas con alta demanda como el centro de las ciudades el impacto suele ser mayor que en áreas periféricas.
- La oferta y demanda local. En barrios donde los pisos se alquilan en horas, el propietario tiene más poder de negociación.
- La actitud del casero. Algunos priorizan la estabilidad y prefieren subidas más moderadas para mantener a un buen inquilino.
“Muchos propietarios se encuentran con inquilinos que pagan hoy rentas que ya no existen en el mercado”, resume Garbayo.
Qué dice la ley: límites y zonas tensionadas
Con carácter general, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, una vez finalizado el contrato, el nuevo precio se negocie libremente entre las partes. No existe un tope automático a la subida.
Sin embargo, la situación cambia en las denominadas zonas tensionadas, reguladas por la nueva Ley de Vivienda y por normativas autonómicas. En estas áreas, los precios de los nuevos contratos deben ajustarse a índices oficiales del Ministerio de Vivienda.
En Barcelona, por ejemplo, un piso ofertado por 1.660 euros podría quedar limitado a 984 euros según el índice de referencia, o una vivienda anunciada por 1.827 euros reducirse a 951 euros. No obstante, Garbayo advierte de un efecto indeseado: “Limitar precios sin aumentar la oferta está provocando que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado”.
Consejos prácticos para los inquilinos
Ante una comunicación de subida, el COO de Spotahome recomienda mantener la calma y actuar con estrategia:
- Negociar una subida gradual. Muchos propietarios valoran evitar el riesgo y los costes de buscar un nuevo inquilino.
- Ofrecer estabilidad. Comprometerse a dos o tres años más de contrato puede ser un argumento de peso.
- Aportar garantías adicionales. Un mes extra de fianza o asumir pequeñas reparaciones puede ayudar.
También hay situaciones en las que conviene marcharse. “Si el alquiler supera el 50% de tus ingresos netos, entras en zona de riesgo”, señala Garbayo, recordando la regla general de no destinar más del 30-35% de los ingresos al alquiler.
Mirando al futuro: ¿es un pico puntual o un problema estructural?
El experto considera que este pico de revisiones es excepcional —derivado de la coincidencia temporal de muchos contratos— y difícilmente se repetirá con la misma intensidad. Sin embargo, el problema de fondo persiste: una demanda muy alta frente a una oferta insuficiente.
“La única solución real pasa por aumentar de forma significativa la oferta de vivienda en alquiler”, afirma Garbayo, algo que requiere inversión, incentivos y seguridad jurídica —y que llevará años—. Mientras tanto, advierte, las tensiones en los precios seguirán siendo una constante.
