Tu edificio puede estar en riesgo: el ‘troceo’ de viviendas por habitaciones dispara los conflictos vecinales
Lo que está ocurriendo dentro de tu comunidad sin que lo sepas es muy grave, porque donde antes había una vivienda, ahora puede haber cinco estudios. Los administradores de fincas alertan del impacto del “troceo” de viviendas en las comunidades de propietarios. Donde antes existía un piso con una cocina y dos baños, ahora pueden encontrarse cinco estudios de unos 15 metros cuadrados, cada uno con su propia cocina y baño. El problema, advierten, no es solo urbanístico o legal: afecta directamente a las instalaciones comunes y a la convivencia en los edificios.
El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha trasladado su preocupación ante un fenómeno que, según explican, se está extendiendo en distintos inmuebles de la capital. La práctica consiste en dividir antiguas viviendas en varias unidades independientes con el objetivo de evitar los riesgos asociados al arrendamiento tradicional o de larga duración.
“La realidad que nos trasladan los administradores de fincas colegiados es clara: donde antes había una vivienda con una cocina y dos baños, ahora nos encontramos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante”, explica Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del CAFMadrid.
El riesgo técnico: sobrecarga en bajantes y redes de saneamiento
El principal problema, subraya el Colegio, es técnico. Las instalaciones comunes de los edificios —especialmente las bajantes y las redes de saneamiento— no están diseñadas para soportar un uso tan intensivo.
“Esto supone una sobrecarga evidente para las instalaciones comunes del edificio, especialmente para las bajantes y redes de saneamiento, que no están diseñadas para soportar ese uso intensivo”, añade Martínez Torres.
Es decir, el incremento de cocinas, baños y puntos de vertido multiplica la presión sobre elementos que son compartidos por todos los vecinos. A ello se suman los conflictos derivados de las propias obras y el impacto en los elementos comunes del inmueble.
Según el CAFMadrid, muchas de estas actuaciones se están tramitando mediante declaración responsable, lo que, a su juicio, resulta insuficiente dado que sus efectos no son exclusivamente privativos.
“Porque sus efectos no son solo privativos, sino que afectan de lleno a los elementos comunes y a la convivencia vecinal”, afirma la presidenta del Colegio.
Conflictos en las comunidades de propietarios
El Colegio advierte de que esta situación está generando cada vez más tensiones en las comunidades. Los problemas técnicos se combinan con cuestiones de convivencia, uso intensivo de servicios comunes y discrepancias entre propietarios.
Por ello, la institución ha mantenido reuniones tanto con la Comunidad de Madrid como con el Ayuntamiento para reclamar un mayor control administrativo sobre este tipo de actuaciones.
El CAFMadrid defiende que las obras de segregación de viviendas no puedan tramitarse mediante una simple declaración responsable, sino que estén sujetas a licencia de obra, al entender que afectan directamente a elementos estructurales y comunes del edificio.
“Cuando las actuaciones privativas afectan a elementos comunes de un edificio, debe ser la Administración municipal, a través de la normativa urbanística y los mecanismos de control, la que establezca los criterios”, manifiesta Martínez Torres.
El Colegio insiste en que no se trata de restringir el derecho de propiedad, sino de garantizar una regulación urbanística “garantista” que aporte seguridad jurídica y evite trasladar a las comunidades conflictos que corresponden al ámbito administrativo.
El contexto: caen los pisos turísticos y surge un nuevo fenómeno
Este fenómeno se produce en un contexto de descenso de las viviendas de uso turístico. Los últimos datos del INE confirman que en noviembre de 2025 estas representaban el 1,24% del parque residencial total en España.
En el caso de Madrid, el número de viviendas de uso turístico ha caído un 26% en el último año, situándose por debajo de las 15.500 unidades, según datos del INE.
La colaboración del CAFMadrid con el Ayuntamiento para ordenar la actividad de los pisos turísticos ha sido, según la institución, “fundamental”. Sin embargo, advierten de que la reducción de estas viviendas, unida a la inseguridad jurídica de los alquileres de larga duración, está provocando nuevas distorsiones en los edificios residenciales.
Desde el Colegio consideran que abordar el problema de la vivienda requiere una perspectiva integral que ofrezca seguridad jurídica a los propietarios y evite soluciones improvisadas.
“Es necesario abordar el problema de la vivienda desde una perspectiva integral, que aporte seguridad jurídica a los propietarios y evite soluciones improvisadas que, a medio y largo plazo, generan nuevos problemas en las comunidades”, finaliza Martínez Torres.
