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33.000 pisos menos y 135 personas por vivienda: el alquiler colapsa

NOTICIA de Javi Navarro

29/01/2026 07:55 Actualizado a 29/01/2026 08:00

33.418 viviendas menos, 1.184 euros de alquiler medio y 135 interesados por cada inmueble. Así cerró el mercado del alquiler residencial en España en 2025, según el Barómetro del Alquiler 2025 (4º trimestre) del Observatorio del Alquiler impulsado por la Fundación Alquiler Seguro. El informe constata que la subida de rentas se ha desacelerado —del 11,3% en 2024 al 5,9%—, pero el desequilibrio entre oferta y demanda sigue marcando el mercado. No obstante, el alquiler toca techo en precios y sigue colapsado por la falta de viviendas.

En la práctica, esa tensión se traduce en una competencia muy alta por cada anuncio: de media, 135 personas contactaron con cada vivienda que salió al mercado en sus primeros diez días. La cifra apenas baja frente al trimestre anterior, pero queda muy por encima de los 124 interesados con los que se cerró 2024.

El precio del alquiler llega a 1.184 euros, pero frena su escalada

El precio medio del alquiler en España cerró 2025 en 1.184 euros, con una subida anual del 5,9%. El dato supone una clara desaceleración frente a 2024, cuando el incremento fue del 11,3%.

El barómetro sitúa una de las claves en el límite de la capacidad de pago: en mercados como Madrid o Barcelona, los inquilinos ya destinan casi el 40% de sus ingresos a la renta mensual, un umbral que dificulta que las subidas sigan al ritmo de años anteriores.

Grandes mercados con señales de estabilización

En los últimos seis meses del año, el informe detecta estabilización en plazas como:

• Barcelona: 1.643 euros
• Madrid: 1.584 euros
• Islas Baleares: 1.652 euros
• Málaga: 1.269 euros

Las subidas más fuertes se desplazan a provincias más baratas

Mientras los grandes núcleos muestran una cierta contención, las subidas más intensas se concentran en provincias con rentas por debajo de la media nacional y, en muchos casos, por debajo de 900 euros. Entre las mayores subidas anuales figuran:

• Ciudad Real: +13,9%
• Zamora: +10,2%
• Asturias: +9,6%
• Zaragoza: +9,5%

La oferta cae un 4,7%: 33.418 viviendas menos en un año

El alquiler residencial de larga duración concluyó 2025 con un total de 683.920 viviendas comercializadas, lo que supone una caída del 4,7% respecto a 2024. En términos absolutos, la oferta perdió 33.418 inmuebles en solo doce meses.

Aunque el ritmo de caída es menor que en 2024 —cuando se perdieron más de 95.000 viviendas—, el informe subraya que esta moderación no equivale a una recuperación: el stock disponible continúa disminuyendo.

Barcelona concentra el 34,7% de toda la caída nacional

El desplome de la oferta presenta fuertes diferencias por territorios. El caso más relevante es Barcelona, que concentra el 34,7% de la caída total del stock en España, con 11.594 inmuebles menos en un año.

Además de Barcelona, el barómetro identifica otras provincias donde la oferta ha caído con fuerza en términos absolutos, como Sevilla, Valencia, Asturias o Vizcaya.

En cambio, se observa una estabilidad relativa en Madrid (+0,21%) y Málaga (-0,10%). En Canarias, el informe señala una dicotomía: Santa Cruz de Tenerife (+6,3%) sube, mientras Las Palmas cae, en un contexto de debate sobre la declaración de zonas tensionadas; en ambos casos, el stock sigue muy por debajo de 2021.

Zonas tensionadas: un mercado fracturado por la regulación

El barómetro recoge que 2025 estuvo marcado por la implantación y el anuncio de zonas de mercado tensionado bajo el marco de la Ley de Vivienda, con un impacto profundo en la dinámica de oferta y demanda en territorios como Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia.

En Cataluña, con 231 municipios declarados zona tensionada y el 90% del territorio regulado desde octubre de 2024, la oferta se ha resentido especialmente. En Barcelona, pese a la intervención, la presión de la demanda se mantiene en niveles récord, con 462 interesados por vivienda. En Girona se observa una subida testimonial de oferta del 0,9%, pero la presión pasa de 104 a 140 interesados, lo que sugiere que ese aumento es insuficiente para absorber la demanda.

En el País Vasco, el retroceso porcentual de la oferta es el más severo: Vizcaya (-25,37%) y Guipúzcoa (-23,30%). Esta contracción se asocia a un trasvase de inmuebles hacia otras modalidades, mientras los precios se mantienen por encima de 1.300 euros en Vizcaya y cerca de 1.500 euros en Guipúzcoa.

También destaca Navarra, con una caída de oferta del -16,4% y un precio medio de 1.028 euros. Y en A Coruña, zona tensionada desde julio de 2025, el informe sitúa una presión de 49 interesados y una caída de oferta del -5,9%, con una renta media de 775 euros.

La presión de la demanda se desplaza a nuevas provincias

A nivel nacional, la presión de la demanda se consolida en 135 interesados por vivienda, acumulando ya más de un año por encima del umbral de 100. Barcelona vuelve a marcar el máximo histórico con 462 interesados.

Además, el barómetro sitúa por encima de los 100 interesados a:

• Girona (140)
• Islas Baleares (137)
• Vizcaya (134)
• Las Palmas (121)
• Zaragoza (109)
• Tarragona (109)
• Valencia (104)
• Madrid (103)
• Santa Cruz de Tenerife (102)

En la evolución anual, el informe destaca crecimientos muy acusados en provincias como Zaragoza (de 55 a 109) o Toledo (de 33 a 54), y también en Castellón (de 18 a 35) o Asturias (de 19 a 31). Por su parte, Vizcaya baja desde 191 a 134 interesados, aunque se mantiene entre las provincias con mayor competencia.

Tabla por provincias