Más hipotecas, menos vivienda: las 8 claves que marcarán el mercado inmobiliario en 2026
Un mercado inmobiliario tensionado que seguirá creciendo en 2026. Así es el pronóstico que ha realizado UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) para el mercado inmobiliario e hipotecario español, que asegura mantendrá un tono claramente expansivo durante todo el año, aunque condicionado por desequilibrios estructurales que llevan años enquistados. La entidad financiera prevé subidas de precios del 5% al 8% en la compraventa y del 7% al 10% en el alquiler, en un contexto marcado por la escasez de oferta, la presión de la demanda y el reto de la descarbonización del parque residencial.
Estas previsiones forman parte del informe en el que UCI, especialista en financiación sostenible de la vivienda, identifica ocho grandes tendencias que marcarán la evolución del sector inmobiliario y del crédito hipotecario el próximo año.
Cómo cerrará el mercado inmobiliario en 2025
Antes de mirar a 2026, UCI traza un balance del ejercicio actual. Según sus estimaciones, la compraventa de viviendas podría superar las 780.000 operaciones en 2025, mientras que las hipotecas formalizadas rondarán las 480.000.
Este dinamismo se apoya en un entorno de tipos de interés más estable, aunque con un cambio de tendencia en la banca. “Si bien, la estabilidad de los tipos de interés apunta al posible fin de la guerra de precios en la banca, lo que se traducirá en un ligero encarecimiento de las hipotecas”, asegura José Manuel Fernández, subdirector general de UCI.
A este escenario se suma un problema estructural persistente: el déficit de vivienda. El Banco de España cifra la falta de oferta en unas 700.000 viviendas, una brecha que explica buena parte de la tensión actual en los precios.
“Todo ello se produce en un escenario de crecimiento económico sostenido y una progresiva reducción del desempleo, factores que sostienen la actividad del mercado, aun con sus limitaciones estructurales”, subraya Fernández.
Las 8 tendencias que definirán el mercado inmobiliario en 2026
1. Subida moderada de los precios de compraventa
UCI prevé que los precios sigan al alza, pero a un ritmo más contenido que en ejercicios anteriores. El incremento general se situará entre el 5% y el 8%, con mayores subidas en:
- Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga
- Zonas costeras con fuerte demanda internacional
- Municipios bien conectados con las grandes capitales
Todo ello en un contexto de stock de vivienda cada vez más reducido.
2. El alquiler seguirá encareciéndose más que la compraventa
El alquiler continuará siendo el segmento más tensionado del mercado. Según UCI, los precios subirán entre un 7% y un 10%, especialmente en zonas con escasa oferta.
Entre las causas que explican esta presión destacan:
- El aumento de hogares que viven de alquiler, ya en el 20%, máximos históricos
- La elevada rotación de viviendas
- La selección cada vez más estricta de inquilinos
- La escasa producción de alquiler asequible
- La presión de la demanda juvenil, la inmigración y la movilidad laboral
3. Reequilibrio territorial y auge de ciudades medianas
La combinación de precios elevados y falta de oferta en las grandes capitales seguirá desplazando la demanda hacia ciudades medianas y municipios periféricos. Este fenómeno impulsará nuevos patrones de movilidad residencial y favorecerá la creación de nuevos polos urbanos.
4. Crecimiento moderado del crédito hipotecario
Aunque la escasez de vivienda limita un mayor avance, UCI estima que en 2026 podrían superarse las 500.000 hipotecas, lo que supondría un crecimiento cercano al 5%. A ello se sumará una reactivación del crédito a promotores por parte de la banca.
5. Euríbor estable y preferencia por hipotecas fijas y mixtas
Los expertos de UCI sitúan el Euríbor entre el 2% y el 2,5%. En este escenario:
- Las hipotecas fijas y mixtas seguirán siendo las más demandadas
- Las variables quedarán reservadas a perfiles con alta solvencia
- Las operaciones variables se concentrarán en plazos más cortos, en torno a 15 años
6. Aumento de la construcción, pero aún insuficiente
La actividad constructora podría crecer cerca de un 10% en 2026, aunque seguirá lejos de cubrir el déficit estructural de vivienda. El modelo Built to Rent continuará ganando peso como vía para ampliar la oferta de alquiler, aunque sin el ritmo que el mercado necesita.
7. La demanda extranjera se mantiene y se diversifica
La compra de vivienda por parte de extranjeros seguirá creciendo y diversificándose, con mayor presencia de compradores procedentes de:
- Países nórdicos
- Estados Unidos
- Latinoamérica
- Francia
Pese a ello, británicos y alemanes continuarán liderando el mercado. “Además, geografías emergentes como el norte de España ganarán protagonismo”, añade Fernández.
8. 2026, año clave para la rehabilitación energética
La rehabilitación energética afrontará un punto de inflexión con el cierre de los fondos Next Generation y la puesta en marcha de un nuevo Plan Nacional de Rehabilitación. Desde UCI advierten de la necesidad de nuevos mecanismos que permitan llegar a todos los ciudadanos para cumplir los objetivos europeos de descarbonización.
El acceso a la vivienda, el gran desafío social
Para Lorena Zenklussen, directora comercial de financiación hipotecaria en UCI, el problema va más allá de las cifras. “El acceso a la vivienda es una tendencia crítica a nivel europeo y el principal desafío social y económico para nuestro país, por lo que la colaboración público-privada se torna imprescindible. Sin alianzas y medidas decididas para actuar sobre la oferta no habrá suficiente vivienda, ni esta será asequible ni social”.
