¿Por qué España grava más la vivienda que el resto de la UE? Claves y soluciones del IEE

NOTICIA de Javi Navarro

En España, la carga fiscal sobre la vivienda se sitúa muy por encima de la media de la Unión Europea, con repercusiones directas en la asequibilidad, la movilidad y la desigualdad territorial. Todo esto unido a que el mercado de la vivienda se enfrenta a una compleja situación en la actualidad, con un creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas. Este desequilibrio se acentúa por la elevada carga tributaria que afecta a este tipo de activos inmobiliarios. A esta situación se suma un marco regulatorio e institucional que ha introducido elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible.

El presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Íñigo Fernández de Mesa, y su director general, Gregorio Izquierdo, han presentado un informe de opinión en el que ha colaborado el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) perteneciente al Consejo General de Economistas de España. “El tipo marginal efectivo sobre la vivienda en propiedad alcanza el 30,3 % en España, frente al 6,5 % de media en la UE”, tal y como recoge el informe ‘La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora’ que se acaba de presentar el IEE.

Además, recoge que en el ámbito del alquiler, la presión fiscal efectiva llega al 44 %, comparada con el 31 % europeo, penalizando la inversión privada en arrendamiento de forma significativa.

Las transacciones inmobiliarias soportan uno de los gravámenes más elevados de la OCDE, con un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) general del 11 % —solo por detrás de Bélgica y Reino Unido— y tipos máximos que alcanzan el 13 % en comunidades como Baleares. A ello se suma que España es uno de los tres países europeos que aplica impuesto sobre el patrimonio, y un tipo máximo de sucesiones del 87,6 %, según el IEE.

Consecuencias socioeconómicas

Efecto cerrojo y rigidez del mercado

“El actual esquema tributario convierte en prohibitiva cualquier operación de compra-venta, acentuando la rigidez del mercado y penalizando ajustes de vida tan básicos como cambiar de municipio por trabajo”, indica José Fernández de Mesa, presidente del IEE.

Penalización del ahorro familiar

“La fiscalidad actúa como un gravamen adicional sobre el principal bien de las familias, erosionando su capacidad de ahorro y generando inseguridad patrimonial”, indica Marta Izquierdo, investigadora senior del IEE.

Disparidades territoriales y desigualdad

La presión fiscal varía de forma notable entre comunidades autónomas. Mientras Madrid, La Rioja y Cantabria registran los tipos más bajos, Cataluña y Castilla-La Mancha soportan la carga más alta. Estos desequilibrios se traducen en un mercado muy fragmentado y generan ‘efectos de frontera’ que distorsionan la oferta y la demanda.

Déficit estructural de vivienda y crisis de asequibilidad

Sin un ajuste fiscal que estimule la oferta —tanto de obra nueva como de alquiler— no será posible revertir la crisis de asequibilidad que afecta sobre todo a jóvenes y familias vulnerables”, señala María Pich Rosell, técnica de proyectos en el IEE.

Propuestas de reforma detalladas del IEE

1. Neutralidad fiscal compra vs. alquiler
   Rebajar la tributación del arrendamiento para equipararla a la propiedad

2. Integración de rendimientos del alquiler en la base del ahorro
   Gravar las rentas de alquiler al 19 % – 30 %, en línea con otros productos financieros, para atraer inversión institucional y profesionalizar el parque de viviendas.

3. Homogeneización y digitalización del catastro
   Garantizar que la valoración catastral nunca supere el valor de mercado, mediante un sistema online y actualizado con datos reales de transacciones.

4. Reducción o eliminación de ITP y AJD
   Eliminar o bajar estos impuestos para flexibilizar la movilidad residencial y dinamizar el sector de la construcción

5. Revisión del impuesto de sucesiones y patrimonio
   Suprimir por completo el impuesto de patrimonio y ampliar las reducciones en sucesiones para vivienda habitual, evitando la doble penalización de familias que cambian de residencia por motivos laborales.

6. IVA superreducido (4 %) en rehabilitación
   Incentivar la mejora energética de edificios con un IVA del 4 % y crear un “portal único de información” sobre ayudas y desgravaciones en rehabilitación.

7. Exenciones y deducciones por reinversión de plusvalías
   Ajustar las plusvalías por inflación y permitir exenciones/deducciones cuando se reinviertan en vivienda o en instrumentos financieros de largo plazo.

8. Bonificaciones en IBI e ICIO para proyectos sostenibles
   Reducir tipos de IBI y bonificar el ICIO en obras que incorporen medidas de eficiencia energética

La actual fiscalidad de la vivienda en España genera efectos contraproducentes en oferta, movilidad y ahorro familiar, al tiempo que agrava las desigualdades territoriales. Frente a este escenario, el IEE aboga por un modelo más equilibrado que, a través de la neutralidad tributaria y la simplificación administrativa, para que estimule tanto la construcción de nueva vivienda como la profesionalización del alquiler y la rehabilitación sostenible. Como subraya el propio IEE en el informe, solo un sistema fiscal sensato, transparente y orientado al mercado podrá garantizar el derecho a la vivienda y la competitividad económica a largo plazo.

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