Transformar oficinas en viviendas: la estrategia que puede generar 28.000 nuevos hogares sin construir más suelo
España encara un escenario con excedente de oficinas vacías y falta de vivienda asequible. La transformación de oficinas y locales comerciales en viviendas se ha consolidado como una de las estrategias más potentes del mercado inmobiliario español. En un contexto de escasez de vivienda y progresivo desuso de espacios de trabajo, convertir estos inmuebles en hogares permite darles una nueva vida útil y, al mismo tiempo, aumentar la oferta residencial sin necesidad de ocupar nuevo suelo. Esta reconversión de usos terciarios a residenciales se presenta como una solución innovadora, rentable y sostenible para aumentar el parque de viviendas sin ocupar nuevo suelo, siempre y cuando exista apoyo institucional y seguridad jurídica.
Según la nueva ‘Guía de Cambio de Uso. De oficinas a viviendas‘ elaborada por el Grupo Tecnitasa, esta tendencia se perfila como una de las vías más eficaces para revalorizar activos inmobiliarios obsoletos y dar respuesta a una necesidad social creciente.
Una oportunidad en auge: 900 millones de euros invertidos en 2024
En 2024 se duplicaron las operaciones de cambio de uso hasta alcanzar 70 proyectos y 390.000 metros cuadrados reconvertidos, con una inversión total cercana a 900 millones de euros, casi el triple que en 2023. El 60% de estas operaciones provinieron de antiguos edificios de oficinas en ciudades que lo permiten.
Madrid lidera el mercado, con el 60% de las conversiones realizadas, seguida de Barcelona y Málaga (7% cada una). También destacan otras ciudades como Sevilla, Valencia, Alicante, Huelva, Bilbao, Palma o Zaragoza. Ya en 2023, el sector estimaba que Madrid y Barcelona podían reconvertir más de 2,5 millones de m² de oficinas en unas 28.000 nuevas viviendas.
Madrid, a la cabeza de la reconversión
La capital española se ha convertido en el principal foco de este fenómeno, tanto por la alta demanda residencial como por una normativa más flexible. Entre los ejemplos más destacados:
- Torre Castelló (María de Molina 50): el antiguo edificio de oficinas del Ministerio de Hacienda, de 42.600 m², fue adquirido por Grupo Lar y BlackRock por 204,7 millones de euros. Tras una inversión total cercana a 400 millones, el proyecto se transformará en 153 viviendas de lujo y una residencia de estudiantes de 400 camas.
- Velázquez 53: la antigua sede bancaria en el barrio de Salamanca pasará a ser un residencial exclusivo de 13 viviendas promovido por la familia Ardid Martínez-Bordiú.
- Calle Jordán 11: Dazia Capital invertirá 37 millones de euros para reconvertir un edificio de oficinas de 4.000 m² en 35 viviendas de alta gama con piscina, gimnasio y espacios de coworking.
Además, la Comunidad de Madrid aprobó en 2024 la Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda, que permite transformar temporalmente edificios de oficinas en pisos de alquiler protegido sin necesidad de modificar el plan general. Su objetivo: movilizar hasta 1,8 millones de m² de suelo terciario en desuso y crear 20.000 nuevas viviendas asequibles.
Barcelona, Valencia y Málaga siguen el modelo
En Barcelona, el cambio de uso avanza de forma más selectiva. Destaca la reconversión del antiguo edificio del Deutsche Bank en el paseo de Gràcia en las Mandarin Oriental Residences, con 34 apartamentos de lujo y una inversión de 160 millones de euros. Los precios alcanzan hasta 40 millones por unidad.
En Valencia, Telefónica ha iniciado la transformación de cuatro antiguos edificios técnicos en 157 viviendas, dentro de un plan que podría acoger a más de 300 residentes. Además, se observan reconversiones puntuales en Ciutat Vella y L’Eixample para vivienda de alto standing.
En Málaga, donde la demanda de vivienda y la llegada de empresas tecnológicas tensionan el mercado, se están reconvirtiendo edificios de oficinas antiguos en residenciales y coliving, especialmente en el centro histórico y barrios como Soho o La Trinidad.
La normativa, clave para desbloquear suelo residencial
El estudio de Tecnitasa detalla que la normativa española está cambiando para facilitar este tipo de operaciones. Comunidades como Madrid, Andalucía, Baleares o Canarias han creado marcos legales específicos:
- Madrid: permite reconvertir oficinas en viviendas protegidas sin recalificar el suelo.
- Andalucía: el Decreto-ley 1/2025 posibilita usar suelos de oficinas para vivienda protegida.
- Baleares: crea la figura de la Vivienda de Precio Limitado (VPL) para aprovechar locales infrautilizados, con un potencial de hasta 16.000 nuevas viviendas asequibles.
- Valencia: exige una fachada mínima de 1 metro por cada 9 m² útiles para garantizar luz y ventilación.
Rentabilidad y horizonte de inversión
Desde el punto de vista financiero, el cambio de uso puede ofrecer rentabilidades brutas del 4% al 7% y márgenes promotores del 15% al 20%, dependiendo del coste de adquisición, reforma y la demanda final.
El tiempo medio de reconversión oscila entre 1,5 y 3 años, y el atractivo radica en que un activo de oficinas obsoleto suele valer bastante menos por metro cuadrado que una vivienda en la misma ubicación.
Una solución sostenible y necesaria
El Grupo Tecnitasa concluye que reconvertir oficinas en viviendas no solo responde a una necesidad social, sino que también reduce la huella de carbono frente a la demolición y nueva construcción. “Cuando se ejecuta con éxito, convertir oficinas vacías en viviendas genera valor para todos los implicados”, señala el informe. “La diferencia entre un activo ‘fuera de juego’ y un activo ‘estrella’ puede lograrse en uno o dos años de trabajo intensivo”, indican desde la empresa de valoración.
