Un piso de 80 m² ya supera los 517.000 euros en Madrid tras un año récord de precios
Madrid y Barcelona vuelven a cerrar 2025 con fuertes subidas en el precio de la vivienda, consolidando una tendencia claramente alcista en las dos principales capitales españolas. Madrid registra un encarecimiento interanual del 17%, mientras que Barcelona alcanza una subida del 12%, según el informe ‘La vivienda de segunda mano en 2025‘, elaborado a partir del Índice Inmobiliario Fotocasa.
La brecha entre ambas ciudades se amplía de forma notable. El precio medio de la vivienda en Madrid es ya un 21% superior al de Barcelona, cuando hace solo un año la diferencia era del 16%. En cifras absolutas, la capital española alcanza en diciembre de 2025 un precio medio de 6.463 euros por metro cuadrado, frente a los 5.346 euros por metro cuadrado registrados en la ciudad condal.
Esta escalada se traduce directamente en el coste de una vivienda tipo. Un piso estándar de 80 metros cuadrados cuesta unos 517.000 euros en Madrid, mientras que en Barcelona el precio se sitúa en torno a los 428.000 euros al cierre del ejercicio.
Madrid supera máximos históricos y amplía distancias
El informe constata que Madrid ha vuelto a marcar máximos históricos de precios en 2025, impulsada por una presión de demanda que supera ampliamente la capacidad de oferta disponible. Barcelona, por su parte, se sitúa ya a menos de un 1% de alcanzar su máximo histórico de 2007, lo que indica que ha recuperado prácticamente todo el terreno perdido tras la crisis inmobiliaria.
“Madrid vuelve a marcar máximos históricos de precios porque concentra una presión de demanda muy superior a la capacidad real de oferta”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. “Su atracción económica, laboral y poblacional, unida a la escasez de vivienda disponible, está empujando los precios a un ritmo más intenso que en Barcelona y amplía la brecha entre ambas ciudades”.
La portavoz añade que, aunque la evolución de Barcelona es algo más contenida, el encarecimiento sigue siendo muy relevante: “En el caso de Barcelona, el encarecimiento también es muy significativo y se mantiene en tasas de dos dígitos, pero su evolución es más contenida”.
Los distritos más caros de Madrid superan los 10.000 euros por metro cuadrado
El análisis por distritos refleja una fuerte disparidad dentro de la capital. Salamanca vuelve a situarse como el distrito más caro de Madrid, con un precio medio de 10.618 euros por metro cuadrado y una subida interanual del 10%.
Le siguen Chamberí, con 9.368 euros por metro cuadrado tras encarecerse un 18%; Retiro, con 8.741 euros y una subida del 11%; y Chamartín, que alcanza los 7.968 euros por metro cuadrado tras aumentar un 14%.
También superan los 7.000 euros por metro cuadrado Centro, con 7.774 euros y una subida del 12%, y Moncloa – Aravaca, con 6.813 euros tras incrementarse un 15%.
En la franja intermedia se sitúan distritos como Tetuán (6.304 €/m²), Arganzuela (5.882 €/m²) o Fuencarral – El Pardo (5.608 €/m²). Destacan especialmente las fuertes subidas interanuales de Ciudad Lineal (26%), Moratalaz (28%) o Latina (32%).
En el extremo opuesto, Villaverde se mantiene como el distrito más asequible de Madrid, con 2.648 euros por metro cuadrado, aunque también es el que registra el mayor incremento interanual, del 34%.
Barcelona encarece la vivienda en todos sus distritos
En Barcelona, el informe confirma que los precios han subido en todos los distritos durante 2025. Sarrià – Sant Gervasi repite como el distrito más caro, con un precio medio de 7.367 euros por metro cuadrado tras una subida del 20%.
Le siguen el Eixample, con 6.653 euros por metro cuadrado y un incremento del 10%, y Les Corts, que alcanza los 6.293 euros tras subir un 12%. Gràcia se sitúa en 5.840 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 13%.
Ciutat Vella registra un precio medio de 5.108 euros, con un aumento más moderado del 4%, mientras que Sant Martí alcanza los 5.012 euros tras encarecerse un 11%.
En la parte baja del ranking aparecen Sants – Montjuïc (4.558 €/m²), Horta – Guinardó (4.206 €/m²) y Sant Andreu (4.036 €/m²). Nou Barris se mantiene como el distrito más asequible de Barcelona, con 3.247 euros por metro cuadrado, aunque también registra una subida significativa del 13%.
Un mercado tensionado sin señales de alivio a corto plazo
Según Fotocasa, el contexto regulatorio y urbanístico explica parte de la diferencia de evolución entre ambas ciudades. “El mayor peso de las restricciones urbanísticas, la limitada generación de nueva oferta y un contexto regulatorio más rígido indican que la tensión no está próxima a aliviarse”, advierte María Matos en referencia al mercado barcelonés.
En conjunto, el cierre de 2025 confirma que el precio de la vivienda sigue escalando con fuerza en las grandes capitales, ampliando la brecha entre territorios y consolidando un escenario de máxima tensión en el acceso a la compra de vivienda.
