Puedes vivir en tu casa… y no ser legalmente el propietario: así se escritura una vivienda ya construida
Vivir durante años en una casa no garantiza que esté correctamente registrada. Muchas personas descubren —cuando intentan vender, heredar o pedir financiación— que la vivienda no está debidamente escriturada o que la realidad física del inmueble no coincide con lo que figura en el Registro. Regularizar esta situación no es un simple trámite administrativo: es la forma de dotar de seguridad jurídica a la propiedad y protegerla frente a terceros.
Para aclarar cómo se escritura una vivienda ya construida y qué errores son más habituales, hemos consultado a los expertos de Tecnitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, que explican que “la correcta ejecución es clave para asegurar la seguridad jurídica de la vivienda”.
Qué significa realmente escriturar una vivienda ya construida
Escriturar una casa es formalizar jurídicamente su existencia mediante escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Solo así el inmueble queda plenamente protegido y reconocido en los registros oficiales.
Puede parecer un trámite más, pero no lo es. Como recuerdan desde Tecnitasa, “el otorgamiento ante notario confiere al acto valor probatorio y ejecutividad frente a terceros”, lo que significa que la titularidad queda respaldada jurídicamente.
Antes de iniciar el proceso conviene revisar la situación registral. Para ello es fundamental saber interpretar una nota simple del Registro de la Propiedad, documento que refleja quién figura como titular y qué cargas existen.
Así se escritura una casa ya construida paso a paso
El procedimiento consta de tres fases claras:
1. Recopilación de documentación
Antes de acudir al notario, el propietario debe reunir:
- Título de propiedad o contrato previo de compraventa.
- Documentación identificativa de los propietarios.
- Referencia catastral del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética.
- Documentación que acredite la legalidad de la construcción o de las modificaciones realizadas.
2. Otorgamiento de escritura ante notario
Con toda la documentación, se acude al notario para otorgar la escritura pública. El notario verifica identidades, revisa títulos y redacta el documento que formaliza la transmisión o constitución de la propiedad.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
El último paso es inscribir la escritura en el Registro correspondiente. Esta inscripción garantiza la protección del derecho real del propietario y permite que la vivienda conste oficialmente para futuras operaciones inmobiliarias.
Errores frecuentes al escriturar una vivienda ya construida (y cómo corregirlos)
No todas las viviendas llegan al Registro con su escritura en regla. En muchos casos, la propiedad está consolidada de hecho —incluso habitada durante años— pero no formalizada legalmente. Estas son las situaciones más habituales.
Construir en suelo propio y no inscribir la edificación
Es frecuente en casos de autopromoción. El terreno puede estar inscrito, pero la construcción no. En estos supuestos puede ser necesario realizar procedimientos específicos, como la inmatriculación de la finca cuando el inmueble nunca ha accedido al Registro.
Cómo corregirlo: tramitar la declaración de obra nueva e inscribirla correctamente.
Heredar una casa y no actualizar la escritura
Muchas viviendas heredadas siguen figurando a nombre de un familiar fallecido o nunca se escrituraron formalmente.
Cómo corregirlo: actualizar la escritura y regularizar la titularidad para que el Registro refleje al propietario actual.
Ampliaciones o reformas que no figuran en escritura
Si se han realizado ampliaciones o modificaciones que no constan en la escritura original, la descripción registral no coincide con la realidad física del inmueble.
Cómo corregirlo: formalizar una declaración de obra nueva o escritura de actualización que adapte la documentación a la situación real.
No comprobar la coincidencia entre Catastro y Registro
La vivienda debe estar correctamente identificada en el Catastro y sus datos deben coincidir con los del Registro.
Cómo corregirlo: tramitar la alteración de titularidad catastral cuando exista cambio de propietario o regularización de la edificación.
Requisitos técnicos y urbanísticos que no puedes ignorar
Escriturar una vivienda ya construida exige cumplir determinados requisitos administrativos.
Licencias urbanísticas
Es necesario acreditar que la construcción cumple la normativa vigente. Si se construyó sin licencia, existen vías de regularización, como la declaración de obra nueva por antigüedad.
Certificado final de obra o antigüedad
Emitido por un técnico competente, certifica que la vivienda está terminada y cumple condiciones técnicas. En edificaciones antiguas puede sustituirse por certificado de antigüedad.
Cuánto cuesta escriturar una casa ya construida
El proceso conlleva gastos que conviene prever desde el inicio. El coste total puede variar según el valor declarado y la complejidad del caso, pero incluye tres bloques principales:
Gastos notariales y registrales
Los honorarios del notario dependen del valor atribuido al inmueble y del número de copias necesarias. Posteriormente, el Registro de la Propiedad genera el arancel correspondiente por la inscripción. Ambos están regulados por aranceles oficiales.
Impuestos asociados
Según cómo se formalice la escritura, puede ser necesario liquidar:
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si hay cambio de titularidad.
- Tributos vinculados a herencias o donaciones, cuando proceda.
Desde Tecnitasa recuerdan que escriturar correctamente una vivienda “permite que la vivienda conste oficialmente en los registros públicos, lo que es esencial para futuras operaciones inmobiliarias”.
En definitiva, vivir en una casa no basta para ser legalmente propietario. Solo la escritura pública y su inscripción registral garantizan que la vivienda esté plenamente protegida y preparada para vender, heredar o financiar sin sobresaltos.
