«No se construye donde más se necesita»: el problema que impide cubrir el déficit de 740.000 viviendas en España
España arrastra un déficit de 740.000 viviendas y el problema no se resolvería únicamente construyendo más, sino levantando las nuevas casas allí donde realmente existe demanda. «No se construye donde más se necesita», advierte Carlos Balado, investigador de OBS Business School y director del Informe Mercado Inmobiliario 2026. El experto señala un desajuste entre oferta y demanda que contribuye a mantener la presión sobre los precios precisamente en los mercados donde resulta más difícil acceder a una vivienda.
«La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere», explica Balado. Una situación que, según el investigador, alimenta un problema difícil de romper: «Mientras ese desajuste persista, la presión sobre los precios seguirá concentrándose en los mismos mercados, dificultando aún más el acceso a la vivienda, en un bucle que no cesa».
El diagnóstico forma parte del Informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School, institución perteneciente a la red de educación Planeta Formación y Universidades. El estudio sitúa especialmente el déficit de vivienda en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, mientras que señala a Guipúzcoa, Cáceres y Soria como excepciones.
Y solucionar el desfase no será rápido. OBS calcula que el déficit no podría corregirse antes de ocho años y para conseguirlo sería necesario superar a partir de ahora las 230.000 viviendas promovidas anualmente. Eso supondría elevar el ritmo un 128% respecto al registrado en 2024, que fue el máximo de la última década.
Por qué no se construyen suficientes viviendas donde hacen falta
El informe atribuye buena parte del problema a la rigidez estructural del mercado inmobiliario español, una situación que OBS considera que continuará durante los próximos años.
No existe una única causa. El estudio identifica diferentes obstáculos que dificultan incrementar la oferta:
- Escasez de suelo finalista disponible para construir.
- Problemas para financiar los procesos de urbanización.
- Estancamiento de la inversión destinada a construcción.
- Falta de mano de obra especializada.
- Costes de construcción cada vez mayores, casi un 50% superiores a los de 2006.
- Exigencias normativas rígidas, especialmente en cuestiones relacionadas con la sostenibilidad.
- Plazos administrativos demasiado largos.
«La vivienda se ha politizado», sostiene Balado.
Uno de los datos que permite entender la dimensión de esos plazos aparece al analizar el suelo. Según OBS, producir suelo apto para edificar en España puede requerir hasta 20 años. Un periodo suficientemente largo como para que las previsiones presupuestarias realizadas al comenzar una promoción puedan quedar obsoletas.
El informe cifra además el suelo urbanizable en apenas el 2,1% del territorio y considera que las restricciones existentes sobre su oferta tienen un efecto contractivo sobre la actividad urbanizadora y, en último término, sobre el conjunto del mercado inmobiliario.
España atrae más inversión inmobiliaria, pero la construcción sigue estancada
El mercado presenta otra aparente contradicción. La inversión inmobiliaria en España aumentó un 93% durante el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025, hasta alcanzar los 6.300 millones de euros.
Según OBS, la estabilidad financiera, una mayor liquidez y las nuevas necesidades sociales y tecnológicas han generado un entorno favorable que ha llevado a España a situarse como el país más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, esa inversión no se está traduciendo en un crecimiento equivalente de la construcción de viviendas.
El número de casas iniciadas permanece en niveles históricamente bajos: apenas 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 que llegaron a registrarse en el máximo anterior a la crisis. El informe apunta como una de las razones a la baja rentabilidad comparativa de la construcción.
«Se trata de una regulación que, bajo el pretexto de proteger a quien más lo necesita, acaba por expulsar la oferta», considera Carlos Balado.
El investigador introduce, además, otra parte del problema: la necesidad de acompañar al mercado con suficiente vivienda pública.
«Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá», sostiene.
Balado pide agilizar suelo y construir VPO durante 20 años
OBS considera necesaria una reforma profunda de los procedimientos urbanísticos, revisar los planes de ordenación urbana e incrementar el impulso público para generar suelo disponible.
Balado lo resume en una propuesta concreta: «Hay que liberalizar y agilizar suelo con menos burocracia e impulsar la VPO de forma masiva y sostenida durante 20 años, no con planes puntuales».
No es la primera vez que el investigador plantea la necesidad de actuar sobre la oferta para afrontar el problema de la vivienda. En su análisis del mercado inmobiliario del año anterior ya explicó cuál considera que es la forma de solucionar la crisis de vivienda en España, un diagnóstico que permite observar la continuidad de algunos de los problemas que vuelve a identificar el informe de 2026.
El nuevo documento también analiza el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, publicado mediante Real Decreto y dotado, según la nota, con 7.000 millones de euros. El informe lo califica como «un parche minúsculo para una herida gigante» y considera fundamental que las medidas se apliquen coordinadamente con las comunidades autónomas y el sector privado.
Balado cuestiona especialmente las políticas destinadas a estimular la demanda cuando no van acompañadas por un incremento de la oferta.
«Las políticas de estímulo a la demanda —avales públicos, bonificaciones fiscales a la compra—, sin aumento de oferta, solo añadirán más presión sobre los precios», sostiene.
La consecuencia, según el investigador, afecta a las dos principales vías para acceder a una vivienda: «El alquiler se deteriora, pero la compra tampoco es accesible».
La vivienda cuesta ya una media de 2.429 euros por metro cuadrado
La falta de oferta coincide con un nuevo incremento de los precios. El informe sitúa el precio medio de la vivienda en España en 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5% por encima de los máximos alcanzados en 2007.
Por comunidades autónomas, los precios recogidos por OBS sitúan a:
- Comunidad de Madrid: 4.407 €/m².
- Baleares: 4.173 €/m².
- País Vasco: 3.474 €/m².
- Cataluña: 2.852 €/m².
Entre las capitales analizadas, San Sebastián es la más cara, con 6.154 €/m², mientras que Zamora es la más barata, con 1.372 €/m².
Todas las capitales han registrado incrementos. Los mayores aparecen en León, con un 22,7% en el último año; Ciudad Real, con un 21,1%; Santa Cruz de Tenerife, con un 18,9%; y Murcia, con un 18,3%.
También suben Valencia (14,4%), Málaga (12,1%), Madrid (12%), Palma (10,4%), Sevilla y Bilbao (9,1% en ambos casos), Alicante (8,3%), Barcelona (7,7%) y San Sebastián (7,1%).
En el extremo contrario, los menores incrementos de los incluidos en el informe corresponden a Lugo (2,9%), Melilla (3%), Cádiz (4,5%) y Girona (6,4%).
El hogar medio destina el 44% de su renta a pagar la hipoteca
El encarecimiento de la vivienda tiene una consecuencia directa sobre el esfuerzo que deben realizar las familias.
Según OBS, un hogar medio necesita destinar el 44% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca, claramente por encima del umbral del 35% que el informe considera razonable.
Las diferencias territoriales vuelven a ser importantes. En Baleares, el esfuerzo alcanza el 56,8% de la renta.
La situación puede ser todavía más exigente en destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja, donde el porcentaje necesario puede superar el 80% de la renta disponible.
En cambio, los porcentajes recogidos por OBS son del 24,7% en Extremadura, del 25,6% en Murcia y del 23,6% en La Rioja.
141 personas interesadas por cada vivienda que sale al alquiler
El desequilibrio entre oferta y demanda también alcanza al mercado del alquiler.
Según el informe, en 2026 hay 14.000 viviendas menos disponibles para alquilar. Cada inmueble recibe una media de 141 interesados durante sus primeros diez días, frente a los 112 registrados en 2025.
OBS sitúa alrededor de 15 contactos por vivienda el punto de equilibrio de un mercado saludable y estable, lo que permite dimensionar la diferencia existente respecto a los 141 actuales.
Los alquileres, además, continúan incrementándose a tasas próximas al 10% anual.
La consecuencia descrita por el informe es que algunas familias están optando por compartir vivienda, reducir la superficie de la casa, trasladarse más lejos del centro o destinar una proporción cada vez mayor de sus ingresos al alquiler.
El estudio calcula que el 50% de las familias que actualmente viven de alquiler tendrían que esperar más de 30 años para acceder a la compra de una vivienda mediante su ahorro.
«Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y eso no se está produciendo», señala el informe.
Qué dice el informe sobre el control de los alquileres
OBS también realiza una valoración crítica de los controles de precios aplicados mediante la declaración de zonas tensionadas. El informe sostiene que se están alquilando viviendas de menor superficie por el mismo precio y que, paralelamente, se ha reducido la oferta disponible.
Balado considera que «los controles del alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo», pero sostiene que sus efectos sobre el mercado son diferentes.
«En la práctica se traducen en menos oferta y peores opciones, y perjudica especialmente a quienes intentan acceder al mercado por primera vez», afirma el investigador.
Jóvenes con buenos sueldos que tampoco consiguen acceder a la vivienda
El informe dedica también atención a las dificultades de los jóvenes para comprar una casa.
Las hipotecas representan el 75% de las compraventas y el 67% de los nuevos créditos hipotecarios son a interés fijo.
Sin embargo, OBS identifica otro obstáculo relacionado con el ahorro previo. Según el estudio, las entidades financieras estarían favoreciendo a quienes disponen de liquidez suficiente para aportar una entrada elevada, lo que puede dejar fuera a jóvenes con una buena posición laboral pero sin suficientes ahorros acumulados.
Esta situación coincide con un incremento del 13% de las donaciones durante el último año, que alcanza, según el informe, su nivel máximo desde que existen registros.
«Las donaciones y transmisiones por herencia muestran signos de convertirse en canales clave de acceso para las generaciones más jóvenes», recoge OBS.
Qué puede pasar con la vivienda en 2026 y 2027
El informe identifica todavía factores que sostienen el mercado inmobiliario, entre ellos un mercado laboral fuerte, flujos migratorios positivos, tipos de interés relativamente bajos y un sector financiero activo en la concesión de crédito.
Frente a ellos aparecen elementos que podrían moderar las compraventas durante los próximos trimestres: precios elevados en las principales zonas de demanda, escasez de oferta en determinados mercados y una moderación del crecimiento económico.
Las previsiones de OBS apuntan a una ligera contracción de las ventas del 1,6% en 2026 y a una evolución prácticamente estancada, del 1,1%, en 2027.
El problema de fondo, sin embargo, vuelve al punto de partida señalado por Carlos Balado: España necesita más vivienda, pero el reto no consiste únicamente en elevar el número de promociones. Mientras las nuevas casas no aparezcan precisamente en aquellos mercados donde la demanda supera ampliamente a la oferta, el déficit seguirá concentrándose en las zonas donde comprar o alquilar resulta más difícil.
