Cuando puedes permitirte la hipoteca, pero no comprar la casa: los expertos señalan la barrera que deja fuera a muchos jóvenes
Tener un sueldo suficiente para pagar todos los meses una hipoteca ya no garantiza poder comprar una vivienda. El obstáculo puede aparecer mucho antes de comenzar a pagar las cuotas: reunir el dinero necesario para la entrada y afrontar de golpe impuestos y otros gastos de la compraventa. “El problema no es la cuota mensual, es la barrera de entrada”, advierte Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que plantea distintas medidas para facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda.
La situación que describe iAhorro resulta aparentemente contradictoria: jóvenes con capacidad económica suficiente para asumir una hipoteca pueden quedar fuera del mercado porque no disponen del ahorro previo necesario para conseguirla. El encarecimiento de los inmuebles obliga a aportar más dinero antes de formalizar la operación, mientras que la entrada puede alcanzar hasta el 20% del precio de compra y los gastos asociados rondar otro 10%.
Laura Martínez explica que esta situación está modificando incluso el momento en el que se compra una vivienda. El encarecimiento registrado durante los últimos años, señala, “obliga a aportar más ahorro inicial, lo que deja fuera a muchos jóvenes que podrían pagar con facilidad la hipoteca, pero no tienen esa base de inicio para pedirla”.
Una dificultad que, según la portavoz de iAhorro, “aumenta cada vez más la tendencia de posponer la compra de un piso por parte de los españoles”.
30.000 euros solamente en impuestos antes de comprar la vivienda
Uno de los ejemplos planteados por iAhorro permite comprender la magnitud que puede alcanzar este desembolso previo.
En una vivienda de segunda mano de 300.000 euros a la que se aplicase un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 10% en la Comunidad Valenciana, el comprador tendría que desembolsar 30.000 euros solamente por este impuesto.
Y todavía habría que afrontar el resto de cantidades necesarias para formalizar la operación.
Precisamente por ello, una de las medidas propuestas por iAhorro consiste en permitir prorratear determinados impuestos asociados a la compraventa, como el ITP para viviendas de segunda mano o el IVA cuando se adquiere una vivienda nueva.
La propuesta pasa por permitir que este desembolso pueda repartirse gradualmente durante varios años sin intereses ni recargos, reduciendo así la cantidad de dinero que necesita tener disponible el comprador en el momento de adquirir la casa.
Rebajar los impuestos para comprar la primera vivienda
Otra de las posibilidades planteadas consiste en reducir los impuestos para los jóvenes de hasta 35 años que adquieren su primera vivienda.
Martínez recuerda que ya existen comunidades autónomas que han establecido tipos más reducidos del ITP para determinados compradores, aunque esta posibilidad no se aplica de manera generalizada.
“Se trata de aplicar una ventaja concreta a quienes más dificultades tienen para reunir el ahorro inicial”, explica la directora de Comunicación de iAhorro.
El informe pone también el foco en la vivienda nueva. Según los datos recogidos por iAhorro, el IVA es del 10% con carácter general —el documento señala la excepción de Canarias, donde se aplica un impuesto propio—, mientras que para determinadas viviendas de protección oficial puede aplicarse un tipo reducido del 4%.
El comparador plantea qué sucedería si ese 4% se extendiera a los jóvenes en la compra de una primera vivienda nueva. En el ejemplo de un inmueble de 300.000 euros, la diferencia supondría hasta 18.000 euros menos en impuestos.
Recuperar las cuentas ahorro-vivienda para preparar la compra
No todas las propuestas pasan por reducir directamente los gastos. iAhorro plantea también recuperar instrumentos que permitan preparar con años de antelación el ahorro necesario para comprar.
Entre ellos aparecen las antiguas cuentas ahorro-vivienda, que existieron en España hasta 2013.
Su funcionamiento permitía acumular progresivamente dinero destinado a adquirir la vivienda habitual y beneficiarse de incentivos fiscales siempre que posteriormente se cumplieran las condiciones establecidas.
“No se trata solo de ahorrar dinero, sino de fomentar una cultura de ahorro ordenado y prepararse de forma realista para afrontar la compra de un inmueble”, sostiene Laura Martínez.
El ejemplo de ahorrar 5.000 euros cada año
iAhorro plantea un supuesto para mostrar el efecto que podría tener recuperar una herramienta de este tipo adaptada al mercado actual.
Un joven que destinase 5.000 euros anuales durante cuatro años habría acumulado 20.000 euros.
Si, además, existiera una hipotética deducción fiscal del 15% sobre las cantidades aportadas —un esquema similar al existente anteriormente—, el ahorro fiscal podría alcanzar otros 3.000 euros durante ese periodo.
En total, dispondría de 23.000 euros vinculados a la futura compra de su vivienda.
El comparador propone incluso estudiar fórmulas complementarias, como permitir aportaciones extraordinarias procedentes de pagas extra, bonus o herencias; facilitar determinadas contribuciones familiares con ventajas fiscales limitadas, o establecer sistemas de cofinanciación pública que premien la constancia del ahorrador.
Una “Hipoteca + gastos” para quien tiene sueldo pero todavía no tiene ahorros
Una de las propuestas más novedosas del análisis de iAhorro consiste en desarrollar productos hipotecarios capaces de incorporar parte de los gastos de la operación.
La denominada “Hipoteca + gastos” permitiría incluir dentro de la financiación costes asociados a la compraventa como impuestos, notaría, registro o tasación.
Según el documento, estos gastos pueden representar entre un 8% y un 12% adicional del valor de la vivienda. Si a ello se suma una entrada que puede alcanzar el 20%, se comprende por qué reunir el dinero inicial puede convertirse en un obstáculo incluso para personas con ingresos suficientes para pagar las mensualidades posteriores.
Laura Martínez identifica claramente el perfil al que podría beneficiar una fórmula semejante: personas jóvenes solventes, “con buen sueldo, pero sin ahorros porque no han tenido el tiempo suficiente para acumularlos”.
El planteamiento, precisa iAhorro, no consistiría en fomentar un mayor endeudamiento sin control. Estas hipotecas podrían incorporar análisis reforzados de solvencia o mecanismos adicionales de protección que permitan reducir el riesgo para la entidad financiera.
Recuperar las deducciones en el IRPF por comprar una vivienda
El paquete de propuestas contempla igualmente recuperar determinados incentivos fiscales en la declaración de la renta para quienes compran su primera vivienda.
iAhorro recuerda que hasta 2013 existió una deducción por adquisición de vivienda habitual y plantea recuperar un mecanismo similar, aunque delimitándolo por criterios como la edad o los ingresos.
La finalidad sería aliviar parte del esfuerzo económico durante los primeros años de la hipoteca.
Laura Martínez considera que podría diseñarse “de forma progresiva, priorizando a quienes más dificultades tienen para acceder a la propiedad”.
Entre las posibilidades planteadas por la especialista estarían establecer mayores deducciones para rentas medias y bajas o aplicar porcentajes superiores durante los primeros cinco años de la hipoteca, “que suelen ser los más exigentes desde el punto de vista financiero”.
La propuesta de iAhorro para cambiar también las viviendas VPO
El análisis no se limita a hipotecas, ahorro e impuestos. También propone revisar el funcionamiento de la vivienda protegida.
iAhorro plantea que las viviendas de protección oficial y otras modalidades protegidas mantengan permanentemente su calificación, evitando que después de un determinado periodo puedan incorporarse al mercado libre y dejen de formar parte del parque de vivienda asequible.
A ello añade una revisión de los criterios utilizados para adjudicarlas.
El comparador propone un sistema de puntos que tenga más en cuenta situaciones como las de jóvenes con empleo estable pero sin ahorro suficiente, familias monoparentales, parejas con ingresos medios o personas solteras con capacidad económica para comprar pero con dificultades para acceder a determinados inmuebles protegidos.
Para Laura Martínez, la vivienda protegida debería funcionar como una puerta de entrada:
“No es que la vivienda protegida sea una solución para toda la vida, sino un primer escalón de acceso al mercado. Convertirla en una herramienta de transición permitiría a los jóvenes ganar estabilidad, acceder a la propiedad en condiciones razonables y, más adelante, cambiar de vivienda si su situación personal o familiar evoluciona”.
El teletrabajo como herramienta para acceder a viviendas más baratas
Hay una última propuesta que aparentemente tiene menos relación con las hipotecas, pero que iAhorro vincula directamente con el problema de los precios: incentivar el teletrabajo para repartir geográficamente la demanda de vivienda.
El comparador señala la concentración de compradores y arrendatarios en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, donde muchas personas necesitan residir por motivos profesionales.
“Si desde el Gobierno se promovieran medidas que animaran a las empresas a ofrecer más opciones de trabajo en remoto, muchos empleados podrían establecer su residencia en zonas menos tensionadas sin renunciar a sus oportunidades laborales”, explica Martínez.
La propuesta permitiría, según iAhorro, ampliar las posibilidades de residencia hacia municipios medianos y zonas rurales con precios inferiores a los de las grandes capitales y, paralelamente, generar actividad económica en territorios afectados por la despoblación.
Qué hacen otros países europeos para facilitar la compra de una primera vivienda
Las soluciones propuestas por iAhorro tienen diferentes equivalentes en Europa. El informe analiza varios mecanismos utilizados para reducir la barrera económica de entrada a la propiedad.
- Países Bajos: dispone de una garantía hipotecaria nacional (NHG) que ofrece cobertura parcial frente al impago y puede mejorar las condiciones de financiación, sujeta a determinados límites y requisitos.
- Italia: cuenta con el Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, un aval estatal dirigido a facilitar la financiación de primeros compradores y especialmente de jóvenes.
- Finlandia: combina programas específicos de ahorro previo con avales públicos.
- Francia: dispone de préstamos a tipo cero que pueden financiar una parte de la primera vivienda y complementar la hipoteca principal. El informe también menciona una exención temporal para determinadas donaciones familiares destinadas a vivienda habitual o rehabilitación energética.
- Alemania: su banca pública dispone de financiación bonificada para jóvenes y familias, sometida a requisitos relacionados, entre otros aspectos, con los ingresos y la eficiencia energética.
- Reino Unido e Irlanda: cuentan con fórmulas de propiedad compartida o descuentos para primeros compradores que permiten reducir el desembolso necesario para acceder inicialmente a una vivienda.
El denominador común que identifica iAhorro es que estos sistemas permiten distribuir parte del esfuerzo entre comprador, entidades financieras y sector público, utilizando diferentes combinaciones de ahorro previo, financiación flexible y garantías públicas.
Los avales ICO en España y las alternativas que propone iAhorro
España también cuenta con avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) destinados a facilitar la adquisición de la primera vivienda a determinados jóvenes y familias.
Sin embargo, iAhorro considera que su alcance ha sido limitado y señala entre los obstáculos los requisitos de ingresos, el tamaño del aval y la complejidad administrativa.
Por ello, el comparador defiende ampliar el abanico de soluciones y estudiar algunas de las fórmulas utilizadas fuera de España.
“España podría adaptar algunas de estas fórmulas a su marco jurídico y fiscal, reforzando la coherencia del sistema y ampliando las oportunidades para los jóvenes”, concluye Laura Martínez.
El diagnóstico que sirve de punto de partida a todas estas propuestas vuelve así a la paradoja inicial: el problema para determinados jóvenes no aparece necesariamente cuando llega el momento de pagar la hipoteca todos los meses, sino mucho antes, cuando necesitan reunir el dinero suficiente para poder acceder a ella.
