La Ley de Vivienda cumple 3 años: el alquiler sube un 30% y desaparece un tercio de la oferta
¿Cómo ha cambiado el alquiler tras la Ley de Vivienda? Hoy 26 de mayo se cumplen tres años desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. La norma nació con un objetivo claro: contener el precio del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, el mercado atraviesa ahora una situación muy distinta. Según un análisis elaborado por el portal inmobiliario idealista, el precio del alquiler en España se ha encarecido un 30,7% desde 2023, mientras que la oferta disponible de pisos ha caído un 30%. A ello se suma otro fenómeno que se ha convertido en uno de los grandes problemas del mercado: la competencia entre familias por cada vivienda anunciada se ha disparado un 119 %.
El informe apunta a una combinación de tres factores que han tensionado todavía más el acceso a la vivienda: subida de precios, reducción de oferta y una presión creciente sobre cada anuncio publicado. Todo ello, además, afecta especialmente a las grandes ciudades y a las zonas donde se han aplicado medidas de regulación del alquiler.
El alquiler sigue subiendo incluso en las zonas con precios topados
Uno de los objetivos principales de la Ley de Vivienda era moderar el precio de los alquileres. Sin embargo, según los datos de idealista, los precios han seguido aumentando en todas las capitales españolas analizadas, incluidas aquellas donde se han aplicado límites o mecanismos de contención.
Entre las ciudades consideradas como mercados tensionados, Pamplona registra la menor subida desde 2023, con un incremento del 11,9 %. Le siguen Girona (12,6 %), Vitoria (13,1 %), Lleida (16 %), San Sebastián (17,6 %) y Barcelona (18,4 %).
Fuera de las zonas reguladas, los incrementos han sido todavía mayores en algunos casos. Segovia encabeza la lista con una subida del 51,2 %, seguida de Madrid (42,1 %) y Valencia (41,6 %). Alicante, Palma y Santa Cruz de Tenerife también superan ampliamente el 35 % de incremento acumulado en apenas tres años.
La oferta de pisos en alquiler cae con fuerza en las ciudades reguladas
El otro gran cambio que refleja el estudio es el desplome de la oferta disponible de alquiler permanente. Y es precisamente en los mercados tensionados donde el ajuste ha sido más acusado.
Barcelona es el caso más extremo: la oferta de alquiler ha caído un 69 % desde la entrada en vigor de la ley. Bilbao registra una reducción del 60 %, mientras que Pamplona y San Sebastián comparten una caída del 58 %. Tarragona (-53 %), Lleida (-47 %) y Girona (-44 %) también muestran fuertes descensos.
Por el contrario, en otras ciudades sin intervención directa sobre los precios, el ajuste ha sido mucho más moderado. Málaga apenas registra un 3 % menos de oferta que hace tres años, mientras que Valencia pierde un 8 % y Alicante un 9 %.
El informe señala que esta reducción de pisos disponibles era uno de los principales temores expresados por el sector inmobiliario cuando comenzó a aplicarse la norma. El problema, según los expertos consultados por idealista, es que un mercado con menos oferta termina generando más competencia entre quienes buscan vivienda.
Hasta 127 familias compiten por un solo piso
Más allá del precio o del número de viviendas disponibles, el informe identifica otro problema que se ha convertido en una de las grandes barreras para acceder a un alquiler: la enorme competencia entre inquilinos.
Actualmente, cada anuncio de vivienda en alquiler recibe de media 41 contactos interesados en España, frente a los 19 que registraba en 2023. Es decir, la presión sobre cada piso anunciado se ha más que duplicado.
Algunas ciudades reflejan cifras especialmente llamativas. Guadalajara alcanza las 127 familias interesadas por cada anuncio publicado. Vitoria registra 125 contactos por vivienda, Pamplona 110 y Barcelona 99.
En la práctica, esto significa que muchos anuncios reciben decenas de solicitudes en apenas unas horas, lo que dificulta todavía más el acceso al alquiler, especialmente para jóvenes y familias con menos estabilidad económica.
El mercado del alquiler se vuelve más exigente y selectivo
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, asegura que esta situación está provocando una “elitización” del mercado del alquiler.
Según explica, la elevada competencia está llevando a muchos propietarios a priorizar perfiles con mayores ingresos, contratos laborales estables y más garantías económicas. Como consecuencia, jóvenes, familias vulnerables y parte de las rentas medias tienen cada vez más dificultades para acceder a una vivienda en alquiler.
El portavoz pone como ejemplo el caso de Barcelona, donde las medidas regulatorias han contribuido parcialmente a moderar algunos precios, pero al mismo tiempo la fuerte reducción de oferta ha disparado la competencia entre demandantes.
Las capitales donde más han subido los precios y más ha caído la oferta
Estas son algunas de las ciudades que reflejan mayores cambios en el mercado del alquiler desde 2023, según el análisis de idealista:
Fuente: idealista.
Un mercado más caro, con menos pisos y más competencia
Tres años después de la aprobación de la Ley de Vivienda, el mercado del alquiler presenta un escenario marcado por el encarecimiento de los precios, la reducción de la oferta y una competencia cada vez más intensa entre quienes buscan vivienda.
El análisis de idealista sostiene que, aunque algunas medidas hayan podido moderar parcialmente determinadas subidas, el acceso al alquiler sigue siendo hoy más difícil para buena parte de las familias españolas que antes de la entrada en vigor de la norma.
