Comprar vivienda en España es cada vez más difícil: competir contra inversores dispara los precios
Comprar una vivienda en España es cada vez más difícil para quien la necesita para vivir. La competencia con inversores —que cuentan con mayor capacidad económica— está tensionando el mercado y elevando los precios, según revela el informe sobre el mercado residencial elaborado por la Generalitat de Catalunya y el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) titulado ‘Mercat residencial, impactes de polítiques de limitació de compres i altres mesures‘.
El estudio concluye que la demanda ya no está impulsada principalmente por familias que buscan vivienda habitual, sino por actores que compran inmuebles como inversión —para alquilar, revender o proteger capital—, lo que está alterando el acceso al mercado.
En este contexto, el informe advierte que la situación actual genera una competencia desigual entre compradores, donde quienes necesitan una vivienda deben enfrentarse a perfiles con más recursos y propiedades.
Competir contra inversores: el gran problema del mercado de la vivienda
Uno de los principales mensajes del informe es que el aumento de la demanda especulativa desde 2014 ha contribuido directamente a la subida de precios, dificultando el acceso a la vivienda para la población.
Esta desigualdad se refleja en varios datos clave:
- Más del 56% de las compras se realizan sin hipoteca, lo que evidencia el peso del comprador con liquidez
- El 15% de las adquisiciones corresponde a extranjeros no residentes
- Casi la mitad de las compras en años recientes han sido realizadas por empresas con múltiples propiedades
- El número de grandes propietarios ha crecido un 20% en la última década
Además, el informe señala que las personas que buscan vivienda para vivir se enfrentan a una situación económica mucho más limitada —con ingresos medianos notablemente inferiores—, lo que agrava esta brecha.
En concreto, los no propietarios cuentan con una renta mediana de 18.457 euros anuales y destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler, lo que reduce su capacidad de ahorro para comprar.
Un mercado cada vez más orientado a la inversión
El informe distingue claramente entre distintos tipos de demanda y alerta del peso creciente de la inversión en el mercado:
- Demanda residencial: hogares que compran para vivir
- Demanda inversora o especulativa: compra para obtener rentabilidad
- Demanda pública o social: orientada a vivienda protegida
Según el análisis, la demanda está “artificialmente inflada por actores que no tienen necesidad de vivienda”, lo que distorsiona el funcionamiento del mercado.
Este fenómeno se explica, entre otros factores, por la rentabilidad del sector. Desde 2014, la vivienda ofrece rendimientos estables y en muchos casos superiores a otras inversiones, lo que ha atraído capital financiero.
Además, el modelo de negocio de algunos inversores se basa en una estrategia concreta —compra, gestión y rotación— que implica adquirir edificios completos, reformarlos y volver a vender o alquilar a precios más elevados.
El impacto: más alquiler y menos acceso a la propiedad
Las consecuencias de estas dinámicas ya se reflejan en el acceso a la vivienda:
- Aumenta la población que vive de alquiler y disminuye la que tiene vivienda en propiedad
- 7 de cada 10 inquilinos no creen que puedan llegar a comprar una vivienda
- El 59,1% de las viviendas en alquiler presenta al menos tres problemas de habitabilidad
En paralelo, el informe también señala que la inversión no se está traduciendo en una mayor oferta de vivienda asequible, lo que agrava el problema estructural.
Qué hacen otros países para frenar la compra especulativa
El informe recoge varios ejemplos internacionales donde se han aplicado medidas para limitar la compra de vivienda con fines especulativos o priorizar el uso residencial:
Dinamarca
- Solo se puede comprar vivienda si se ha residido legalmente en el país durante al menos cinco años
- El objetivo es vincular la compra al uso real de la vivienda
Países Bajos
- Algunas zonas obligan a que la vivienda adquirida sea para residencia habitual
- Se busca reducir la competencia entre inversores y compradores particulares
Suiza
- Restricciones a la compra por parte de extranjeros no residentes
- Sistema de autorización y control para evitar la especulación
Singapur
- Impuestos adicionales de hasta el 60% para compradores extranjeros
- Recargos progresivos para segunda y tercera vivienda
Según el informe, estas políticas tienen un objetivo común: priorizar el acceso a la vivienda como necesidad básica frente a su uso como activo financiero.
La clave: regular la demanda para aliviar el mercado
El estudio apunta a que regular quién puede comprar vivienda y en qué condiciones es una herramienta utilizada en otros países y que puede ayudar a reducir la presión sobre el mercado. “No se trata de una solución única —advierte el informe—, sino de una medida complementaria a otras políticas como el aumento de vivienda protegida o la regulación del alquiler”.
Pero sí deja una idea clara: el problema de la vivienda no es solo de oferta, sino también de quién está comprando.
Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda y la presión inversora
¿Por qué cada vez cuesta más comprar vivienda?
Porque, según el informe, quienes buscan una casa para vivir compiten con inversores y compradores con más liquidez, lo que contribuye a elevar los precios y dificulta el acceso a la propiedad.
¿Qué peso tienen los inversores en el mercado?
El estudio recoge que el 56% de las compras se realiza al contado, que el 15% corresponde a extranjeros no residentes y que casi la mitad de las compras entre 2008 y 2020 fueron realizadas por empresas con más de 8 inmuebles.
¿Qué efectos tiene esta situación en los inquilinos?
El informe indica que aumenta la población que vive de alquiler, cae la proporción de propietarios y 7 de cada 10 inquilinos no creen que puedan comprar una vivienda.
¿Otros países ya limitan la compra especulativa?
Sí. El documento cita los casos de Dinamarca, Países Bajos, Suiza y Singapur, donde existen restricciones, autorizaciones previas o impuestos adicionales para priorizar el uso residencial.
¿Qué plantea el informe para Cataluña?
Propone condicionar la compra de vivienda al uso residencial, sobre todo en mercados tensionados, para priorizar a los hogares que compran para vivir y a la demanda pública y social.
