España enfrenta un déficit de 100.000 viviendas anuales en su mercado residencial
El mercado residencial en España atraviesa una crisis significativa con un déficit estructural que se ha agudizado en los últimos años. La necesidad de nuevas viviendas asciende a alrededor de 200.000 unidades cada año, impulsada por múltiples factores como la inmigración, el aumento de la esperanza de vida y los cambios en las dinámicas familiares. Sin embargo, la construcción actual se sitúa en cerca de 100.000 viviendas anuales, lo que da lugar a un déficit de aproximadamente 100.000 viviendas cada año. Esta situación repercute en el acceso a la vivienda y en el aumento de los precios, sobre todo en las áreas urbanas más demandadas.
Obra nueva incapaz de cubrir la demanda
Para salvar esta discrepancia, sería necesario realizar un esfuerzo monumental, comparable a erigir una torre residencial de 30 plantas cada dos días. Esta meta es complicada dado el contexto actual, caracterizado por la escasez de mano de obra, altos requerimientos de capital y procesos administrativos lentos y engorrosos. Estos obstáculos limitan la capacidad de la obra nueva de responder de manera efectiva a la creciente demanda, especialmente en las zonas más presionadas por el mercado.
Un exceso de viviendas, pero no donde se requieren
A pesar del déficit, el mercado presenta más de 500.000 viviendas disponibles para compra o alquiler, junto con más de 3 millones de viviendas vacías. La cuestión no radica en la falta de stock, sino en la ubicación y las condiciones de las propiedades. La demanda se concentra en los grandes núcleos económicos del país, que cuentan con mejor infraestructura, salarios más altos y atractivas ofertas culturales y de ocio.
La regeneración urbana como alternativa viable
Ante la dificultad de incrementar rápidamente la oferta con nueva construcción, la regeneración urbana y la rehabilitación se han convertido en herramientas clave para movilizar viviendas que han permanecido fuera del mercado. Barrios en transformación, como El Cabanyal en Valencia, están recibiendo inversiones significativas que fomentan el desarrollo de estas áreas y valoran los activos residenciales en ubicaciones consolidadas.
“Invertir implica movilizar capital hoy con el objetivo de obtener un rendimiento futuro. Un principio clave en inversión es entender cómo se va a generar el beneficio”, señala Albert Costa, CEO de AHS Inmuebles, empresa dedicada a la compra, rehabilitación y venta de inmuebles residenciales en las principales ciudades de España. Según Costa, se deben considerar varios aspectos importantes al invertir en la creación de vivienda, ya sea a través de obra nueva o rehabilitación, para la venta o el alquiler.
Claves para una inversión exitosa
- El posicionamiento del producto: Comprender cuánto está dispuesto a pagar un comprador por un inmueble es fundamental. Existen diferentes segmentos en el mercado, desde viviendas asequibles hasta propiedades de lujo, cada uno con sus propias características y precios que varían según la ubicación.
- El margen de seguridad: Determinar el precio final que puede asumir el comprador requiere tener en cuenta todos los costos asociados, incluyendo la adquisición del terreno, tasas, impuestos, materiales y mano de obra.
- La liquidez del producto: Es esencial analizar cuántas personas están realmente interesadas en adquirir una vivienda, lo que impacta directamente en los plazos de comercialización y la rentabilidad del proyecto. “En más de 100 proyectos hemos obtenido rentabilidades del 13%, 14% y 15%, aunque con una volatilidad relevante, con proyectos que van desde el 6% o 7% hasta otros que superan el 25%”, asevera Costa.
Visión a largo plazo y diversificación
De la experiencia acumulada se resalta la importancia de diversificar y mantener una atención constante a la calidad del producto. “Vivimos en un mundo impredecible, pero si algo no va a cambiar en los próximos 20 años es que se va a necesitar producir más vivienda. Construir esta capacidad operativa tiene valor y resulta útil para la sociedad”, concluye Costa.
