Qué hacer ante un desahucio tras la sentencia europea sobre los procesos de ejecución hipotecaria


Qué hacer ante un desahucio tras la sentencia europea sobre los procesos de ejecución hipotecaria

La Plataforma Hipotecaria de ADICAE desarrolla del 18 al 22 de marzo la ‘Semana Hipotecaria’, con más de una quincena de Jornadas Hipotecarias en toda España, en las que se explicará la situación actual de la legislación hipotecaria y sus consecuencias para los consumidores, incluido el alcance real de la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los procedimientos de ejecución hipotecaria, además de explicar las herramientas con las que cuentan los deudores hipotecarios con problemas. De momento, el Gobierno ha dicho tras el último Consejo de Ministros del 15 de marzo que se adoptarán medidas como la limitación de los intereses de demora —a un máximo de tres veces el interés legal del dinero— y la necesidad de que se produzcan, al menos, tres impagos para que se pueda proceder a una ejecución hipotecaria.

Contenido


Entre los aspectos que se tratarán en cada una de las jornadas destaca la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los procedimientos de ejecución hipotecaria, que acaban con el doloroso y trágico desahucio. Se trata de una sentencia que deja muy claro que la normativa española provoca la indefensión de los consumidores y es contraria a la europea, un error del que se ha estado beneficiando durante años la banca, generando grandes perjuicios a los consumidores.

Cláusulas abusivas
La sentencia supone el reconocimiento del derecho de los usuarios a que, antes de perder su vivienda, se examine la existencia de cláusulas abusivas que hubiesen podido, además, ser determinantes para el impago de la hipoteca.

Además ADICAE también explicará algunas propuestas de solución reales que, desde la Plataforma Hipotecaria de ADICAE, se han trasladado a los diferentes grupos políticos en varias ocasiones. Estas medidas incluyen modificaciones en los intereses de demora, la aprobación de una moratoria de embargos hipotecarios durante al menos tres años, la modificación de las causas de oposición al proceso de embargo, o la declaración de abusividad de las cláusulas suelo, entre otras cuestiones.

En estas Jornadas la Plataforma Hipotecaria de ADICAE contará con la participación de las organizaciones sociales y movimientos ciudadanos más representativos de cada territorio, dando así forma a un auténtico debate social en el que se plasmarán los diversos puntos de vista de las principales organizaciones sociales que están trabajando por la modificación de la legislación hipotecaria y mejora de la defensa de los derechos de los hipotecados en España.

Fechas y lugares de las Jornadas Hipotecarias

Barcelona. Jueves 21, 17 horas. Institut «Lluisa Cura» Ronda Sant Antoni, 19.

Tarragona. Viernes 22, 18:00 horas Hotel d´Entitats de Tarragona. Parquing de la Pedrera. Calle Pons d´Icart s/n 6º planta.

Zaragoza. Jueves 21, 18:00 Sede de Adicae. Calle Gavín, 12, local

Santander. Jueves 21, 17:00 Biblioteca Central de Cantabria. Salón de actos

Oviedo. Martes 19; 18.00 Biblioteca de Asturias (Plaza Daoíz y Velarde, 11)

Madrid. Jueves 21, 18.30, Centro Sociocultural Lavapies. Calle Olivar, 46

Palma de Mallorca. Miércoles 20, 17:00 Sede de Adicae. Calle León y Castillo, 89, Bajo-dcha

Las Palmas. Viernes 22, 17.30, Centro Cívico Suárez Naranjo, Calle Pamochamoso, esquina Suárez Naranjo

Valencia. Jueves 21, 18:00, Centro Cultural La Nau, C/universidad 2 Aulas Pio 3 18:00h

Toledo. Martes 19, 19 horas, Centro Social Polivalente Santa María de Benquerencia. Calle Río Bullarque, 24

Sevilla. Viernes 22, 18:30 Biblioteca Pública Infanta Elena. Avenida María Luisa s/n

Córdoba. Jueves 21, 18:00 Centro Cívico Norte: Averida Cruz de Juarez s/n

Jáen. Viernes 22, 18:00, Patronato de Asuntos Sociales. Calle Cerón, 19

Murcia. Viernes 22, 17.30. Asociación Rumiñahui: C/neptuno, 4, Barrio San Pio

La Coruña. Jueves 21, 18:00 Avenida General Sanjurjo, 119, 1ºDcha

Salceda de Caselas (Pontevedra). Jueves 21, 20:00 Salón de actos del Ayuntado. Plaza do Consello.

¿A qué esperan bancos y cajas para quitar las cláusulas suelo tras la sentencia del Tribunal Supremo?

¿A qué esperan bancos y cajas para quitar las cláusulas suelo tras la sentencia del Tribunal Supremo?

Ante la sentencia emitida por el Tribunal Supremo que anula las cláusulas suelo, la Asociación General de Consumidores, ASGECO Confederación, insta al Gobierno a aprobar una Ley que obligue a las entidades afectadas, BBVA, Cajas Rurales Unidas y Novacaixagalicia a enviar una notificación por escrito a todos aquellos clientes que tengan contratada una hipoteca con dichas cláusulas. De esta manera, se solventaría el problema de la falta de información a los usuarios afectados que, de no conocer la sentencia, continuarían pagando mensualmente la diferencia entre el interés marcado por su tipo de interés de referencia y el señalado por la cláusula en cuestión.

«Desde ASGECO animamos además al Instituto Nacional del Consumo (INC) a iniciar una campaña de información y asesoramiento a los usuarios afectados, estableciendo un número de teléfono de atención al cliente y acordando con las asociaciones de consumidores de carácter estatal las actuaciones a seguir para garantizar el efectivo cumplimiento de la sentencia», explican.

Reclama a tu banco que te elimine las cláusulas suelo
Además, las comunidades autónomas deben impulsar las actuaciones oportunas para garantizar que la sentencia se cumple a cabalidad, así como resolver cualquier duda que tengan los usuarios afectados.

Desde ASGECO se recomienda a los usuarios «acudir a su entidad bancaria y registrar un escrito en el que hagan alusión a la sentencia del Tribunal Supremo y donde soliciten la supresión de la cláusula suelo y la correspondiente revisión de la cuota». De este modo, si el banco hace caso omiso a la sentencia, podrán en el futuro reclamar el importe de la hipoteca que hayan pagado en virtud de la cláusula anulada desde el momento en el que se efectúa este trámite.

Como segundo paso, en caso de que la entidad no atienda a la sentencia y el usuario detecte que continúa pagando al interés marcado por la cláusula suelo en su próxima mensualidad, desde ASGECO recomendamos a los usuarios solicitar un juicio declarativo para obligar al cumplimiento de la sentencia en cada caso.

Paran el desahucio hasta que los niños acaben el curso escolar

El Juzgado de Primera Instancia 39 de Madrid paraliza un desahucio hasta que acaben el curso los niños y la administración les garantice una vivienda. La titular de este juzgado ha dictado un auto por el que paraliza el desahucio de una mujer y de sus tres hijos menores de edad,a la espera de que la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de la capital garanticen una vivienda digna a los menores afectados y nunca antes de que éstos acaben el curso escolar. Los tres menores afectados tienen 12 años, 11 años y 11 meses. La magistrada aplica la primacía del interés jurídico del menor sobre cualquier otro interés legítimo que pudiera concurrir.

El interés superior del menor está regulado en la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de protección jurídica del menor, y singularmente los principios generales de su artículo 2. Dicha ley garantiza que los menores gozarán de los derechos que les reconoce la Constitución Española y los tratados internacionales de los que España sea parte, como la Convención de Derechos del Niño de Naciones Unidas, sin discriminación alguna. Al mismo tiempo, obliga en especial a aquellos que por su profesión o función detecten una situación de riesgo o posible desamparo de un menor, a comunicarlo a la autoridad o sus agentes más próximos, sin perjuicio de prestarle el auxilio inmediato que precise.

Vivienda digna

La magistrada había dictado una sentencia favorable al desahucio de por impago en cumplimiento de la legalidad de fecha 28 de enero de 2013. Pero la abogada de la demandada solicitó en febrero que se suspendiera el lanzamiento, previsto para el 11 de abril, hasta el momento en que la mujer encontrara una vivienda digna.

En un auto fechado el pasado 6 de marzo, la magistrada suspende la ejecución y libra oficio a la Consejería de Asuntos Sociales de la Comunidad de Madrid y al Área de Gobierno de Familia y Servicios Sociales del Ayuntamiento de la capital para que en plazo de treinta días informen al Juzgado sobre las medidas concretas que adoptarán cuando se produzca el desahucio para garantizar el derecho de estos menores a una vivienda digna y adecuada. En todo caso, dicho lanzamiento no podrá llevarse a cabo antes de que los menores hayan finalizado el presente curso escolar.

Pisos de la EMV

La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo es una empresa pública que facilita el acceso a la vivienda a los sectores con mayores dificultades y cumple con otras directrices de la política de vivienda, con un marcado carácter social, como sostiene en su página web.

La EMV facilitó en su día a la demandada una vivienda de protección pública, quien atendió al pago de la renta durante más de seis años e incumplió sus obligaciones arrendatarias en el momento en que resultaron absolutamente incompatibles con sus ingresos mensuales.

El pago por la vivienda de la EMV era de 582,61 euros mensuales más otros 55,64 euros en concepto de gastos de comunidad.

Nadie abandonará su vivienda en Burgos por desahucio sin que antes un juez haya examinado las cláusulas de la hipoteca

Nadie abandonará su vivienda en Burgos por desahucio sin que antes un juez haya examinado las cláusulas de la hipoteca

La Audiencia Provincial de Burgos ha establecido en una resolución fechada el 10 de abril de 2013 que no podrá señalarse ninguna subasta ni celebrarse ningún lanzamiento hipotecario sin que previamente se haya analizado y valorado por el juez la posibilidad de que en la escritura de hipoteca existan cláusulas nulas, ilícitas o abusivas, lo que supone posibilitar un mecanismo jurídico-procesal para paralizar los desalojos hipotecarios. Con este auto se determina que nadie podrá ser lanzado en el proceso hipotecario (es decir, obligado a abandonar su vivienda) sin haberse podido analizar previamente las cláusulas de la escritura de hipoteca ejecutada.

La solución que establece este auto armoniza el sistema hipotecario español vigente, sin perjuicio de futuras reformas legislativas, con la normativa comunitaria sobre cláusulas contractuales incluidas en las escrituras de préstamo hipotecario que pudieran ser contrarias a los derechos de los consumidores.

Es decir, según la Audiencia de Burgos, lo procedente es garantizar el principio de eficacia del Derecho Comunitario, pero en ningún caso el decaimiento del sistema hipotecario español.

La Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, dicta de este modo la primera resolución en España en la que se aplica la doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas derivada de la Sentencia de 14-iII-2013 sobre los procesos hipotecarios y garantías del deudor hipotecario.

En la provincia de Burgos constan actualmente unos 900 procedimientos hipotecarios que podían verse afectados por esta resolución.

El presidente de la Audiencia de Burgos Juan Miguel Carreras Maraña es el ponente de este auto, ante el que no cabe recurso alguno, y que ha sido acordado por unanimidad de los magistrados que componen la Sala.

Tras la sentencia europea sobre los abusos en ejecución de hipotecas en España, los hipotecados exigen una reforma hipotecaria

Amancio Ortega (Zara), Botín (Santander) y Juan Roig (Mercadona) son los empresarios más influyentes

ADICAE, así como otras organizaciones de consumidores, se ha dirigido hoy al Parlamento, a la banca y al Gobierno: «Ya no hay excusas para la necesaria reforma de la legislación hipotecaria», explican tras presentar en varias ocasiones propuestas para la reforma hipotecaria. Y por ello ha requerido al Ministerio de Justicia y al Consejo General del Poder Judicial la paralización inmediata y de oficio de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre préstamos con cláusulas suelo. La sentencia pone de manifiesto la necesidad inmediata de la moratoria a las ejecuciones que ADICAE viene reclamando desde hace 3 años. El «abuso normativo» y la indefensión de que están siendo víctimas cientos de miles de hipotecados exige tanto medidas extraordinarias de urgencia como reformas de la legislación hipotecaria.

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la UE (TUE) da la razón a ADICAE y reconoce los abusos de la legislación española en materia hipotecaria al negar a los consumidores el derecho a una tutela judicial efectiva y a defenderse ante cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios.

Para el tribunal, la normativa española provoca la indefensión de los consumidores y es contraria a la europea, un error del legislador del que se ha estado beneficiando durante años la banca, generando grandes perjuicios a los consumidores.

Esta sentencia obliga a la reforma de la legislación española, algo que tiene que aprovechar la Comisión de Economía en el trámite parlamentario actual. La sentencia supone el reconocimiento del derecho de los usuarios a que, antes de perder su vivienda, se examine la existencia de cláusulas abusivas que hubiesen podido, además, ser determinantes para el impago de la hipoteca.

Más de 600.000 familias afectadas
De esta forma el TUE considera ilegal una legislación que en los últimos años ha llevado a 416.975 familias a ser demandas de ejecución hipotecaria (entre 2007 y los nueve primeros meses de 2012) y a 216.418 al lanzamiento (desahucio) y expulsión de su vivienda (desde 2008). En total 633.393 familias víctimas directas de una legislación injusta, y millones expuestas a ella en la actualidad.

Fin a las ejecuciones hipotecarias
Ante esta situación, ADICAE insta al Ministerio de Justicia, al CGPJ y a todos los jueces decanos a aplicar de manera inmediata esta sentencia, y a paralizar todas aquellas ejecuciones hipotecarias en las que existan cláusulas que pudieran ser abusivas, tales como las cláusulas suelo, que ADICAE ha llevado a los tribunales en una macrodemanda que agrupa a 18.000 usuarios contra 101 entidades y que, además de venir suponiendo unos ingresos anuales indebidos de la banca de en torno a los 5.000 millones de euros está llevando al impago y la pérdida de la vivienda a decenas de miles de familias, que sin cláusula suelo podrían seguir pagando su hipoteca.

La sentencia del Tribunal Europeo supone la constatación de que era y es necesario modificar la normativa española, injusta y gravemente perjudicial para los consumidores. Por ello ADICAE va a solicitar al Ministro de Economía y a los presidentes de las patronales bancarias, AEB y CECA, instándoles a desbloquear la adopción de medidas de respuesta al problema hipotecario.

La Plataforma Hipotecaria de ADICAE ha tenido reuniones con los distintos grupos parlamentarios presentando alternativas de mejora a la ILP y al Proyecto de Ley de «medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios», iniciativas que se tramitarán conjuntamente.

Entre las propuestas se incluye la paralización con carácter de urgencia del procedimiento de embargo de la vivienda durante al menos tres años, la facultad de los jueces de establecer un plan de pagos razonable, la anulación de la deuda perpetua por el principio de segunda oportunidad, atajar intereses y gastos abusivos, y la anulación de las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, entre otras.

Todas estas propuestas de ADICAE están respaldadas por informes de múltiples organizaciones y colectivos, como el Consejo General del Poder Judicial, la Defensora del Pueblo, un cada vez más amplio sector de la judicatura, e incluso desde el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, tal y como demuestra su última sentencia.

FACUA pide que se paren todos los procesos
FACUA-consumidores en Acción exige al Gobierno la paralización inmediata de todos los procesos de desahucios en vigor tras la publicación de la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) que declara la normativa española contrara al derecho europeo. «Es una sentencia histórica, que sentará un antes y un después en la relación de los hipotecados con sus bancos», ha señalado el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez, en rueda de prensa. «Ahora le toca mover ficha al Gobierno, Rajoy debe comparecer de inmediato».

La asociación, que celebra la sentencia, reclama la urgente y necesaria adaptación de la legislación hipotecaria estatal a la Directiva europea de protección a los consumidores y garantizar sus derechos ante los abusos de la banca. «Hay una clara situación de desequilibrio en los contratos, contraria a la normativa europea, española y autonómica de protección alos consumidores», ha manifestado Sánchez.

«Todo lo que se ha regulado hasta ahora por el Gobierno», como el ineficaz código de buenas prácticas bancarias o el insuficiente fondo social de viviendas, «han sido patrañas e insultos a los ciudadanos», ha asegurado el portavoz de FACUA.

La asociación lamenta que esta legislación injusta haya tenido que llegar hasta el Tribunal de Luxemburgo para que el ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, reconozca por fin la necesidad de «corregir» la normativa hipotecaria, a pesar de la insistencia de ciudadanía y organizaciones sociales.

«Más de un millón y medio de ciudadanos hemos firmado una iniciativa legislativa para pedir la modificación de la normativa hipotecaria y la dación en pago», ha añadido Sánchez. «El Gobierno debe escuchar a la ciudadanía».

El portavoz de FACUA ha trasladado sus felicitaciones a los promotores de la sentencia, Mohamed Aziz y su abogado, a las que ahora podrán sumarse nuevos casos, dado que los jueces cuentan con el aval del TJUE para declarar nulas las cláusulas que consideren abusivas.

Criterios abusivos para el TJUE
En la sentencia, el Tribunal reconoce la desprotección y el gran desequilibrio existente entre el consumidor y la banca española y considera la legislación española contraria a la Directiva Europea de Protección de los Derechos de los Consumidores y Usuarios.

El TJUE señala que basta con que la banca inicie un procedimiento de ejecución de la hipoteca para dejar al desahuciado privado sustancialmente de la protección que le otorga esta Directiva, y detalla que la jurisprudencia europea ya ha establecido que los procedimientos judiciales no deben suponer un elemento de desprotección jurídica para el consumidor.

La sentencia del TJUE otorga al juez nacional la potestad de pronunciarse a la hora de decidir si una cláusula es abusiva, pero apunta a varios elementos que pueden considerarse constitutivos de abuso.

Uno de los criterios para determinar si una cláusula es abusiva es la proporcionalidad en el vencimiento anticipado del contrato por impago. No se entendería que, por ejemplo, la falta de pago de dos mensualidades provocara la ejecución de una hipoteca de una duración de veinte años, señala FACUA.

Otro de los abusos que enumera el TJUE guarda relación con los intereses de demora. Así, no se explican comisiones por retraso como la que tenía Aziz, del 18,75%, cuando el interés legal del dinero se encuentra actualmente al 4%, añade FACUA.

Europa más rápida que la ley española
Por su parte, la Asociación General de Consumidores, ASGECO Confederación, celebra la sentencia emitida por el Tribunal de Justicia Europeo que considera que la Ley Hipotecaria española es abusiva y no compatible con las disposiciones legales comunitarias. «Lo que hasta ahora no ha conseguido el Gobierno de Mariano Rajoy con el famoso Código de Buenas Prácticas bancario ni con las medidas de alivio para los colectivos más vulnerables, puede lograrlo ahora la justicia europea con mucha mayor celeridad», explican desde ASGECO.

Sin lugar a dudas, el fallo del Tribunal europeo supone un antes y un después a la hora de valorar los procesos pendientes de desahucio en España, puesto que será directamente aplicable para los mismos. La sentencia viene a decir que la actual Ley española no protege a los consumidores contra posibles cláusulas abusivas en la ejecución de las hipotecas, y llama la atención sobre el papel jugado por los profesionales bancarios a la hora de informar debidamente a los futuros deudores. «Desde ASGECO creemos asimismo que tanto notarios como registradores no han estado a la altura de sus funciones como asistentes legales».

Jueces con nuevas competencias
Hasta ahora, la Ley española no permitía que el afectado ni el juez pudiesen pronunciarse sobre si una cláusula era o no abusiva durante el proceso de ejecución; tras el fallo europeo, el juez podrá pronunciarse a este respecto en el mismo proceso, lo que allanará el camino para posibles descensos en los intereses de demora. No obstante, será labor del juez valorar si una u otra cláusula es o no abusiva en un determinado caso.

Diferencias entre el desahucio por impago de alquiler con el desahucio por impago de hipoteca

La situación entre los propietarios que «no pueden pagar una hipoteca» y los inquilinos que «no pueden pagar un alquiler» es muy distinta. La posibilidad de que la sociedad relacione las medidas ‘anti-desahucio’ anunciadas por el Gobierno y las de impulso del alquiler, que contemplan acelerar el desalojo de los inquilinos que no paguen, «puede frenar la puesta en marcha de la nueva ley destinada a impulsar el alquiler», explican desde la Asociación para el Fomento del Alquiler (Arrenta), que además proponen al Gobierno dedicar al alquiler social una parte de los «inmuebles tóxicos» a fin de paliar la difícil situación de las familias desahuciadas, ayudando también a fomentar el mercado del alquiler en España.

El tipo de desahucio al que se enfrentan los inquilinos que alquilan un piso es muy distinto de aquel cuyas personas tienen un piso en propiedad y están ahogadas por su deuda con el banco. Las familias que alquilan no están en la misma situación que los que sufren ejecuciones hipotecarias. Para los inquilinos la posibilidad de encontrar una solución, ante un problema económico, no es tan complicada porque hay una mayor flexibilidad en las negociaciones del precio. Además, en el alquiler no existe el problema de los intereses de demora y el crecimiento desproporcionado de la deuda.

Según Carlos Ruiz, gerente de Arrenta, «hay que distinguir entre los inquilinos que no pueden pagar -por ejemplo, por haber perdido el trabajo- de los que no quieren pagar. Además, a diario se negocian los alquileres a la baja con los propietarios, unas negociaciones más flexibles y que se aplican de forma inmediata».

Alquiler bueno en un banco malo

«Una medida que desde Arrenta entendemos sí dinamizaría el mercado del alquiler, y aumentaría la tasa de familias que viven en este tipo de régimen -en nuestro país solo alquila el 17% de las familias, frente al 35% de Europa-, sería dedicar al alquiler una parte de los inmuebles que el Gobierno comprará a los bancos -los llamados activos tóxicos- y ponerlos a disposición, no solo de cualquier posible inquilino, sino también de todas aquellas familias desahuciadas de sus pisos -bien hipotecados o alquilados- accediendo así a un «alquiler social» con unas condiciones ventajosas».

Freno añadido a la Ley de Arrendamientos Urbanos

Desde la Asociación para el Fomento del Alquiler (Arrenta) entendemos que la posibilidad de que la sociedad relacione las medidas ‘anti-desahucio’ anunciadas por el Gobierno y las de impulso del alquiler, que contemplan acelerar el desalojo de los inquilinos que no paguen, puede frenar la puesta en marcha de la nueva ley destinada a impulsar el alquiler en nuestro país.

Dicha Ley estaba prevista para mediados de noviembre, pero según Carlos Ruiz, Gerente de Arrenta, «con el clima social actual, es muy difícil que vaya a sacarse adelante a corto plazo». Según Ruiz, «la ley ni está, ni se la espera. Sacarla ahora daría lugar a un incremento de la confusión y a que se establezcan comparaciones entre los desahucios a inquilinos que no pagan con las ejecuciones hipotecarias que terminan con el lanzamiento del propietario.

La Ley no consigue su objetivo

«Además, analizando el proyecto de ley en profundidad descubrimos que esta agilidad anunciada en el desahucio no es real ya que los tiempos, tanto desde que se dicta la sentencia, como hasta se ejecuta la misma, siguen siendo los mismos, con el agravante de que si antes no era necesario que el inquilino presentara alegaciones ahora dispone de «esos famosos 10 días» para poder hacerlo, alargando aún más los plazos actuales», añaden desde Arrenta. «Si la intención del Gobierno, con esta medida, era quitar el miedo de los propietarios a alquilar su vivienda, y así sacar al mercado los casi dos millones de inmuebles que están desocupados, desde arrenta entendemos que con esta Ley no lo van a conseguir», finalizan.

Cómo saber si te beneficiaría la nueva ley sobre desahucios

FACUA-consumidores en Acción ha puesto a disposición de los ciudadanos amenazados de perder su casa una aplicación que calcula si cumplen los requisitos establecidos por el Gobierno para paralizar un desahucio durante dos años. Con la aplicación, a la que puede accederse en la web FACUA.org/desahuciados, los afectados pueden comprobar si su situación familiar y económica está dentro de los supuestos establecidos en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. FACUA advierte que el porcentaje de familias que podrán evitar el alzamiento de su vivienda será extremadamente reducido.

En cualquier caso, FACUA advierte que el real decreto ley es claramente discriminatorio y tiene visos de inconstitucionalidad. Por ello, recomienda a los afectados que, aunque no cumplan los requisitos establecidos en dicha norma, soliciten por escrito al juzgado correspondiente la paralización de su desahucio, para lo que pueden utilizar el escrito que pone a su disposición el Consejo General de la Abogacía Española.

Antes de evaluar si la evolución de su situación económica y las características de su hipoteca les permitirían acogerse a la medida, la aplicación de FACUA advierte a las familias que deben estar en alguno de los siete supuestos establecidos por el Gobierno con una lamentable arbitrariedad:

– Todos los miembros de la unidad familiar están en paro y no tienen prestación por desempleo – Familia numerosa (3 o más hijos) – Familia monoparental con al menos 2 hijos a su cargo – Familia con al menos un menor de 3 años a su cargo – Familia con personas a su cargo con discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral – Familia con personas a su cargo que sean parientes del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tecer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

– Víctima de violencia de género.

Si se incluyen en al menos uno de los supuestos, la aplicación les solicita cinco datos económicos: los ingresos netos y brutos anuales de la unidad familiar, los ingresos brutos en el mejor de los últimos cuatro años y el importe mensual de la hipoteca entonces y en la actualidad.

A partir de estos datos, calcula si se cumplen los tres requisitos establecidos en el real decreto ley: que la cuota de la hipoteca supere el 50% de los ingresos netos, que la carga hipotecaria se haya multiplicado por al menos un 1,5% en los últimos cuatro años y que además los ingresos de la unidad familiar no sobrepasen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), que actualmente representa 1.597 euros brutos mensuales (19.164 anuales).

Muy pocas familias beneficiadas
FACUA advierte que el porcentaje de familias que podrán evitar elalzamiento de su vivienda será extremadamente reducido. Además, denuncia que el real decreto ley se limita a alargar la agonía de las familias demorando el desahucio en dos años, sin imponer a la banca ninguna medida para renegociar la hipoteca y su pago.

La asociación denuncia que el Gobierno ha demostrado su insensibilidad con el drama de los desahucios. Ni siquiera los suicidios que han trascendido a la opinión pública han provocado que el Ejecutivo tenga la decencia de poner en marcha cambios legislativos a la altura de la tragedia social que atraviesa España, donde cientos de miles de familias han sido desahuciadas desde el comienzo de la crisis.

El Gobierno, denuncia FACUA, no ha hecho más que anunciar falsas soluciones al problema, tras la pantomima que ya supuso en su día el Código de Buenas Prácticas Bancarias, para no perjudicar los intereses del poder financiero.

El Real Decreto-ley no deja lugar a dudas, señala la asociación, de por qué el Gobierno se ha negado a que las organizaciones de la sociedad civil que representan los intereses de los hipotecados tengan la más mínima participación en su contenido.

Ni el presidente ni ningún miembro del Gobierno han asumido tan siquiera su obligación moral de pedir a los banqueros la paralización inmediata de todos los desahucios hasta que una norma consensuada con la sociedad civil y el conjunto de fuerzas políticas plantease soluciones, lamenta FACUA.

Dos años de paralización de desahucios para deudores hipotecarios que ingresen menos de 1.600 euros al mes y pertenezcan a colectivos vulnerables

A falta de que se publique en el Boletín Oficial del Estado y se puedan conocer los detalles, se ha aprobado en Consejo de Ministros el Real Decreto Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios ante desahucios de vivienda. 

Este Real Decreto Ley establece, de cara a atender y paliar las dificultades de los colectivos de mayor vulnerabilidad, la paralización durante dos años de los lanzamientos de desahucios, es decir, de la fase final de desahucio, que afecten a los colectivos que no superen el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros (19.000 euros al año); en los que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 por 100 en los últimos cuatro años; en los que la cuota hipotecaria supere el 50 por 100 de los ingresos netos; en los que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad. También se ha avanzado la creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para personas que han perdido su vivienda.

Ayudas a quienes no pueden pagar la hipoteca ante desahucios de vivienda

Los beneficiarios de la paralización de los desahucios deben encontrarse en alguna de estas circunstancias también:

– Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente, – Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo, – Ser familias con algún menor de tres años, – Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 por 100 o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral, – Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo, – Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral, – Estar en algunos supuestos de violencia de género.

Más medidas en la tramitación parlamentaria
Además, el Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto Ley. En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

REACCIONES
Según el presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) Manuel Pardos, las intenciones de la banca y estas medidas «no supondrán ninguna solución efectiva a los desahucios porque el problema no son los desahucios ni los muy lamentables suicidios, sino las hipotecas y la banca. Lo que hay que hacer es reformar en profundidad el sistema hipotecario español y esto es algo que, lamentablemente, los sucesivos Gobiernos no se han atrevido a hacer».

Para Manuel Pardos, «la dación en pago no es una solución real y efectiva porque la pérdida de la vivienda es dramática para una familia y el Real Decreto aprobado hoy sólo habla de desahucios y por tanto de viviendas ya perdidas. La situación actual requiere cambios en profundidad, pero se está confundiendo a la opinión pública y a los hipotecados con falsas expectativas y soluciones que pueden prolongar indefinidamente los problemas».

La solución, entienden desde ADICAE, «sólo puede ser una moratoria hipotecaria inmediata y perfectamente legal, como se ha hecho en otros muchos países con crisis hipotecarias». Y añade que «PP y PSOE podrían, si quisieran, solucionar de raíz todos los problemas de un sistema hipotecario anticuado, leonino y abusivo y, lo que es más importante que los desahucios, los embargos y ejecuciones hipotecarias, que son la raíz del problema, mediante una moratoria de embargos y ejecuciones por 3 años, prorrogable, que pueden aprobar en cualquier momento por Real Decreto Ley. Esta medida haría justicia a todos aquellos hipotecados víctimas de la crisis y del abuso de la banca y sería muy beneficiosa para la economía española y hasta para la propia banca, prácticamente en quiebra por el problema inmobiliario».

ADICAE ha informado de que se dirigirá una vez más a los grupos parlamentarios, como ha hecho en los últimos 4 años, solicitando que impongan la moratoria como única solución efectiva y se decidan de una vez a no dejar pasar el tiempo para tomar las medidas que el propio Gobierno ha anunciado como posteriores, para lo cual ADICAE ha trasladado textos y propuestas que sólo son complicadas para aquellos que no quieren aplicarlas, como la banca.

Análisis de las medidas por parte de ADICAE
La denominación «medidas urgentes de protección al deudor hipotecario» dada por el Gobierno a sus propuestas es completamente falsa. No se protege de verdad al «deudor hipotecario», es decir a 10 millones de consumidores con hipoteca, sino a un colectivo muy minoritario que además debe cumplir unos requisitos estrictos y enrevesados cuya aceptación definitiva queda en manos de los propios bancos. Estas medidas deben además ser complementadas por otras de carácter económico y financiero, lo que hace más difícil su acceso para un afectado.

Éstas medidas sólo actúan cuando la banca ya se ha apropiado de la vivienda. Es decir, no hay ninguna paralización a los embargos, ninguna medida verdaderamente paliativa que permita renegociar con garantías la deuda o denunciar las condiciones abusivas del préstamo que eviten el inicio de este procedimiento. Sólo trata de demorar el desalojo de la vivienda de los afectados, pero la vivienda ya es propiedad del banco (o del «banco malo» si finalmente lo traspasa a éste).

Estas medidas no evitan la aplicación del actual procedimiento ejecutivo. Los consumidores en situaciones de riesgo de impago deben afrontar un procedimiento ejecutivo ilegal, como ha advertido Europa. A tenor de este hecho ADICAE denunciará esta situación por cada procedimiento ejecutivo que se inicie con la actual normativa procesal.

No se ha dado una inmediata solución a los tipos de interés de demora en el procedimiento de ejecución hipotecaria. La referencia a una futura regulación que los limite hace prever que no se apliquen de manera retroactiva, por lo que el inicio de muchos procedimientos de embargo, o los ya en curso, seguirán aplicándose unos tipos que ya se sabe que son abusivos. Por tanto, se produce una situación de desequilibrio e inseguridad entre los consumidores.

El establecimiento de «límites a la compraventa de vivienda» anunciada como otra medida a a adoptar se establece para un marco económico de restricción del crédito y de probable abaratamiento paulatino del precio de la vivienda. Por tanto, no supone una medida de política legislativa de protección al consumidor, sino una mera consecuencia de la situación actual.

Las medidas anunciadas previstas para las tasadoras no contemplan la exigencia de responsabilidades por su actuación a la hora de valorar las viviendas de los consumidores. El Gobierno reconoce así que las tasadoras, dependientes de las entidades de crédito, han sido un factor clave a la hora de inflar el precio de la vivienda.

Ahora, al enfrentarse a un procedimiento ejecutivo, el consumidor debe hacerse cargo de las consecuencias de esas tasaciones excesivas y afrontar el pago de una deuda valorada muy por encima de su precio real. Las medidas previstas no han tomado en consideración esta circunstancia de responsabilidad de las tasadoras para modular los actuales procedimientos ejecutivos en marcha.

Muchas de las situaciones descritas- discapacidades, dependencia, etc.- muy previsiblemente no mejorarán con el transcurso de ese plazo de dos años por lo que la continuidad de los consumidores en la vivienda quedará al arbitrio del banco, ya propietario de la vivienda.

Las propuestas no aclararon al menos los aspectos fundamentales del pretendido «Fondo Social de Viviendas»: a quién va dirigido y el precio de alquiler, que en todo caso debería ser adaptado y adecuado a las necesidades concretas de las personas que lo necesitan. Sólo se habló de «alquiler social reducido». Si los consumidores que han perdido su vivienda carecen de recursos, difícilmente van a poder cumplir con el pago de un alquiler a un precio prefijado sin tener en cuenta las circunstancias puntuales y adaptadas del caso.

Medidas ‘insensibles’ a juicio de FACUA
«Ni siquiera los suicidios han provocado que el Ejecutivo tenga la decencia de poner en marcha cambios legislativos a la altura de la tragedia social que atraviesa España», ha criticado el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez, ante las medidas adoptadas ante los desahucios. «Tras la pantomima que supuso el Código de Buenas Prácticas Bancarias, el Gobierno de Mariano Rajoy ha vuelto a anunciar falsas soluciones al problema para no perjudicar los intereses del poder financiero», critica Sánchez.

El Decreto-ley anunciado por la vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, «no deja lugar a dudas de por qué el Gobierno se ha negado a que las organizaciones de la sociedad civil que representan los intereses de los hipotecados tengan la más mínima participación en su contenido».

«Miles de familias siguen condenadas a acabar injustamente en la calle», denuncia el portavoz de FACUA, «porque este Gobierno sin sensibilidad ante los desahucios no quiere, o no le dejan, solucionar realmente este drama».

«Ni el presidente ni ningún miembro del Gobierno han asumido tan siquiera su obligación moral de pedir a los banqueros la paralización inmediata de todos los desahucios hasta que una norma consensuada con la sociedad civil y el conjunto de fuerzas políticas plantease soluciones», señala Sánchez.

El portavoz de FACUA también critica que el anuncio del Gobierno «no haya incluido cambio alguno sobre la Ley Hipotecaria ni absolutamente ninguna medida contra los fraudes masivos que la banca viene cometiendo con las hipotecas, mediante prácticas abusivas como la cláusula suelo, con la que el PP solo quiso acabar cuando estaba en la oposición».

El decreto sobre los desahucios
Aunque habrá que esperar a su publicación en el BOE para conocer sus detalles, según el anuncio de la vicepresidenta del Gobierno, el Decreto-ley sólo incluye la paralización de los desahucios, durante los próximos dos años, para:

– Determinadas víctimas de violencia de género.

– Familias con ingresos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), lo que actualmente representa 1.597 euros brutos mensuales y 19.164 euros al año, que además cumplan alguno de estos seis requisitos:

1. Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo.

2. Familias numerosas (tres o más hijos).

3. Familias monoparentales con al menos dos hijos menores a su cargo.

4. Familias que tengan a su cargo un menor de tres años.

5. Familias que tengan a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.

6. Familias que tengan a su cargo a personas que sean parientes del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

Además, deben ser casos de «buena fe» y cuyas malas circunstancias económicas «sean sobrevenidas», según la definición que ha dado el ministro de Economía, Luis de Guindos. Es decir, deben haber dejado de pagar su hipoteca porque se han empobrecido en los últimos cuatro años por perder el empleo. La cuota hipotecaria, asimismo, debe superar el 50% de los ingresos familiares.

Por otro lado, Sáenz de Santamaría ha indicado que el Gobierno creará un fondo social de viviendas embargadas por la banca que serán alquiladas a precios «razonables», para personas que ya han perdido la suya. No ha dado detalles sobre esos precios ni el número de inmuebles que estarán incluidos.

Reacciones desde pisos.com
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, ha declarado sobre las medidas urgentes aprobadas hoy por el Gobierno en Consejo de Ministros para limitar los desahucios que «la paralización de dos años del desalojo y la creación de un fondo social de vivienda en alquiler son dos decisiones de aplicación inmediata que vienen a responder a una auténtica necesidad social. No obstante, la falta de concreción de, por ejemplo, la titularidad del parque de arrendamiento, no permite conocer quiénes serán los actores implicados en su gestión».

Gandarias señala que «esta reacción llega algo tarde, su aplicación real está bastante acotada, aunque no es ni mucho menos marginal, y no responde por completo a las expectativas de la sociedad. Hay un alto número de familias que, cumpliendo los requisitos económicos y encontrándose dentro de los colectivos vulnerables marcados por el Gobierno, ya han perdido su casa, pero siguen teniendo que hacer frente a la deuda contraída con la entidad».

En este sentido, se ha puesto de manifiesto que el Gobierno es consciente del giro en las condiciones económicas de muchas familias, «pero la desprotección financiera de los hipotecados ante cláusulas abusivas como los intereses de demora o el porcentaje por el que se adjudica el banco la vivienda, exigen una revisión estructural de la normativa relativa a este ámbito. Son asuntos que no han perdido un ápice de urgencia».

Las dudas de la OCU
Tras días de negociación, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) destaca como medida estrella para frenar los desahucios la de limitar a los afectados con rentas más bajas (el tope se ha colocado en 19.000 euros, es decir, tres veces el IPREM). El objetivo es proteger a los colectivos más vulnerables, incluidos ancianos, discapacitados o familias con hijos a su cargo. Pero surgen dudas desde la OCU, «como ¿qué significa parar los desahucios «para gente con ingresos de menos de 19.000 euros»?, ¿durante cuánto tiempo se paran?, ¿qué sucede con la deuda pendiente?, ¿siguen sumándose elevados intereses de demora?, ¿se renegocian hipoteca y cuotas? Todo debe tenerse en cuenta: resultaría contraproducente pensar en que no pierden inmediatamente la casa… pero la deuda con el banco aumentará un 25%.

Las prioridades en este momento, a juicio de la OCU, son:

– evitar echar a la calle a familias que no tienen donde ir y que además mantienen una deuda impagable.

– buscar una solución para las familias que ya están en la calle.

Desde la OCU se propone que se instaure un alquiler social en su propia vivienda para aquellos que pierdan su propiedad por ejecución hipotecaria o por haber avalado una hipoteca, y que reúnan ciertos requisitos (límites de rentas, no tener otras propiedades, etc.). A nuestro juicio, el de los desahucios es un problema complejo requiere medidas legales eficaces y que no se limiten a esconder el problema. Es necesario un estudio profundo y consensuado que dé como resultado una profunda revisión de la Ley Hipotecaria.

Los esfuerzos deben destinarse a acabar con la hemorragia social de los desahucios : ante este problema, no bastan declaraciones de intenciones o medidas que no contribuyan de verdad abordar esta necesidad social, o que para solucionar un problema creen o agraven otros.

Fernando Herrero (ADICAE): ‘PP y PSOE siempre se han puesto de acuerdo en defender los intereses del sector bancario’

Fernando Herrero, portavoz de ADICAE.El portavoz y responsable de Comunicación de ADICAE, Fernando Herrero, lamenta que el Real Decreto-ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios no haya respondido a las expectativas generadas y exige al Gobierno que apruebe inmediatamente una moratoria hipotecaria por Real Decreto de 3 años que paralice los procesos judiciales de embargo para aquellas familias que no puedan pagar su hipoteca, impidiéndose la generación de abusivas costas judiciales e intereses de demora.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) considera que el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno para ‘paralizar desahucios’ no será en modo alguno efectivo. Lo que se ha vendido como una moratoria no lo es en realidad, ya que lo único que se paraliza por un plazo de dos años es la expulsión del ciudadano de su vivienda, lo que no impide que la vivienda haya sido adjudicada al banco. Es, simplemente, un ‘periodo de gracia’ con unos requisitos que lo convierten en una medida demasiado parcial.

«Se habían generado muchas expectativas y hay un alto grado de decepción por parte de los consumidores, algo que ADICAE está constatando», explica el portavoz de ADICAE en una entrevista concedida a Radio Obradoiro. «Hay que paralizar los embargos, no esperar a que el ciudadano pierda su vivienda para tomar medidas sino tomarlas de inicio. Hay que aprobar una moratoria hipotecaria durante al menos tres años y reformar la injusta Ley Hipotecaria, algo que no se hace en dos días», explica.

«PP y PSOE siempre se han puesto de acuerdo fundamentalmente en una cosa: en defender los intereses del sector bancario. Estas medidas responden a esos intereses: son la solución que quería la banca para lavar su imagen, hacerse un lavado de cara. Es algo que hemos denunciado desde ADICAE y que tiene unas graves consecuencias», denuncia Herrero.

«Se trata de una norma hecha a la medida de la banca ya que el banco se sigue quedando con la vivienda y durante los 2 años en los que el afectado sigue habitándola se crean nuevos intereses de demora. Al final el banco va a quedarse con la vivienda y a exigirle al usuario el pago de una deuda mayor. Es una medida perfecta para los intereses del sector financiero», indica el portavoz de ADICAE.

ADICAE exige la aprobación inmediata de una moratoria hipotecaria por Real Decreto Ley que paralice todos los procesos judiciales de embargo de vivienda

El debate sobre la paralización de embargos y desahucios corre el riesgo de terminar en una mera trifulca política de la que la banca será la única beneficiada. Diez millones de hipotecados, cientos de miles en grave riesgo de perder su vivienda, exigen una reforma en profundidad, seria y meditada, de la legislación hipotecaria, la Ley Concursal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) considera que las reuniones de trabajo del grupo de teóricos expertos formado por representantes de los ministerios de Presidencia, Hacienda, Economía y Justicia sólo servirán para hacerle un nuevo lavado de cara a la banca, que ya se ha posicionado mediante sendos comunicados de prensa de la Asociación Española de Banca (AEB) y la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA).

Tras haber forzado a más de 400.000 familias a abandonar sus viviendas desde el inicio de la crisis, la banca y los partidos políticos quieren hacer creer ahora que está buscando una solución al problema hipotecario, que afecta a cientos de miles de consumidores. «Nunca lo han intentado, aceptando negociaciones sólo en casos muy puntuales y que les interesaban», destacan desde ADICAE.

Las propias entidades han impedido cualquier tipo de reforma de las condiciones hipotecarias de manera generalizada, negociando sólo en casos muy puntuales y aplicando condiciones que no han solucionado este grave problema. La banca española ha incluido, y sigue incluyendo en las hipotecas, cláusulas abusivas -cláusulas suelo- y ha comercializado tóxicos contratos vinculados a las hipotecas- swaps- que han abocado a miles de afectados a la pérdida de la vivienda. Y además ha bloqueado una y otra vez, presionando al poder político, cualquier atisbo de reforma de la injusta legislación hipotecaria española.

«Este falso ofrecimiento de la patronal bancaria no resuelve, en absoluto, el problema existente para cientos de miles de afectados por embargos o en riesgo de perder su vivienda», explican desde la asociación. Está destinado sólo a una parte minoritaria de los procesos de embargo, según las condiciones que le parezcan bien a la banca. Además paralizando únicamente los lanzamientos -desahucios- el afectado seguiría acumulando intereses de demora en el pago de la hipoteca, y haciéndose cargo de las enormes costas judiciales de los procesos de ejecución hipotecaria.

En opinión del presidente de ADICAE, Manuel Pardos, «estas medidas son insuficientes, una burla a toda la ciudadanía que sólo responde a la polvareda social que se ha levantado tras los lamentables casos de suicidio y situaciones impresentables en la Europa del siglo XXI que se están dando. Hay que paralizar los embargos y hay que hacerlo, además, mediante un Real Decreto Ley porque no podemos confiar en el humanismo de la banca ya que carece de él».

Moratoria hipotecaria por Real Decreto Ley
ADICAE considera que la aprobación por Real Decreto Ley de una moratoria hipotecaria por 3 años para la vivienda habitual de familias con graves problemas económicos -clasificados según una serie de criterios- es la única medida inmediata posible para poner fin a una sangría que perjudica a las familias y a las propias entidades, y que permitiría evitar temporalmente a las familias hipotecadas enfrentarse al procedimiento de ejecución hipotecaria y a la consecuente pérdida de su vivienda.

Esta moratoria está enfocada para personas de buena fe y que carezcan de medios económicos, que estén en paro, tengan enfermedad… en resumen, situaciones que provoquen graves pérdidas económicas y el impago de la vivienda. Es una moratoria por 3 años, prorrogable. Técnicamente su aprobación es posible mediante un Real Decreto acordado en el Consejo de Ministros, como el que la Plataforma Hipotecaria de ADICAE trasladó al anterior Gobierno y que también ha hecho llegar ya al ministro de Economía y el conjunto de grupos parlamentarios de la actual legislatura.

No obstante, «no basta con una reforma de la vetusta Ley Hipotecaria, sino que los cambios deben alcanzar necesariamente a todo un conjunto de normas, desde el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta la Ley de Represión de la Usura, pasando por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios o la Ley Concursal, entre otras», destacan desde ADICAE.

¿De verdad quieren bancos y cajas solucionar los desahucios?

Cartel de 'Stop desahucios'.La patronal de la banca, la Asociación Española de Banca, y la de las cajas de ahorros, la CECA, se han unido hoy a las fuerzas políticas en materia hipotecaria señalando que paralizan los desahucios de viviendas que ponían en riesgo a familias enteras por impagos de la hipoteca. Estas entidades han publicado sendas notas de prensa diciendo que se paralizan los desahucios en aquellos casos de extrema necesidad. ¿Esto qué significa? Tras consultar a la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) destacan que «la paralización de los desahucios será sólo para casos muy concretos y de gran tirón mediático. Un falso lavado de cara para el que insistimos en que la única solución posible que no perjudica a los consumidores es la aprobación inmediata de la moratoria hipotecaria por Real Decreto Ley por 3 años propuesta por nuestra asociación, una paralización total de los embargos que solucionaría el problema hasta reformar en profundidad la legislación». ¿En resumen? «Ni la CECA ni la AEB quieren solucionar de verdad los graves problemas de cientos de miles de familias en riesgo de perder su vivienda», destacan desde ADICAE.

Cinismo y oportunismo al poder. Así pueden resumirse las notas de prensa publicadas por las patronales de la banca, la Asociación Española de Banca (AEB), y la CECA en las que se indica que las entidades que las conforman paralizarán «por razones humanitarias y en el marco de su política de responsabilidad social los lanzamientos durante los dos próximos años, en aquellos casos en que concurran circunstancias de extrema necesidad».

400.000 desahucios realizados
«Tras haber forzado a más de 400.000 familias a abandonar sus viviendas desde el inicio de la crisis, la patronal bancaria y de las cajas quiere hacernos creer ahora que está buscando una solución al problema hipotecario, que afecta a cientos de miles de consumidores. Nunca lo ha intentado y sólo quieren atender los problemas hipotecarios más mediáticos, como si fueran los únicos», aclaran desde ADICAE.

Hay que recordar que las propias entidades han impedido cualquier tipo de reforma de las condiciones hipotecarias de manera generalizada, negociando sólo en casos muy puntuales y aplicando incluso condiciones gravosas que no han solucionado este grave problema. Por otro lado, hay que recordar que la banca española ha incluido, y sigue incluyendo en las hipotecas, cláusulas abusivas -cláusulas suelo- y ha comercializado tóxicos contratos vinculados a las hipotecas- swaps,…- que han abocado a miles de afectados a la pérdida de la vivienda. Y, además, ha bloqueado una y otra vez, presionando al poder político, cualquier atisbo de reforma de la injusta legislación hipotecaria española.

‘Falso ofrecimiento’
«Este falso ofrecimiento de la patronal bancaria no resuelve, en absoluto, el problema existente para cientos de miles de afectados por embargos o en riesgo de perder su vivienda. En primer lugar porque está destinado sólo a una parte minoritaria de los procesos de embargo, aquellos de extrema gravedad familiar, según las condiciones que le parezcan bien a la banca y únicamente por razones mediáticas. En segundo lugar, porque paralizando únicamente los lanzamientos -desahucios- el afectado seguiría acumulando intereses de demora en el pago de la hipoteca, y haciéndose cargo de las enormes costas judiciales de los procesos de ejecución hipotecaria», añaden desde ADICAE.

Gobierno y oposición siguen ‘mareando la perdiz’
La AEB ha mantenido «diversos contactos con representantes del Gobierno» para tratar el drama de las ejecuciones hipotecarias, mientras que el Ejecutivo no está teniendo en cuenta la opinión de las asociaciones legítimamente representativas de los hipotecados, como ADICAE. Desde 2007 la Plataforma Hipotecaria de ADICAE ha presentado más de 100 medidas de reforma a Gobierno y grupos parlamentarios, gran parte de las cuales permitirían agilizar los trabajos del grupo de seis expertos creado ahora por el Gobierno.

Por otro lado, la patronal bancaria y de las cajas quiere seguir imponiendo sus intereses ‘ofreciendo’ «su opinión sobre la ordenación del mercado hipotecario a fin de que el mismo pueda seguir satisfaciendo la necesidad primaria de vivienda de los ciudadanos». Es decir, la patronal bancaria quiere seguir imponiéndose a las fuerzas políticas para que estas se plieguen ante sus intereses. Ante ello los consumidores debemos seguir organizándonos y movilizándonos.

Gobiernos al servicio de la banca
«Tanto el anterior Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, como el actual encabezado por Mariano Rajoy, no han hecho más que publicar reales decretos ley para resolver los problemas de la banca. Es precisamente eso lo que ahora debería hacer el Gobierno, pero teniendo en cuenta a los consumidores. Es necesaria la aprobación inmediata de un Real Decreto ley amplio, general y colectivo, que paralice por ley los procesos judiciales de embargo», añaden desde la asociación.

Propuestas para cambiar la obsoleta legislación hipotecaria y evitar los desahucios

Gobierno y oposición parecen, por fin, tener cierta voluntad política para poner remedio a la grave problemática hipotecaria por la que atraviesan cientos de miles de familias en nuestro país. La Plataforma Hipotecaria de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) lleva, desde el año 2007, proponiendo diversas reformas legislativas para cambiar la vetusta y desfasada legislación hipotecaria en España, que data de 1909 y que únicamente beneficia a las entidades financieras. Hoy ADICAE ha trasladado nuevamente a todos los partidos políticos con representación parlamentaria, y a los ministerios de Economía, Justicia y Hacienda, varias propuestas para poner fin a esta problemática. Además ADICAE ha solicitado una reunión con los responsables de cada partido y Ministerio.

Desde 2007 la Plataforma Hipotecaria de ADICAE, que agrupa en la actualidad a 38.122 miembros, tanto personas embargadas y amenazadas de embargo como víctimas de cláusulas suelo y de todo tipo de problemas derivados de los abusos hipotecarios, ha atendido más de 63.000 consultas hipotecarias, comparecido en la Subcomisión del Congreso de la anterior legislatura, presentado a los grupos parlamentarios diversas proposiciones de Ley en torno a esta problemática e interpuesto distintas demandas judiciales colectivas por abusos detectados en las hipotecas como es el caso de las cláusulas suelo o de los swaps hipotecarios, y centenares de demandas y denuncias individuales en problemas de embargos y otros relacionados con las hipotecas de las familias.

ADICAE está especialmente preocupada por el grave deterioro económico que están sufriendo cientos de miles de familias viéndose obligadas a dejar de pagar la hipoteca y perdiendo en muchos casos finalmente su vivienda habitual con el riesgo de exclusión social que todo ello conlleva, «y es por este motivo por el que hemos decidido hacer llegar nuestras propuestas en materia hipotecaria al mayor número de autoridades posible con poder real de decisión», aclaran desde ADICAE.

Los datos estadísticos de diversa índole, en particular los del Consejo General del Poder Judicial, indican que el aumento de la morosidad e impagados y las demandas de ejecución hipotecaria no sólo van a proseguir la tendencia alarmante de los últimos años sino que tienden a aumentar las gigantescas cifras ya ejecutadas de desahucio judicial y extrajudicial por parte de las entidades.

Las medidas tomadas hasta ahora han sido ineficaces
Tras la aprobación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se puso en marcha inmediatamente por parte de la Plataforma Hipotecaria de ADICAE el denominado Observatorio del Código de Buenas Prácticas, el cual tenía por objeto extraer datos que permitieran analizar el éxito o fracaso de la medida aprobada por el Gobierno.

El 24 de octubre de 2012 ADICAE publicó un informe en el que se analizaron los datos que la Plataforma Hipotecaria de ADICAE ha extraído entre las más de 8.726 consultas hipotecarias atendidas a lo largo de estos meses. El estudio pone de manifiesto la ineficacia de la medida aprobada y la necesidad de tomar medidas urgentes que pongan fin a la sangría de embargos que estamos viviendo en España.

Qué propone ADICAE

1. Necesidad perentoria de acordar una moratoria de embargos hipotecarios como única medida inmediata de paralización de esta sangría que perjudica a las familias y a las propias entidades.

El anterior Gobierno dictó mediante el Real Decreto 1975/2008 de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda, una moratoria que resultó un absoluto fracaso en sus resultados (tan sólo se han utilizado, según la última memoria del ICO disponible, el 1,3% del total de la dotación de 6.000 millones de euros) por el mal planteamiento que se hacía de la misma y sobre todo porque dejaba la solución a la voluntariedad de bancos y cajas.

Ante la nula eficacia de la medida aprobada, y el incremento de la problemática que pretendía abordarse con ella, y la urgencia de una respuesta concreta y eficaz ADICAE elaboró una propuesta para la aprobación urgente de una moratoria hipotecaria que, en determinadas circunstancias tasadas legalmente, evite temporalmente a las familias hipotecadas enfrentarse al procedimiento de ejecución hipotecaria y a la pérdida de su vivienda. Dicho texto constituía y constituye un documento de trabajo práctico y de fácil aprobación inmediata Es la primera medida que se debería adoptar si se pretende acabar con el gran número de desahucios que se está produciendo en nuestro país.

2. Propuestas de reforma de la legislación hipotecaria
Por otra parte, y desde la perspectiva de que además de medidas urgentes se requieren reformas ya imprescindibles de diverso tipo de la legislación hipotecaria cuya necesidad se ha hecho más patente que nunca en los últimos años, hemos trasladado nuestras propuestas de reforma básica de la legislación hipotecaria. ADICAE entiende que, más allá de la simple dación en pago es necesario adecuar la legislación hipotecaria que, como incluso han reconocido algunas sentencias, ha permanecido invariable en lo sustancial durante más de 60 años generando diversos desequilibrios en contra de los usuarios en un mercado hipotecario masivo en España que no tiene nada que ver con los planteamientos de esta vetusta Ley.

Estas propuestas, que expusimos en la Subcomisión del Congreso de los Diputados creada en la anterior legislatura para abordar las posibles reformar precisas en el mercado hipotecario, fueron remitidas también a los grupos parlamentarios en diversas versiones, y dieron lugar a proposiciones de Ley y no de Ley en el Congreso y el Senado e incluso a Iniciativas Legislativas Populares.

Las reformas planteadas por ADICAE abordan diferentes textos legales, y su aplicación permitiría reequilibrar la posición de los consumidores hipotecados, efectivos y potenciales, manteniendo la necesaria seguridad jurídica que reclama el sector financiero y que, lejos de verse atacada con las modificaciones propuestas, se vería reforzada facilitando un adecuado marco de actividad en el mercado hipotecario español.

Respecto al debate generado en la actualidad sobre la llamada «dación en pago», entendemos que se han suscitado polémicas muy confusas que no van al meollo del problema y que en nuestra legislación se trataría de la implementación de las medidas que propone ADICAE, que además de puntos suscitados por el Ministerio de Economía. Nuestra asociación resume en cinco cambios legislativos posibles que resolverían justamente para el presente y futuro de un mercado hipotecario justo para los consumidores y usuarios que ADICAE ha denominado dación en pago «a la española»:

a) Posibilidad de defenderse ante un procedimiento de embargo o ejecución hipotecaria: Determinar como motivos de oposición a la ejecución hipotecaria los derivados de abusos y malas prácticas de los contratos que permitieran la defensa de los afectados por estos procesos, ante la indefensión en la que se encuentran los usuarios por el carácter fulminante de la ejecución hipotecaria.

b) Cuantía de la adjudicación de la vivienda a la entidad financiera:, injusta y arbitrariamente regulada en la Ley en su modificación tras el último Debate del Estado de la Nación: Cambios efectivos en las subastas derivadas de los procesos de ejecución hipotecaria para que la adjudicación de la vivienda al banco se realice por una cantidad no inferior al 80% del valor de la tasación determinado en la escritura de constitución de hipoteca.

c) Modificacion de la actual regulación, que deja una deuda perpetua, absurda e innecesaria tras la entrega de la vivienda a la entidad: Reformar la normativa actual para que, tras la venta o adjudicación de la vivienda habitual en ejecución hipotecaria, no se puedan perseguir bienes del deudor o reclamar ningún tipo de deuda derivada de esa deuda hipotecaria hasta más allá de 5 años producida la citada venta o adjudicación, como sucede ya en la mayoría de los países de nuestro entorno.


d) Limitación de los intereses de demora, (del 24 al 29% en unos momentos en que los tipos oficiales se encuentran en torno al 0’75%) que el propio ministro de Economía calificó el pasado 21 de marzo como abusivos y que podrían incurrir incluso en el tipo penal de la usura si la actual ley al efecto tuviera efectividad.

e) Regulación de las desproporcionadas costas judiciales, calculadas sobre el montante total del crédito por los abogados y procuradores de las entidades, que incrementan la deuda en cantidades injustificables y muy gravosas para las personas que se encuentran en estas situaciones, cuando su situación entra plenamente en el concepto de «justicia gratuita».

3. Propuestas de solución al sobreendeudamiento de las familias
Dada la falta de implementación hasta ahora de las reformas aquí apuntadas, y ante las perspectivas que apreciamos en relación al problema hipotecario, intentamos también que la Ley Concursal, en su última y reciente reforma, incorporase algunas medidas que permitiesen mejorar la situación actual. Para ello trasladamos al conjunto de los grupos parlamentarios una serie de propuestas al respecto, que de haberse incorporado estarían ya en vigor. En ellas proponíamos la creación de un proceso concursal específico que daría a los consumidores una segunda oportunidad para recuperarse económicamente y permitiría a los jueces mayores facultades para tratar de renegociar o aplazar la deuda.

4. Propuestas de regulación de otros graves problemas hipotecarios, como las «cláusulas suelo» hipotecarias
ADICAE también está muy preocupada por el problema generado en relación a las denominadas «cláusulas suelo» hipotecarias, que ha motivado la interposición por parte de nuestra organización de una demanda colectiva que agrupa a más de 15.000 consumidores y que, una vez aceptada a trámite, se sigue ante el Juzgado de lo Mercantil nº11 de Madrid, además de decenas de demandas de colectivos y entidades concretas en toda España. Consideramos que las cláusulas suelo son una práctica que, en determinados supuestos, constituye sin lugar a dudas un abuso que rompe el necesario equilibrio entre las partes y que asfixia mensualmente a los hipotecados en España.

526 desahucios al día: por una moratoria de 3 años para quien no pueda pagar la hipoteca

Los españoles tienen los bolsillos vacíos de euros ante los compromisos que deben abonar a los bancos, como las hipotecas.Con 526 desahucios diarios, no parece que el Código de Buenas Prácticas haya supuesto alivio alguno para las familias más vulnerables que no pueden pagar la hipoteca cada mes. Ante la avalancha de desahucios, la moratoria hipotecaria, única medida inmediata de paralización de una sangría que perjudica a las familias y a las propias entidades, permitiría evitar temporalmente a las familias hipotecadas enfrentarse al procedimiento de ejecución hipotecaria y a la consecuente pérdida de su vivienda. Recientemente, el Consejo General del Poder Judicial ha rechazado un informe sobre la banca y los desahucios que apuesta por la dación en pago como medida alternativa ante los embargos de vivienda por impagos de hipoteca.

Desde la Asociación Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) se espera que el Gobierno adopte una moratoria para la paralización de embargos y desahucios tras conocerse el anuncio de la creación de un grupo de trabajo en el que participarn los ministerios de Economía, Justicia y Hacienda para atajar este problema social. «ADICAE siempre ha propuesto una moratoria que incluyera la paralización de los embargos, de las ejecuciones hipotecarias, es decir, cortar el problema por lo sano», ha señalado el presidente de la asociación, Manuel Pardos.

El presidente de ADICAE toma el anuncio de que el Gobierno quiera impulsar un grupo de trabajo en lugar de una comisión parlamentaria como una buena noticia e incide en que «ya es hora de que el Gobierno entienda que existe un enorme problema social, económico y financiero surgido a raíz de los desahucios, ya que también están lastrando el balance de los bancos».

«Los grandes agujeros de las entidades financieras los han causado los promotores. El agujero es del 23,7% de la mora de los bancos», explica Pardos. Cerca de un millón de familias han sido desahuciadas desde que comenzó la crisis o han pactado el desalojo de su vivienda con las entidades bancarias. A ello hay que sumarle el elevado número de personas con impagos, lo que hace que la situación hipotecaria de cientos de miles de familias sea prácticamente insostenible actualmente.

ADICAE insiste: ¡Moratoria ya!

«Por todo ello el Gobierno debe dictar alguna medida eficaz o inmediata como la moratoria que propone ADICAE con el fin de parar la sangría de inmediato, así como dar tres años de plazo a las familias hipotecadas en apuros para ver cómo evoluciona la situación», explica el presidente de ADICAE.

Desde el punto de vista del presidente de ADICAE, es necesario que haya equilibrio entre lo que necesitan las entidades y lo que necesitan las familias. «Tendría que aprobar medidas legislativas para no cargar sobre las familias las consecuencias de la crisis», explica Pardos. Es importante aplicar de manera inmediata una moratoria hipotecaria, ya que durante su periodo de vigencia se podrá debatir, discutir y realizar cambios legislativos, muy necesarios en el actual sistema hipotecario español.

«Bienvenidas sean las medidas. Si el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, y el líder de la oposición, Alfredo Pérez-rubalcaba, se ponen de acuerdo, estarán de acuerdo los grupos minoritarios que han presentado propuestas así, además de los consumidores y afectados», explica finalmente el presidente de ADICAE.

Más transparencia en la comisión de seguimiento de Buenas Prácticas
Por su parte, teniendo en cuenta de los deplorables datos de desahucios del segundo trimestre de 2012, ASGECO Confederación insta a la Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas Bancario (CBP) creada en virtud de las «medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos» el pasado marzo a que publique el informe semestral de monitoreo del Código, de cara no sólo a mejorar la transparencia del organismo sino también a subsanar posibles deficiencias en el propio Código.

La Asociación General de Consumidores, ASGECO Confederación, recuerda que la Comisión de Seguimiento del CBP, formada por cuatro miembros repartidos entre los órganos supervisores del Gobierno y la Banca, tiene la obligación de publicar un informe de evaluación del cumplimiento del Código en virtud del art. 6.4 del RD-ley 6/2012.

Durante el segundo trimestre de 2012 se marcó un nuevo «récord» de desalojos forzados con un total de 47.943, es decir, 526 desahucios diarios. Por lo tanto, desde ASGECO Confederación entendemos que las medidas correctoras tomadas por el Gobierno y la Banca hasta este momento no han servido para aliviar a las familias más vulnerables.

Además, destaca Alejandro Zornoza, Director del Servicio Jurídico de ASGECO, «entendemos que el hecho de prescindir de las asociaciones de consumidores a la hora de monitorear el CBP implica un distanciamiento aún mayor de la ciudadanía, es decir, de las personas directamente afectadas por el Código, por parte tanto del Gobierno como de la Banca».

«Ocho meses después de su creación», continúa Zornoza, «es evidente que el Código no ha servido para detener la avalancha de desahucios y no sabemos exactamente qué está haciendo la Comisión de Seguimiento, que debería actuar de una forma más transparente, con la participación de los consumidores y no sólo de los supervisores oficiales y los bancos».

La participación de los representantes de los consumidores y usuarios de servicios bancarios en la Comisión, unida a la publicación inmediata del primer informe semestral de evaluación, constituiría un importante paso adelante a la hora de mejorar los mecanismos habilitados hasta ahora para aliviar la situación de las familias deudoras.

El Consejo General del Poder Judicial rechaza un informe sobre la banca y los desahucios que apuesta por la dación en pago

Siete magistrados han elaborado por encargo del Consejo General del Poder Judicial un informe sobre la banca y el actual estado de los deshaucios en el que se critican los abusos del actual sistema legal de desahucios y en el que se proponen soluciones como la dación en pago. Finalmente, el CGPJ no ha aprobado dicho informe, según destaca FACUA-consumidores en Acción. Por su interés, reproducimos a continuación la ‘Propuesta en materia de sobreendeudamiento familiar y medidas de protección del deudor frente a las consecuencias de la ejecución hipotecaria (deuda, aval y pérdida de vivienda).

El texto del informe es el siguiente:

A lo largo de la última década, el exceso de confianza motivado por las burbujas inmobiliaria y financiera, unido al sueño de tener un hogar propio y a la mala praxis de las entidades bancarias, se ha traducido en una generalizada extensión del crédito hipotecario sin valorar las posibilidades reales del deudor y en la comercialización irresponsable, cuando no torticera, de productos financieros complejos.

El estallido de ambas burbujas en el año 2008 ha abocado a una gravísima crisis que se ha traducido, de un lado, en la necesidad de recapitalización de los bancos, que han restringido el crédito y sacado a la luz las miserias de determinados productos como las participaciones preferentes, y, de otro lado, el sobreendeudamiento de los ciudadanos, que han visto considerablemente mermada su capacidad para hacer frente a las cuotas de los préstamos y que cada vez más se encuentran inmersos en procedimientos de ejecución que terminan en la subasta y adjudicación de sus viviendas por un precio muy inferior al de compra, con el consiguiente riesgo de exclusión social.

En este sentido, en los últimos cuatro años y como consecuencia de la crisis económica se ha producido un incremento notable de las ejecuciones hipotecarias hasta el punto que hoy se registran cinco veces más que al inicio de la crisis. Y el peor dato es que la tendencia sigue siendo al alza; en este año 2012 ya se ha constatado un incremento del 20,6% respecto el mismo periodo del año anterior, hasta el punto de que las ejecuciones hipotecarias en España desde que comenzó la crisis rondan ya las 350.000.

Sin embargo, no se trata de frías cifras. Cada uno de dichos procedimientos -al menos los que afectan a la vivienda habitual- encierra un auténtico drama que lleva casi inexorablemente a la exclusión social de familias que, impotentes tras haber quedado en el paro o sufrir una drástica reducción de sus ingresos, se ven incapaces de satisfacer las cuotas de unos préstamos que concertaron en época de bonanza económica (por tanto no con fines especulativos o por pura pretensión suntuaria), simplemente para adquirir una vivienda digna que tras el estallido de la crisis no pueden pagar.

Por otro lado, a estas alturas ya nadie discute que las entidades bancarias no han sido ajenas al estallido de la burbuja económica que ha generado la crisis y en no pocas ocasiones han actuado con cierta ligereza en la concesión de créditos hipotecarios.

A pesar de ello disponen de una importante ventaja frente a cualquier acreedor:) un procedimiento privilegiado para el cobro de créditos hipotecarios, creado en 1909 debido a la presión de los bancos, que pretendían disponer de un procedimiento que les permitiera cobrar sus deudas de forma rápida; proceso judicial extremadamente agresivo frente al deudor que dota a la escritura de préstamo hipotecario de mayor eficacia incluso que una sentencia ya las posibilidades de que dispone el deudor para oponerse son muchas menos que si se tratara de la ejecución de una sentencia.

En este sentido se pronuncia un interesante informe publicado este mismo año denominado «Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo» en el que se describe perfecta y sintéticamente la situación: Se destaca que la crisis económica ha dado lugar a un sobreendeudamiento de los particulares que ven reducida su capacidad para el pago de las cuotas; se denuncia que las viviendas cada vez valen menos pero la deuda se incrementa con los gastos e intereses; que aumentan los lanzamientos y el riesgo de marginación social, y que el deudor no puede liberarse de la deuda, dado que en nuestro ordenamiento no cabe la dación en pago.

En este contexto se subraya también en el informe que las entidades de crédito han otorgado de forma masiva créditos hipotecarios debido a la euforia de los tiempos de bonanza económica descuidando las garantías ante la fuerte competencia. En fin, y en relación a las ayudas públicas que perciben los bancos, el Defensor del Pueblo enfatiza que dichos beneficios no se extienden a la otra parte de la relación hipotecaria, y el deudor se encuentra indefenso en el marco de una crisis económica que no ha provocado.

A todo ello se podría añadir que, finalizada la ejecución y tras la oportuna subasta, los inmuebles suelen ser adjudicados al banco, y generalmente por un precio muy inferior al de mercado -porque así lo permite la legislación procesal- y pasan a integrar sus activos inmobiliarios, quedando muchas veces desocupados durante años ante la ausencia de potenciales adquirentes, dado que en un círculo vicioso la crisis económica ha reducido al mínimo la demanda.

Muy similares conclusiones se alcanzaron en la primera Jornada del ciclo «Crisis Económica y Derechos Humanos» que organizó la Fundación del Consejo General de la Abogacía Española sobre «Alternativas al desahucio de deudores hipotecarios» celebradas el pasado mes de marzo en Madrid. Este panorama evidencia una situación excepcional que requiere soluciones excepcionales, pues es evidente la enorme preocupación social sobre el incremento de los desahucios.

El punto de partida debe ser extender al cliente sobreendeudado (obviamente siempre que lo sea de buena fe) una parte de los beneficios y ayudas que la banca recibe del Estado, pues en otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, a la pérdida del local donde ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida), o lo que es peor, su vivienda habitual.

Por lo tanto, deberían arbitrarse ciertas medidas protectoras del deudor de buena fe, en determinadas circunstancias y siempre desde la prudencia. Se trataría de buscar una solución equilibrada que evite la exclusión social y distribuya equitativamente las consecuencias de la crisis económica. La respuesta a esta situación se ha plasmado en sucesivas medidas de política económica tendentes a la inyección de beneficios y ayudas públicas a la banca para conseguir una mínima recapitalización y que el crédito vuelva a fluir.

No obstante, y sin que esto signifique caer en populismo o demagogia alguna, tales medidas deben completarse con otras que permitan extender aquellas ayudas a los particulares y buscar soluciones que mitiguen la situación existente y repartan las cargas sociales derivadas de la crisis económica y que hoy afectan exclusivamente a los ciudadanos, el eslabón más débil de la cadena.

Es verdad que, aunque tímidamente, el camino parece haberse iniciado. Así, el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, elevó el nivel de inembargabilidad en el caso de deudores que hubieran perdido su vivienda habitual hasta el 150% del SMI, aumento del 50% al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del inmueble y redujo al 20% el depósito exigido para tomar parte en la subasta. Y, más recientemente, el RD Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, aprobó el denominado «Código de Buenas Prácticas».

Lo cierto es que, a pesar de las buenas intenciones que inspiran estas soluciones y de los medios puestos a disposición de la ciudadanía, sobre todo a través del arbitraje, no se ha alcanzado el resultado perseguido, fundamentalmente por las estrictas condiciones para fijar las personas que pueden acogerse a las medidas, lo que supone que sólo un porcentaje muy reducido, en la pobreza más absoluta, pueda acogerse a dichos beneficios.

A título de ejemplo, el Código de Buenas Prácticas, además de ser de asunción voluntaria por las entidades bancarias, únicamente se aplica a deudores que estén en el umbral de exclusión, es decir, que cumplan los siguientes requisitos:
a) Todos los miembros de la unidad familiar tienen que carecer de rentas;
b) La cuota hipotecaria tiene que ser superior al 60% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar; c) Carecer de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda;
d) La hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad;
e) El préstamo debe carecer de otras garantías, reales o personales;
y f) Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c).

Por otra parte, el Código sólo se aplica a aquéllas viviendas cuyo precio de adquisición no exceda de determinados límites (en municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros, y en municipios de hasta 100.000 habitantes, 120.000 euros).

Y en todo caso las soluciones propuestas se plasman en tres fases de actuación:
a) Aplicación a los préstamos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización;
b) Cuando esta reestructuración no fuese suficiente, las entidades podrán ofrecer una quita sobre el conjunto de la deuda; y
c) Si ninguna de las medidas anteriores permite a los deudores asumir la continuidad del pago del préstamo, los propios afectados podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago, pudiendo las familias permanecer en la vivienda hasta dos años, siempre y cuando paguen un alquiler asumible.

El resultado ha sido que, en los casi seis meses desde su entrada en vigor, la aplicación de esta norma ha sido meramente testimonial, sin que se prevea a corto plazo un cambio en la tendencia precisamente debido a lo riguroso de los requisitos exigidos.

Cierto es que resulta difícil encontrar soluciones mágicas para estos problemas, que en muchos casos encierran verdaderos dramas personales, con familias que se ven privadas de sus viviendas y ahorros y abocadas a un serio peligro de marginación social.

Como también que estas dificultades se multiplican día a día dada la actual crisis económica y de limitación de recursos.

Por tanto aun respetando el principio de responsabilidad patrimonial universal del art. 1911 del Código Civil, sería conveniente abrir un debate y estudiar medidas que palien en la medida de lo posible la desgraciada situación en la que se encuentran miles de familias en este país como consecuencia de la crisis económica, con riesgo de pérdida de su vivienda, frecuentemente el bien de mayor valor del que disponen y que constituye su hogar, y ello a un precio muy inferior a su valor real y que no permite saldar una deuda que arrastrarán de por vida arruinando también su futuro.

En suma, existen algunas medidas en estudio por distintos operadores jurídicos (muchas de ellas propuestas en el aludido informe del Defensor del Pueblo) y entre las que cabría destacar por su interés las siguientes:
a) la determinación del concepto de «deudor hipotecario de buena fe» a efectos de establecer las bases de aplicación de las medidas excepcionales que se enumeran a continuación y que, por su razón de ser, deberían centrarse a los supuestos en que la ejecución hipotecaria se refiera a la vivienda habitual o a locales de negocio, al entender que han de ser objeto de una especial protección;
b) la flexibilización de los estrictos requisitos que establece el RD-ley 6/2012 para acogerse al Código de Buenas Prácticas, elevando el del denominado umbral de exclusión;
c) la limitación de los intereses moratorios en términos similares a los previstos en el art. 20 Ley 16/2011 de 24 de junio de Contratos de Crédito al Consumo (prohibición de intereses superiores en 2,5 veces al interés legal del dinero en caso de descubierto);
d) el establecimiento de un régimen especial en el caso de ejecución de préstamos hipotecarios cuando se refieran a la vivienda habitual o a los locales de negocio en el sentido que postula el aludido informe del Defensor del Pueblo;
e) la modificación del procedimiento de ejecución hipotecaria, privilegio procesal de los bancos para una tutela judicial reforzada, que surgió a principios del siglo pasado en un contexto que nada tiene que ver con la situación de crisis actual, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un proceso en el que el deudor prácticamente nada puede alegar u oponer, por lo que se proponereconducir la ejecución hipotecaria a las normas generales de la ejecución ordinaria, como sucede con cualquier otro crédito que conste documentado en escritura pública, pues de este modo al menos el deudor dispondría de un catálogo de motivos de oposición a la ejecución (pago, nulidad de la ejecución, prescripción, etc…);
f) la atribución de facultades al Juez para que pueda acordar moratorias dejando transitoriamente en suspenso el pago de las cuotas hipotecarias en caso de que concurran circunstancias excepcionales, en términos similares a los que prevé el art. 11 de la Ley 28/1998 de 13 de julio reguladora de la venta a plazos de bienes muebles, que autoriza al juez a conceder una moratoria en cuanto al pago de las cuotas «con carácter excepcional y por justas causas apreciadas discrecionalmente, tales como desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo, larga enfermedad u otros infortunios»;
g) la revisión legal del concepto de fuerza mayor del art. 1105 Cc y la redefinición de la cláusula «rebus sic stantibus» que permitiría suspender el cumplimiento de obligaciones cuando el cambio de circunstancias impidan al deudor su cumplimiento momentáneo por motivos ajenos a su voluntad;
h) la modificación del régimen de tasación de las viviendas, a realizar por expertos independientes;
i) la elevación del porcentaje de adjudicación al acreedor (actualmente el 60% del valor de tasación) a que alude el art. 671 LEC: la Ley hoy permite a las entidades bancarias adjudicarse bienes por valor notoriamente inferior al real cuando debería realizarse por su valor real y con arreglo a una tasación realizada por peritos independientes ajenos a la entidad crediticia;
j) la regulación imperativa en determinadas circunstancias de la entrega de la vivienda como modo de extinción del crédito (la famosa dación en pago que hoy sólo cabe si se ha pactado conforme al art. 140 LH);
k) El establecimiento de periodos de carencia en la amortización del capital, ampliación del plazo de amortización, reducción provisional del tipo de interés, y quitas, cuando concurran circunstancias que lo aconsejen (el Código de Buenas Prácticas del RD-ley 6/2012 prevé estas medidas pero sólo en supuestos muy excepcionales y con carácter voluntario para los bancos);
l) la potenciación y centralización de las subastas electrónicas por internet para ampliar el número de interesados y mejorar el tipo de adjudicación de la subasta, poniendo al servicio de los Juzgados los medios telemáticos necesarios;
m) la regulación de un procedimiento concursal específico para las personas físicas y que permitiera, en según que circunstancias predeterminadas, la paralización de ciertas ejecuciones;
n) la previsión y ampliación de los supuestos en que el deudor puede, en determinadas circunstancias, continuar utilizando la vivienda habitual o el local de negocio satisfaciendo el oportuno canon y mediante la fórmula jurídica que se estime oportuna (arrendamiento, leasing, derecho de habitación, etc…).

o) la limitación de gastos en caso de mora que hacen crecer la deuda desproporcionadamente agravando la situación del deudor;
p) la ampliación de la posibilidad de que el deudor pueda poner fin a la ejecución pagando las cuotas adeudadas y rehabilitando el préstamo, ya que actualmente la ley sólo permite usar de esta posibilidad una vez cada cinco años (art. 693.3º LEC);
q) la mediación previa o simultánea obligatoria en las ejecuciones hipotecarias; y,
r) la creación de Comisiones Mixtas, con presencia de la Administración, la banca y los consumidores, para favorecer soluciones que posibiliten una salida negociada.

En fin, podrán compartirse o no las medidas propuestas. A buen seguro se considerarán muchas de ellas improcedentes, inviables o incluso descabelladas.

Pero lo que no puede negarse es que es preciso que se inicie un debate jurídico serio (el debate social ya existe) y se plantee una revisión del régimen legal y procesal de ejecución de los préstamos hipotecarios, ya que el número de lanzamientos o desahucios derivados de la ejecución de hipotecas puede considerarse como un auténtico drama social.

¿Cuánto deben los españoles a los bancos por las hipotecas pendientes de pagar?

La deuda de los hogares españoles con la banca ha caído un 4% en el último año. Las familias españolas deben a la banca, con datos de julio, 848.422 millones de euros según el Banco de España. Y toca seguir ‘apechugando’ con la crisis para seguir reduciendo su deuda con la banca, que ya suma ocho meses consecutivos de descenso, porque por su parte las entidades financieras no abren el ‘grifo’ del crédito. En abril de 2009 la deuda era de 903.342 millones y en 2010 a 898.146 millones. En poco más de dos años las familias han ‘devuelto’ casi 55.000 millones de euros. ¿Y las deudas del banco por las hipotecas? El crédito para la adquisición de vivienda supone 652.449 millones de euros, un 3,2% menos que hace un año, aunque los préstamos para adquisición de vivienda siguen representando tres cuartas partes del total de la deuda financiera de los hogares.

Los bancos prestan menos debido al mayor riesgo de no devolver el dinero por la situación económica, pero entidades como la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) exige que lo más importante es cómo se conceden estos préstamos, puesto que deben ser créditos justos.

ADICAE considera que no todos los grupos económicos están haciendo los mismos esfuerzos que las familias para salir de la crisis y que, sin embargo, es a las familias a las que se les pone más trabas para conseguirlo. Desde ADICAE se lleva exigiendo al Gobierno que tome medidas para que fluya el crédito hacia las familias y que apruebe de una vez por todas la moratoria hipotecaria de 3 años.

Deshaucios y ejecuciones hipotecarias
ADICAE denuncia que cientos de miles de familias ya se han visto despojadas de su vivienda en los infernales procesos de ejecución hipotecaria que, además de la pérdida de la vivienda, obligan a las familias a seguir pagando la vivienda al banco y, además, a hacerse cargo de costosos costes judiciales, lo que conlleva una condena económica prácticamente vitalicia ya que se embargan los salarios, las pensiones…

Piden una ley de quiebra familiar que estudie cada caso y sea validada por un juez

La Asociación General de Consumidores, ASGECO Confederación aboga por una Ley de Quiebra Familiar para aliviar a las familias sobreendeudadas. Dentro del Plan de Acción en materia de consumo que ASGECO desarrolla, ha planteado a los partidos políticos que concurren a las próximas Elecciones Generales, un lugar central debe estar ocupado por la reforma hipotecaria. En este asunto, ASGECO insta al Gobierno entrante a impulsar la puesta en marcha de una Ley de Quiebra Familiar para los hogares afectados por el sobreendeudamiento que permita a los tribunales declarar cancelada la totalidad de la deuda tras valorar una serie de elementos, como la buena fe de los deudores o la situación en la que se contrajeron los créditos.

Asimismo, ASGECO Confederación ve absolutamente necesario establecer una moratoria hipotecaria para consumidores con graves dificultades económicas. A medio plazo es necesario constituir una serie de organismos específicos (quizá de carácter municipal) para valorar elementos como la buena fe de los deudores.

Por último, ASGECO Confederación cree que es imprescindible reemplazar el actual Euríbor a doce meses como índice de referencia para la mayoría de las hipotecas por otro más estable que no traslade a los consumidores finales los continuos altibajos de los mercados financieros.

La medida del Santander de paralizar el pago de la hipoteca durante tres años, ¿beneficia o perjudica a los afectados?

El Santander facilitará el pago de la hipoteca de la vivienda habitual a los parados y a aquellos clientes de la entidad que sufran un importante descenso de sus ingresos, según ha anunciado el consejero delegado del banco, Alfredo Sáenz, en la presentación de los resultados semestrales del banco. «Somos sensibles» a sus problemas, dijo. Las asociaciones de consumidores no han tardado en reaccionar. FACUA-consumidores en Acción considera la medida una maniobra de distracción frente a las reivindicaciones de la dación en pago y la moratoria de los embargos el anuncio del Santander por el que ofrece la carencia de tres años en el pago del capital de las cuotas hipotecarias para determinados particulares con dificultades de pago. 

«Con esta operación de lavado de imagen, el banco no hará otra cosa que aumentar los beneficios que le reportan los préstamos de los usuarios que se acojan a la medida», señalan desde FACUA.

Más beneficios: el capital no abonado generará más intereses
Y es que el Santander no sólo se asegurará el cobro de las cuotas de los clientes con mayor riesgo de impago, sino que aumentará los beneficios de sus préstamos ya que el capital no abonado durante los tres años generará más intereses.

FACUA cree que esta estrategia de marketing puede ser utilizada también para continuar frenando los cambios en la legislación hipotecaria que vienen reivindicando numerosas organizaciones para acabar con una regulación lesiva para los intereses de los usuarios a la medida de los intereses del sector financiero.

La dación en pago y el establecimiento de una moratoria a los embargos de viviendas son dos de estas medidas, que los principales partidos políticos no están apoyando.

No ha dudado en dejar en la calle a numerosas familias embargando sus viviendas
Frente a la bondadosa imagen que pretende mostrar el Santander, FACUA recuerda que la entidad no ha dudado en dejar en la calle a numerosas familias embargando sus viviendas por su incapacidad de pago de las hipotecas. Y ello reclamándoles además el abono de cantidades desproporcionadas por la devaluación de su valor de mercado y la inexistencia de la figura de la dación en pago en la legislación hipotecaria española.

Según el anuncio del Santander, el banco aplicará ofertará a partir del 1 de agosto «una moratoria de capital de tres años» a particulares y autónomos con «con usas objetivas de problemas económicos, como estar en paro o haber sufrido una caída de sus ingresos de más del 25%, y que tengan dificultades transitorias en el pago de sus hipotecas sobre vivienda habitual».

Con ella, «los clientes tendrán la posibilidad de alargar el vencimiento del crédito, para compensar el periodo de carencia, sin que cambien las condiciones financieras del préstamo, ni durante el periodo de carencia, ni al finalizar el mismo», según ha indicado en su comunicado de prensa la entidad financiera.

FUCI pide la congelación total del pago de la hipoteca

Ante este anuncio, por su parte, el presidente de la Federación de Usuarios Consumidores Independientes, FUCI, Gustavo Samayoa, considera «positiva cualquier medida que venga a paliar las graves situaciones económicas en las que se encuentran inmersos los consumidores, sobre todo, cuando se trata de salvar uno de sus bienes mas preciados, como es la vivienda familiar».

FUCI cree que «las medidas deberían venir impuestas desde la administración, a fin de que se instrumenten soluciones para evitar que los consumidores en graves apuros económicos pierdan sus viviendas familiares». En este sentido, Samayoa propone que, entre otras medidas, «se de una carencia de al menos tres años en los pagos de las hipotecas, pero no solo del principal, sino de los intereses, a fin de que cuando venga a mejor situación el usuario, éste pueda hacer frente a los pagos comprometidos con el banco. Lógicamente, quienes accedan a estas medidas tienen que reunir unos determinados requisitos que también se deberían marcar. Con esto se evitarían los embargos masivos que hoy en día están viviendo las familias españolas mas desfavorecidas».

Piden cambios normativos para aliviar la situación de las familias deshauciadas

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) defendieron hoy la necesidad de modificar la legislación vigente para conjugar adecuadamente la precaria situación de las familias afectadas por desahucio con los intereses de las entidades de crédito que deben mostrar un sobrado ratio de solvencia ante los mercados financieros internacionales.

En este sentido, Gestha señaló que el proyecto de Ley de medidas de agilización procesal que hoy se debate en el Congreso no sólo supone una oportunidad para regular adecuadamente las nuevas hipotecas que se suscriban a partir de su entrada en vigor, sino que también puede contribuir a mejorar la situación de las familias afectadas por esta problemática.

Concretamente, los Técnicos de Hacienda mostraron su respaldo a las medidas que abogan por fijar el importe de la adjudicación de las viviendas hasta el 80% del valor de tasación utilizado para la hipoteca, lo que evitará los préstamos por el 100% del valor de tasación que muchos bancos y cajas concedieron durante los años de bonanza, «sin respetar los criterios de prudencia necesarios».

Asimismo, el colectivo abogó por favorecer que, en caso de desahucio, las entidades de crédito puedan ceder bajo una fórmula de arrendamiento las viviendas a sus antiguos inquilinos, de tal forma que éstos, si se comprometen notarialmente a ello, puedan recomprarla una vez recuperen su empleo.

Situaciones «disparatadas»
Gestha recordó que la actual normativa tributaria permite que se den ciertas situaciones «disparatadas» entre quienes pierden su vivienda por no poder pagar la hipoteca -unas 15.000 familias durante el primer trimestre de este año-, a pesar de la moratoria de dos años en el pago de la mitad de su cuota hipotecaria -hasta un máximo de 500 euros mensuales- aprobada en 2009 para los parados y trabajadores autónomos que hayan cerrado su negocio o reduzcan sus ingresos.

Una de estas situaciones se produce cuando el precio de la subasta supera el precio escriturado de la vivienda, aunque no se haya cubierto la totalidad de la deuda, incluidos los intereses moratorios, indemnizatorios y costas; en estos casos, Hacienda considerará que «el desalojado ha obtenido una ganancia patrimonial», y le exigirá el 19% o el 21% de la «supuesta plusvalía».

La mayoría de los parados no puede acogerse a la moratoria en el pago del 50% de la hipoteca

FACUA-consumidores en Acción critica que la inmensa mayoría de parados todavía no puede acogerse a la moratoria de dos años en el pago de hasta el 50% de sus hipotecas. Asimismo, la asociación ha observado importantes carencias en la medida, tanto por las limitaciones en los destinatarios como en los elevados tipos de interés con los que habrá que devolver las cantidades aplazadas.

Sólo unas pocas entidades de crédito se han adherido a la medida más de cuarenta días después de la publicación en el BOE, el 2 de diciembre, de la norma que la regula, el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda.

Vigente desde el 1 de enero, la moratoria fue anunciada a comienzos de noviembre por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, que señaló que «puede afectar a más de 500.000 trabajadores».

Lo que no aclaró el presidente es que si las entidades financieras se niegan, sus clientes no podrán acogerse a la medida. Y es que para que una persona en paro pueda solicitar la moratoria hipotecaria, es imprescindible que su entidad financiera haya suscrito un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

El Real Decreto establece en su artículo 7 que «el Ministro de Economía y Hacienda instruirá al Instituto de Crédito Oficial para que concierte con las entidades de crédito los correspondientes convenios que prevean las medidas de apoyo financiero para alcanzar los fines previstos».

El listado de entidades de crédito adheridas a la Línea ICO-moratoria-hipotecaria se reduce, con fecha 12 de enero, a diecisiete: BBVA, Caja de Ahorros de La Rioja, Caixa Manlleu, Banca March, Banco Cooperativo Español, Caja Rural del Sur, Caja Rural de Ciudad Real, Caja Rural Aragonesa y de los Pirineos, Caja Rural de Aragón, Cajasiete, Caja Rural de Teruel, Banca Pueyo, SA Nostra, Caja de Ahorros y MP de las Baleares, Cajamar, Banco de Valencia, Caja General de Ahorros de Canarias e Ipar Kutxa Rural.

Quiénes pueden solicitarla
Podrán beneficiarse de la medida, siempre que su entidad financiera haya suscrito el acuerdo con el ICO, trabajadores por cuenta ajena que se encuentren en situación legal de desempleo al menos durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud y tengan derecho prestaciones por desempleo, contributivas o no contributivas.

También podrán hacerlo trabajadores por cuenta propia que se hayan visto obligados a cesar en su actividad económica, manteniéndose en esa situación durante un periodo mínimo de tres meses, o los que acrediten ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) durante al menos tres mensualidades. Y asimismo, los pensionistas de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario.

FACUA lamenta que el Gobierno haya excluido de la medida a otros perfiles de usuarios que, sin estar parados, sí se encuentran en situaciones económicas especialmente problemáticas, como aquéllos que han sufrido recortes en sus ingresos con posterioridad a la firma de sus hipotecas -disminución de jornada, salario hora o un nuevo empleo con peores condiciones-.

Usuarios a los que hay que sumar el conjunto de hipotecados que, sin haber reducido sus sueldos, han experimentado en cualquier caso importantes subidas en las cuotas mensuales de sus hipotecas de las que nadie les alertó cuando firmaron sus préstamos. Incrementos que ahora les dificultan enormemente hacer frente a su pago.

Hasta el 50%, con un máximo de 500 euros al mes
Los beneficiarios de la medida podrán aplazar el pago de hasta el 50% del importe de sus cuotas hipotecarias, con un máximo de 500 euros mensuales, entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010.

La condición para acogerse a la moratoria es que la hipoteca, sobre vivienda habitual, haya sido suscrita antes del 1 de septiembre de 2008, por un valor inferior a 170.000 euros y no se encuentre en situación de mora. El aplazamiento se instrumentará a través de un contrato firmado entre el cliente y la entidad de crédito.

FACUA ya criticó en su día que el tope de 170.000 euros puede resultar demasiado bajo teniendo en cuenta hasta dónde ha llegado el precio de la vivienda en muchas ciudades. De hecho, la cifra está incluso por debajo del importe medio de las hipotecas suscritas en cuatro comunidades autónomas según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al pasado mes de agosto: Islas Baleares (206.165 euros), País Vasco (204.538), Madrid (190.118) y Cataluña (170.584).

Cómo se abonarán las cantidades aplazadas
Las cantidades objeto de la moratoria tendrán que abonarse a partir de enero de 2011, con plazos de amortización de 3, 5, 7 ó 10 años, si bien éstos nunca podrán ser inferiores al plazo de vencimiento del crédito hipotecario.

Las cantidades objeto de la moratoria se abonarán con un tipo de interés variable, referencia ICO (actualmente coincide con el Euribor) más el 0,80%, y podrán ser canceladas de forma total o parcial sin penalización alguna.

FACUA considera muy alto el interés aplicable sobre las cantidades aplazadas. Tomando como referencia el Euribor de diciembre (3,452%) más el 0,80%, devolver 12.000 euros en 10 años supondría una cuota de 122,94 euros al mes y finalmente se abonarían 14.752,80 euros.

Asimismo, FACUA considera que el Gobierno debería haber ampliado los plazos de amortización de las cantidades aplazadas a la totalidad de la vida del préstamo. En este sentido, advierte a los usuarios que pretendan acogerse a la medida que la valoren como una vía para incentivar el ahorro y no el consumo, además de que deben tener en cuenta el importante incremento que experimentarán sus cuotas hipotecarias a partir de enero de 2010.

Y es que tras hasta dos años acostumbrados a abonar hasta la mitad de la cuota mensual, deberán asumir que ésta no sólo se duplicará, sino que además habrá que sumarle el pago de las cantidades objeto de la moratoria con sus correspondientes intereses (hasta 12.000 euros en 10 años, esto es, 100 euros al mes más intereses).

Cómo solicitarla
Según indica el ICO en su web, «el cliente tendrá que presentar la documentación que cada entidad de crédito considere necesaria para estudiar la operación», si bien ésta «no podrá exigir garantías al cliente».

En cualquier caso, para solicitar la moratoria, los desempleados deberán presentar ante su entidad de crédito un certificado que acredite esta situación, expedido por el Servicio Público de Empleo Estatal.

Los trabajadores por cuenta propia que hayan cesado su actividad o tengan ingresos inferiores a tres veces el importe mensual del Iprem, tendrán que aportar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria sobre la base de la declaración efectuada por el interesado ante el organismo.

En el caso de viudedad, mediante certificado expedido por el correspondiente organismo de la Seguridad Social.

Medidas para ayudar a las familias hipotecadas

El Consejo de Ministros de este próximo viernes 14 de noviembre aprobará un Real Decreto con medidas que vienen a aliviar la situación económica de las familias que están pagando una hipoteca y tienen dificultades con el pago de las letras de la hipoteca. Entre otras medidas, facilitará una moratoria temporal parcial en el pago de las cuotas hipotecarias a los desempleados, a los autónomos con bajos ingresos y a quienes cobran pensión de viudedad o la reducción de dos puntos del IRPF de la nómina para los trabajadores por cuenta ajena con rentas inferiores a 33.000 euros anuales.

En primer lugar, se facilitará una moratoria temporal parcial en el pago de las hipotecas. Podrán solicitar esta moratoria los titulares de una hipoteca sobre su vivienda habitual suscrita antes del 1 de septiembre de 2008, siempre que el importe inicial de esa hipoteca fuera inferior a los 170.000 euros, no se encuentre en situación de mora y se cumpla alguna de estas condiciones:

* Estar desempleado o pasar a estarlo antes del 1 de enero de 2010 y cobrar prestación por desempleo contributiva o no contributiva.

* Ser trabajador autónomo que haya cesado su negocio o acredite ingresos anuales inferiores a 3 veces del IPREM (algo más de 18.900 euros).

* Ser pensionista de viudedad.

La aplicación de esta medida exigirá el acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito.

El Ministerio de Economía instruirá al Instituto de Crédito Oficial para que concierte los correspondientes convenios con las entidades de crédito en los que se determinarán las condiciones financieras y las garantías de dichas operaciones.

Rebaja de las retenciones La segunda medida del Real Decreto supone la reducción de las retenciones y los pagos fraccionados en el IRPF para los trabajadores que se aplican la deducción por adquisición de vivienda con financiación ajena.

Todos los trabajadores por cuenta ajena, que tengan ingresos por trabajo inferiores a 33.000 euros anuales y que se aplican la deducción por adquisición de vivienda habitual con financiación ajena en el IRPF, podrán solicitar una reducción de dos puntos en las retenciones aplicadas en sus nóminas.

Los contribuyentes, que ya están pagando una hipoteca por su vivienda habitual y deseen que se les aplique la rebaja de retenciones, podrán comunicarlo a su empresa antes del 31 de diciembre de 2008. La Agencia Tributaria pondrá a disposición de las empresas el modelo de comunicación que deberá utilizarse y el programa de ayuda para el cálculo de retenciones.

Si la hipoteca se empieza a pagar a partir del 1 de enero de 2009, el contribuyente deberá comunicarlo a la empresa en el momento en que comience a realizar los pagos.

En el caso de los autónomos, con ingresos anuales inferiores a los 33.000 euros, se podrán reducir el 2% de sus rendimientos en los pagos fraccionados.

Cuentas ahorro-vivienda
La tercera medida incluida en el Real Decreto es la ampliación del plazo para materializar el saldo de la cuenta ahorro-vivienda.

Los titulares de una cuenta ahorro-vivienda, cuyo plazo de 4 años para materializar la inversión en la compra de una vivienda se cumpla entre el 1 de enero de 2008 y el 31 de diciembre de 2010, dispondrán hasta el 31 de diciembre de 2010 para llevar a cabo la compra de la vivienda.

Durante ese periodo de tiempo adicional, las aportaciones que se realicen a la cuenta de ahorro-vivienda no tendrán derecho a desgravación fiscal.

La cuarta medida del Real Decreto es la ampliación del plazo para vender la vivienda habitual, cuando previamente se haya adquirido otra, manteniendo la exención fiscal de la ganancia patrimonial obtenida.

Pueden acogerse a esta medida las personas que hayan adquirido su vivienda habitual en 2006, 2007 y 2008 y pensaran financiarla, en parte, con la venta de su vivienda habitual anterior. Hasta ahora disponían de un plazo máximo de dos años para vender su vivienda y poder aplicarse la exención fiscal de la ganancia patrimonial obtenida.

Con esta medida, el plazo para vender la vivienda antigua, manteniendo la exención fiscal, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2010.

Medidas laborales
El segundo grupo de medidas está dirigido a estimular el empleo y ayudar a las personas a las que el desempleo castiga con mayor dureza.

La primera consiste en la bonificación por contratación de personas desempleadas con hijos a su cargo. Los empleadores que contraten indefinidamente a tiempo completo, bajo cualquier modalidad, a desempleados con uno a más hijos a su cargo, se podrán bonificar una bonificación en la cuota empresarial a la Seguridad Social de 1.500 euros anuales, durante dos años.

La medida será aplicable a las nuevas contrataciones indefinidas que se realicen desde la entrada en vigor del Real Decreto hasta el 31 de diciembre de 2010.

La segunda medida de carácter laboral se dirige a los desempleados que decidan constituirse en autónomos. En este caso, podrán cobrar de una sola vez el 60% -en lugar del 40% actual- de su prestación por desempleo para realizar las inversiones necesarias para iniciar la actividad.

Más agilidad para los procesos judiciales de desahucio y de reclamación de rentas del alquiler

El Gobierno prepara la modificación de tres Leyes para potenciar el mercado del alquiler e impulsar la eficiencia energética de los edificios. Por un lado, se introducen cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. Así, se da más agilidad y eficacia a los procesos judiciales de desahucio e impago de rentas para proteger a los arrendadores de abusos y demoras injustificadas, salvaguardando los derechos y garantías de los inquilinos de buena fe. Los arrendadores podrán resolver el contrato de alquiler si necesitan la vivienda para que sea ocupada por sus hijos o sus padres, siempre que esta posibilidad quede consignada previamente en el contrato de arrendamiento. Y, por último, se flexibiliza la mayoría requerida para que las comunidades de propietarios afronten la realización de obras de mejora de la eficiencia energética.

El Anteproyecto, que será sometido a consultas y a diversos informes antes de que el Gobierno lo apruebe definitivamente y lo remita a las Cortes, va a introducir cambios en tres Leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Ampliación de los supuestos de cancelación de los contratos

En el caso de la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. En la actualidad, el propietario sólo puede rescindir el contrato en el caso de que necesite ocupar la vivienda para uso propio. El Anteproyecto de Ley extiende este derecho para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres o hijos).

Para poder disfrutar de este derecho, el arrendador debe hacer constar esta posibilidad expresamente en el contrato. Si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato, el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el arrendador tendrá que reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la misma por un nuevo período de hasta cinco años, y el inquilino tendrá derecho a que se le pague el importe de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera causado hasta el momento de la reocupación o a que se le indemnice con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta completar los cinco del contrato.

Agilización de trámites judiciales

En ocasiones, los procesos judiciales en los que se solicita el desahucio o el abono de rentas adeudadas terminan siendo largos y onerosos para las partes. El Anteproyecto de Ley de Medidas adopta una serie de cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil que dan más agilidad e imprimen más eficacia a las causas. Estos cambios se hacen siguiendo dos premisas básicas: dar mayor seguridad jurídica a los arrendadores y salvaguardar los derechos de los inquilinos de buena fe.

La reforma proyectada por el Gobierno recoge modificaciones importantes en lo que se refiere al procedimiento judicial a seguir en caso de impago. De este modo, prevé que las reclamaciones por impago de rentas, que hasta ahora se decidían en juicio ordinario, pasen a sustanciarse en juicio verbal, más simple, sencillo y rápido que el anterior. En el mismo sentido, se ofrece la posibilidad de que todas las reclamaciones de desahucio y rentas puedan acudir al cauce del proceso monitorio. Además, la sentencia de desahucio dictada por un juez puede constituir título suficiente para la ejecución directa del desahucio.

Se establece, por otra parte, que la sentencia de condena al pago de rentas debidas incluya también las rentas que se hayan dejado de pagar con posterioridad al momento en que el arrendador interpuso la demanda. Actualmente, estas resoluciones judiciales sólo obligan al pago de las rentas no satisfechas hasta que se ha interpuesto la demanda, de manera que si desde ese momento se acumulan nuevas mensualidades sin pagar, el arrendador se ve obligado a ir de nuevo a juicio.

Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario podrá evitar el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.

Mejora energética de los edificios

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio.

Hasta ahora se requiere unanimidad si se modifican las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, mayoría de tres quintos si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general o mayoría de propietarios en el resto de supuestos.

La reforma de la ley facilita la adopción de acuerdos sobre este tipo de actuaciones y clarifica el régimen jurídico aplicable, eliminando la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que un tercio de los propietarios acuerden la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Esta modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética y, en consecuencia, es importante para favorecer la eficacia del Plan Renove de viviendas. Este Plan se está diseñando actualmente en el Ministerio de Vivienda y tendrá que estar perfilado antes de finales de año, tal y como se ha decidido en el Consejo de Ministros celebrado hoy. Asimismo, el Consejo de Ministros ha encargado al Ministerio de Vivienda la elaboración de un nuevo marco normativo que impulse la renovación y rehabilitación de edificios y viviendas.

Financiación de la vivienda en alquiler

Por otra parte, al grupo de medidas para el fomento de la oferta de la vivienda en alquiler que hoy impulsa el Gobierno se sumará pronto una modificación reglamentaria del régimen de los títulos del mercado hipotecario, que permitirá que los préstamos hipotecarios concedidos con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios.

Al ampliar la posibilidad de refinanciación a través del mercado de capitales a este tipo de préstamos, se facilita que las entidades de crédito puedan concederlos con condiciones más favorables, redundando en unos menores costes para la construcción de vivienda en alquiler.

Esta reforma irá incluida en el Real Decreto por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, que aprobará el Gobierno este otoño. El objetivo pretendido no es otro que el aumento del parque de viviendas ofertadas en alquiler, así como el abaratamiento de su coste para el ciudadano.

Si quieres leer más noticias como Qué hacer ante un desahucio tras la sentencia europea sobre los procesos de ejecución hipotecaria, te recomendamos que entres en la categoría de Hipotecas.


AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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