Cómo cambiar de casa si tengo una hipoteca pendiente

Cómo cambiar de casa si tengo una hipoteca pendiente
NOTICIA de Jessica Pascual
26.04.2022 - 09:29h    Actualizado 05.05.2022 - 10:40h

¿Quieres cambiarte de casa, pero todavía no has terminado de pagarla? ¿Es posible vender un piso hipotecado para comprar otro? Y, en este caso, ¿qué hay que hacer primero, vender o comprar? Si tienes dudas acerca del procedimiento para cambiar de casa con hipoteca, aquí te damos las respuestas. Y unos consejos a tener en cuenta para evitar contratiempos y mudarte a tu nueva casa con éxito.

En esta guía te explicamos todo lo que tienes que hacer para vender tu casa, aunque todavía tengas un préstamo hipotecario pendiente, y comprarte otra.

¿Se puede cambiar de casa teniendo una hipoteca pendiente?

Sí. Esta es una práctica muy habitual, puesto que son muchos los motivos por los que una persona puede querer mudarse de una casa que ha comprado. Desde una separación o divorcio, el traslado de lugar de residencia por trabajo o comprar una más grande porque la actual se queda pequeña. Ante estas situaciones, es posible cambiarte de casa, vender la actual y comprar una nueva.

Sobre la venta de la casa actual, es importante saber que su precio no va a sufrir ninguna devaluación ni desventaja frente a otras casas libres de hipoteca. Es decir, que en esta operación el dueño de la casa puede poner el mismo precio que si no tuviera cargas.

Cuatro posibilidades para cambiar de casa con hipoteca

Hay cuatro métodos para vender una casa hipotecada y comprarse otra. La elección de uno u otro depende de la voluntad de las partes y de las posibilidades de cada situación.

1. Primero vender, después comprar

Si primero vendes tu casa y más tarde compras otra, puedes cancelar la hipoteca. Esta fórmula consiste en vender la casa habitual y usar el dinero recibido para saldar la deuda con el banco. Es una de las vías más cómodas, puesto que la cancelación de la hipoteca se lleva a cabo en el momento en el que se firma la venta ante notario. Aunque, para ello, hay que vender la propiedad a un precio superior al del préstamo pendiente.

Si el precio de venta es inferior, puedes saldar una parte de la hipoteca. Pero para cubrir el resto de la deuda tienes que contratar un nuevo préstamo personal para y afrontar la deuda pendiente. Para llevar a cabo esta vía necesitas la aprobación del banco, quien debe expedir el certificado de deuda.

Como desventaja, esta opción tiene el inconveniente de que, de manera temporal, desde que vendes la vivienda hasta que compras la nueva, te quedas sin casa propia donde vivir.

2. Traspasar la hipoteca y después comprar

Esta vía consiste en subrogar la hipoteca. Es una opción a través de la que el dueño de la vivienda traspasa la hipoteca, con las mismas condiciones al comprador. Es decir, que vende la casa con cargas. Lo que cambia es el titular de la hipoteca. Para acogerse a esta vía, el comprador tiene que superar un estudio financiero de la entidad bancaria en la que está contratado el préstamo.

3. Comprar y vender al mismo tiempo

Si quieres vender y comprar al mismo tiempo, puedes acogerte a la hipoteca puente. Este es un producto bancario que unifica dos préstamos hipotecarios. Así, se permite que una persona haga frente a una única cuota hipotecaria en lugar de dos (la de la casa que quiere vender y la que quiere comprar).

Es una alternativa para aquellas personas que necesiten mudarse con urgencia y comprar otra vivienda. Es una medida temporal que tiene sus ventajas, pero en la que hay que asumir una cuota más elevada.

4. Solicitar una segunda hipoteca

Una última opción pasa por solicitar una segunda hipoteca para comprar la casa nueva. Pero no es lo habitual, puesto que es necesario disponer de la suficiente solvencia para ello.

¿Se puede mantener la hipoteca actual para cambiar de casa?

Esta es una opción completamente distinta a las anteriores. Consiste en mantener las condiciones del préstamo actual al comprar la nueva vivienda. Y sí, es posible. Es lo que se conoce como la novación del préstamo con garantía hipotecaria. En estos casos la entidad debe estudiar la nueva vivienda para determinar si cubre la deuda pendiente. Y, en el caso de necesitar más dinero para afrontar la compra, estaríamos hablando de una ampliación de la hipoteca y no de una novación.

Consejos a tener en cuenta para cambiarse de casa

Cambiarse de casa con hipoteca pendiente puede ser un procedimiento complejo. Papeleo, obligaciones, trámites, estudios financieros y la búsqueda de una nueva vivienda son algunas de las cosas que hay que hacer y que pueden resultar abrumadoras. Por ello, en estos casos es más fácil llevar a cabo las gestiones por pasos y sin prisas.

  • Si puedes permitírtelo, vender primero tu casa y comprar la otra después es una de las opciones más fáciles. Es la única manera en la que puedes obtener el dinero de la venta y usarlo para pagar la entrada y compra de la casa nueva. Y es la opción en la que el banco va a ponerte menos trabas y problemas.
  • Por el contrario, si este cambio de casa es algo urgente y tienes que comprar y vender al mismo tiempo, hay una serie de aspectos que debes tener en cuenta.
    1. Lo primero que debes saber es que es un trámite posible, pero con riesgo elevado. Puedes encontrarte con algunos problemas, sobre todo, si no dispones de liquidez suficiente para afrontar la nueva compra. Además, es complicado que los bancos ofrezcan una hipoteca de más del 80 %. Esto supone que, al menos, debes contar con la entrada suficiente para afrontarlo. O solicitar a la entidad bancaria el estudio para que te concedan una hipoteca puente.
    2. Antes de lanzarte a la compraventa, es importante analizar los precios del mercado, tanto de la casa que quieres comprar como de la que quieres vender. Hay que tener clara una estimación de la diferencia de precio existente entre ambas para conocer las posibilidades reales. Si tras este pequeño estudio, compruebas que la vivienda que quieres comprar es de características similares que la actual, el precio no variará mucho. Este es un punto a tu favor que va a ayudarte a poder hacer frente a los gastos.⁣
    3. Además, junto con esto debes tener en cuenta todos los gastos asociados al procedimiento. Debes reservar una partida de gasto para posibles imprevistos que puedan surgir y para el pago de tasas o intereses, entre otros.
    4. Busca el momento adecuado para llevar a cabo las operaciones, tanto de compra como de venta. Siempre puedes intentar llegar a un pacto con las partes y dejar un tiempo antes de formalizar la operación. El objetivo es no tener prisa ni correr para hacer las gestiones.
    5. Elige el inmueble adecuado. Los trámites para cambiarse de vivienda con hipoteca son tediosos y largos. Por este motivo, seguramente no vas a querer hacerlo más de una vez en la vida. Así que lo más importante en estos casos es que no te precipites. Busca tu casa ideal, que se ajuste a tus necesidades y mira todos los detalles. La orientación de la vivienda, si tiene varias plantas, con ascensor en el edificio, buena iluminación, número de habitaciones y ubicación, entre otros aspectos.
    6. Por último, estudia diferentes ofertas para elegir la hipoteca que mejores condiciones pueda ofrecerte según tu situación.

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