¿Cómo vender mi piso? Pasos, trucos y recomendaciones

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Quiero vender mi casa, ¿por cuánto puedo vender mi piso? ¿Por dónde empiezo? Ante la duda, hemos consultado a expertos que proponen varios consejos para saber cómo vender un piso rápido y saber qué precio poner, qué tipo de anuncio realizar o cómo enseñar el piso a un posible comprador cuando visita la que hasta ahora es mi casa si lo quieres es cambiar de casa. Y si tienes problemas en la venta, aquí te explicamos qué hacer si tu piso no se vende.

En cuanto al presupuesto, no te olvides de incluir los gastos que tiene que pagar el vendedor de una casa en la compraventa.

Pasos para vender un piso

Colgar el cartel de “SE VENDE” no es suficiente para que un propietario venda su vivienda y, sobre todo, de forma correcta. Existen varias dificultades que se deben solventar, como la negociación y el ‘regateo’ de cómo saber el precio de mi casa con los compradores o cómo detectar cómo puedes llegar a un acuerdo de venta lo antes posible, además de cómo saber los trámites legales a completar o cómo debemos liquidar después de la venta los impuestos de los ingresos recibidos. Te dejamos con los consejos de los expertos:

Fijar el precio de mercado correcto

Lo más común es hacer un rastreo sobre los precios de las viviendas de superficies similares que se venden en la zona. Sin embargo, cada inmueble es un mundo, y el importe también estará determinado por la distribución, instalaciones, calidades, iluminación o reformas realizadas del inmueble, así como por el tipo de edificación y preservación del edificio donde se encuentra. Habrá que saber correlacionar estos valores y no fijar precios desorbitados que ahuyenten a posibles interesados.

Por el contrario, recuerda que no es legal vender una casa por un precio simbólico, puesto que después tendrás que echar cuentas con Hacienda.

Identificar a los potenciales compradores

Para no perder tiempo, es importante detectar cuáles son los compradores que realmente quieren y pueden adquirir el inmueble. Por ello, antes de proseguir la relación con un posible interesado es recomendable saber si se encuentra en la primera etapa de búsqueda de vivienda, si cuenta con capacidad económica suficiente para la adquisición, si ya ha consultado a alguna entidad bancaria la posible concesión de una hipoteca, si tiene intención de pagar al contado, si necesita comprar en un corto periodo de tiempo, si dispone de ahorros…

Contar con visión comercial para captar al comprador

Una vivienda no deja de ser un producto en venta que requiere de una serie de propuestas de valor específicas que capten el interés de un comprador. El reto no solo estará en detectarlas, sino también en trabajarlas (adecuando la vivienda) y saber transmitirlas, tanto a la hora de anunciarlo (descripción, fotografías, vídeos…), como en las visitas. Algunos atractivos que pueden explotarse son: renovaciones y rehabilitaciones realizadas (ten en cuenta que existen ayudas y subvenciones para rehabilitar viviendas), eficiencia energética, dotaciones especiales, iluminación, localización y servicios cercanos, buenas relaciones con la comunidad de vecinos, disponibilidad de ascensor…

Saber responder a las dudas de compraventa de los interesados

Es muy común que una persona que visita lo que considera su futuro hogar realice numerosas preguntas relacionadas no solo con el estado y situación del inmueble, sino también con el proceso de compraventa (impuestos, trámites legales, cuestiones hipotecarias, etc.). Aunque no es necesario que estas últimas las conteste el vendedor, sí resultan de gran utilidad para asentar la confianza del interesado y aumentar las posibilidades de venta.

La negociación con el comprador

Una vez que se ha conseguido captar la atención de un posible comprador y se conoce su motivación real de compra, será necesario conocer sus expectativas para la negociación. Aportar soluciones que faciliten la decisión y contar con asesoramiento profesional y personalizado pueden marcar la diferencia entre un trato y un trato bien hecho.

Recabar toda la documentación necesaria para la compraventa

A la hora de formalizar el contrato de compraventa, el vendedor debe aportar, aparte de su DNI, los siguientes documentos:

• Título de propiedad y la nota simple
• Escritura de compra-venta del inmueble
• Plano de la vivienda
• Ubicación
• Descripción detallada, tanto del inmueble como del edificio o finca en el que se ubique
• Certificado de deuda pendiente
• Cédula de habitabilidad de la vivienda
• Gastos comunitarios
• Recibos de suministros del inmueble
• Certificado de Eficiencia Energética
• Calificación urbanística
• Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Todos ellos son necesarios para realizar el contrato de arras con el futuro comprador. Posteriormente, se realizará la firma de la escritura pública de la vivienda ante notario, documento que, una vez se haya facilitado en el Registro de la Propiedad, certificará el cambio de titularidad. Aquí puedes consultar cuánto cuesta en el notario la compraventa de una vivienda.

Afrontar los gastos de transacción

Vender una vivienda no es gratis. El vendedor debe hacer frente a los gastos de plusvalía estatal (IRPF) y municipal (IBI), cancelación de hipoteca y trámite de la gestoría para la cancelación de hipoteca (si los hubiese), certificado energético, así como el certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.

Conoce a la competencia

Debes conocer también a la competencia, es decir, las viviendas que se venden en el mercado, sobre todo el más cercano (local, provincial, etc.). Hay que saber qué venden otros vecinos, a qué precios y qué incluyen en sus ofertas. De este modo podremos poner un precio realista y competente a la vivienda. Además, contar con la ayuda de un profesional inmobiliario ahorrará tiempo y dinero al vendedor, puesto que conoce en detalle las viviendas de alrededor, muchas de las cuales habrá visitado.

En el mercado hay muchas viviendas en manos de la banca, cuyos precios son cada vez más bajos debido a que las entidades financieras quieren eliminarlas de sus balances. Por tanto, es importante hacer un buen estudio del entorno, que servirá para saber si el precio que se pide es elevado o bajo.

Entender el mercado actual

Por otro lado, es importante saber si el mercado en el que se mueve el comprador predominan los compradores o los vendedores, si el área de la venta despierta interés o si, por el contrario, es una zona en la que se tarda mucho en cerrar una venta. Conocer esto es fundamental, porque permitirá enfocar la negociación en una posición de fuerza o de mayor debilidad. La ayuda de los agentes inmobiliarios en este punto también es crucial, puesto que son los que consiguen los mejores precios.

Sumado a esto, hay que ser conscientes de que el comprador de vivienda es actualmente un experto en la zona, puesto que habrá visto por internet decenas de viviendas y habrá visitado varias, con lo que el vendedor deberá también conocer bien la zona para negociar un precio mejor.

Trucos para vender mi piso rápido

Para facilitar el proceso de venta de un piso, tienes que tener en cuenta estos consejos:

1. La primera duda que puede surgir al poner en venta un piso es qué precio poner

Es complicado saber el precio exacto de una vivienda. El mercado está en continuo cambio y la coyuntura económica, así como las dificultades del sector inmobiliario, dificultan ajustar el precio. Sin embargo, calcular el valor exacto y real del piso se hace imprescindible a la hora de comprar y vender. Para ello hay que fijarse un plazo de venta y en función de las llamadas de interesados ir ajustando el precio a la baja hasta conseguir vender mi piso. “El propietario tiene que tener claro que para vender tiene que bajar el precio, matizan los expertos.

2. El anuncio debe llevar fotografías

Los pisos más visitados son aquellos que en su anuncio muestran imágenes. Sin embargo hay que tener en cuenta que no vale cualquiera. Hay que tener una cosa clara: ¿Qué queremos enseñar? y ¿cómo pensamos enseñarlo? El propietario del piso se debe poner en la piel del comprador para determinar qué es lo que le gustaría encontrar y cómo le gustaría que se lo muestren.

Las imágenes en los anuncios son limitadas por ello se deben aprovechar al máximo para poder enseñar el mayor número de espacios posibles:

– Fotografías de la fachada, el salón, la cocina y dormitorios son fundamentales para dar a conocer la casa. Otros espacios que pueden añadir valor serían las fotografías de zonas comunes, la terraza o las vistas desde el piso. Sin embargo, espacios como el garaje, el aseo o el trastero no son trascendentales. El comprador estará interesado en conocer si dispone o no de plaza de garaje pero es preferible aprovechar la fotografía para mostrar otro espacio.

– Hoy en día un valor añadido puede ser facilitar además de fotografías, un vídeo del piso. Así el comprador podrá ver de una manera más clara el piso y sus instalaciones.

3. La presentación del piso al comprador es un paso muy importante

Debemos tener en cuenta si el piso se venderá amueblado o no. Es recomendable dejar ciertos muebles cuando se enseña la casa; dará sensación de más amplitud. Pero es importante no sobrecargarla con objetos personales o aparatos sin importancia.

La casa debe estar limpia y recogida, el comprador se llevará una mala imagen si los espacios se encuentran muy sobrecargados y con cosas por medio.

Sin embargo se debe tener en cuenta que para vender un piso no es necesario acondicionar cada espacio al detalle con obras o reformas. El comprador no querrá pagar un precio superior por las obras realizadas.

4. La actitud del vendedor es primordial

Es necesario controlar los nervios en cada momento. No se debe aparentar dudoso y con necesidad de vender piso rápido. Pero tampoco presentar una actitud déspota exagerando cada detalle positivo que tiene la casa.

El vendedor no se debe cerrar en banda a posibles ofertas, o a rebajar el precio del piso. Debe valorar aquello que se le proponga para poder llegar entre los dos a un punto común.

Las reglas para vender antes un piso

Enero y septiembre suelen marcar el inicio de una buena época para vender o alquilar una casa. Parece que después de las Navidades y el verano la gente vuelve con muchas decisiones tomadas: dejar de fumar, aprender inglés, hacer ejercicio… y comprar o alquilar un piso.

Tras consultar a los expertos del portal inmobiliario idealista, destacamos estas reglas de oro para acortar el tiempo de venta en estos momentos en que miles de vendedores están realmente sufriendo para conseguir cerrar la operación.

Bajar el precio de la vivienda

El vendedor tiene que ser realista: los precios actuales están en su inmensa mayoría fuera del radar de los compradores y solo los precios atractivos pueden llamar la atención de la demanda. Hay un stock de vivienda enorme y los pisos de banco no lo están poniendo nada fácil para poder acceder a una hipoteca así que los compradores ya no tienen la ayuda que antes suponían las hipotecas al 100 %-120 %.

Tasar la vivienda

Las tasaciones con una antigüedad de más de 3 meses son papel mojado y no pueden ni deben utilizarse para fijar o negociar el precio de una casa. Merece la pena gastar un poco de dinero en una tasación actual que justifique el precio pedido, antes que aplicar rebajas que por pequeñas que sean pueden ser más elevadas que el coste de la tasación. Es recomendable que al precio tasado se le aplique un 20 % de descuento.

Poner la vivienda en un portal inmobiliario

Los compradores de viviendas ya únicamente buscan en internet. El desplome de la burbuja inmobiliaria ha traído, entre otras cosas, una migración masiva de la demanda a la red, donde la exposición de una casa es enorme ya que internet ofrece la posibilidad de ver imágenes, fotografías y planos de la vivienda, realizar comparativas con pisos en el entorno o conocer la zona en la que se sitúa la vivienda. Es importante que el anuncio muestre el mayor número de recursos gráficos posibles (fotografías, vídeos, visita virtual) y descripciones precisas del inmueble.

Ponerse en manos de una agencia inmobiliaria

Que conozca bien el mercado en la zona donde esté el piso es lo que suelen hacer las inmobiliarias locales. Y es que miles de vendedores se enfrentan por primera vez a la venta de su casa y si hace años era una operación sencilla hoy se ha vuelto endiabladamente complicada. Ya no vale cualquier cosa y la experiencia de un profesional puede suponer cerrar o no la operación. Además, en muchos casos los “chollos” están siendo negociados por los profesionales que pueden conseguir descuentos por encima de los dos dígitos.

No meterse en reformas caras

Cuando hay que vender es necesario poner a punto el piso para hacerlo atractivo y cuidar determinados aspectos que hagan que el posible comprador se decida en sentido favorable. Hay que conseguir que la vivienda ‘entre por los ojos’. En primer lugar y como consejos esenciales, para poner en venta una casa, no es necesario invertir en reformas demasiado costosas. Éstas, únicamente, se tendrían que realizar en el caso de que el inmueble esté tan deteriorado que arreglando los desperfectos se pueda aumentar el precio de manera considerable.

Realizar pequeñas mejoras como pintar paredes y vallas, embellecer superficies de madera, arreglar algún grifo que no funcione… Se trata de realizar pequeñas inversiones para mejorar el aspecto de la vivienda. Si se pintan las paredes, es mejor apostar por el color blanco o tonos claros: favorecen la iluminación y la sensación de amplitud.

Limpieza

Es, junto al orden, uno de los factores claves. Sin embargo no es un aspecto que siempre se cuide. Antes de enseñar la casa o de realizar las fotos para colgar el anuncio, es imprescindible realizar una limpieza a fondo. Asimismo, cuando visiten la casa, es recomendable ventilar la casa y prestar especial atención a los olores en los baños y cocina.

Orden

Otro de los factores clave. En la casa debe estar todo en su sitio, colocado y ordenado, de manera que nada entorpezca el paso, ni que de la sensación de caos. Así, hay que evitar dejar a la vista pilas de papeles o revistas, ropa tirada en el suelo, cacharros sin fregar, etc.

Decoración

“Menos es más”. Por eso, si la casa dispone de un exceso de elementos decorativos, es mejor quitarlos, puesto que la decoración sencilla, minimalista, puede agradar a un mayor número de posibles compradores. Lo que nos gusta a nosotros puede no gustar a otra persona.

Jardín

Si la vivienda tiene jardín o terrazas, deben estar limpios y cuidados. Procurar que no haya macetas con plantas muertas, que los arbustos estén podados, que los sumideros no estén atascados… Si hay piscina, mucho mejor si tiene el agua en perfectas condiciones y limpia de hojas secas.

Apenas hay viviendas únicas, especiales, singulares… es habitual que los propietarios crean que su casa es única por esto o aquello y que intenten trasladar al precio esta cualidad. Desengañémonos: casas realmente singulares hay un puñado. Evitar calificar un piso y pretender cobrar por ello no suele ser una buena estrategia. Una buena manera de descubrir si la vivienda es tan especial es preguntarse: cuántas viviendas como la mía hay en esta misma calle o en el barrio. la respuesta suele ser más numerosa de lo que al vendedor le gustaría.

Vender piso por Internet

¿Cuáles son las recomendaciones y claves para vender un piso con un anuncio por Internet y no se convierta en misión imposible? Hoy en día Internet se ha convertido en un canal imprescindible para la venta de pisos. Tanto profesionales como particulares se han percatado de las inmensas posibilidades que tiene la Red a la hora de vender un piso. Sin embargo, no todo vale y es necesario disponer de una buena presencia online, y conseguir que el anuncio de venta de un inmueble sea visitado cuantas más veces mejor. Por eso, es importante tener en cuenta una serie de características que hacen que un anuncio sea más visto que otro, e incluso más valorado. El portal inmobiliario yaencontre destaca estas claves para crear un anuncio eficaz en Internet y que sepas cómo debe ser el anuncio perfecto para vender un piso online:

Las fotos: cuidadas y descriptivas

Parece algo obvio, pero, todavía a fecha de hoy, existen anuncios de venta de un piso por Internet que no disponen de imágenes. Las fotografías son esenciales a la hora de elaborar un buen anuncio. Pero, no sirve cualquiera. Las imágenes tienen que ser descriptivas, es decir, que den una visión total de la casa. Al mismo tiempo, aunque no se sea un profesional en la toma de fotos, sí que es muy conveniente, que sean lo más cuidadas posibles, con buenos enfoques, color, etc. Igualmente, si en la vivienda hay algún rincón especial, un detalle a destacar, no está de más captar una instantánea y mostrarlo. Y lo mismo ocurre con el entorno de la vivienda: contextualizar el inmueble, mostrar dónde se ubica, su fachada o incluso su portería, puede ser de gran interés. Y, por supuesto, lo que muestren las imágenes ha de ser un piso limpio, ordenado y decorado. Al menos debes incorporar cuatro fotografías del interior del piso ofertado para que un anuncio sea visitado.

La información es poder

La información es esencial a la hora de vender un piso. Hay que tener en cuenta que Internet es un medio en el que usuario va rápido, se trata de un usuario “infiel” que pasa pronto de un anuncio a otro, e incluso, de un portal a otro. Por eso, tendremos que cuidar al máximo nuestro anuncio, aportando la máxima información posible. Cuanta más información relevante tenga el anuncio, más interés genera entre los usuarios. Así, datos como metros cuadrados, número de habitaciones, altura, tipo de inmueble, si dispone de ascensor o no, número de cuartos de baño, servicios cerca de la zona, entre otros, serán puntos para que el anuncio sea más visitado. Al mismo tiempo, toda la descripción que se incluya tendrá que ser de una forma clara y cuidando mucho la ortografía.

¿Dónde está el piso?

Cuando un usuario inicia un proceso de búsqueda de vivienda, uno de los primeros parámetros que ingresa es la ubicación del piso. Si no se proporciona esta información el anuncio no será valorado. Por eso ubicar correctamente el inmueble es clave. Son muchos los posibles compradores que buscan un piso según dónde esté situado. Incluso, es conveniente, añadir datos de interés sobre los servicios y comercios que hay alrededor. Es decir, si hay cerca parques, colegios, centros comerciales, etc.

Texto descriptivo, pero no largo

Muchas veces se puede pensar que por añadir un texto largo al anuncio en el que se expliquen todo tipo de detalles, se va a conseguir que sea más visto. Muy al contrario, un texto demasiado largo puede ser perjudicial. La clave está en escribir una reseña clara, concisa y directa, con la información pertinente sobre el inmueble y resaltando las partes positivas de éste. Y, por supuesto, que no disponga de faltas de ortografía.

Pese a la obviedad, son muchos los anuncios en los que esto no se cumple. El inmueble a vender puede ser una fantástica oportunidad, estar muy buen situado, contar con un precio razonable, entre otros, pero si existe, aunque sólo sea una falta de ortografía, el usuario puede perder el interés y tenemos más posibilidad de que abandone el anuncio sin leerlo.

El texto que acompañe al anuncio tendrá que ser descriptivo, resumido y con la información necesaria. Una mayor extensión del texto no tiene por qué ser mejor. Lo importante es que disponga de la información clave del inmueble.

Precio competitivo

Y, por supuesto, que un anuncio disponga de un precio competitivo será muy valorado por el usuario. El precio competitivo se mide teniendo en cuenta el valor medio del metro cuadrado, la zona o barrio, la población y algunas características del piso como el número de habitaciones, la altura, si tiene ascensor o no, etc. Además, si se indica el precio habrá más probabilidades de que el anuncio aparezca las alertas por e-mail y en las búsquedas en las que se aplican filtros de precio.

La importancia del vídeo online

Asimismo, son muy útiles los tours virtuales. Pueden subirse los vídeos de una manera sencilla y, gracias a ellos, se proporcionará más información del inmueble. En este punto, todavía no se ha llegado a una normalización de la publicación de vídeos de los inmuebles. Pese a que nos parece normal publicar imágenes de un piso, no lo es tanto el hecho de realizar un vídeo y, sin embargo, las posibilidades de venderlo gracias a él, aumentan en un gran número.

Estar entre los primeros, siempre es mejor

Es un hecho: el 100 % de los usuarios ven las ofertas de las primeras páginas de resultados. Sólo el 25 % accede a la segunda página y el 15 % a la tercera. Como comentábamos, el internauta no es el mismo tipo de usuario que un lector de prensa. En Internet lo que prima es la inmediatez y el primero, gana. Es decir, que para que los inmuebles que tengamos a la venta sean más vistos tendremos que lograr que estén en las primeras posiciones de búsqueda. Esto se logra haciendo un anuncio de calidad. El anuncio de calidad será aquel que incluya muchas fotos cuidadas, vídeo, información esencial del piso, ubicación y con un precio competitivo.

Gratis

Hoy en día, Internet y los portales de búsquedas de piso se han convertido en un factor clave a la hora de vender un inmueble. Gracias a ellos se agiliza enormemente la gestión y, sobre todo, se lleva a cabo de una manera organizada. Esto es así porque la mayoría de los contactos se generarán a partir de un formulario en la propia página web. Esto nos permitirá tener claro quién nos ha llamado, sus datos de contacto y su perfil de cliente.

Entre los portales de búsqueda de viviendas más importantes se encuentran los siguientes:

Idealista. Es el mayor portal de gestión inmobiliaria del momento en España. Te permite llegar a tu público de manera masiva, puesto que toda aquella persona que busque un nuevo domicilio visitará este portal casi con total seguridad. Eso sí, has de tener en cuenta que la publicación de los anuncios es de pago.

Fotocasa. Se sitúa en segunda posición entre los portales inmobiliarios de nuestro país y funciona de manera muy similar al anterior, con más de 480.000 visitas diarias.

Otros portales. A los dos grandes se suman muchos otros que crecen a pasos agigantados. Entre ellos podemos mencionar a Pisos.com, Yaencontre.com o Tucasa.com.

Si bien los portales anteriormente mencionados son los más grandes y los que captan a un mayor número de personas en España, todos ellos son de pago. Así que si lo que estás buscando son portales gratuitos en los que publicar la venta de tu piso, toma nota de los siguientes:

Trovimap
Venta de pisos
Vivados
Pisocasas
Mas Profesional
Inmobiliaria.com
Doomos
Busca inmobiliarias
Spanish Estate

Vender al banco

Muchas veces, el motivo de querer deshacerte de tu vivienda es que quieres otra. En esos casos, recurrir al banco es una buena idea, puesto que si bien estos no compran inmuebles, sí podrás pactar ciertas operaciones que te permitan acceder a una nueva hipoteca. ¿Cómo hacerlo? Existen distintas maneras:

Hipoteca puente. Este concepto hace referencia a unificar dos préstamos hipotecarios. Con esto, el pago sería bastante inferior a tener dos hipotecas diferentes. Eso sí, como requisito, el banco te pedirá que vendas la antigua en un plazo de 2 a 5 años.

Subrogar la hipoteca. Esta operación se trata de cambiar el titular de una hipoteca antigua y será el banco quién decidirá si acepta o no al nuevo deudor. Por otra parte, has de tener en cuenta que también tendrás que asumir ciertos gastos de notaría, gestoría, registro y una comisión de subrogación.

Vender a extranjeros

Cada vez, el mercado inmobiliario está más globalizado. Además, España es un país muy valorado por los extranjeros debido a su clima y calidad de vida. Así pues, no resulta conveniente cerrarnos únicamente al mercado local, puesto que puede que nuestra oportunidad de venta venga de fuera de nuestro país. Pero, ¿dónde publicar mi anuncio en estos casos? A continuación te presentamos algunos portales inmobiliarios especializados para vender un inmueble a extranajeros:

Kyero.com Este portal británico es el número uno vendiendo propiedades españolas en el extranjero y su cartera de inmuebles está en torno a los 200.000.

Thinkspain.com Esta empresa española centra su trabajo en la costa andaluza y levantina y su audiencia es principalmente inglesa y alemana.

Spainhouses.net Funciona de manera muy similar a los anteriores, abriendo el mercado de venta de pisos en España a todo el mundo.

Junto a estos, existen otras muchas posibilidades para vender mi piso a extranjeros. Bucea en Internet y podrás encontrar un sinfín de opciones que te ayudarán a agilizar tu proceso de venta.

Cómo conseguir que sea tu casa la que se venda primero en tu barrio

Las entidades financieras están en plena guerra de precios de pisos en venta y ofrecen descuentos que hasta ahora eran impensables y además dan financiación para sus inmuebles. Ante este panorama, ¿qué puede hacer el particular para vender su casa? “Es importantísimo diseñar una estrategia de venta relacionando precio con tiempo, es decir, ir ajustando el precio en función de los resultados que se vayan obteniendo en el plazo fijado de venta”, asegura Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. De este modo, es importante casar la necesidad de venta del propietario con el deseo de compra del comprador. La necesidad de venta del propietario se acaba reflejando en el precio, que bajará el precio a medida que aumente la necesidad, pero al comprador no siempre se le despierta el deseo de compra solamente con el precio.

“El deseo está más relacionado con la percepción visual (como esté decorada la casa, luminosidad, etc) con la percepción olfativa (buena ventilación, olores suaves) con la percepción táctil (encender un interruptor, subir o bajar una persiana) y con la percepción kinestésica (mensajes corporales que lanza el vendedor). Con lo difícil que resulta llevar a cabo la venta hay que saber manejar cuidadosamente ese potencial deseo del comprador”, asegura Duque.

Otro consejo es pedir consejo, no solo a expertos inmobiliarios, sino también a amigos y familiares. ¿Cómo? Primero enseñarles la vivienda y que, tras ver la casa, les saquen defectos y sobre todo recordar aquel dicho de que “nunca hay una segunda oportunidad de causar una buena impresión” ante un comprador.

¿Cuánto tengo que bajar el precio de un piso para venderlo?

El portal de anuncios inmobiliarios fotocasa acaba de publicar unos interesantes datos sobre la cantidad que hay que bajar el precio de un piso para venderlo y sobre el comportamiento de los propietarios de vivienda que quieren vender su casa.

El estudio

Así, ante la pregunta de cuánto hay que bajar el precio de un piso para venderlo, hace falta bajarlo unos 63.000 euros respecto al precio inicial. Entre los usuarios de fotocasa que han puesto en venta su piso en el último año tan solo el 9 % de los propietarios lo han conseguido vender y de promedio tardaron más de un año en cerrar la compraventa.

Los resultados

Estas son algunas de las conclusiones que se desprenden de la encuesta “Experiencia de venta de vivienda de los españoles en 2013” de fotocasa, en la que se revela que, entre los que vendieron su cas, un 39 % vendió en menos de seis meses, un 17 % tardó entre 7 y 12 meses, un 19 % tardó entre uno y dos años y el 25 % ha tardado más de dos años. Pero vender una vivienda no solo requiere tiempo sino también saber valorar el precio de mercado del inmueble.

No se vende porque no se rebaja el precio lo suficiente

Según esta encuesta, el 91 % de los usuarios no ha conseguido vender su vivienda en 2013 a pesar de llevar intentándolo una media de 15 meses. Y aunque el 75 % de ellos han entendido que para vender hay que rebajar, su rebaja media ha sido del 16 % respecto al precio de salida. Traducido a euros, esto significa bajar el precio una media de 46.000 euros sobre el precio inicial, hasta 17.000 euros menos que los que rebajaron y tuvieron éxito.

La responsable de Estudios de fotocasa.es, Beatriz Toribio, pone el acento en que en España “aún existe una fuerte resistencia a bajar el precio de los inmuebles” puesto que un 37 % de los propietarios que no han vendido su vivienda y que no han bajado en ningún momento el precio inicial, reconocen que no están dispuestos a hacerlo.

“Bajar el precio es la única vía que tienen los particulares para vender un inmueble en el actual contexto de restricción del crédito y ante la fuerte presión de los bancos para dar salida a las viviendas que tienen en stock. Los datos de esta encuesta de fotocasa ponen de manifiesto que, si bien son más quienes consiguen vender una casa en comparación con 2012, tardan más tiempo en hacerlo y lo logran a base de aplicar mayores rebajas en el precio” explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.

Por otro lado, el 45 % de los usuarios encuestados asegura que la vivienda que han puesto a la venta en 2013 es su vivienda habitual, seguidos por los que han puesto a la venta una segunda residencia (23 %) y un 17 % vende una vivienda que ha recibido en herencia. Por tipologías, el 45 % son pisos, el 33 % son casas, el 8 % son apartamentos, el 5 % son dúplex y el 4 % son áticos.

Vender: ¿inmobiliarias o portales inmobiliarios?

Además de la rebaja en el precio, esta encuesta pone de manifiesto que cada vez más particulares recurren a un portal inmobiliario o a un profesional para intentar vender su vivienda. Así, un 78 % de las personas que vendieron su piso o casa en el último año recurrieron a un portal inmobiliario. El 88 % asegura que lo hicieron porque es visto por más gente, seguido del 63 % que utilizó un portal inmobiliario porque es gratis poner un anuncio y el 61 % que dice que es más cómodo y flexible.

Por otro lado, el 69 % de los usuarios que vendieron su vivienda en 2013 lo hicieron a través de un agente inmobiliario. Las principales razones para acudir a un profesional son la calidad de las visitas (38 %), por falta de visitas en la vivienda (26 %), un 23 % lo contrató por comodidad y el 19 % para evitarse los trámites burocráticos

idealista: Para vender un piso hay que rebajar el precio un 20 %

La mayoría de las casas que se venden hoy lo hacen tras rebajar hasta un 20 % el precio. Así de contundente y claro —en cuanto al método de venta— es el informe que acaba de publicar el portal inmobiliario idealista, que ha realizado durante este mes de febrero el primer barómetro “Agencias opina”, una encuesta entre agencias inmobiliarias de toda España para tomar el pulso a la actual situación del mercado. Según se desprende de las respuestas de 426 profesionales, la mayor parte de las operaciones que se cierran y terminan en venta lo hacen con una rebaja de entre el 10 % y el 20 % sobre el precio de salida.

La encuesta también recoge un incremento en la cartera de clientes de los profesionales desde que comenzó el año. A pesar de que los propietarios están más abiertos que nunca a negociar los precios de sus inmuebles, en la mayor parte de las ocasiones el dinero ofrecido por el comprador no es suficiente ni cumple las expectativas de los vendedores aunque otras veces, según los profesionales del sector, la restricción del crédito la que da al traste con la operación.

Las agencias aseguran haber comenzado el año con menos contactos y una caída en las ventas superior al 20 %, lo que va a suponer cerrar el primer trimestre con peores resultados que el mismo ejercicio del pasado año.

A la hora de justificar la difícil situación actual del mercado, los altos precios alcanzados por la vivienda y la dificultad para acceder al crédito son los principales argumentos utilizados por los profesionales del sector. A estas respuestas se suma la necesidad de estabilidad en el empleo y de confianza en el mercado.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, el estudio refleja de forma clara no sólo la situación que atraviesa el mercado inmobiliario sino también la forma en la que la perciben los profesionales del sector. A juzgar por los datos obtenidos en la encuesta parece claro pensar que la solución al momento de crisis actual pasa necesariamente por una bajada razonable de los precios de la vivienda y la concesión de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras”.

Si se baja el precio de un piso se vende

El portal inmobiliario Pisos .com advierte de que ya hay propietarios de pisos que han rebajado las viviendas a la venta casi el 50 % en apenas seis meses. Los ajustes de precios se han producido entre dos y cuatro veces para dar salida, sobre todo en los últimos meses de 2012 con el objetivo de vender antes del final de la deducción por compra. Toda España está experimentando el descenso de precios, ni las grandes ciudades ni los municipios de interior más pequeños se han librado de la caída de precios.

El estudio del portal inmobiliario pisos.com registra descensos de hasta el 50 % en el precio de las viviendas de segunda mano anunciadas en el portal en los últimos seis meses.

Según la web, los vendedores han tratado de aprovechar el ‘sprint’ final de la deducción por compra de vivienda para ajustar más los precios y atraer el interés de los compradores. Entre el 1 de septiembre de 2012 y el 28 de febrero de 2013, los inmuebles que han arrojado los mayores porcentajes de descuento concentraron sus recortes en los últimos meses del año pasado. Destaca el hecho de que los veinte pisos que más han caído en este periodo han revisado a la baja su precio de venta un mínimo de dos veces.

Aunque en el listado de las viviendas que más han bajado abundan los municipios de interior de provincias costeras, el inmueble que lidera el ranking, con una caída acumulada durante el periodo estudiado del 49,74 %, es un piso en Madrid capital, en el distrito de Puente de Vallecas. Este distrito fue, al cierre de 2012, el tercero con el metro cuadrado más barato de la capital, por detrás de Villaverde y Usera. “Los distritos periféricos de las grandes ciudades presentan fantásticas oportunidades de compra”, revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, que añade que “se trata de zonas bien comunicadas, pero situadas en barrios algo degradados con edificaciones antiguas”.

Por otra parte, el tirón de los municipios de interior localizados en provincias con acceso a la playa también es patente. En este sentido, las siguientes posiciones en el ranking las ocupan un piso en El Ejido (Almería), una casa en Montefrío (Granada) y un piso en Alhama de Murcia (Murcia), con recortes del 48,72 %, 47,37 % y 47,18 % respectivamente en los últimos seis meses. Alemany señala que, “la prisa por cerrar la operación motiva que, durante la negociación, el comprador logre un acuerdo que encaje con su presupuesto”.

Los propietarios de pisos a la venta o en alquiler cada vez ajustan más los precios

El 26 % de las viviendas en alquiler anunciadas en habitaclia.com han cambiado de precio en enero de 2013, mientras que el 14 % de las viviendas en venta también lo han hecho. Este valor se ha incrementado notablemente en los últimos años y constatan que los cambios de precios de los anuncios en venta crecerán. Actualmente, las bajadas en los precios de venta son más elevadas en la cantidad rebajada y, por eso, menos frecuentes que los de alquiler. En cambio, las variaciones de precios en las viviendas en alquiler son más contundentes y numerosas. En algunos casos, superan el 25 % de los inmuebles anunciados. Es el caso de Barcelona ciudad y de otros municipios destacados de la geografía catalana, como Terrassa, l’Hospitalet de Llobregat o Lloret de Mar. El hecho que los precios de los inmuebles de alquiler varíen mucho más y más a menudo, se explica porque las bajadas son de poca cantidad y solo se mantienen hasta dar con un inquilino adecuado.

En Barcelona se confirma la tendencia que hay en toda Catalunya: una acusada volatilidad en los precios de los inmuebles de alquiler y unos movimientos menos pronunciados de los precios de los inmuebles a la venta. El 21 % de los inmuebles de la capital catalana a la venta en habitaclia.com cambiaron de precio en enero de 2013. El 41 % de los inmuebles en alquiler, hicieron lo propio.
En Barcelona

Los movimientos en los precios de venta en Barcelona han evolucionado desde el 10 %, en enero de 2010; al 17 %, en enero de 2011; al 19 %, en enero de 2012; y al 21 %, en enero de 2013. Los movimientos en los precios de alquiler en Barcelona han evolucionado desde el 16 %, en enero de 2010; al 19 %, el 2011; al 25 %, el 2012; y al 41 %, en enero de 2013.

En Terrassa, hasta el 18 % de los precios de venta y el 28 % de los de alquiler se han movido a la baja en enero de 2013.

En l’Hospitalet de Llobregat hasta el 17 % de los precios de venta y el 32 % de los de alquiler se han movido a la baja en enero de 2013.

En Lloret de Mar, hasta el 10 % de los precios de venta y el 26 % de los de alquiler se han movido a la baja en enero de 2013.

Vendedores y arrendadores rebajan precios

Por último, destacar el hecho que el vendedor o arrendador sigue adaptándose a la demanda, esto es, rebajando el precio del inmueble. Esta tendencia se mantiene desde que las transacciones inmobiliarias empezaron a disminuir, en 2008.

Además, destaca el hecho de que el alquiler se está convirtiendo en “la” salida para rentabilizar los inmuebles que no se venden, tanto para el propietario como para el profesional del sector.

Te compro vivienda si me rebajas el 24 %

‘Te compro vivienda, pero no por tanto como pides’. Esta es la negociación actual entre posibles compradores y propietarios, que ante cualquier operación se debe negociar el precio como nunca antes. Según el análisis que ha realizado el portal inmobiliario idealista, en el que se han analizado 17.000 pujas recibidas por propietarios de vivienda de posibles compradores, las ofertas que realizan los compradores a los anunciantes son muy agresivas. El descuento medio pedido fue de casi el 24 %.

Durante el mes de julio los compradores de vivienda en España siguen presentando ofertas a la baja sobre los precios de la vivienda a la venta. En concreto en el mes de julio esta rebaja alcanzó un 23,9 % de media, según los datos del departamento de estudios de idealista.

Compro vivienda con descuento
Por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en Soria: en la provincia castellana los compradores exigen, de media, un descuento de casi la tercera parte del precio pedido por los vendedores (-32,9 %). le siguen Palencia (-31 %), León (-29,5 %) y Burgos (-28,7 %) La provincia donde los compradores y vendedores están más cerca es Zamora donde el descuento medio ofertado está un 17 % por debajo de las pretensiones económicas de los vendedores. Le siguen Albacete (-19,8 %), Salamanca (-20,3 %) y Teruel (-20,7 %).

En los principales mercados del país, Bilbao es donde se registran las ofertas más agresivas (-27,5 %), seguido por Valencia (-25,9 %), Zaragoza (-24,4 %), Barcelona (-23,8 %) y Sevilla (-23,2 %). Por el contrario, Madrid (-22,9 %) y Valladolid (-20,9 %) son los lugares donde más se acercan oferta y demanda.

En el resto de capitales, el mayor descuento se solicita en Soria (-32 %), tras la que se sitúan Palencia (-31 %) y Alicante (-29,3 %). Compradores y vendedores acercan más sus pretensiones en Huelva (-16,5 %) y Teruel (-17,1 %) Madrid encabeza la lista de las provincias donde la demanda ha sido más activa en julio. Concretamente se lanzaron 81 ofertas por cada 1.000 viviendas anunciadas. En Zaragoza y Álava las pujas llegaron a 45, 36 en Huesca y 35 en Cádiz y Sevilla. Según esta medida, los sitios con menos demanda en función del número de viviendas anunciadas de segunda mano son: Lleida (7 ofertas por cada mil viviendas anunciadas) y Ourense (8 ofertas por cada mil viviendas anunciadas).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, “el análisis de más de 800.000 ofertas revela que hay una enorme demanda de vivienda en idealista.com, muy activa, que ya no puede pagar los precios que piden los vendedores y presentan ofertas para intentar cerrar la venta. las operaciones que se cierran sólo se hacen aplicando suculentos descuentos sobre el precio marcado”.

Consejos para vendedores
Ante el movimiento que se registra en el mercado inmobiliario online durante la época estival, y de cara a no perder ningún contacto en estos meses, es recomendable:

• atiende con rapidez las llamadas y mensajes: si no escuchas a la demanda puede que sea otro el que consiga cerrar la venta
• máxima flexibilidad en los horarios de visita a tu casa: el verano es tentador y los compradores pueden estar de paso. asegúrate de estar en casa para poder mostrarla
• destaca las ventajas del verano: ¿tiene piscina? ¿aire acondicionado? ¿fácil acceso a la playa? es el momento de destacar todas estas ventajas
• aprovecha el tirón del alquiler: éste puede ser el momento de cambiar la estrategia y poner la casa en alquiler. el repunte del alquiler (estudiantes, cambios de trabajo,…) en agosto puede ser la fórmula para rentabilizar tu vivienda
• pero sobre todo, escucha las ofertas: ser realista, poner un precio atractivo y estar dispuestos a negociar una oferta son elementos clave a la hora de cerrar una operación

También existen programas municipales de vivienda por los que los propietarios entregan la gestión del alquiler de una vivienda a ayuntamientos, como en Madrid, y los propietarios reciben una renta fija todos los meses sin tener que preocuparse de ningún detalle más.

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